Recours en cas de mauvais DPE identifié entre promesse et acte de vente

[Pendragon]

Et cette date de 2034 pour les DPE E sera repoussée, où les calculs revus, cela fait déjà deux fois que les logiciels sont modifiées en 3 ans.
Si on ne loue plus les DPE E, il n'y aura plus de logements à louer.

 

[Pendragon]

Non, j'étais locataire

Je comprends mieux d'un coté mais pas pourquoi vous êtes intervenus en induisant en erreur la pauvre personne perdue.

Demain je fais refaire un DPE E d'un bien que je vends car le diagnostiqueur n'a pas les compétences pour faire ce fameux audit énergétique à 500 euros et il va essayé de le faire passer D. Tout est tellement empirique... et il n'y a que 20 kwh à gratter pour passer D

 

[Alexjuos]

Mais arrêtez avec vos factures.
Ca c'était avec les anciens DPE.

- Avez vous accès au DPE que l'on vous a présenté sur le site de l'Ademe ?
- Quelle date est le DPE ?

Et oui vous pouvez refaire un DPE , pour 120 euros n'hésitez pas et OUBLIEZ LES FACTURES...

Le DPE à D date de janvier 2025.
J'y ai bien accès sur le site de l'ADEME.

Les factures ne sont plus utilisées pour établir les DPE, mais vu leur montant dans mon cas, elles me font douter de la qualité de l'isolation et donc de la représentativité du DPE qui a été effectué, aux dires du diagnostiqueur, uniquement sur la base de l'année de construction du logement, sans aucune vérification.
Elles sont aussi intéressantes puisque je doute que des locataires restent très longtemps avec des factures à 280 €/mois pour 45 m².

 

[Pendragon]

Le DPE à D date de janvier 2025.
J'y ai bien accès sur le site de l'ADEME.

Les factures ne sont plus utilisées pour établir les DPE, mais vu leur montant dans mon cas, elles me font douter de la qualité de l'isolation et donc de la représentativité du DPE qui a été effectué, aux dires du diagnostiqueur, uniquement sur la base de l'année de construction du logement, sans aucune vérification.
Elles sont aussi intéressantes puisque je doute que des locataires restent très longtemps avec des factures à 280 €/mois pour 45 m².

J'ai des locataires économes et d'autres qui s'en foutent, chauffent fenêtres ouvertes, laissent couler l'eau chaude etc...

Entre respecter 19C max jour / 16C nuit et chauffer à 22C 24/24, la difference est énorme. Si ca se trouve, il y a une fuite au ballon d'eau chaude qui chauffe en permanence...

Si le DPE est de 01/25 et D, je ne vois pas pourquoi le proprio baisserait son prix, il va le vendre à quelqu'un d'autre.

 

[Jeune éffronté]

Bonjour,

Je suis sur le point (promesse signée, signature de l'acte d'ici la fin du mois) de réaliser un investissement locatif concernant un appartement de 45 m² situé au dernier étage d'un immeuble datant de 1990. Le bien est vendu loué et le chauffage est réalisé par radiateurs électriques relativement récents. Le vendeur a fait faire un DPE qui a estimé la consommation d'énergie à 248 kWh/m²/an, soit D (à la limite du E). Le DPE a été réalisé sur base de l'année de construction du bâtiment, pas sur base de constatations réelles (par exemple, les prises ou plafonniers n'ont pas été retirés pour vérifier l'isolation).
Or, les locataires en place m'ont contacté pour m'indiquer qu'ils ont reçu une facture de régularisation d'EDF qui porte leurs dépenses d'électricité à 3 400 € par an (contre 1 500 € auparavant, montant qui m'avait été annoncé lors de la visite). EDF leur a également indiqué qu'il y a eu 6 locataires en 5 ans avant eux et qu'ils sont tous partis à la vue de la facture de régularisation (je ne pensais pas qu'EDF pouvait fournir ce genre d'infos ?). J'ai donc de gros doutes sur la véracité du DPE d'une part, et sur l'honnêteté du vendeur d'autre part.

1) Au vu de votre expérience, des dépenses d'électricité de 3 400 € par an vous paraissent-elles possibles pour un appartement de 45 m² en DPE D ?

Je souhaite faire faire un contre DPE mais je ne sais pas s'il faut mieux le faire avant ou après la signature de l'acte.

Si je fais faire le contre DPE avant la signature de l'acte
2) Ai-je le droit de le faire avant alors que je ne suis pas propriétaire ? Si oui, puis-je exiger que les prises et plafonniers soient retirés (les prises sont collées) pour vérifier l'isolation ?
3) Si le nouveau DPE est F (par exemple), puis-je annuler la vente sans frais (remboursement de l'acompte déjà versé, remboursement des frais d'acte...) ?
4) Puis-je aussi choisir de poursuivre la vente mais en exigeant une baisse du prix de vente correspondant au montant des travaux à engager pour refaire passer le DPE de F (situation actuelle réelle) à D (mauvais DPE joint à la promesse de vente) ? Si oui, comment faire estimer ces montants ? Il faudrait faire un audit énergétique (payé par qui ?) pour déterminer les travaux nécessaires puis un devis par un artisan Qualibat ? Je n'aurai sans doute pas le temps de le faire avant la signature de l'acte.
5) Puis-je annuler le prêt auprès de la banque sans pénalités si la vente est annulée avant le déblocage des fonds ? Puis-je me faire rembourser les frais de dossier déjà versés (ou les faire rembourser par le vendeur/le diagnostiqueur ?) ?

Si je fais faire le contre DPE après la signature de l'acte
6) Si le nouveau DPE est F, puis-je me faire indemniser même si l'acte est déjà signé (j'ai lu sur certains sites qu'il y aurait 1 an après l'acte pour faire faire un contre DPE) ? Les modalités seraient les mêmes que ci-dessus pour déterminer le montant de l'indemnisation ? Et les démarches seraient-elles plus compliquées avec un passage obligatoire par la justice ?
7) Les locataires allant quitter l'appartement à cause des factures d'électricité, alors que le bien est vendu loué (indiqué dans la promesse de vente), puis-je aussi me faire rembourser par le vendeur ou le diagnostiqueur les mois de loyer non perçus pendant le temps des travaux ?

Merci par avance pour votre aide.

Au dela du DPE, est-ce un investissement avec un bon rapport? Parce que si les locataires partent tous c’est qu’il y a un vraisemblablement un problème dans cet appart donc à moins d’avoir un prix attractif qui vous laisse de quoi faire d’éventuels travaux un jour si vous souhaitez, ou avoir des loyers élevés, ca ne sent pas très bon comme ça + emmerdes à trouver de nouveaux locataires s’ils continuent à partir + vacance locative (donc pas de loyer)

 

[MDacier]

Pas mieux.
A moins que le logement soit situé dans une ville où les loyers sont très importants, 280€ de facture énergétique a ajouter au loyer et aux autres charges pour un 45 m² : la plupart des locataires potentiels se désisteront ou partiront à la 1ere régul !!!

 

[Axiles]

Il y a donc bien un gros écart entre la théorie du DPE et la pratique. Il y a certes des différences liées aux comportements et modes d'occupation, mais un facteur 2,6 entre les 1 300 € théoriques et les 3 400 euros réels me paraît quand même très élevé.
Après, je suppose que le DPE ne prend pas en compte, par exemple, le fait que les menuiseries datent de 1990 et qu'elles sont donc certainement usées (dans le sens où elles n'ont plus la performance d'isolation de quand elles étaient neuves).

Je vais regarder le .xls sur le site de l'ADEME.

Les estimation de conso données par les DPE sont notoirement non fiables. Dans la réalité et pas le monde des Bisounours, la consommation varie très peu selon la classe énergétique

 

[Alexjuos]

Au dela du DPE, est-ce un investissement avec un bon rapport? Parce que si les locataires partent tous c’est qu’il y a un vraisemblablement un problème dans cet appart donc à moins d’avoir un prix attractif qui vous laisse de quoi faire d’éventuels travaux un jour si vous souhaitez, ou avoir des loyers élevés, ca ne sent pas très bon comme ça + emmerdes à trouver de nouveaux locataires s’ils continuent à partir + vacance locative (donc pas de loyer)

Le souci est que les factures de consommation d'énergie étaient à 120 euros par mois jusqu'à présent. Ce n'est que début mars, quelques semaines seulement avant la signature de l'acte de vente, que le locataire a reçu la facture de régularisation. Si j'avais eu cette information avant je n'aurais peut-être pas acheté ou pas au même prix, mais je ne l'avais pas.

Idem pour les multiples locataires, c'est une info qu'aurait donné EDF au locataire pour justifier la facture élevée, donc je viens seulement d'avoir cette info (qui n'est pas prouvée).

C'est l'objet de mon post : quels recours quand l'information arrive trop tard.

En tout cas je retiens des différents échanges qu'il est possible que le DPE ne soit pas erroné.

 

[Alexjuos]

Le souci est que les factures de consommation d'énergie étaient à 120 euros par mois jusqu'à présent. Ce n'est que début mars, quelques semaines seulement avant la signature de l'acte de vente, que le locataire a reçu la facture de régularisation. Si j'avais eu cette information avant je n'aurais peut-être pas acheté ou pas au même prix, mais je ne l'avais pas.

Idem pour les multiples locataires, c'est une info qu'aurait donné EDF au locataire pour justifier la facture élevée, donc je viens seulement d'avoir cette info (qui n'est pas prouvée).

C'est l'objet de mon post : quels recours quand l'information arrive trop tard.

En tout cas je retiens des différents échanges qu'il est possible que le DPE ne soit pas erroné.

D'ailleurs, pour conforter la suspicion de comportement trop dépensier du locataire en place, savez-vous si pour fixer ses mensualités, EDF se base sur la consommation du locataire précédent ? Ou bien uniquement sur la description des caractéristiques du logement ?

Si c'est basé sur la consommation de l'ancien locataire, ça veut dire qu'il payait plutôt 120 euros par mois (mensualités avant régularisation du locataire actuel) que 280 (mensualité après régulation), et que le problème vient uniquement du locataire en place.

 

[MDacier]

Avec le compteur Linky il est très très simple de connaître sa conso en temps réel.
Simplement incroyable que des locataires "découvrent" une telle sous estimation au bout d'un an

 

[Alexjuos]

Avec le compteur Linky il est très très simple de connaître sa conso en temps réel.
Simplement incroyable que des locataires "découvrent" une telle sous estimation au bout d'un an

C'est vrai, mais si tout va bien, il n'y a aucune raison de consulter son compteur. Personnellement je ne l'ai jamais fait chez moi et d'autant moins que le relevé est automatique avec Linky.

En tout cas plus on avance dans les discussions et plus je pense que le problème vient davantage du locataire que du DPE.

Merci à tous pour vos contributions.

 

[MDacier]

C'est vrai, mais si tout va bien, il n'y a aucune raison de consulter son compteur.

Absolument pas d'accord.
C'est un des avantages de Linky, et je trouve au contraire prudent de vérifier de temps en temps la consommation sur les 2/3 mois précédents.
Ca évite les mauvaises surprises et permet si besoin de modifier ses habitudes ou proposer des travaux si nécessaire...

 

[Alexjuos]

Absolument pas d'accord.
C'est un des avantages de Linky, et je trouve au contraire prudent de vérifier de temps en temps la consommation sur les 2/3 mois précédents.
Ca évite les mauvaises surprises et permet si besoin de modifier ses habitudes ou proposer des travaux si nécessaire...

Je suis d'accord que c'est utile mais en pratique, tout le monde autour de moi a un compteur Linky et je ne connais personne qui vérifie régulièrement sa consommation. Je veux dire que ça serait bien de le faire mais ça ne m'étonne pas que le locataire ne le fasse pas.

Je pense que dans tous ses futurs logements il le fera par contre...

 

[MDacier]

Je suis d'accord que c'est utile mais en pratique, tout le monde autour de moi a un compteur Linky et je ne connais personne qui vérifie régulièrement sa consommation. Je veux dire que ça serait bien de le faire mais ça ne m'étonne pas que le locataire ne le fasse pas.

Je pense que dans tous ses futurs logements il le fera par contre...

C'est enfantin. Suffit de créer un compte sur Enedis et s'y connecter de temps en temps pour avoir ses données de consommation (ça fonctionne quelque soit son fournisseur d'energie). Ca prend LITTERALEMENT 30 secondes tous les mois / 2 mois.
Ca me semble indispensable si on est dans un nouveau logement dont on ne connait pas la qualité de l'isolation.
Il est suicidaire de se baser sur un DPE ou sur des consommations de précédents locataires pour penser qu'on n'aura pas de grosse régul ...

Après, si on est dans un logement dont on est sûr qu'il est bien isolé et pour lequel on a une conso électrique stable depuis des années, évidemment qu'on peut se dispenser