Recette meublée supérieur à 23000€

[PENELOPE2]

Bonjour,
AcTuellement j'ai 2 studios que je loue en meuble (18000€ de recettes loyer charges comprises annuelles). Je souhaite ajouter un 3ème appartement en meublé automatiquement le seuil des 23000 € sera dépassée.
Revenu fiscal (avec conjoint) 42000 €. Ma question est la suivante est ce que je rissque dns ce cas là de passer en LMP ce que je ne souhaite pas ou vu que nos revenus ont supérieurs aux recettes meublés je reste en LMNP.
J'ai lu en faisant des recherches que les recettes venant de la location meublée ne doivent pas dépasser le montant des autres revenus soumis à l'IR du folyer fiscal, aussi je ne comprends pas trop bien ce que cela veut dire, s'agit il de 50% de nos revenussoit dans mon cas 42000*50% = 21000 € à comparer au 23000€
Merci d'avance pour votre aide

 

[Ezerian]

Bonjour,

Vous êtes actuellement en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez si l'ajout d’un 3eme bien entraînerait un passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Rappel des seuils à respecter pour rester en LMNP, deux conditions doivent être remplies :

- Les recettes tirées de la location meublée (loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000 € par an

ou

- Les recettes tirées de la location meublée doivent être inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Dans votre cas

Recettes prévues avec 3 biens :

-18 000 € + estimation du 3eme bien (ex : + 8 000 € ?) = 26 000 € environ

→ Cela dépasse le seuil des 23 000 €.

Revenus d'activité du foyer fiscal (vous et conjoint) : 42 000 €
→ Donc les recettes meublées restent inférieures aux autres revenus d’activité.

Même si vous dépassez 23 000 € de recettes, vous resterez en LMNP tant que vos recettes de location meublée sont inférieures à vos autres revenus d'activité (42 000 €).

Attention à la nature des "autres revenus"

Quand la loi parle de "autres revenus d’activité imposables au titre de l’IR", cela inclut uniquement les salaires, les BIC/BNC (hors location meublée), les pensions de retraite imposables et les revenus professionnels (indépendants…)

Cela ne comprend pas les autres revenus fonciers, les dividendes et les plus-values mobilières.

La règle est simple : vos recettes meublées doivent être inférieures à vos autres revenus d’activité imposables, soit 42 000 €, vous avez encore de la marge.

 

[attente92]

Bonjour @Ezerian ,

Merci pour votre réponse très claire et notamment pour la mise en évidence du OU et non du ET.

Ce qui signifie que même si vos recettes locatives issues de la location meublée sont inférieures au seuil de 23 k euros , on risque de passer en LMP si les recettes de locations meublées dépassent autres revenus d'activité..

Ex : Salaires imposables de 21 K euros ou pensions (Célibataire) et recettes de locations meublées = 22 Keuros , le contribuable devient-il LMP?

Mais est-ce pareil si pensions de retraite = 21 keuros et recettes de locations meublées = 22 keuros donc le retraité sera considéré comme LMP ?

Merci pour vos réponses

 

[PENELOPE2]

Bonjour,

Vous êtes actuellement en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez si l'ajout d’un 3eme bien entraînerait un passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Rappel des seuils à respecter pour rester en LMNP, deux conditions doivent être remplies :

- Les recettes tirées de la location meublée (loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000 € par an

ou

- Les recettes tirées de la location meublée doivent être inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Dans votre cas

Recettes prévues avec 3 biens :

-18 000 € + estimation du 3eme bien (ex : + 8 000 € ?) = 26 000 € environ

→ Cela dépasse le seuil des 23 000 €.

Revenus d'activité du foyer fiscal (vous et conjoint) : 42 000 €
→ Donc les recettes meublées restent inférieures aux autres revenus d’activité.

Même si vous dépassez 23 000 € de recettes, vous resterez en LMNP tant que vos recettes de location meublée sont inférieures à vos autres revenus d'activité (42 000 €).

Attention à la nature des "autres revenus"

Quand la loi parle de "autres revenus d’activité imposables au titre de l’IR", cela inclut uniquement les salaires, les BIC/BNC (hors location meublée), les pensions de retraite imposables et les revenus professionnels (indépendants…)

Cela ne comprend pas les autres revenus fonciers, les dividendes et les plus-values mobilières.

La règle est simple : vos recettes meublées doivent être inférieures à vos autres revenus d’activité imposables, soit 42 000 €, vous avez encore de la marge.

Merci pour votre réponse. Nos revenus de 42000 € sont nos pensions de retraite avant l'abattement de 10%. les recettes estimées pour les 3 appartements seront d'environ 28000 €. Si j'ai bien compris je resterai en LMNP puisque nos revenus de retraites même avec l'abattement de 10% seront supérieurs au recettes des 3 meubles.
Par contre je ne comprends pas pourquoi dans lesrecherches internet il est indiquée que le revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 50% des autres revenus ou j'ai mal interprétré cette phrase.
Merci d'avance pour votre aide

 

[moietmoi]

ATTENTION DEPUIS 2009, Le Ou est devenu ET.
Donc @attente92 , reste lmnp.

Par ailleurs il est exact que pour les revenus il s'agit des revenus après abattement donc pour des salariés 42000-4200
Pour le seuil des 50%
Il s'agit de tournure de phrase en français
Supposons 28 000 de recette et 22000 de revenus salaires
Le total fait 50000
Les recettes font plus de 50%
Donc lmp.

 

[moietmoi]

Je complète
Faites-vous de la location saisonnière ?

 

[PENELOPE2]

ok super merci pour l'explication

 

[Ezerian]

ATTENTION DEPUIS 2009, Le Ou est devenu ET.
Donc @attente92 , reste lmnp.

Par ailleurs il est exact que pour les revenus il s'agit des revenus après abattement donc pour des salariés 4200-3800
Pour le seuil des 50%
Il s'agit de tournure de phrase en français
Supposons 28 000 de recette et 22000 de revenus salaires
Le total fait 50000
Les recettes font plus de 50%
Donc lmp.

Ah bon,

Du coup, si on reçoit plus de 23 000 € de loyers par an, c'est bascule obligatoire en LMP automatique.

C'est dommage d'avoir changé la loi.

 

[PENELOPE2]

Je complète
Faites-vous de la location saisonnière ?

Je complète
Faites-vous de la location saisonnière ?

non je veux faire de la location longue durée

 

[PENELOPE2]

Ah bon,

Du coup, si on reçoit plus de 23 000 € de loyers par an, c'est bascule obligatoire en LMP automatique.

C'est dommage d'avoir changé la loi.

Non je n'ai pas compris ça, si les recettes locations >23000 alors il faut que le salaire fiscal fiscal (hors immobilier) soit supérieure à 23000 € pour bénébicier du LMNP
Si les recettes locations >23000 et salaire inférieur alors LMP.

Pour les recettes locations <23000 € il me semble que c'est du LMNP

 

[Buffeto]

C'est dommage d'avoir changé la loi.

à qui le dis tu ? ...ce changement de "ou " en " et " par Nicolas S .........( 1er ex président porteur d'un bracelet ) a bouleversé ma stratégie de l'époque ...
sauf que les crédits engagés se terminent l'an prochain ...

donc petite cause lourde conséquence pour le contribuable ...

mais je me suis vengé en 2012 .......

 

[PENELOPE2]

Je comprends votre réponse. Pour moi il me semble plus interessant d 'avoir le "et" et non le "ou"
Cela veut dire qu'il faut les 2 conditions réunies pour que cela bascule du LMNP au LMP (pour le seuil des recettes dûe à la location
recette > 23000 € les salaires ne doivent pas dépasser les recettes) sinon on reste en LMNP.
Dans mon cas recette >23000 € mais les salaires sont supérieurs donc je reste sur du LMNP.

c'est pas très clair tous ça !

 

[moietmoi]

c'est pas très clair tous ça !

La loi est claire,
C'est ET.
Il faut cumuler les deux conditions.
Pourquoi ce changement en 2009. ?
Pendant des années le LMP était une manière de défiscaliser.
En effet les déficits, je ne rentre pas dans le détail, du LMP s'imputent sur les revenus généraux pour l'imposition.
Ainsi un salarié ou un indépendant peut diminuer son revenu imposable général en imputant le déficit du LMP sur ses salaires.
De 1999 à 2009 des milliers de contribuables ont utilisé cette solution pour défiscaliser ,ce qui a un peu énervé le fisc.
Il a donc durci les conditions pour devenir LMP.
Pour durcir ses conditions il a changé un seul mot du code des impôts ,en changeant et/ou par ET.
Du jour au lendemain des milliers de LMP sont devenus LMNP.
Et les déficit du LMNP ne sont pas imputables sur le revenu général.

La roue tourne, de 2010 à 2020 le LMNP c'est généralisé comme méthode de location, et le fisc perd beaucoup vu que les montages astucieux permettent au LMNP de ne pas payer d'impôts sur les loyers et d'être peu imposé lors de la revente.
Alors le fisc en changeant un peu le code des impôts a été obligé de faire passer des milliers de LMNP en LMP suite à une demande d'un contribuable auprès du conseil constitutionnel qui ,lui, trouvait injuste de ne pas être LMP
Et le fisc récemment vient de changer le calcul de la plus-value.

 

[Buffeto]

La loi est claire,
C'est ET.
Il faut cumuler les deux conditions.
Pourquoi ce changement en 2009. ?
Pendant des années le LMP était une manière de défiscaliser.
En effet les déficits, je ne rentre pas dans le détail, du LMP s'imputent sur les revenus généraux pour l'imposition.
Ainsi un salarié ou un indépendant peut diminuer son revenu imposable général en imputant le déficit du LMP sur ses salaires.
De 1999 à 2009 des milliers de contribuables ont utilisé cette solution pour défiscaliser ,ce qui a un peu énervé le fisc

En effet c'était clairement mon projet mais Nicolas m'a tuer...
( La faute d'accord est volontaire )

 

[moietmoi]

En effet c'était clairement mon projet mais Nicolas m'a tuer...
( La faute d'accord est volontaire )

Tu t'es recyclé dans le jardinage ? Là aussi il y a de la défiscalisation pour emploi à domicile..
Bon ,c'est risqué..

 

[PENELOPE2]

Je ne comprends pas trop votre avant dernière phrase ou vous dites que le fisc a changé un peu le code du travail en faisant passer des milliers de LMNP en LMP puisque au début de votre message que de1999 à 2009 le et/ou est devenu et.
Actuellement quand est il au juste c 'est bien le "et" qui est indiqué dans le code des impôts ?
Pour le calcul de la plus-value je sais qu'il faut les réintégrer en cas de vente et je trouve cela pas normal pour ceux qui ont investi depuis des années avec une législation et qui vont devoir maintenant réintégrer les amortissements déduits auparavant. D 'ailleurs je ne comprends comment le conseil constitutionnel a pu laiss passé ça du moins pour ceux qui ont acheté avant le changement de la nouvelle législation du 1 er janiver 2025.

Pouvez vous me dire si dans mon cas recette >28000 et revenus de 37800 € donc je dois normalement rester en LMNP.

 

[moietmoi]

P

Je ne comprends pas trop votre avant dernière phrase ou vous dites que le fisc a changé un peu le code du travail en faisant passer des milliers de LMNP en LMP puisque au début de votre message

Faute de frappe , je lis : code des impôts.

Le fond de ce que je faisais remarquer: il est difficile de faire des projets à long terme car la loi change souvent.
Maintenant , je rentre dans le détail.
De 2009 à 2020, pour être lmp, il fallait en plus de 2 conditions ( recettes et 50%) , une troisième condition, etre inscrit au registre du commerce des sociétés.
Soudain cette condition en 2021 a été supprimée, ce qui a fait passer des lmnp en LMP.
La situation actuelle pour être lmp fiscal est bien actuellement les 2 conditions.
Recette et 50%

Pouvez vous me dire si dans mon cas recette >28000 et revenus de 37800 € donc je dois normalement rester en LMNP.

Je crois qu'il l y a une faute de frappe.
Je préfère ce que tu écrivais plus haut

Dans mon cas recette >23000 € mais les salaires sont supérieurs donc je reste sur du LMNP.

Oui. Aucun souci

Jusqu'à la prochaine loi..

 

[PENELOPE2]

Je parle de LMNP fiscal Loueur meublé non professionnel . Suis-je bien dans ce cas car dans la réponse de13h19 c'est ambigu

 

[moietmoi]

Je parle de LMNP fiscal Loueur meublé non professionnel . Suis-je bien dans ce cas car dans la réponse de13h19 c'est ambigu

Désolé si je me suis mal exprimé.
Le foyer fiscal a 37800 euros de revenus salariés ou assimilés, après abattement.
Jusqu'à 37799 euros de recettes tu restes lmnp

 

[PENELOPE2]

ok merci

Désolé si je me suis mal exprimé.
Le foyer fiscal a 37800 euros de revenus salariés ou assimilés, après abattement.
Jusqu'à 37799 euros de recettes tu restes lmnp

ok merci pour ta réponse.