rachat Credit vefa

[dan34000]

Bonjour,

J'ai acheté en Vefa un appartement avec un prêt souscrit en décembre 2014.

Le pret se compose d'un Pas sur 18ans et d'un Ptz sur 25 ans avec un différé de 11ans. Le PAS a un taux de 2,60%.

L'appartement sera livré fin 09.2016, j'ai débloqué une partie des fonds mais pas la totalité.

A l'époque ma banque ne pouvait pas s'aligner mais aujourd'hui il me propose un taux à 1,55 sur 15 ans et une assurance moins chère. ce qui me fait gagner bcp sur les intérêts.

Ma question est puis je transféré aussi mon Ptz ou dois je le laisser dans la banque qui me l'a fait au départ ?

Peut on racheter un prêt dont la totalité des fonds n'ont pas été débloqué ?

Est il vraiment intéressant de le faire ?

Merci de votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Non le PTZ n'est pas transférable.

Et il faut bien lire votre offre/contrat car il n'est pas impossible qu'une clause prévoit le remboursement du PTZ si vous remboursez le complémentaire.

Si vous voulez faire racheter le complémentaire dont les fonds ne sont pas mis en totalité à disposition, il faudra d'abord écrire à votre banque en demandant un abandon de solde.

Certaines banques ne l'acceptent pas; il faut alors mettre tous les fonds à disposition ce qui fait payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) plus importante.

Pour savoir si un rachat de crédit est ou non intéressant il faut faire le calcul en comparant les anciennes conditions avec les nouvelles mais en intégrant tous les frais qui vont en résulter :
+ Indemnité de remboursement anticipé
+ Nouveau frais de dossier
+ Éventuellement nouvelles parts sociales (si réseau mutualiste)
+ Éventuellement frais de mainlevée hypothécaire
+ Nouveaux frais de garantie.

=> Et, bien entendu, tenir compte du rachat de l'ex PTZ.....qui ne sera plus un prêt à taux zéro mais au taux de notre nouveau crédit.

Cdt

 

[dan34000]

Bonjour,

Si je comprends bien, si je fait un rachat du PAS par une autre banque, je perds automatiquement mon PTZ. Je devrais donc soit en refaire un autre soit l'abandonner. Il est donc impossible de racheter le prêt principal par une banque et de garder le ptz dans l'autre ( ce que m'a dit mon banquier ..).

Voici ce que j'ai trouvé sur mon contrat de prêt :

Remboursements anticipés (Ptz)

Les remboursements anticipes partiels ou totaux effectués ne donneront lieu à aucune perception d'indemnité.
Sauf demande expresse de l'emprunteur, le remboursement anticipé, total ou partiel, à l'initiative de l'emprunteur du Ptz, ne peut en aucun cas intervenir avant le remboursement total des autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par un même établissement.

Si ce remboursement intervient avant le cinquième anniversaire de l'offre de prêt, il pourra être reparti, par exception aux dispositions de l'alinéa précédant et sauf demande expresse de l'emprunteur, au prorata du capital restant dû entre le Ptz et les autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par le même établissement.
En cas de demande expresse de l'emprunteur, le remboursement est réparti au libre choix de l'emprunteur.

Clauses du Pret

Exigibilité anticipée

. indépendamment des cas légaux d'exigibilités anticipée, la totalité de la créance , majorée de l'indemnité légale comme indiquée ci-dessous, deviendra immédiatement exigible de plein droit, si bon semble au préteur, en capital, intérêts et accessoires, sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire par la seule survenance de l'un quelconque des événements ci-après :

- exigibilité des autres prêts accordés par le préteur pour financer la même opération...

Majoration de la créance

Lorsque la banque postale est amenée à se prévaloir d'un des cas de déchéances du terme visés ci-dessus, elle exigera le remboursement immédiat de toutes sommes dues, en principal, intérêts et accessoires, qui seront majorées d'une indemnité légale de 7% calculée sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés.


Si je perds mon Ptz, pour moi l'opération n'est plus intéressante.

que pensez vous de ses clauses ?

merci

 

[Aristide]

Si je comprends bien, si je fait un rachat du PAS par une autre banque, je perds automatiquement mon PTZ. Je devrais donc soit en refaire un autre soit l'abandonner. Il est donc impossible de racheter le prêt principal par une banque et de garder le ptz dans l'autre ( ce que m'a dit mon banquier ..).

Vous ne pouvez pas prétendre à un nouveau PTZ.

Mais, au plan réglementaire et si votre banque initiale l'accepte, il est tout à fait possible de le conserver dans cette banque et de ne faire racheter que le PAS.

Dans l'absolu, ce que vous dit votre banquier est donc inexact.

Par contre, dans la pratique, il y a peu de banques qui l'acceptent.

Voici ce que j'ai trouvé sur mon contrat de prêt :

Remboursements anticipés (Ptz)

Les remboursements anticipes partiels ou totaux effectués ne donneront lieu à aucune perception d'indemnité.
Sauf demande expresse de l'emprunteur, le remboursement anticipé, total ou partiel, à l'initiative de l'emprunteur du Ptz, ne peut en aucun cas intervenir avant le remboursement total des autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par un même établissement.

Si ce remboursement intervient avant le cinquième anniversaire de l'offre de prêt, il pourra être reparti, par exception aux dispositions de l'alinéa précédant et sauf demande expresse de l'emprunteur, au prorata du capital restant dû entre le Ptz et les autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par le même établissement.
En cas de demande expresse de l'emprunteur, le remboursement est réparti au libre choix de l'emprunteur.

Si je perds mon Ptz, pour moi l'opération n'est plus intéressante.

que pensez vous de ses clauses ?

Cette clause est incomplète et vous allez pouvoir en profiter.

Voir billet de mon blog dont lien ci-dessous :

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

[lien réservé abonné]

La clause exacte est celle-ci :

« Dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé, partiel ou total, à l’initiative ou non de l’emprunteur, aucune indemnité n’est demandée par l’établissement de crédit à l’emprunteur

Sauf demande expresse de l’emprunteur, le remboursement anticipé, total ou partiel, à l’initiative de l’emprunteur, du prêt à taux zéro+ ne peut en aucun cas intervenir avant le remboursement total des autres prêts concourant au financement de l’opération gérés par le même établissement.

Pour les prêts émis à compter du 1er juin 2011, l’établissement a la faculté de prévoir au contrat que la remboursement anticipé, total ou partiel, à l’initiative de l’emprunteur, intervenant avant le cinquième anniversaire de l’offre de prêt est réparti, par exception aux dispositions de l’alinéa précédent et sauf demande expresse de l’emprunteur, au prorata du capital restant dû entre le prêt à taux zéro+ et les autres prêts concourant au financement de l’opération gérés par le même établissement.

En cas de demande expresse de l’emprunteur, le remboursement est réparti au libre choix de ce dernier.

Ces limitations doivent figurer dans le contrat de prêt. »

Si le remboursement anticipé intervient avant 5 ans, la "demande expresse " de modifier la clause de remboursement anticipé "au libre choix de l'emprunteur" doit figurer dans le contrat de prêt.

Or, telle que votre banque a rédigé cette clause, cette "demande expresse" est possible n'importe quand.

Vous pouvez donc vous appuyer sur ce contrat (mal rédigé ) et exiger que le PTZ soit maintenu même si vous faites procéder à un rachat total du PAS.

Cdt

 

[dan34000]

OK , je garde donc mon Ptz et fais racheter mon prêt principal.

Concernant la clause sur l'exigibilité anticipé, cela ne me concerne pas ?

" Exigibilité anticipée

. indépendamment des cas légaux d'exigibilités anticipée, la totalité de la créance , majorée de l'indemnité légale comme indiquée ci-dessous, deviendra immédiatement exigible de plein droit, si bon semble au préteur, en capital, intérêts et accessoires, sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire par la seule survenance de l'un quelconque des événements ci-après :

- exigibilité des autres prêts accordés par le préteur pour financer la même opération...

Majoration de la créance

Lorsque la banque postale est amenée à se prévaloir d'un des cas de déchéances du terme visés ci-dessus, elle exigera le remboursement immédiat de toutes sommes dues, en principal, intérêts et accessoires, qui seront majorées d'une indemnité légale de 7% calculée sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés. "

Une dernière question vu que que je n'ai pas débloqué la totalité des fonds, comment cela se passe t' il ? je dois attendre le déblocage total ou c'est au prorata ?

Merci de vos réponses précises et rapides.

 

[Aristide]

Bonjour,

Concernant la clause sur l'exigibilité anticipé, cela ne me concerne pas ?

" Exigibilité anticipée

Cette clause vous concernerait si vous aviez des échéances impayées et que la banque vous poursuive en recouvrement.

Une dernière question vu que que je n'ai pas débloqué la totalité des fonds, comment cela se passe t' il ? je dois attendre le déblocage total ou c'est au prorata ?

Si les fonds n'ont pas été mis totalement à disposition il va falloir écrire à votre banque pour lui demander un abandon de solde.

Mais toutes ne l'acceptent pas. Dans cette éventualité les fonds devraient être mis à disposition en totalité ce qui augmenterait l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) à payer.

En cas d'abandon de solde le nouvel emprunt est à faire pour le montant total initial mais seul l'équivalent de ce qui est réellement débloqué et donc dû à votre banque initiale lui sera versé par votre nouvelle banque.
Vous ferez des appels de fonds pour le surplus à cette nouvelle banque pour poursuivre votre projet.

Cdt