Quid des prêts relais

[kaziklu]

Bonjour.

Quid des prêts relais? Comment sont-ils calculés. J'ai lu 70% à 80% du prix estimé par agence c'est ça.
Quid si ça ne couvre pas le reste du prêt?

Prenons un exemple.
Soit une maison estimée à 360 000€.
70% de 360 000€ = 252 000€.
Comment ça se passe si le reste à rembourser dépasse 252 000€? Genre 260 000€ ou 270 000€?
Dans un tel cas est-ce qu'il y a un intérêt à faire un remboursement anticipé partiel avant de faire le prêt relai?

Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Quid des prêts relais? Comment sont-ils calculés. J'ai lu 70% à 80% du prix estimé par agence c'est ça.
Quid si ça ne couvre pas le reste du prêt?

Suivant les banques le montant du prêt relais n'est pas calculé de la même façon.

D'une part les pourcentages d'intervention (Pi%) varient et ils peuvent-être différents suivant qu'un compromis de vente soit - ou non - déjà signé.

Par exemple ce pourrait-être 60% sans compromis mais 70% avec compromis.

Par ailleurs il y a trois techniques dont deux pour les prêts relais "secs" soit:

+ Relais = (Valeur vénale - Capital restant dû) x Pi%
Ou
+ Relais = (Valeur vénale x Pi%) - Capital restant du.

Prenons un exemple.
Soit une maison estimée à 360 000€.
70% de 360 000€ = 252 000€.

Dans ce cas ce serait la troisième technique dite "Relais Achat/Revente" qui, en fait, est un montage qui associe un prêt relais et un prêt à moyen/long terme qui reprend et englobe le capital restant dû sur le prêt initial.

A toutes fins utiles :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour.

Merci de la réponse.
J'avais lu le blog avant de poser la question

+ Relais = (Valeur vénale x Pi%) - Capital restant du.

Ok. Prenons Pi% à 70%. Valeur vénale 360k€. Et capital restant dû 260k€.
On arrive à:
360 x 70% - 260 = -8k€.

Comment ça se passe dans ce cas?

 

[Aristide]

Ce n'est pas la technique la plus courante mais, le cas échéant :

+ Soit la banque refuse le relais
+ Soit elle accepte d'augmenter son pourcentage d'intervention
+ Soit elle accepte une autre technique.

Cdt

 

[kaziklu]

Ok merci.
Si elle refuse le relais pour le coup c'est rude car impossible de faire quoi que ce soit avec 2 prêts plein pot.
Du coup la technique la plus courante c'est Pi% (valeur vénale - Capital restant dû) ?
Valeur vénale c'est à dire d'agence?

 

[Aristide]

Bonjour,

Du coup la technique la plus courante c'est Pi% (valeur vénale - Capital restant dû) ?

Le "Relais Achat/Revente" est aussi fréquemment utilisé.

Valeur vénale c'est à dire d'agence?

Suivant les banques il peut être demandé plusieurs estimations émanant de divers professionnels agents immobiliers et/ou notaires.

Certaines retiendront l'estimation le plus basse; d'autres feront une moyenne.

Cdt

 

[kaziklu]

Le "Relais Achat/Revente" est aussi fréquemment utilisé.

Ok. Cette méthode c'est de donner valeur vénale x Pi% et on demande à l'emprunteur de rembourser son crédit.

Vérification faite, il semble que ce soit la méthode de ma banque actuelle.

Du coup on est d'accord que dans mon exemple de 360k€ à 70% et avec un reste à rembourser de 260k€ on va demander à l'emprunteur d'utiliser une partie de son cash (apport) pour rembourser le crédit en cours?

Quid de l'opportunité de commencer à faire des remboursements anticipés pour ramener un crédit à 60% de la valeur vénale du bien quelques années avant d'envisager un crédit relais?

 

[Aristide]

Du coup on est d'accord que dans mon exemple de 360k€ à 70% et avec un reste à rembourser de 260k€ on va demander à l'emprunteur d'utiliser une partie de son cash (apport) pour rembourser le crédit en cours?

Non,
Le solde du prêt est repris dans le prêt à MT/LT amortissable du montage (Voir explication antérieure)

Quid de l'opportunité de commencer à faire des remboursements anticipés pour ramener un crédit à 60% de la valeur vénale du bien quelques années avant d'envisager un crédit relais?

C'est un calcul ou un choix à faire en fonction de votre situation, besoins et objectifs.
Si vous faites un remboursement c'est autant de moins que vous avez de disponible; éventuellement pour l'apport.

Avec un relais "sec" son montant sera plus élevé.

Avec un "Relais achat/revente", de toute façon, remboursement anticipé ou non, quel que soit le solde du il sera repris dans le prêt MT/LT du montage et totalement remboursé par anticipation.

Cdt

 

[kaziklu]

Merci beaucoup. C'est clair pour moi.
Donc il vaut mieux que je me constitue un apport tranquillement si je souhaite bouger dans quelques années sans me soucier du capital restant dû de mon emprunt en cours.

Ça reste un peu rude comme système car quand j'ai acheté ma maison, j'ai mis de l'apport (12% environ + les frais d'agence et notaire). J'ai remboursé environ 13% de la valeur d'achat. J'ai donc un prêt équivalent à 75% de la valeur d'achat.
De fait si je prenais un crédit relais aujourd'hui je partirai avec une épine dans le pied (différente entre prêt relais et crédit à rembourser) alors qu'à l'époque de l'achat j'avais de l'apport.
Pire, malgré une hausse de capacité de remboursement, je ne serais même plus capable d'acheter un bien du même prix.
Bon tout ceci étant un constat à aujourd'hui.

 

[chri]

Bonjour,

j'ai un cas un peu particulier, dans les clauses de mon prêt sur le bien utilisé pour le crédit relais, il est indiqué que celui est transférable. Du coup, le montant du prêt relais peut-il être calculé comme 0,7 * valeur du bien SANS retrancher le capital restant dû en supposant que je transfert le capital restant dû sur le bien acheté ?

Est-ce que ce montage pourrait être accepté par une banque concurrente (celle où je ne possède pas le prêt) ?

Merci.

 

[kaziklu]

Tiens ça m'intéresse aussi. Je bénéficie aussi d'un prêt dit transférable.

 

[Aristide]

j'ai un cas un peu particulier, dans les clauses de mon prêt sur le bien utilisé pour le crédit relais, il est indiqué que celui est transférable. Du coup, le montant du prêt relais peut-il être calculé comme 0,7 * valeur du bien SANS retrancher le capital restant dû en supposant que je transfert le capital restant dû sur le bien acheté ?

Deux choses à voir en préalable :

1) - Le "maintien" d'un prêt c'est à dire avec le même débiteur mais pour financer un bien différent et/ou le "transfert" = même bien mais débiteur différent = reprise prêt par acquéreur, n'est, le plus souvent suivant les contrats, possible qu'avec l'accord de la banque.

2) - Quel serait l'intérêt de conserver le prêt initial si son taux est supérieur au taux des marchés actuels ?

Ensuite, dans l'absolu, ce ne serait pas impossible mais pas forcément évident si, notamment, un complément de crédit MT/LT était nécessaire.

Dans ce cas voir aussi les coûts si transfert garantie réelle immobilière (PPD et/ou hypothèque) plus nouvelle garantie réelle immobilière sur éventuel complément.

Est-ce que ce montage pourrait être accepté par une banque concurrente (celle où je ne possède pas le prêt) ?

Cela supposerait que la banque concurrente accepte de racheter le prêt initial.
Si garantie réelle immobilière possible qu'elle n'accepte pas un second rang et, malgré le remboursement, exige une mainlevée hypothécaire ?

Cdt

 

[chri]

2) - Quel serait l'intérêt de conserver le prêt initial si son taux est supérieur au taux des marchés actuels ?

Je pense rembourser ce prêt à court terme, donc l'intérêt était de ne passe se lancer dans un nouveau prêt avec tous les frais afférents, surtout si je le rembourse quelques années plus tard.

Autre intérêt, je suis plus vieux et en moins bonne santé, partir sur un nouveau prêt me coûterait plus cher en assurances.

Quand je parlais de concurrence, je ne voulais pas dire que la concurrence me rachète ce prêt, je voulais simplement que pour le prêt relais, ils prennent en compte la valeur du bien SANS enlever le capital restant dû sachant que celui-ci sera reporté sur le nouveau bien.

Le projet est de construire une maison, j'espère que la caution du prêt initial sera transférable à ce type d'achat (il n'y a pas de raison selon moi car la caution du prêt initial portait sur un achat en VEFA).

 

[chri]

Voici comment est formulé la transférabilité du prêt :

Toutefois, l'Emprunteur peut conserver le bénéfice dudit prêt, sous la forme du capital restant dû, s'il acquiert un autre logement éligible au titre du prêt conventionné classique ou du prêt PAS, dans les conditions fixées par décret.

Donc je pense que la banque ne peut pas s'opposer au transfert, et que je peux citer cette clause face à une éventuelle banque concurrente pour qu'ils tiennent compte de la valeur totale du bien (sans soustraire le capital restant dû) pour le prêt relais.

 

[Aristide]

Je pense rembourser ce prêt à court terme, donc l'intérêt était de ne passe se lancer dans un nouveau prêt avec tous les frais afférents, surtout si je le rembourse quelques années plus tard.

Il y aurait aussi des frais de dossier et de transfert de garantie si garantie réelle immobilière.

Autre intérêt, je suis plus vieux et en moins bonne santé, partir sur un nouveau prêt me coûterait plus cher en assurances.

Ok

Quand je parlais de concurrence, je ne voulais pas dire que la concurrence me rachète ce prêt, je voulais simplement que pour le prêt relais, ils prennent en compte la valeur du bien SANS enlever le capital restant dû sachant que celui-ci sera reporté sur le nouveau bien.

Non; aucune banque ne l'acceptera.

Le projet est de construire une maison, j'espère que la caution du prêt initial sera transférable à ce type d'achat (il n'y a pas de raison selon moi car la caution du prêt initial portait sur un achat en VEFA).

Ce sera un nouveau projet; donc nouveau dossier, nouvelles données financières

Si c'est une société de caution qui s'est portée garante pour le prêt initial elle analysera le risque avec ces nouvelles données comme pour le prêt initial et décidera de son accord ou non; comme le fera d'ailleurs la banque également.

Cdt

 

[Aristide]

Voici comment est formulé la transférabilité du prêt :

Toutefois, l'Emprunteur peut conserver le bénéfice dudit prêt, sous la forme du capital restant dû, s'il acquiert un autre logement éligible au titre du prêt conventionné classique ou du prêt PAS, dans les conditions fixées par décret.

Donc je pense que la banque ne peut pas s'opposer au transfert, et que je peux citer cette clause face à une éventuelle banque concurrente pour qu'ils tiennent compte de la valeur totale du bien (sans soustraire le capital restant dû) pour le prêt relais.

Si c'est un PAS que vous avez obtenu et qu'un complémentaire soit nécessaire ce ne pourrait être qu'un autre PAS ou un PC. Si c'est un PC ce ne pourrait être qu'un autre PC.

Quant à "'obligation" pour la banque, elle procédera bien à une analyse des risques et appréciera la valeur de la garantie avant de donner son accord.

Je confirme que n'importe quelle banque concurrente tiendra compte du capital restant dû dans le calcul d'un éventuel prêt relais tout en rappelant que le droit au crédit n'existe pas.

Cdt

 

[chri]

Quant à "'obligation" pour la banque, elle procédera bien à une analyse des risques et appréciera la valeur de la garantie avant de donner son accord.

C'est là où je ne comprend pas bien Si la garantie est assurée par un organisme de caution (avec toutefois une promesse d'affectation hypothécaire), pourquoi il y aurait-il un refus ?

Je confirme que n'importe quelle banque concurrente tiendra compte du capital restant dû dans le calcul d'un éventuel prêt relais tout en rappelant que le droit au crédit n'existe pas.

Dommage…

> Il y aurait aussi des frais de dossier

Je regardais la tarification de ma banque, ils parlent de Modification de dossier crédit (150 €), de frais de dossier (1% ou 500 € min ou 500 € max sur un PAS), et Réaménagement de prêt: frais de dossier (1,5% ou 800 € min ou 3000 € max). En cas de transfert de prêt, lequel des ces frais s'applique ? Je crains qu'ils ne me répondent le dernier (et donc le plus cher ) alors que moi je penserais le premier (et donc le moins cher) car les caractéristique du prêt (taux, mensualité, somme empruntée, assurance, etc...) ne changent pas. Dans mon offre de prêt, la seule fois ou est désigné le bien, c'est pour la promesse d'affectation hypothécaire, sinon il n'apparait nul part.

Cdlt.

 

[Aristide]

C'est là où je ne comprend pas bien Si la garantie est assurée par un organisme de caution (avec toutefois une promesse d'affectation hypothécaire), pourquoi il y aurait-il un refus ?

Je vous ai expliqué que la situation ne sera pas la même; nouveau projet, nouvelles données financières "Chrarges/Revenus" , nouveau dossier donc nouvelle analyse des risques et nouvelle décision;

> Il y aurait aussi des frais de dossier

Je regardais la tarification de ma banque, ils parlent de Modification de dossier crédit (150 €), de frais de dossier (1% ou 500 € min ou 500 € max sur un PAS), et Réaménagement de prêt: frais de dossier (1,5% ou 800 € min ou 3000 € max). En cas de transfert de prêt, lequel des ces frais s'applique ? Je crains qu'ils ne me répondent le dernier (et donc le plus cher )

Le plafond de 500€ concerne l'instruction des prêts PAS et PC; 1% les autres prêts "classiques" dits "du secteur libre".
Dans votre cas, fonction du besoin de financement, il y aurait une étude sur un nouveau dossier avec les frais qui le concernent.
Normalement l'éventuel "maintien / transfert" devrait en faire partie.
Maintenant, à voir avec votre banque ce qu'elle entend faire.

Cdt

 

[hargneux]

Si il y a caution, ca ne doit pas être un prêt PAS ?

 

[Aristide]

Exact;.

Dans ce cas ce serait un Prêt Conventionné.

Mais l'éventualité d'un PAS ou d'un PC ne résulte que des maximum de frais de dossier évoqués.

Possible que ce ne soit ni l'un ni l'autre en réalité.

Cdt