Questions techniques

[Laura78]

Bonjour à tous.

J'espère que vous allez bien.

Je suis nouvelle sur le forum.

J'ai de petites questions techniques s'il y a un courtier ou un banquier.

J'ai signé un compromis de vente (le 3 novembre). J'avais déjà vu avant les visites de maisons un courtier qui m'avait établi mon budget. Une semaine après notre rencontre, j'avais trouvé la maison, fait l'offre d'achat...

Mardi dernier, le soir du compromis, le courtier m'a fait signé un mandat de recherche de financement, m'a dit que mon dossier était complet depuis qu'on s'était vu, qu'il allait pouvoir négocier avec les banques, et de le contacter dans 15 jours si je n'avais pas de nouvelles de lui (mais a ajouté de ne pas m'en faire, les délais pouvant être allongés).

J'aimerais donc savoir s'il vous plaît :
- A partir du moment où le dossier est complet, cela prend du temps de l'envoyer à la banque ?
- cela se fait via un logiciel ? Il voit donc si c'est "déposé", "en traitement".... ? (un peu comme nous quand on dépose un dossier dans un service public) ?
- Je lui ai envoyé un document supplémentaire (qui a mis du temps à arriver). Il n'est aucunement "essentiel", mais peut-il le glisser dans le dossier via le logiciel ou bien doit-il supprimer le dossier, insérer la pièce et renvoyer ?

merci beaucoup de vos réponses et bon mercredi.

Laura

 

[baboune]

Bonjour,
plusieurs méthodes existent pour présenter un dossier en banque.
au départ il y a toujours constitution de la "carcasse du dossier" qui est un document reprenant l'ensemble des renseignements permettant déjà à la banque de se faire une opinion sur la demande.
cette carcasse peut donc être envoyée par mail vers des banques pour avoir une proposition ou confirmation du taux, des assurances et des contreparties demandées par la banque.
Une fois la banque sélectionnée les documents constituant le dossier sont envoyés à la banque, soit par mail soit déposés physiquement en agence.
une fois le dossier monté en banque et les documents vérifiés au niveau de l'agence, en général les clients se voient fixé un rendez-vous avec la banque pour signer les documents de demande de prêt.

en terme de délais, avec un dossier complet en main, le courtier peut envoyer sa carcasse dossier sous 24 heures.
en général le montage de la carcasse demande 1 heure de traitement chez le courtier....
Ensuite tout va dépendre des disponibilités dans les banques en terme de personnes pouvant prendre en charge cette demande.
exemple concret: carcasse envoyée avec les documents vers une banque, réceptionnée et retour de la proposition banque en 48 H.
Dossier pris en charge par un conseiller le lendemain qui nous envoie un document à compléter et à signer par les clients.
retour vers le conseiller le lendemain par mail et .......................réponse automatique d'absence pour 10 jours du conseiller.
Vous voyez donc qu'un délai au départ très court peut être allongé de manière non maitrisable par le courtier.

il n'y a pas de logiciel particulier liant le courtier aux banques, nous en sommes encore à être dépendant des mails et du bon vouloir à nous répondre de la part du conseiller chargé du dossier.
j'ai eu de nombreux exemples ou les conseillers ne répondent pas malgré des relances, dans ces cas là il nous faut passer au niveau hiérarchique supérieur pour faire bouger les choses.


Maintenant , pour vous rassurer, en général les délais fixés au compromis sont respectés.

Bien cordialement

 

[Laura78]

Bonjour,

merci pour cette réponse.

Quand vous dites : "Une fois la banque sélectionnée les documents constituant le dossier sont envoyés à la banque, soit par mail soit déposés physiquement en agence." C'est le courtier qui sélectionne ?

Et quand tout le dossier complet est envoyé, il est possible d'ajouter un document ?

Dans le mail, en plus des papiers, il y a une explication : revenus des personnes... ?

Bonne journée,

Laura

 

[baboune]

Bonjour,
comme je vous l'ai indiqué la carcasse du dossier contient toutes les explications: état civil, revenus, le projet, les emplois occupés, les prêts en cours, l'épargne etc. , etc.
la seule lecture de la carcasse permet à la banque de connaitre le dossier.
les documents du dossier ne servent que pour justifier les renseignements contenus dans la carcasse: avis impôts, fiches de paie, pièces identité relevés de compte etc.

Le courtier doit, en principe, indiquer au client les différentes propositions, mais il peut arriver aussi qu'il n'y ait qu'une seule banque acceptant le dossier, par exemple en cas d'absence d'apport personnel.

on peut, et dans certains cas on doit, ajouter des documents au cours du traitement du dossier.
exemple: actualisation des fiches de paie, des relevés de comptes, devis travaux reçus après dépôt du dossier etc.

Cdt

 

[paal]

Bonjour,

merci pour cette réponse.

Quand vous dites : "Une fois la banque sélectionnée les documents constituant le dossier sont envoyés à la banque, soit par mail soit déposés physiquement en agence." C'est le courtier qui sélectionne ?

Et quand tout le dossier complet est envoyé, il est possible d'ajouter un document ?

Dans le mail, en plus des papiers, il y a une explication : revenus des personnes... ?

Lorsque Baboune parle dans sa réponse de la "carcasse" du dossier, il est bien évident que la communication des revenus fait partie de cette carcasse ; et on peut même dire que c'en est un document essentiel ....

Tellement essentiel d'ailleurs que le courtier (ou la banque) ne se contentera pas d'une simple affirmation par mail, mais demandera un ou plusieurs avis d'imposition (sur les 2 ou 3 années précédentes) ainsi que d'un bulletin de paie (très) récent (dans le cas d'un salarié) ; cela pourra devenir plus compliqué pour les personnes qui mènent une activité indépendante, et qui ne disposera pas de ces fichus bulletins de salaire .....

Ceux-là auront intérêt à faire leur demande de crédit chez une enseigne qui les connaît, et qui disposent donc déjà des différents de capitaux qui caractérisent l'activité du dossier de la personne qui est déjà cliente de la banque ....

Bonne journée,

Laura

 

[Laura78]

Je vous remercie.

Justement, nous sommes deux indépendants, depuis 11 ans. Mon époux a fourni les 3 derniers bilans (en plus des avis d'imposition), et moi mes trois dernières déclarations trimestrielles (je n'ai pas le même statut que mon époux, je déclare tous les 3 mois), en plus des revenus d'imposition.

 

[baboune]

Bonjour,
dans le cas d'emprunteurs ayant un statut de non salariés nous devons avoir au dossier les 3 derniers bilans avec leur liasse fiscale et les 3 derniers avis d'imposition.
pour votre statut qui est un statut micro-entreprise, nous devons demander les 3 dernières années de déclarations trimestrielles et analyser le type d'activité.
en effet il y a une grande différence entre un C.A en catégorie "vente de marchandises" et un C.A en catégorie "prestation de service"
L'idéal étant lorsque le micro-entrepreneur tient un livre de compte ou fait un "bilan" de son activité chaque année sur par exemple un tableur.
J'ai eu le cas d'un client en micro pour lequel nous avons repris au dossier l'ensemble des factures d'achat de marchandises de la dernière année pour déterminer son coefficient de marge bénéficiaire sur son C.A

Après le dossier peut aussi passer sur les seuls revenus du conjoint avec bilans et liasse fiscale, la partie "micro-entreprise" devenant moins importante pour la décision du dossier.

Cdt

 

[paal]

Bonjour,
dans le cas d'emprunteurs ayant un statut de non salariés nous devons avoir au dossier les 3 derniers bilans avec leur liasse fiscale et les 3 derniers avis d'imposition.
pour votre statut qui est un statut micro-entreprise, nous devons demander les 3 dernières années de déclarations trimestrielles et analyser le type d'activité.
en effet il y a une grande différence entre un C.A en catégorie "vente de marchandises" et un C.A en catégorie "prestation de service"

On va même dire que ce n''est pas le même type d'activité, et on va pouvoir prendre une activité de pose d'un matériel quelconque (par exemple la vente de cumulus) qui peuvent se vendre seuls (activité de négoce pur comme chez Casto) ou bien qui peuvent aussi se vendre avec une installation incluse (création de raccordements de plomberie et/ou d'électricité) et dans ce dernier cas, nous aurons même une activité mixte comprenant des prestations de service ....
Là aussi, il est utile que la comptabilité ne se contente pas d'enregistrer le total d'une facture, mais comporte la séparation de ce qui relève du négoce, et de ce qui relève des prestations de service (il peut aussi s'agir d'une intervention en réparation)

L'idéal étant lorsque le micro-entrepreneur tient un livre de compte ou fait un "bilan" de son activité chaque année sur par exemple un tableur.
J'ai eu le cas d'un client en micro pour lequel nous avons repris au dossier l'ensemble des factures d'achat de marchandises de la dernière année pour déterminer son coefficient de marge bénéficiaire sur son C.A
Cdt

Il me semble que, même pour une activité de dimension modeste, il existe de petits logiciels comptables qui permettent alors :
- d'une part d'obtenir facilement le détail des factures d'achats de marchandises revendues
- d'autre part d'éditer un compte de résultat comportant ce que l'on appelle les seuils intermédiaires de gestion, ce qui permet de calculer facilement ce ratio de marge brute, rapportée au chiffre d'affaires réalisé, lequel peut aussi se trouver détaillé en fonction de l'éventail de l'activité ...

 

[baboune]

Il me semble que, même pour une activité de dimension modeste, il existe de petits logiciels comptables qui permettent alors :
- d'une part d'obtenir facilement le détail des factures d'achats de marchandises revendues
- d'autre part d'éditer un compte de résultat comportant ce que l'on appelle les seuils intermédiaires de gestion, ce qui permet de calculer facilement ce ratio de marge brute, rapportée au chiffre d'affaires réalisé, lequel peut aussi se trouver détaillé en fonction de l'éventail de l'activité ...

Oui, tout à fait,

d'autant plus simple que l'activité en micro-entreprise est exonérée de TVA (dans les limites de la franchise de base) et que la comptabilité devient ultra simple.
Cette tenue de comptabilité "volontaire" puisque non obligatoire est un signe fort de volonté de transparence de la part du micro-entrepreneur

Cdt

 

[paal]

Oui, tout à fait,

d'autant plus simple que l'activité en micro-entreprise est exonérée de TVA (dans les limites de la franchise de base) et que la comptabilité devient ultra simple.
Cette tenue de comptabilité "volontaire" puisque non obligatoire est un signe fort de volonté de transparence de la part du micro-entrepreneur
Cdt

C'est combien déjà la limite de la franchise de base (je crois me souvenir qu'il en a 2, l'une pour le négoce et la seconde pour les prestations de service) ??

 

[baboune]

82800 € pour les activités de vente et 35200 € pour les activités de prestation de service

 

[Aristide]

Bonjour,

En l'absence de documents comptables il faut rappeler que les banques - comme l'administration fiscale - ont à disposition des bases statistiques (= monographies par secteur d'activité) auxquelles elles se réfèrent ce qui leur permet de mieux cerner la réalité de l'activité et revenus des candidats à l'emprunt; en particulier de relativiser - voire d'écarter - des déclarations trop optimistes.

Cdt

 

[Laura78]

Je vous remercie. Mon époux et moi avons des activités "simples".
Je suis traductrice (autoentrepreneur profession libérale depuis 11 ans - je n'ai pas de charges sauf celles de l'Etat). Donc mes déclarations trimestrielles reflètent tout.
Mon époux est dans le transport scolaire des enfants handicapés. (depuis 11 ans aussi). En société. Son client principal étant l'Etat. Simple aussi. Son comptable s'occupe de tout (très peu de charges à part l'essence et les révisions du véhicule).

 

[paal]

Je vous remercie. Mon époux et moi avons des activités "simples".
Je suis traductrice (autoentrepreneur profession libérale depuis 11 ans - je n'ai pas de charges sauf celles de l'Etat). Donc mes déclarations trimestrielles reflètent tout.
Mon époux est dans le transport scolaire des enfants handicapés. (depuis 11 ans aussi). En société. Son client principal étant l'Etat. Simple aussi. Son comptable s'occupe de tout (très peu de charges à part l'essence et les révisions du véhicule).

Vos deux activités relèvent donc des prestations de service, puisque ni l'un ni l'autre ne revend des produits précédemment achetés

 

[Laura78]

Mon époux est considéré comme artisan. Pour l'Etat, transport = artisan. Ca peut paraître étrange, mais tous les autres transporteurs scolaires indépendants sont également artisans. Mais oui, il déclare dans BNC.
Et moi autoentrepreneur profession libérale.

 

[baboune]

Donc à priori dossier simple pour apprécier les revenus du couple, surtout avec une telle ancienneté.
Cdt

 

[Laura78]

Je vous remercie de vos réponses.

Autre question "technique". Le courtier envoie le dossier aux banques, il le présente (dans un mail ?), il attend.
Et là, quand il reçoit la réponse de la banque :

- négative. Est-ce qu'il insiste (lourdement) ou lâche l'affaire ?
- positive. Dit-il : Ok, merci mais est -il possible de baisser le taux ?

 

[cedricmr]

Il insiste lourdement jusqu'à en trouver un... il est payé au résultat
Sauf à ce que votre dossier soit jugé moche par toutes les banques... ou que la mase de travail soit supérieure au bénéfice attendu du dossier

 

[Laura78]

Un courtier qui est confiant au début peut-il se retrouver avec que des "non" ?

 

[cedricmr]

si le courtier a pris votre dossier, c'est qu'il est confiant sur la possibilité d'aboutir et donc d'être payé pour ça. Sinon, il ne perd pas son temps.
Maintenant, ce sont les banques qui décident avec leurs propres politiques commerciales à un instant T au profit de leur clientèle fétiche