Questions sur la revente de notre bien immobilier

[nicolas_b_47]

Bonjour à toutes et à tous.

Nous sommes actuellement propriétaires d'un bien immobilier que nous avons acquis en novembre 2015, et nous envisageons de le vendre suite à une probable mutation professionnelle. Nous souhaiterions avoir des informations sur la méthode la plus optimale à employer.

Voici notre histoire

Nous avons acheté notre bien immobilier en novembre 2015 pour un montant de 269 260€ (frais de notaire inclus).

Ce bien a été financé de la façon suivante:
- Apport personnel de 115 000 €
- Prêt 1% entreprise: 15 000€ sur 15 ans à un taux de 1%.
- Prêt Bancaire (La Banque Postale) de 140 000 € sur deux lignes de prêt :
- 118 500 € sur 15 ans à un taux de 1,80%
- 21 500€ sur 17 ans à un taux de 1,95%. On ne paye que les intérêts de ce crédit jusqu'à la fin du premier crédit (15 ans).

A ce jour (21/10/2017), notre capital restant dû est de 126 300 €.
Nos mensualités sont de 800 € par mois.


Quelle serait la meilleure stratégie à adopter?
- location ?
- revente ?
- autre(s) stratégie(s) ?

Avez-vous des outils (feuilles de calcul ou autres) nous permettant de simuler tous ces éléments ?

Vous trouverez ci dessous des éléments chiffrés de nos premières investigations concernant une revente:

Concernant le montant du remboursement anticipé de notre prêt bancaire:
- 3% du capital restant dû: 126 300 € x 3% = 3 790 €
- 6 mois d'interêt : 1 200 € (actuellement, nos mensualité comportent 200€ d'intérêts sur nos mensualités de 800 €).
Est-ce que les indemnités de remboursement anticipé serait donc de 1 200 € : minimum(3 790 €, 1 200 €)?

Concernant le remboursement anticipé de notre prêt 1% entreprise: est-ce la même règle que les prêts bancaires (6 mois d'interêt ou 3% du capital restant dû?)
- 3% du capital restant dû: 13 300 € x 3% = 400 €
- 6 mois d'interêt : 66 € (actuellement, nos mensualité comportent 11€ d'intérêts sur nos mensualités de 80 €).

Nous avons une hypothèque. Nous avons estimé (via un site) les frais de levé d'hypothèque à 750 €.

Nous avons souscrit à des assurances de prêt en délégation chez Cardiff.

Avez-vous besoin d'autres éléments ?

Nous vous en remercions pas avance.

Nicolas et Laurine.

 

[Aristide]

Bonjour,

Concernant le montant du remboursement anticipé de notre prêt bancaire:
- 3% du capital restant dû: 126 300 € x 3% = 3 790 €
- 6 mois d'interêt : 1 200 € (actuellement, nos mensualité comportent 200€ d'intérêts sur nos mensualités de 800 €).
Est-ce que les indemnités de remboursement anticipé serait donc de 1 200 € : minimum(3 790 €, 1 200 €)?

Ni l'un ni l'autre
Six mois d'intérêts 1er prêt = capital restant dû prêt N°1 x taux prêt N°1 /2
Six mois d'intérêts 2è prêt = capital restant dû prêt N°2 x taux prêt N°2 /2

Concernant le remboursement anticipé de notre prêt 1% entreprise: est-ce la même règle que les prêts bancaires (6 mois d'interêt ou 3% du capital restant dû?)
- 3% du capital restant dû: 13 300 € x 3% = 400 €
- 6 mois d'interêt : 66 € (actuellement, nos mensualité comportent 11€ d'intérêts sur nos mensualités de 80

C'est la mêms chose est votre calcul est donc à refaire suivant le même principe.

Nous avons une hypothèque. Nous avons estimé (via un site) les frais de levé d'hypothèque à 750 €.

La Chambre de Notaires de Paris propose un outil fiable de calcul :

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[dodo1]

Nous avons une hypothèque. Nous avons estimé (via un site) les frais de levé d'hypothèque à 750 €.

Est ce qu'il y a vraiment un intérêts a levé l'hypothèque si le crédit est rembourser ?

 

[poam5356]

Quelle serait la meilleure stratégie à adopter?
- location ?
- revente ?
- autre(s) stratégie(s) ?

La mutation est-elle définitive, ou est-elle simplement transitoire?
Comptez-vous revenir là où vous habitez actuellement?
Etre loin pose problème pour gérer un bien immobilier, ou alors vous le confiez à une agence.
Le rendement locatif n'est pas super génial, et l'imposition est, par contre, très importante, pour ne pas dire confiscatoire.
Mais vous pourrez déduire les intérêts des prêts des loyers touchés.
Par contre, vous n'avez peut-être plus de capital pour acheter un autre bien dans votre nouveau lieu de résidence.

Vendre le bien actuel : Les prix de l'immobilier ont monté depuis votre achat, différemment selon les régions, je vous l'accorde. C'est délirant sur Paris, beaucoup moins en province, hormis les grandes métropoles Bordeaux, Lyon ou Nantes.
Demandez à 2 ou 3 agences d'estimer votre bien pour avoir une idée du prix actuel.
Les taux sont toujours au plus bas, ils ont même légèrement baissé ce dernier mois. C'est un avantage pour vendre parce qu'il y a plus d'acheteurs potentiels.
Si la vente est suivie par un autre achat que vous feriez assez vite, vous avez même des chances d'obtenir des crédits à des taux plus bas que ceux que vous avez actuellement :
1,44 en moyenne sur le 15 ans (entre 1,13 pour les meilleurs dossiers et 1,79) et 1,63 en moyenne sur 20 ans.
Des niveaux de taux qui ne resteront peut-être pas aussi bas l'année prochaine parce que les taux sur les marchés boursiers sont orientés à la hausse.
C'est un calcul à faire entre vente, remboursement des prêts et pénalités, et nouveaux prêts sur un nouveau bien.
Avez-vous un peu prospecté sur la nouvelle région?
Il faut aussi envisager la phase intermédiaire entre vente du bien actuel et achat pas encore fait du nouveau bien!!

 

[Aristide]

Est ce qu'il y a vraiment un intérêts a levé l'hypothèque si le crédit est rembourser ?

????
Comment voulez vous vendre un bien hypothéqué ?

Cdt

 

[dodo1]

????
Comment voulez vous vendre un bien hypothéqué ?

Cdt

je pensais que l'hypothèque tombait automatiquement lors de la revente en cas de remboursement de prêts.

 

[moietmoi]

je pensais que l'hypothèque tombait automatiquement lors de la revente en cas de remboursement de prêts.

Dans un post que je ne retrouve pas, j avais évoqué cette situation; en fait l'hypothèque "se lève" d'elle même 1 an( c'était 2 ans auparavant) après la fin théorique du crédit initial;

 

[dodo1]

Etre loin pose problème pour gérer un bien immobilier, ou alors vous le confiez à une agence.
Le rendement locatif n'est pas super génial, et l'imposition est, par contre, très importante, pour ne pas dire confiscatoire.

C'est vrai que c'est super taxé, mais au niveau rendement quel placement rapporte plus ?

 

[paal]

Dans un post que je ne retrouve pas, j avais évoqué cette situation; en fait l'hypothèque "se lève" d'elle même 1 an c'était 2 ans auparavant) après la fin théorique du crédit initial;

Cela c'est lorsque le prêt va à son terme, sous l'autorité du proprio ayant souscrit le prêt ...

Il y a aussi la situation où, en cas de vente avant remboursement complet du prêt, le notaire prend contact avec l'organisme prêteur et obtient le montant à retenir sur le prix de la vente par le proprio endetté.

Il se chargera ensuite de la restitution des fonds pour solder le prêt, puis informera le service des hypothèques (cela est nommé autrement depuis quelque temps), afin d'assurer la levée de l'hypothèque grévant le bien immobilier ...

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/qui-soccupe-du-remboursement-anticipe-le-notaire-ou-moi.3348/

 

[Aristide]

La règle est que la garantie réelle immobilière tombe d'elle même un an après le terme contractuel du prêt concerné.

Avec l'accord du prêteur il est toujours possible (même sans remboursement = cas d'école) de procéder à une mainlevée hypothécaire.

Les différences sont que dans le premier cas la procédure est automatique et gratuite alors que la seconde nécessite des démarches auprès de la banque et d'un notaire qui procédera aux formalités près du Service de la Publicité Foncière; les prestations de ces deux derniers intervenants générant des frais à payer par le demandeur.

Cdt

 

[moietmoi]

Cela c'est lorsque le prêt va à son terme, sous l'autorité du proprio ayant souscrit le prêt ...

mais c'est aussi la règle en cas de remboursement anticipé, avec conservation du bien dans les main du propriétaire;
en fait j'étais confronté à mon cas perso: hypothèque sur ma rp, et achat d'un locatif;je voulais donc libérer de son hypothèque ma rp tout en la conservant, par un remboursement anticipé, et je voulais éviter de payer les frais de mainlevée;

 

[dodo1]

mais c'est aussi la règle en cas de remboursement anticipé, avec conservation du bien dans les main du propriétaire;
en fait j'étais confronté à mon cas perso: hypothèque sur ma rp, et achat d'un locatif;je voulais donc libérer de son hypothèque ma rp tout en la conservant, par un remboursement anticipé, et je voulais éviter de payer les frais de mainlevée;

Tu veux qu'en cas de remboursement par anticipation la l'hypothèque se lève automatique après 1 an ?

 

[Aristide]

mais c'est aussi la règle en cas de remboursement anticipé, avec conservation du bien dans les main du propriétaire;
en fait j'étais confronté à mon cas perso: hypothèque sur ma rp, et achat d'un locatif;je voulais donc libérer de son hypothèque ma rp tout en la conservant, par un remboursement anticipé, et je voulais éviter de payer les frais de mainlevée;

Je reformule pour que l'on se comprenne bien.

Tu as acquis une résidence principale financé au moyen d'un crédit lequel est garanti par une garantie réelle immobilière.

Puis - sans vendre cette RP - tu as procédé à un remboursement anticipé.

Dès lors tu as laissé courir le PPD/hypothèque qui, un an après le terme contractuel, est tombée toute seule et sans frais.

S'il en est bien ainsi nous sommes parfaitement d'accord

Tu veux qu'en cas de remboursement par anticipation la l'hypothèque se lève automatique après 1 an ?

moietmoi et moi vous avons déjà dit non; c'est un an après le terme contractuel du prêt concerné.

Cdt

 

[nicolas_b_47]

Merci à tous pour vos réponses !!

Concernant les montants d'indemnité du remboursement anticipé, nous avons revus nos calculs avec vos bon conseils:
- Prêt LaBanquePostale de 140 000€ sur deux lignes de prêts: 1 153 €
* Ligne de prêt 1: 105 100 € * 1.8% / 2 = 946 €
* Ligne de prêt 2: 21 250 € * 1.95% / 2 = 207 €
- Prêt 1% entreprise:
* 13 300€ * 1% / 2 = 66 €

Sont-ils corrects désormais ?

Concernant les frais de levée d'hypothèque, nous les avions estimé à 750 € effectivement avec le site [lien réservé abonné]

En résumé, la revente de notre bien nous coûterai :
- Remboursement anticipé du crédit: 1219 €
- Frais de levée d'hypothèqye: 750 €

Y-a-t-il d'autres frais auquel nous n'aurions pas pensé ?

Pour répondre à d'autres questions:

- Nous habitons actuellement dans une grand métropole: Strasbourg.
- La mutation serai effectivement définitive dans une autre région, beaucoup plus rurale.
- Nous envisageons par la suite de faire construire un bien immobilier (projet moyen terme - dans un an peut-être)

A la lecture de vos messages, il serai donc plus simple de revendre, plutôt que de louer notre bien ?

Bonne fin de dimanche à toutes et à tous,

Nicolas et Laurine.

 

[Aristide]

Concernant les montants d'indemnité du remboursement anticipé, nous avons revus nos calculs avec vos bon conseils:
- Prêt LaBanquePostale de 140 000€ sur deux lignes de prêts: 1 153 €
* Ligne de prêt 1: 105 100 € * 1.8% / 2 = 946 €
* Ligne de prêt 2: 21 250 € * 1.95% / 2 = 207 €
- Prêt 1% entreprise:
* 13 300€ * 1% / 2 = 66 €

Sont-ils corrects désormais ?

Oui aux arrondis près

Y-a-t-il d'autres frais auquel nous n'aurions pas pensé ?

Suivant l'article L.312-23 du code de la consommation (ancienne codification) tous autres frais sont interdits lors d'un remboursement anticipé.

Cependant certaines banques facturent l'édition et l'envoi du décompte de remboursement anticipé ce qui semble contestable car le décompte est forcément un préalable obligé.

Voir vos conditions générales de banque.

Cdt

 

[Salade]

C'est très bien de parler de pénalité de remboursement anticipée et tout ça mais ...
que se passe-il si vous mettez en location votre bien et que votre locataire arrête de payer votre loyer ? ou dégrade votre appartement ?

La question est simple : pouvez-vous continuer à rembourser le crédit, prendre une location (ou un achat) à votre nouveau lieu de vie et continuer de vivre "normalement" si vous ne touchez plus de revenu locatif ?

Si ça n'est pas le cas, vendez et ne prenez pas le risque de mettre en location ce bien ... (et ne croyez pas que les assurances impayés résoudront ce problème, elles ont une belle faille que tout locataire peut exploiter et qui empêche le déclenchement de celle-ci )

 

[paal]

Si ça n'est pas le cas, vendez et ne prenez pas le risque de mettre en location ce bien ... (et ne croyez pas que les assurances impayés résoudront ce problème, elles ont une belle faille que tout locataire peut exploiter et qui empêche le déclenchement de celle-ci )

Vous pourriez en dire plus, éventuellement en message privé ?

 

[Buffeto]

Vous pourriez en dire plus, éventuellement en message privé ?

et pourquoi pas ici ?

 

[Salade]

Fait en privé

Et tout simplement car le fond du débat n’est pas d’expliquer comment carotter le système mais de donner une vue sur l’interet De vendre ou pas une future ex résidence principale

 

[paal]

C'est très bien de parler de pénalité de remboursement anticipée et tout ça mais ...
que se passe-il si vous mettez en location votre bien et que votre locataire arrête de payer votre loyer ?
ou dégrade votre appartement ?

Il se trouve que j'ai eu les deux, et si je puis dire, en même temps ...

Nous avions décidé de louer un appartement (notre résidence principale de l'époque), et nous avions conclu un bail notarié (ce qui est un titre exécutoire qui n'a donc pas besoin d'une décision de justice ...) ; par ailleurs, j'avais souscrit une assurance de loyers impayés ...

L'huissier est passé, mais nos locataires ont prétendu qu'ils relevaient du chômage, ce qui fut vérifié et s'est avéré inexact ...

Il y eut effectivement des fois où l'huissier n'aura pas pu remettre son pli, et il l'aura alors notifié en mairie (pour la justice, cela à la même valeur qu'une remise au destinataire ...) ; par ailleurs, c'est l'huissier qui aura affiché une copie de l'acte à délivrer dans l'entrée de l'immeuble (sur papier jaune qui plus est !), et une autre sur la porte palière ...

La question est simple : pouvez-vous continuer à rembourser le crédit, prendre une location (ou un achat) à votre nouveau lieu de vie et continuer de vivre "normalement" si vous ne touchez plus de revenu locatif ?

Alors il est certain que devenir bailleur, cela nécessite de pouvoir supporter des périodes de vacances ou d'impayés, avant que la situation rentre dans l'ordre, ce qui peut parfois devenir long !

Si ça n'est pas le cas, vendez et ne prenez pas le risque de mettre en location ce bien ... (et ne croyez pas que les assurances impayés résoudront ce problème, elles ont une belle faille que tout locataire peut exploiter et qui empêche le déclenchement de celle-ci )

Comme il y avait un bail notarié, l'huissier à reçu du notaire une copie exécutoire, et la valse des saisies aura commencé, sur le véhicule, puis une saisie conservatoire sur le mobilier, etc ...

Quelques semaines plus tard, c'est le commissaire priseur qui fut furax, car il aura missionné un serrurier en compagnie d'un commissaire de police ...., et l'appartement était vide de chez vide, avec bien entendu des dégradations qui auront été constatées ...

Les locataires sont même allés plus loin, car nous avions demandé une subrogation dans le règlement des prestations logement, et c'est la Sécu qui nous aura mis au tribunal, car nos locataires avaient refait une ouverture de droits (avec de simples quittances de loyer), et nous avons eu droit à un procès (gagné) de la part du tribunal de la Sécu ...

Comme le mobilier était saisi, et qu'ils en ont fait je ne sais trop quoi, ils se sont retrouvés au pénal, pour détournement d'objets saisis ...
Vous voyez qu'il ne suffit pas de déménager à la cloche de bois (ou de s'absenter ou ne pas répondre lorsque l'on aperçoit l'huissier), pour échapper aux poursuites et que ce n'est pas aussi simple ...

Dans ma carrière de bailleur, j'ai dû avoir recours par 3 fois à un contrat de carence locative (loyers impayés et dégradations), et cela aura eu pour principale utilité de faire partir légalement le locataire qui ne réglait pas, alors qu'il était toujours titulaire d'un bail !