Questions pour un premier prêt immo

[t0mma]

Bonjour à tous,

Tout d'abord, permettez moi de me présenter.
Je suis un homme de 28 ans cadre en entreprise gagnant 2115€ Net par mois (environs 2016€ net après impôts).

Cette année je cherche donc a effectuer mon premier achat immobilier.

Après avoir été chez ma banque et chez un courtier (meilleurtaux.com), plusieurs questions persistent et peut être pourrez vous m'apporter des réponses ou des conseils.

Vivant encore chez mes parents et ayant un peu plus de 30k€ sur mon assurance vie , je comptait acheter un appartement pour le mettre en location les premières années. (l'idée est d'acheter un meublé pour avoir un bail d'un an et donc pouvoir déménager dans mon appartement d'ici un ou deux ans.)

Je n'ai aucun crédit mais j'ai un contrat LLD sur un scooter qui m'engage a payer 150€/mois pendant encore 2 ans.
D'après ma banque et le courtier ce contrat est considéré comme un crédit ce qui me parait étrange car il s'agit d'après moi d'une location et non d'un crédit, qu'en pensez vous ?
Comme vous devez l'imaginer, cette location m'empêche d'avoir une capacité d'emprunt maximal…
J'ai pensé à effectuer le virement depuis un compte d'une autre banque que j'ouvrirai afin de rendre transparent cette location pour ma banque mais cela ne règlera peut-être pas le problème… Pouvez vous m'aider ou m'apporter des conseils sur ce sujet ?

Passons ensuite aux simulations:
Ma banque m'a expliqué que mon salaire était trop faible pour me proposer des taux intéressant (on m'a parlé d'une capacité de 160k€ en comptant la location du scooter et d'un taux supérieur à 2%. sur 20 ans
Le courtier quand à lui m'a parlé d'une capacité de 170k€ en comptant la location du scooter comme un crédit et de 200k€ si la location n'est pas compté comme un crédit avec un taux d'environs 1,22% sur 20 ans

Que pensez vous de ces analyses ? Quels conseils me donneriez vous pour obtenir le meilleur taux possible avec la capacité d'emprunt maximal ?

Merci pour votre aide.

Bonne journée.

 

[Triaslau]

Bonjour,
La LLD n'est pas à strictement parler une opération de crédit au sens du code monétaire (à la différence de la LOA) mais çà ne change rien, c'est une charge que vous devez payer donc çà revient au même et c'est logique de le compter dans le ratio d'endettement. On ne va pas vous conseiller sur la façon dont vous pouvez cacher cette opération à la banque, le calcul du ratio est fait dans le cadre du devoir de conseil de la banque.

Par contre je ne comprends pas trop les capacité d'emprunt annoncée; pour moi vous pouvez difficilement dépasser une mensualité de 550 euros donc plutôt 110 KEUR sur 20 ans ou 130 KEUR sur 25 ans.

170 KEUR sur 20 ans avec un taux de 1,2% (hors assurance) çà fait 800 euros par mois. Donc votre ratio d'endettement serait de 38% ... sans compter l'assurance.

Je vous conseille de changer de courtier

 

[t0mma]

Bonjour, vous avez tout à fait raison !
J'ai oublié de vous préciser qu'avec le courtier la simulation prenait en compte qu'il s'agissait d'un investissement locatif avec un loyer de 850 / 900€ par mois.

Pour ce qui est du LLD je dois avouer que c'est tout de même embêtant d'être bloqué pour 3600€... J'ai contacté l'établissement de location pour leur demander de tout régler en une seule mensualité ce qu'ils ont refusé.
Pensez vous qu'une banque accepterait d'augmenter ma capacité d'emprunt en présentant le contrat de LLD et en mettant de côté la somme restante ?

Bonne journée.

 

[Triaslau]

Je vois. çà parait une très mauvaise idée de prendre en compte les revenus locatifs dans la mesure où vous comptez habiter ce logement à brève échéance (1 ou 2 ans c'est très court).

Je ne comprends pas ce que vous voulez faire? dire à la banque "je bloque cette somme donc vous ne comptez pas la LLD dans ma capacité d'emprunt" ? çà ce n'est pas possible.

 

[moietmoi]

Bonjour,

J'ai oublié de vous préciser qu'avec le courtier la simulation prenait en compte qu'il s'agissait d'un investissement locatif avec un loyer de 850 / 900€ par mois.

héhé !!! les banques compteront le loyer normal pour un bien loué classiquement, donc pour un achat à 150 000 à 4% de rendement cela fait 500 euros par mois de loyer que la banque comptera pour 80% donc 400 euros par mois, à rajouter à ton revenu mensuel;
Mais la banque sérieuse rajoutera à tes charges un loyer, même si tu es chez tes parents, la banque digne de ce nom, sait que tu ne vas vivre toute ta vie chez tes parents; la baqnue comptera légitimement suivant là ou tu habites un loyer fictif de 400/600 euros......
le scooter comptera aussi

avec cela tu peux calculer ta capacité d'emprunt à 33% et ce que tu peux emprunter, en tenat compte du fait que 2% me semble excessif, même pour du locatif, sur 20 ans suivant ta région tu dois pouvoir trouver du 1,65%