Question VEFA

[mchristine]

Pour ma curiosité personnelle, de votre expérience, les bons programmes de VEFA sont intégralement vendus en combien de temps ?

 

[Manu215]

Pour ma curiosité personnelle, de votre expérience, les bons programmes de VEFA sont intégralement vendus en combien de temps ?

Difficile de répondre d'une manière générale .
Cela dépend :
- du prix au m2 par rapport aux programmes VEFA environnants (s'il en existe)
- de la tension immobilière de la ville
- de la qualité des prestations et des offres (frais de notaires offerts par ex)
- de la confiance qu'inspire le programme...

Mais un seul lot restant à la vente à 3 mois de la livraison prévue initialement ne me paraît pas être un mauvais programme. La livraison a de l'avance, c'est plutôt bon signe d'ailleurs.

NB : les promoteurs sont rarement sympas, et le sont encore moins quand il y a des malfaçons et qu'il faut faire jouer les garanties qui vous sont dues par le contrat VEFA
C'est pour ça que la réservation et la vente sont généralement confiées à des commerciaux....

 

[moietmoi]

Je n'ai encore rien réservé par écrit
…..
je verrais bien....

j'y vois plus clair et je pense que tout cela va dans le bon sens...

 

[mchristine]

Ok merci pour vos réponses.
C-Est plutôt rassurant tout ce que vous me dites.
Dernière question et désolée d'insister mais je ne sais toujours pas : est-ce que je fais le changement d'usage en tant que propriétaire ou locataire ?

 

[mchristine]

.. et accepter une réservation avec clauses suspensives.

Bonsoir,
Auriez-vous des idées d' arguments en ce sens à me donner vis-à-vis du promoteur ? Je le voie demain pour signer la réservation. ...

 

[mchristine]

Ok merci pour vos réponses.
C-Est plutôt rassurant tout ce que vous me dites.
Dernière question et désolée d'insister mais je ne sais toujours pas : est-ce que je fais le changement d'usage en tant que propriétaire ou locataire ?

En tant que propriétaire, j'aurais dû relire les messages précédents....

 

[moietmoi]

Bonsoir,
Auriez-vous des idées d' arguments en ce sens à me donner vis-à-vis du promoteur ? Je le voie demain pour signer la réservation. ...

Bonjour,
La simple realité
Que ferais je d' un appartement sans pouvoir y exercer?
À mon avis, il doit pouvoir vous aider, vu sa connaissance du rouage administratif local

 

[mchristine]

Bonjour,
La simple realité
Que ferais je d' un appartement sans pouvoir y exercer?
À mon avis, il doit pouvoir vous aider, vu sa connaissance du rouage administratif local

Bon il a refusé la clause suspensive, et me dit que si vraiment j'etais ennuyée au niveau administratif et que je ne peux pas faire un cabinet, la vente serait annulée. Mais bon ça reste verbal tout ça, mais je m'en contenterai, tant pis, normalement je ne devrais pas avoir de soucis.
Deux autres cabinets dans un immeuble neuf à proximité ont ouverts il y a peu...

 

[moietmoi]

est-ce que je fais le changement d'usage en tant que propriétaire ou locataire ?

dans ton cas, j'ai du mal à voir la différence, de toute façon le changement d'usage est attaché à la personne qui en fait la demande; As tu vérifié que le changement d'usage se fait sans compensation dans ta commune? c'est une question à poser aux services de l'urbanisme; les règlementations sont différentes pour les communes rurales, pour celles de 200 000 habitants, de 50 000 habitants; et de la proche couronne parisienne,

 

[mchristine]

dans ton cas, j'ai du mal à voir la différence, de toute façon le changement d'usage est attaché à la personne qui en fait la demande; As tu vérifié que le changement d'usage se fait sans compensation dans ta commune? c'est une question à poser aux services de l'urbanisme; les règlementations sont différentes pour les communes rurales, pour celles de 200 000 habitants, de 50 000 habitants; et de la proche couronne parisienne,

Ah non ça je savais pas
Spontanément ils ne m'en ont pas parlé
Mais la responsable elle-même de l'urbanisme ne semblait pas savoir si je devais demander le changement en tant que proprietaire ou locataire....

 

[moietmoi]

Mais la responsable elle-même de l'urbanisme ne semblait pas savoir si je devais demander le changement en tant que proprietaire ou locataire...

en complément du dur labeur de la recherche de crédit, je ne peux que te conseiller de vérifier les conditions de changement d'usage dans la commune considérée;

 

[mchristine]

en complément du dur labeur de la recherche de crédit, je ne peux que te conseiller de vérifier les conditions de changement d'usage dans la commune considérée;

Ok merci
Heureusement que je suis un peu en vacances j'ai du boulot qui m'attend

 

[mchristine]

En valeur 2011 je suis tombée sur une compensation de 42€, c'est plausible selon vous ? Ou pas ?

 

[Manu215]

Bon il a refusé la clause suspensive, et me dit que si vraiment j'etais ennuyée au niveau administratif et que je ne peux pas faire un cabinet, la vente serait annulée. Mais bon ça reste verbal tout ça, mais je m'en contenterai, tant pis, normalement je ne devrais pas avoir de soucis.

Ouh là là...
Règle d'or : ne jamais croire un promoteur si ses "dires" ne sont pas formalisés de manière écrite dans un document signé par lui...

 

[mchristine]

Ouh là là...
Règle d'or : ne jamais croire un promoteur si ses "dires" ne sont pas formalisés de manière écrite dans un document signé par lui...

Oui je suis bien d'accord mais j'avais vraiment pas le choix... qu'auriez-vous fait à ma place ?

 

[Manu215]

Oui je suis bien d'accord mais j'avais vraiment pas le choix... qu'auriez-vous fait à ma place ?

Je lui aurais demandé de formaliser son "verbal" par écrit dans le contrat de réservation, et s'il refuse, lui en demander la raison.
Après, l'acquéreur ne doit pas être encore plus buté que le promoteur sinon on ne s'en sort pas.
Si vous estimez que le risque est faible, vous pouvez faire sans.
Si, au contraire, le risque vous semble élevé, il faut bien réfléchir.
Un contrat de réservation vous engage, et vous n'avez que 10 jours pour vous rétracter (ceci étant indiqué dans le contrat, et surtout c'est réglementaire !!, donc ils sont obligés de le préciser dans ce même contrat).

Quoiqu'il en soit, un promoteur n'annule pas une vente sans raison "valable" (par ex quand le prêt est non accordé et que c'est prouvé). Et une fois que l'acte authentique est signé, c'est encore plus difficile de revenir en arrière, sauf à aller devant les tribunaux.
Et j'ai beaucoup de mal à croire que la vente pourrait être annulée si la raison n'est indiquée nulle part, même pour un juge...

 

[g.b]

Ou alors, c'est t'inquiète, on annule tout, mais je garde quand même les 5% de réservation, hein?

 

[Manu215]

Ce serait illégal si la rétractation a lieu avant les 10 jours (peu importe le motif).
Après les 10 jours, l'annulation est possible mais pour récupérer le dépôt de garantie, il y a une liste de raisons qui sont recevables (non-réalisation d'une clause suspensive, juste pour en prendre une au hasard...).

 

[baboune]

juste pour exemple, cela n'est pas le cas de mchristine
nombre de programmes neufs prévoient des cellules commerciales en rez de chaussée pour "dynamiser" le quartier et faire valider le projet par les mairies et quand tout est construit la plupart des cellules restent vides.
j'en ai vu un ou les cellules était "cédées" gracieusement à la mairie en échange d'un prix de terrain symbolique de 1 €
5 ans plus tard c'est toujours le désert dans ces cellules.
moralité: ne faite jamais confiance aux promesses des promoteurs.
il faut donc bien verrouiller votre opération avec des écrits car après il sera trop tard

Cdt

 

[mchristine]

Je lui aurais demandé de formaliser son "verbal" par écrit dans le contrat de réservation, et s'il refuse, lui en demander la raison.
Après, l'acquéreur ne doit pas être encore plus buté que le promoteur sinon on ne s'en sort pas.
Si vous estimez que le risque est faible, vous pouvez faire sans.
Si, au contraire, le risque vous semble élevé, il faut bien réfléchir.

Effectivement on ne s'en serait pas sorti si j'étais restée à vouloir imposer cette clause suspensive. Le promoteur n'aurait pas cédé à un écrit. Pour moi, le risque est faible, c'est pour cela d'ailleurs que j'ai renoncé à cette clause. Si j'avais eu peur d'un risque plus élevé, je ne me serais pas engagée. Mais je ne voie pas pourquoi la préfecture rejeterait ma demande car je suis dans les normes qu'ils imposent, enfin mon cabinet. Je ne voie vraiment pas de raison pour qu'ils me mettent en difficulté.
En tout cas merci pour toutes les recommandations précieuses de ce forum