Question VEFA

mchristine

Contributeur régulier
Bonjour,
Je suis en train de finaliser l'achat d'un appartement que je vais me louer en local professionnel.
Au niveau de la demande de changement d'usage auprès de la mairie, il vaut mieux que je fasse la demande en tant que locataire non ? Comme ça le jour où j'arrete mon activité, je peux quand même louer l'appartement en tant qu'appartement. Cela me semble plus judicieux que de faire la demande en tant que propriétaire non ?
Autre question par rapport aux frais de notaire :le prix de la place de parking peut-il être séparé du prix de l'appartement ou non ? Je précise que c'est un VEFA
Voyez-vous d'autres points qu'il vous semblerait judicieux de relever ?
Merci d'avance,
 

Manu215

Contributeur régulier
Bonjour mchristine,

Je ne suis pas sûr d'avoir compris votre question, et surtout votre démarche de base.

Vous comptez acheter un appartement en VEFA que vous allez vous louer à vous-même, et l'utiliser en tant que local commercial, est-ce bien cela?
Si j'ai donc bien compris, cela veut dire que vous allez acheter ce bien via une SCI dont vous êtes la principale détentrice (ou "SCI équivalent").

Il y a plusieurs points qu'il faut éclaircir :
- la destination d'un bien est définie par le constructeur (car cela relève du permis de construire délivré par la Mairie, et les assurances diverses en tiennent compte dans leurs contrats, notamment celle du promoteur), et un local commercial n'est pas un local d'activité professionnelle (cabinet médical par ex).

- si c'est votre SCI qui vous loue cet appartement, un bail commercial est valable pour une activité qui est ni commerciale, ni industrielle, ni agricole, ni artisanale (ces activités étant la destination du bien, déterminée par le constructeur et autorisée par la Mairie comme indiqué ci-dessus).
 

mchristine

Contributeur régulier
Bonsoir Manu215,
Merci pour votre réponse. 'Effectivement j'ai manqué de clarté dans mes propos.
Je ne compte pour le moment pas créer de sci à priori, et cet appartement je me le louerais en local d-activité professionnelle. Il n'est nullement question de local commercial.
Le règlement de copropriété inclut déjà cette possibilité donc je suis tranquille de ce côté -là.
Il me reste les démarches auprès de la mairie pour le changement d'usage de l'appartement et la conformité de l'accessibilité ( pour un erp 5 ).
 

Manu215

Contributeur régulier
OK, donc il s'agit d'un appartement pour une activité professionnelle.
Dans ce cas, il ne s'agit pas d'un changement de destination, mais d'un changement d'usage.
Et si ce changement est autorisé dans le règlement de propriété, c'est très bien.
Demandez quand même à pouvoir le consulter avant de signer.
Puisqu'il s'agit d'une VEFA, c'est au moment de remplir le formulaire H2 (destiné aux impôts fonciers) que vous indiquerez qu'il s'agit d'un local à activité professionnelle. Votre taxe foncière sera ainsi moins élevée.

Il reste quand même une question car vous ne pouvez pas être locataire d'un bien pour lequel vous êtes déjà propriétaire.
Le locataire peut être vous en tant personne physique, le propriétaire est alors votre société/cabinet en tant qu'entité morale.
Ou l'inverse.
 

mchristine

Contributeur régulier
Donc une sci serait plus " claire " selon vous ?
Pour le changement d'usage, savez-vous s'il vaut mieux le demander en tant que locataire ou propriétaire ? Quelle incidence ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
En premier, il faut mettre dans la réservation tous ces éléments en clause suspensive.
Il y a une différence entre changement de destination et changement d 'usage
La destination est liée au bien, l usage au propritaire du bien.
 

Manu215

Contributeur régulier
Pour moi, le plus simple et le plus clair est que vous (personne physique) soit propriétaire et votre société soit locataire (entité morale).
C'est donc vous (personne physique), propriétaire du bien qui déclarera l'usage.
Une fois votre activité pro terminée, il n'y aura qu'à résilier votre bail commercial, puis vendre/liquider votre société. Vous serez ainsi propriétaire de ce logement que vous pourrez louer comme usage d'habitation sans faire d'autres démarches, hormis le déclarer aux impôts fonciers.
 

mchristine

Contributeur régulier
Pour moi, le plus simple et le plus clair est que vous (personne physique) soit propriétaire et votre société soit locataire (entité morale).
C'est donc vous (personne physique), propriétaire du bien qui déclarera l'usage.
Une fois votre activité pro terminée, il n'y aura qu'à résilier votre bail commercial, puis vendre/liquider votre société. Vous serez ainsi propriétaire de ce logement que vous pourrez louer comme usage d'habitation sans faire d'autres démarches, hormis le déclarer aux impôts fonciers.
Merci pour votre réponse.
Cela résume bien ce que je pensais faire.
Y-aurait-il d'autres aspects à prendre en compte ?
 

mchristine

Contributeur régulier
Bonjour,
En premier, il faut mettre dans la réservation tous ces éléments en clause suspensive.
Il y a une différence entre changement de destination et changement d 'usage
La destination est liée au bien, l usage au propritaire du bien.
Merci pour votre réponse.
A la mairie ils n'ont pas su me dire si je devais faire le changement d'usage en tant que locataire ou propriétaire, j'ai bien ma réponse maintenant, en tant que propriétaire.
Le vendeur a t-il le droit de refuser que je mette cette clause suspensive lors de la réservation ?
 

Manu215

Contributeur régulier
Je pense en effet qu'il est plus pratique de faire la déclaration d'usage en tant que propriétaire. Cela permet plus de cohérence avec le bail, qui sera forcément un bail commercial établi par le propriétaire (comme tous les baux d'ailleurs).
Je ne vois pas d'autres aspects, moietmoi vous indiquera peut-être d'autres éléments.
J'ai pu vous répondre car je suis président du CS d'une copropriété où il y a un local commercial et un cabinet d'orthophoniste, et j'avais compris que ce n'était pas la même chose.

Pour les démarches administratives auprès de la mairie ou des impôts locaux, par contre il faut vous renseigner plus précisément car à part le formulaire H2, je ne sais pas comment ça se passe...
 
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