Quelle durée d'emprunt ? 9 ans ou 12 ans ?

[superpatou31]

Bonsoir à toutes et à tous,

Je souhaiterai avoir vos avis sur le point suivant :
Je souhaite faire un emprunt immobilier sur 9 ans avec 70000€ empruntés et 80000€ d'apport.
Le loyer estimé est de 650€.
En faisant une simulation, ça donne 750€/mois à rembourser assurance comprise.
Le courtier à qui j'ai fait appel me dit qu'il vaut mieux prendre sur 12 ans pour avoir une mensualité plus faible (600€) malgré que le coût du crédit soit plus élevé (15200e contre 10000€). Selon lui, c'est rentabilisé par le fait que je peux déduire les intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers.
Qu'en pensez-vous ? Vaut-il mieux prendre sur 9 ans quitte à payer 150e de plus par mois ou prendre sur 12 ans ?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Buffeto]

tout dépend où tu en es au niveau fiscalité........
si tu as déjà des revenus fonciers , si tu as un TMI élevé , si tu penses que ces 2 items vont évoluer dans le temps ...

bref la stratégie n'est pas tant sur la valeur des intérêts que sur l'optimisation fiscale ....

 

[superpatou31]

Bonjour et merci de répondre si rapidement.
Les revenus fonciers seront de 6500€ brut et ma TMI de 14% (qui ne devrait pas évoluer).
En fait, je me posais la question car il y a 5000€ de différence entre 9 et 12 ans.

 

[Anonyme]

Bonjour et merci de répondre si rapidement.
Les revenus fonciers seront de 6500€ brut et ma TMI de 14% (qui ne devrait pas évoluer).
En fait, je me posais la question car il y a 5000€ de différence entre 9 et 12 ans.

Comparer le montant total des intérêts n'a pas de sens: 1 euro payé aujourd'hui n'a pas la même valeur qu'1 euro payé dans 1 an ou dans 10 ans. Pour comparer 2 emprunts sur des durées différentes, le plus simple est de regarder le TEG (Taux Effectif Global, incluant tous les coûts annexes tels que assurance, frais de dossier etc.)

S'agissant d'un investissement locatif, le mieux serait même de calculer le taux de rentabilité de l'opération en posant des hypothèses réalistes sur l'évolution des loyers, le taux d'occupation du logement, etc. et en tenant compte de tous les cash flows (loyers perçus, charges, travaux de rénovation, impôts et taxes, remboursements d'emprunt) et voir quel emprunt, toutes choses égales par ailleurs, vous procure la rentabilité la plus élevée.

 

[ratata]

c'est toujours mieux d'emprunter sur la plus courte période possible pour avoir moins d’intérêts et d'assurance à payer.
il faut essayer de bien évaluer son niveau d'endettement possible pour ne pas vivre comme un moine.

 

[Anonyme]

c'est toujours mieux d'emprunter sur la plus courte période possible pour avoir moins d’intérêts et d'assurance à payer.

En suivant cette logique, le mieux est de ne pas emprunter du tout pour n'avoir aucun intérêt à payer

Un emprunt c'est une ressource : en empruntant, vous "achetez de l'argent". Le coût de cette ressource c'est le taux d'intérêt que vous payez dessus (plus exactement le TEG, encore mieux le TRI).

Le montant total d'intérêt (on ne le répètera jamais assez) est une absurdité.

Là où vous avez raison c'est qu'en général les taux des emprunts plus courts sont plus faibles. Mais à taux égal, il n'est pas sûr du tout qu'un emprunt plus court (9 ans au lieu de 12, ici) soit préférable.

 

[moietmoi]

Bonjour, ce qui me gène , c'est que vous parlez d'un loyer de 650/mois et de 6500 annuel;

concernant les intérêts d'emprunt: vous êtes dans une tranche a 14% donc on peut considérer que l'impot+cgs sur vos revenus complémentaire sera de de 14+15,5% arrondi a 30% (en supposant que cela ne bouge pas et que le revenu foncier lorsqu'il sera positif ne fait pas sauter d'une tranche, et que la fiscalité reste stable

Donc vos intér^ts demprunt vont venir diminuer, votre impot, ou plutot , ne pas augmenter votre impot de 30% de 10 000 ou 30% de 15200; suivant l'emprunt réalisé:
emprunt sur 12 ans: non alourdissement de l'impot de 4560; emprunt sur 9 ans , non alourdissement de 3000 euros

je suppose dans ce calcul que les frais de dossier, garantie bancaire ...sont identiques

donc sur 12 ans vous payez 5200 euros de plus d'intérêts mais vous "gagnez" 1560 donc cout réel 3640;

ici on peut raisonner en coût des intérêts car au fil des ans, l'inflation touche aussi les euros avec lesquels vos impôts sont payés année après années;

mais si vous empruntez sur 12 ans vous allez avoir une mensualité plus faible (150 euros) donc ces 150 euros placés sur un contrat d"AV vous rapporte en 12 ans : 2900 euros net (placement de 150*12*12=21600) hypothèse 3% de rendement, 15,5% de prélèvement, 05% de gestion (net au bout de 12 ans 24500)

Donc pour l hypothèse 12 ans coût des intérêts en plus 3640 mais revenu en plus de 2900 euros donc cout global: 3640-2900=740 euros sur 12 ans... bof

donc ce qui compte c 'est ce que vous souhaitez avoir comme trésorerie; en ayant une mensualité plus faible, votre opération sera équilibrée.. sinon vous devez sortir chaque mois; c est cela qui fera la différence