Quel statut pour projet immobilier

[Buffeto]

D'ailleurs, c'est une autre question. Lors de la création du projet, le terrain doit il être apporté en nature à la structure ou rester un bien personnel ?

la construction appartient légalement au possesseur du terrain .....

 

[david41]

la construction appartient légalement au possesseur du terrain .....

Si je résume cette première solution :

1/ Création de la Sci avec mes neveux. Le terrain m'a coûté 37500 euros il y a 9 ans. Capital de la sci 40000 euros. Mes neveux apportent 400 euros chacun en numéraire. Ils sont 3,donc 1200 euros représente 3 % du capital. J'apporte le terrain en nature qui peut être estimé aujourd'hui à 38800 euros, et je possède 97 % du capital.

2/ La Sci s'endette pour construire le bien, et le met ensuite en location.

Je suppose que la banque demande un apport personnel ?

 

[Buffeto]

Je suppose que la banque demande un apport personnel ?

pas forcément mais elle demandera des garanties ....

minimum une hypothèque et sans doute une caution solidaire des associés .

 

[david41]

pas forcément mais elle demandera des garanties ....

minimum une hypothèque et sans doute une caution solidaire des associés .

C'est bien pour cela que je voulais faire les choses seul.

 

[david41]

Et puis l'objectif est de pouvoir profiter des revenus du bien à la retraite, c'est à dire dans 12 ou 15 ans. Donc prêt de 180 k€ sur 15 ans, quelle mensualité ? On parle d'un projet de location saisonnière c'est-à-dire essentiellement des locations sur 5 à 6 mois.

 

[Buffeto]

Et puis l'objectif est de pouvoir profiter des revenus du bien à la retraite, c'est à dire dans 12 ou 15 ans. Donc prêt de 180 k€ sur 15 ans, quelle mensualité

tout dépend du taux .
à 3% ca donne 1243€
à 2.5% ca donne 1200 €
2% : 1158€

 

[david41]

tout dépend du taux .
à 3% ca donne 1243€
à 2.5% ca donne 1200 €
2% :

Dans le meilleur des cas, 1158 *12 ramené à 6 mois, ça fait 579 euros par semaine. Il faut rajouter taxe foncière, entretien du terrain, frais de location (je ne suis pas sur place)...

 

[Buffeto]

Dans le meilleur des cas, 1158 *12 ramené à 6 mois, ça fait 579 euros par semaine. Il faut rajouter taxe foncière, entretien du terrain, frais de location (je ne suis pas sur place)...

toi seul sait si tu peux financièrement assumer ou pas .

 

[david41]

toi seul sait si tu peux financièrement assumer ou pas .

 

[Kizzo]

Vous êtes seul propriétaire d'une holding.
Cette holding est propriétaire d'une sci à 99% et vous êtes personnellement propriétaire de la sci à 1%.
Il y a bien 2 associés et vous êtes seul dans l'affaire.
Je ne vois ce qui l'empêche, ni ce qu'il y a de drôle...

Si je compte bien (et c'est le cas) j'ai alors 2 associés et 2 personnes : holding personne morale et vous personne physique. En droit les mots ont une importance.
Vous seriez seul bénéficiaire effectif.

Reste à déterminer la forme de la holding car holding c'est une activité pas une forme juridique et selon sa forme il doit y avoir 1 ou plusieurs associés

 

[david41]

Si je compte bien (et c'est le cas) j'ai alors 2 associés et 2 personnes : holding personne morale et vous personne physique. En droit les mots ont une importance.
Vous seriez seul bénéficiaire effectif.

Reste à déterminer la forme de la holding car holding c'est une activité pas une forme juridique 😉 et selon sa forme il doit y avoir 1 ou plusieurs associés.

Création d'une eurl (tout seul) ayant pour activité la participation dans d'autres sociétés , c'est à dire holding.

L'eurl holding possède 99 % de la sci et l'associé unique de l'eurl possède 1% de la sci à titre personnel.

L'eurl peut également investir dans d'autres projets, à définir dans les statuts.

Rien de compliqué là dedans. Ce n'est pas l'objet du post initial.

 

[Kizzo]

Création d'une eurl (tout seul) ayant pour activité la participation dans d'autres sociétés , c'est à dire holding.

L'eurl holding possède 99 % de la sci et l'associé unique de l'eurl possède 1% de la sci à titre personnel.

L'eurl peut également investir dans d'autres projets, à définir dans les statuts.

Rien de compliqué là dedans. Ce n'est pas l'objet du post initial.

Rien de compliqué à comprendre qu'il y a 2 associés et 2 personnes non plus

 

[david41]

Rien de compliqué à comprendre qu'il y a 2 associés et 2 personnes non plus

Ouais, t'as raison...

 

[moietmoi]

On parle d'un projet de location saisonnière c'est-à-dire essentiellement des locations sur 5 à 6 mois.

De la location saisonnière avec 6 mois d'occupation ,en projet de 15 ans.
Je ne le ferais pas.
Sauf en pleine campagne, oú de toute façon il n'y aura pas de touristes.
Quelques soient les pays, il y a de plus en plus de restriction légales et de contraintes fiscales, pour qu'il n'y ait plus d'avantages à louer en saisonnier.
Pourquoi ne pas louer à l'année ?
Vu que c'est du meublé, la sci sera à l'IS.
Se pose la question de la réintégration des amortissements .
Alors que l'intérêt de l'eurl c'est d'être bic IR.

Je me pose une question, j'avais réfléchi à une situation par rapport à mes nièces.

Donation du terrain aux neveux avec réserve d'usufruit.
Construction sur le terrain et exploitation en EURL IR
A l'extinction de l'usufruit, le terrain et le bien reviennent aux neveux, l'eurl est transmise par testament.
Mais depuis la nouvelle loi, l'eurl n'est pas nécessaire, puisque lors de la transmission les amortissements ne sont pas réintégrés et recommencent plein pot pour les héritiers.

 

[david41]

De la location saisonnière avec 6 mois d'occupation ,en projet de 15 ans.
Je ne le ferais pas.
Sauf en pleine campagne, oú de toute façon il n'y aura pas de touristes.
Quelques soient les pays, il y a de plus en plus de restriction légales et de contraintes fiscales, pour qu'il n'y ait plus d'avantages à louer en saisonnier.
Pourquoi ne pas louer à l'année ?
Vu que c'est du meublé, la sci sera à l'IS.
Se pose la question de la réintégration des amortissements .
Alors que l'intérêt de l'eurl c'est d'être bic IR.

Je me pose une question, j'avais réfléchi à une situation par rapport à mes nièces.

Donation du terrain aux neveux avec réserve d'usufruit.
Construction sur le terrain et exploitation en EURL IR
A l'extinction de l'usufruit, le terrain et le bien reviennent aux neveux, l'eurl est transmise par testament.
Mais depuis la nouvelle loi, l'eurl n'est pas nécessaire, puisque lors de la transmission les amortissements ne sont pas réintégrés et recommencent plein pot pour les héritiers.

Merci pour cette réponse constructive.
Je voulais éviter la location à l'année afin d'éviter les problèmes avec les locataires.
Basiquement, je me dis que quelqu'un qui occupe le bien en permanence, peut un jour ne plus payer, alors qu'en location saisonnière, le paiement est fait à l'avance et cela évite ce genre d'ecueil.

Si le projet est en location à l'année, je ne suis pas obligé de faire du meublé. Qu'est ce cela change en terme de fiscalité ?

Donation de l'usufruit je ne connais pas, cela demande développement.

 

[moietmoi]

Donation de l'usufruit je ne connais pas, cela demande développement.

Donation avec réserve de l'usufruit.
Tu donnes la nue propriété et tu conserves l'usufruit.
Il faut leur autorisation pour le permis de construire

 

[david41]

Donation avec réserve de l'usufruit.
Tu donnes la nue propriété et tu conserves l'usufruit.
Il faut leur autorisation pour le permis de construire

En fait, j'ai 2 problématiques.

D'abord, rentabiliser l'achat du terrain. Aujourd'hui, ce bien m'a permis de placer de l'argent, mais il me coûte(entretien) plus qu'il ne me rapporte (rien)

Ensuite, la transmission de mon patrimoine. Aujourd'hui, ce patrimoine(770 k€) ira à mes frères (2), et/ou à mes neveux (3), avec des frais de succession importants.

L'idée est donc d' utiliser le terrain pour construire dans un premier temps un projet rentable er rémunérateur, d'y transférer une partie de mon patrimoine pour qu'il revienne à mes héritiers à moindre coût.

 

[Buffeto]

L'idée est donc d' utiliser le terrain pour construire dans un premier temps un projet rentable er rémunérateur, d'y transférer une partie de mon patrimoine pour qu'il revienne à mes héritiers à moindre coût.

oui c'est clair ...

il faut donc dissocier 2 choses :
1° ) créer un projet rentable
2°) envisager la succession

est il possible de faire les 2 choses en même temps là est la question .

 

[david41]

Est-il vraiment nécessaire de recourir à l'emprunt pour la totalité du projet?
Je possède des liquidités, ce qui permet d'avoir un bon apport personnel.
Cet apport permettrait de transférer une partie de mon patrimoine dans le projet (c'est aussi un peu le but), et de limiter l'emprunt.
Le projet pourrait ainsi être plus rentable sur le rapport "emprunt/mensualités"
Mais dans le montage juridique, si création d'une sci et endettement de la sci pour réaliser l'opération de construction, comment faire apparaitre l'apport? A quel moment du projet, et dans quel ordre?

 

[moietmoi]

Mais dans le montage juridique, si création d'une sci et endettement de la sci pour réaliser l'opération de construction, comment faire apparaitre l'apport? A quel moment du projet, et dans quel ordre?

Là,c'est du classique
Création de la sci avec 20/30 000 euros de capital.,98% 1% chaque neveu
Donation de la nue propriété des 98% de parts aux neveux.
Apport en compte courant ( prêt de l'associé principal) à la sci.
La sci construit et loue le bien
Les loyers- charges- l'amortissement de l'immobilier donne un tout petit impôt société ou nul.
La trésorerie de la sci, te rembourse chaque année une partie de ton prêt. Sans impôt.