Que pensez-vous de ce LMNP ?

[anna44]

Bonjour,

Je suis un peu, voire complètement novice en matière d'investissement immobilier et c'est pourquoi j'aimerais connaêtre votre avis sur cette proposition :

Nous sommes un couple mariés, sans enfant. Nous sommes en accession à la propriété (durée du prêt 25 ans, reste 21).

Notre banque nous propose une acquisition d'un studio meublé dans l'ancien en LMNP.
Voici les caractéristiques :
Bien géré par VVF, bail commercial de 11 ans.
Situé à Orcières (Alpes du Sud).
Prix d'acquisition du bien : 62119€ HT + 5465€ HT pour le mobilier.
Investissement total : 89033€ (comprend frais commerciaux, frais de notaire, frais de prêt, déduction faite de la déduction fiscale à 5.5%).
Le loyer annuel contractuel est de 4225€ avec une progression de 1.75% par an.
Ce projet demande un effort d'épargne d'environ 240€ par mois.

Que pensez-vous de ce projet ? La rentabilité est-elle bonne ? La situation géographique ? (je ne m'y connais absolument pas en station de sport d'hiver mais le logement est vu sur pistes, piscine, patinoire, clubs pour enfants...), le revente est-elle envisageable en cas de coup dur ? (ce n'est pas notre objectif), VVF est-il un bon gestionnaire ?

Si vous avez besoin de précisions pour me répondre, n'hésitez pas et merci pour vos réponses !!! Je ne voudrais pas faire d'erreur avant de m'engager...

 

[Babar]

Qu'appelez-vous "deduction fiscale de 5,5%"?
Comme vous n'aurez les recettes que le prêt remboursé, 25 ans me paraît long...

 

[anna44]

Le taux de 5.5% est le taux de récupération de TVA étant donné qu'il s'agit de l'ancien.
C'est à dire que sur le prix d'acquisition, nous récupérerions 3367€ de TVA.

Concernant la durée de 25 ans, il s'agit de la durée de notre prêt actuel pour la résidence principale donc ça n'a pas de rapport avec l'acquisition projetée.

 

[puystvincent]

en ce qui concerne le bien lui meme, je connais bien la station et le batiment VVF
C est tres ancien, plus de 25 ans, conception des appartement et du batiment...ancienne, appartement plutot "boite a chaussure"
très mauvaise isolation phonique notamment,
immeuble style "tour",pres des pistes
clientele de groupes genre colo de vacances, tres agités....

a moins qu il n y ait eu renovation enorme, ce n est pas le genre d immeuble où j investirai

ça n est que mon point de vue
cordialement

 

[anna44]

L'immeuble et les logements ont été rénové intégralement en 2007-2008... Maintenant à savoir ce que ça vaut, là je n'en sais rien du tout...
Mais merci pour ton avis, j'en prends note

 

[svrunner]

Bonjour, je connais la station d'orcieres pour avoir investi dans une des "nouvelles" residences de tourisme.
Le VVF vient juste d'etre transforme et des appartements sont a la vente. D'ailleurs le nom complet est VVF Bellambra.
Il s'agit d'une tour de couleur marron.
Conseil: renseignez vous localement (maire, association ARPOM, office du tourisme, DDE, la prefecture, agences immobilieres locales, le bulletin du Drac Noir, etc)
Cette residence est effectivement bien placee dans la station, elle est tres proche de tout mais ce n'est pas la seule et d'autres sont a venir.
Personnellement le prix des meubles me parait un peu eleve! Qui y a t il pour 5000 euro dans un studio? Est ce qu'une cuisine, un canape lit, un meuble tele, une tele, un micro onde, un frigo, une table et des chaises ainsi qu'un aspi, couteaux fourchettes etc coutent ce prix HT en sus achetes en gros?
La deduction fiscale est une carotte.
Quelles sont les charges de syndic de cette copro? Le prix de la taxe fonciere par an (pour le mien ce serait environ 800 euro pour le double de surface)?
La station d'Orcieres en elle meme est tres belle, agreable, mais demande quelques ameliorations (elles arrivent). C'est une station familiale, sympatique, elle est aussi bien ete qu'hiver et elle est en developpement. Les commercants sont vraiment accueillants. Les infrastrutures routieres augmentent (parking etc).
Rendez vous a Orcieres avant d'acheter.

 

[svrunner]

[lien réservé abonné]

 

[Gagarine]

Bonjour,

Interessant comme lien.

Ce qui me parait étrange ici, c'est qu'il y a une rentabilité de 6,8% sur le bien alors que le marché dépasse rarement les 5,5% et que VVF semble être un gestionnaire sérieux. Il y a quelque chose que je ne comprends pas.

 

[stunt38]

aparemment la renta ne concerne que le site corse.
avec 120 000 € le bungalows on est en droit d'espérer de bons loyers, surtout si c'est bien placé.

 

[paraton]

Juste une question : on le trouve où le détail de ces programmes ?
Merci

 

[stunt38]

qu'entends tu par "détail" ? il y a pas mal de détails dans un achat immo

ceux qui commercialisent ces investissements on une plaquette du programme avec les garanties proposées et tout le tralala (plan de masse, localisation...) exactement comme un achat immo classique.

ces plaquettes sont en général dispo sur leur site internet mais sont peu explicitent, c'est un peu comme une brochure automobile, c'est fait pour mettre l'eau à la bouche.

après il y a le jour de la concrétisation de l'achat, à signer tout les papiers concernant tout ce qui va toucher au bien (la gestion, le prêt, les garanties...) et à ce moment tu as tout sous les yeux.

 

[paraton]

Bon, je pose la question autrement.
Sur quel(s) site(s) peut-on trouver des infos sur ces programmes de revente et/ou de réhabilitation vvf ?
Pour le neuf, il n'y a aucun problème, il suffit de taper lmnp et on peut trouver tout un tas de programmes, avec plus ou moins d'infos selon les sites.
Mais pour la revente de lots d'occasion, c'est bien plus difficile.
Par exemple, où as-tu trouvé les infos sur les bungalows corses ?

 

[anna44]

Je tiens à vous remercier pour vos réponses.
Je suis en grande hésitation par rapport à ce programme, mais l'article des Echos me rassure quand même sur la qualité de VVF en tant que gestionnaire.
A suivre...