Que faire : LMNP hors censi bouvard ?

[Takakak]

Bonjour,

Voici ma situation familiale :
- 28 ans (dans 1 mois)
- Pacsé sans enfant
- IR annuel : environ 1000€, TMI 14%
- Propriétaire RP depuis 2012, emprunt restant de 110K (dont 25% à taux 0) courant jusqu'en 2024

Je vais, malheureusement, hériter d'une somme comprise entre 150K et 200K€ ainsi que d'un appartement à la montagne en indivision avec mon frère générant un revenu locatif d'environ 2000€ pour ma seule part.

Venant d'un milieu rural, on m'a appris que seule la pierre est un investissement raisonnable. Ce n'est pas forcément mon avis, mais plutôt mon envie du moment. J'ai donc regarder sur internet les différentes pistes s'offrant à moi.

L'investissement locatif, au 1er abord, est facilement accessible. Je n'ai cependant pas la motivation à gérer les baux, les locataires, les vacances de logement, etc.

Mon objectif n'étant pas la défiscalisation (je ne paye pas assez d'IR), un ami me conseille le statut LMNP hors loi Censi-Bouvard permettant à la fois d'amortir une partie du prix du bien et de déduire les intérêts d'emprunt des loyers encaissés.

Après avoir regarder de nombreux sites, explications et projets existants, un statut LMNP dans une résidence étudiante ou EHPAD me semble me convenir (pas de gestion locative de ma part).

Plusieurs questions restent en suspens :

• Est-ce intéressant d'acheter 2 biens : 1 en cash, 1 par emprunt ?
• Étant déjà endetté la banque voudra-t-elle me suivre ? Dois-je donc commencer par un remboursement anticipé de l'emprunt pour ma RP ?
• Comment trouver un bailleur fiable ?
• Connaissez-vous un outil pour monter un plan de financement global à présenter à ma banque ?
• Un mobil-home en camping est aussi dans les biens, les revenus de sa location sont-ils aussi des revenus locatifs ? (le mobil-home n'est pas considéré comme un "immeuble")

J'ai une formation de comptable, mais le nombre d'éléments à prendre en compte et la méconnaissance des innombrables lois me décourage parfois !

Ma situation ne correspond peut-être du tout pas au statut LMNP ou à un investissement locatif, je suis donc évidemment à l'écoute de toute remarque intéressante

Merci à vous,
Tibo.

 

[moietmoi]

bonjour, la discussion amènera des éléments bribes par bribes,

peu de sites internet traitent de l'investissement de capitaux, beaucoup traitent de comment et pourquoi emprunter;

en d'autres termes les revues et sites internet parlent traitent peu la question: j ai 200ke qu'estce que je peux en faire, mais répondent plus à la question comment emprunter 200ke pour les placer


emprunt RP ou emprunt locatif; quitte a avoir un emprunt il vaut mieux l(avoir sur du locatif(déductions des interets) que sur la RP; la question qui peut se poser: vaut-il mieux rembourser dès qu'on peut? ou pendant le processus du 2em crédit, lorsque la banque met comme condition d'obtention du crédit , le remboursement du premier; quitte a faire du in fine pour le locatif

lmnp avec amortissement oui pourquoi pas , mais plutot dans une résidence existante ,(d occasion) vous le payez moins cher, vous avez accès à la gestion des années passées; vous pouvez visiter le bien (entretien général et environnement) vous pouvez contacter d anciens propiétaires, en compléments les revenus sont immédiats, alors que dansle neuf vous devez attendre 2 ans

ehpad.. moi je m en tiendrais écarté pour l 'instant: trop de contrainte liées au normes et surtout projet de loi sur la dépendance qui risque de mettre a mal ce marché

donc résidence étudiants en activité oui; la solution une cash l autre emprunt est une bonne solution, mais je trouve que c est sur dimmensionné; gardez des sous pour votre vie, les travaux dans l'appartement a la montage, et pour votre crédit RP



vous allez avoir 2000 euros de loyers de l appartement a la montagne ; les 2000 c'est du loyers ? ou du revenus a déclarer... c est en meublé ou en location libre; (on peut tres bien avoir 2000 euros de loyers et 0 de revenus a déclarer)

si c'est loué en libre, et que c'est 2000 euros de revenus fonciers, pas en micro foncier, peut etre faudra t il un peu investir en SCPI de déficit foncier; (ce sont des "actions" d'immobilier ; ces actions prennent de la valeur, mais générent un déficit foncier qui se retirera , sur la feuille d'impots des 2000 que vous touchez

si c est loué meublé, c'est sans doute en micro bic, la situation d'indivision va faire sortir du micro bic, et là le déficit du nouveau lmnp sera interessant..

cependant, il y a une chose dont vous ne nous parlez pas;vos objectifs: souhaitez vous augmenter vos revenus mensuels? ....

 

[Takakak]

emprunt RP ou emprunt locatif; quitte a avoir un emprunt il vaut mieux l(avoir sur du locatif(déductions des interets) que sur la RP; la question qui peut se poser: vaut-il mieux rembourser dès qu'on peut? ou pendant le processus du 2em crédit, lorsque la banque met comme condition d'obtention du crédit , le remboursement du premier; quitte a faire du in fine pour le locatif

Je comptais partir sur du in fine pour l'emprunt effectivement.

donc résidence étudiants en activité oui; la solution une cash l autre emprunt est une bonne solution, mais je trouve que c est sur dimmensionné; gardez des sous pour votre vie, les travaux dans l'appartement a la montage, et pour votre crédit RP

J'ai assez d'épargne disponible en dehors de ces 200K€ pour ma vie "courante", voiture neuve, appartement refait à neuf, pas de travaux prévus...

vous allez avoir 2000 euros de loyers de l appartement a la montagne ; les 2000 c'est du loyers ? ou du revenus a déclarer... c est en meublé ou en location libre; (on peut tres bien avoir 2000 euros de loyers et 0 de revenus a déclarer)

si c'est loué en libre, et que c'est 2000 euros de revenus fonciers, peut etre faudra t il un peu investir en SCPI de déficit foncier; (ce sont des "actions" d'immobilier ; ces actions prennent de la valeur, mais générent un déficit foncier qui se retirera , sur la feuille d'impots des 2000 que vous touchez

On loue l'appartement meublé les semaines d'hiver pendant la saison, cela représente environ 4000€ de loyers à 2, effectivement y'a les charges à déduire (qui sont assez importante dans les grandes stations de ski). Donc ça fera moins de 2k € à déclarer.
L'appartement a été remis à neuf au cours des 2 dernières années, donc rien à y faire.

La somme de 150K à 200K€ est vraiment à investir, je n'ai pas d'autres besoins ou contraintes actuelles.

 

[moietmoi]

bonjour, visiblement, c'est comme sur les salons d'investissements ,il y a plus de personnes compétentes ou interessées dans le domaine de "emprunter pour placer" que pour placer son argent....

vous dites que l'appartement montagne est loué meublé; ok; est il déclarer en impôts en loué meublé, cela ce voit si il est "libre " c'est du revenu foncier (éventuellement micro foncier) si il est déclaré meublé , ce sont des revenus BIC, (ou micro BIC);

vos remboursements actuels sont sur le ptz ou l'autre pret?

vous mêmes vous penser lmnp étudiants, plutot neuf, ou rachat existants?
j ai bien compris que vous aviez déjà RP, mais l'immobilier en investissement c'est pas pour 5 ou 6 ans; donc dans 10 ans ou avant, esce que vous vous poserez la question d'avoir un logement plus grand? donc disponibilité d'une partie de la somme?

 

[Buffeto]

bonjour, visiblement, c'est comme sur les salons d'investissements ,il y a plus de personnes compétentes ou interessées dans le domaine de "emprunter pour placer" que pour placer son argent....

ce genre de remarque ne s'impose pas .
merci pour tous les intervenants bénévoles qui , comme moi , ne s'engagent à répondre qu'en fonction de leurs propres connaissances .

le cas de TAKAKAK nécessite qu'on soit "pointu" pour y répondre , personnellement je ne me sentais pas assez compétent .

 

[moietmoi]

ce genre de remarque ne s'impose pas .
merci pour tous les intervenants bénévoles qui , comme moi , ne s'engagent à répondre qu'en fonction de leurs propres connaissances .

.

désolé, en aucun cas,ce n'était une attaque envers qui que ce soit; je manierai le langage écrit avec plus de modération (cher modérateur);
avant de revenir dans les autres posts sur la question posée, je remarque que dans tous les salons et revues qui s'appellent "investir..." la part réservée aux investisseurs est minimes, celle dédiée a ceux qui souhaitent que leurs banques investissent par le biais d'un crédit en leur nom est énorme;
ceci est peut être du au fait qu 'il y a plus de gens qui souhaitent
avoir de l 'argent que de gens qui en ont;

en d'autres termes, peu de média ou salons traitent de la question; j'ai 100, 200,500 ke comment les investir?
une émission de télé récente (cette semaine) était caractéristique; madame a 15 000 euros, elle veut les placer de manière sécurisée, elle se rend au salon investir... ou patrimon... et les solutions qu'elle se voit proposer vont de centrale solaire à 30 000 à un investissent immobilier.. en passant par des emprunts ceci....mais ou placer ces 15000 euros... pas de réponses

concernant TAKAKAK, pour l'instant je pense qu il faut d'abord essayer de cibler les objectifs a moyens et longs termes, tout en répondant ponctuellement, je me garderais bien de dire que LA solution est telle ou telle..

 

[Buffeto]

je remarque que dans tous les salons et revues qui s'appellent "investir..."

cbanque ne s'adresse pas qu'aux investisseurs .c'est avant tout un site de renseignements et d'entraide des clients des banques .

parmi ceux ci , il y a naturellement des investisseurs (dont je fais partie) mais ils ne sont pas majoritaires si tu regardes l'ensemble des posts journaliers reçus .

celle dédiée a ceux qui souhaitent que leurs banques investissent par le biais d'un crédit en leur nom est énorme;
ceci est peut être du au fait qu 'il y a plus de gens qui souhaitent
avoir de l 'argent que de gens qui en ont;

le sieur de La Pallice n'aurait pas dit mieux

en d'autres termes, peu de média ou salons traitent de la question; j'ai 100, 200,500 ke comment les investir?
..

tout simplement parce que ceux qui possèdent 500 k€ sont ( ou se croient ) naturellement bien conseillés , ils n'ont bien souvent pas besoin de venir sur notre forum

 

[Takakak]

vous dites que l'appartement montagne est loué meublé; ok; est il déclarer en impôts en loué meublé, cela ce voit si il est "libre " c'est du revenu foncier (éventuellement micro foncier) si il est déclaré meublé , ce sont des revenus BIC, (ou micro BIC)

Mes parents n'ont jamais déclaré ces locations, mais étant donné que l'appartement est meublé ce sera du BIC, surtout si j'envisage l'achat d'un bien sous le statut LMNP, faudra que je les intègre à ma déclaration.

vos remboursements actuels sont sur le ptz ou l'autre pret?

Nous remboursons 980€/mois : 623€ à 3,84%, 192€ à 3,46% et 105€ à 0% + 60€ d'assurance pour l'ensemble

vous mêmes vous penser lmnp étudiants, plutot neuf, ou rachat existants?
j ai bien compris que vous aviez déjà RP, mais l'immobilier en investissement c'est pas pour 5 ou 6 ans; donc dans 10 ans ou avant, esce que vous vous poserez la question d'avoir un logement plus grand? donc disponibilité d'une partie de la somme?

Nos revenus de couple nous suffisent et nous permettent une capacité d'épargne suffisante pour ensuite envisager d'acheter une RP plus grande (revente + petit crédit, voire épargne si taux d'emprunt élevé).

Pour ce qui est de l'achat en résidence déjà existante, ayant regarder par internet les projets existants, il n'y a quasiment que du neuf mis en avant. Pas évident de trouver des offres sur des biens déjà construit en occasion.
Quid de l'amortissement du bien sur 20 à 40 ans pour l'occasion ? de la TVA ? des intérêts d'emprunt ?

Après si l'achat en occasion est plus sécurisant pour une rendement quasi-identique, pourquoi pas... Je suis encore dans l'interrogation la plus totale.
J'ai pas mal regarder les parties "bourse", "retraite" et "épargne" du forum : beaucoup d'informations à assimiler !
Je suis plus intéressé par l'immobilier que par la bourse, trop de paramètres à prendre en compte, et puis je crois que je suis trop fainéant pour ça !

Je crois qu'on a ciblé mon objectif : avoir un rendement correct en n'ayant pas à m'occuper de ça tous les soirs pendant 2h, si possible dans l'immobilier

Un exemple de ce que j'ai vu : Appartement T1 à 100.000€ dans résidence étudiante. Loyer 4500€/an.
ça fait un amortissement de 80%*100.000=80.000€ sur 20 ans, soit 4000€/an. On retire les charges diverses, ça fait quasiment pas de revenu foncier à déclarer, voir un petit déficit foncier à imputer sur mes revenus "montagne"

J'ai bon ?

 

[Kenzo44]

Pourquoi ne pas commencer dans un premier temps par rembourser entièrement votre prêt immo ?
Ensuite si vraiment vous souhaitez faire de l'investissement locatif, vous pouvez toujours investir dans une bien avec une rentabilité correct via un prêt in fine nantis sur une AV.

 

[Takakak]

Pourquoi ne pas commencer dans un premier temps par rembourser entièrement votre prêt immo ?
Ensuite si vraiment vous souhaitez faire de l'investissement locatif, vous pouvez toujours investir dans une bien avec une rentabilité correct via un prêt in fine nantis sur une AV.

Parce que le prêt RP est en co-emprunteur avec ma compagne et que les 200K€ viennent de ma famille. Je ne souhaite pas mélanger tout ça pour le moment
J'ai lu ailleurs sur le forum qu'il était impossible que je rembourse uniquement ma part étant donné qu'on a emprunté à 2...

 

[Buffeto]

et pourquoi pas investir dans des SCPI avec un crédit in fine .
voir le blog à buffeto [lien réservé abonné] et cet autre article du blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

Quid de l'amortissement du bien sur 20 à 40 ans pour l'occasion ? de la TVA ? des intérêts d'emprunt ?

Un exemple de ce que j'ai vu : Appartement T1 à 100.000€ dans résidence étudiante. Loyer 4500€/an.
ça fait un amortissement de 80%*100.000=80.000€ sur 20 ans, soit 4000€/an. On retire les charges diverses, ça fait quasiment pas de revenu foncier à déclarer, voir un petit déficit foncier à imputer sur mes revenus "montagne"

J'ai bon ?

l'avantage du lmnp; neuf ou ancien... quand vous l'achetez l'amortissement repart de 0; vous en achetez un neuf par exemple , (l'amortissement est plutot en moyenne sur 30 ans que sur 20, neuf ou ancien) vous commencez à l'amortir sur 30 ans et au bout de 10 ans vous le revendez à votre concubine ou a moi; et bien je recommence l'amortissement sur 30 ans avec la valeur d achat que j y aurai mis;
Pour les interets d'emprunt aucune différence entre neuf/ancien

concernant la tva un bien acheter neuf aujourd'hui a 120ke (j arrondis) vaut 100+ 20; au bout de 6 mois de location l'état vous rembourse les 20 (conditions meublés avec bail commercial de sous locations avec 3 services et loyer soumis a tva) si je vous l achète dans 6 ans je vais vous l'acheter 100( imagions que ca n'a pas pris de valeur); la seule tva en jeu , c'est si il y a un intermédaire ou sur les meubles ou sur la marge réalisée par l'intermédiare; attention il faudra si je vous le rachète que je m' engage a continuer le bail commercial, sinon l'état viendra vous demander de rembourser une partie de la tva que vous avez initialement récupéré;
sur l exemple, vous achetez 100+20(que l'état vous rembourse) je vous l'achète dans 6 ans; si je décide de ne pas le mettre sous le bail commercial (gestionnaire ) l'état vous réclamera 14/20 eme de la tva initiale; la tva s"amortit" sur 20 ans( excuser le terme "amortir"
mais que ferais je d'un studio dans une résidence , sans le bail commercial,? donc en général les acheteur d'occasion achète pour investir avec le bail;

donc sur l'exemple vous avez tout bon avec une modif amortissement plutôt sur 30/33 ans ( la loi impose un amortissement par composants ..poutre.gros oeuvre 40/50 ans peinture 10ans cloison 25/30 donc en moyenne 30 ans est plus juste et plus défendable en cas de contrôle) et avec frais de notaire et charges effectivement vous aurez peut être un déficit bic a imputer sur l'autre bic meublé;( l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais les amortissement non imputés sont réputés différés et sans limite dans le temps) par ailleurs vos revenus montagne déclarer en bic pourront aussi bénéficier de l'amortissement, mais là c'est la limite de ma connaissance( valeur de l'amortissement d'un meublé utilisé qu une partie de l année?????) maisen tout cas, j en suis sur , vous ne pouvez pas être en micro bic, pour 2 raisons pas de micro bic en indivision; et pas de coexistance entre un bic meublé et un micro bic meublé

 

[Takakak]

Pour l'emprunt de ma RP, j'ai réfléchi (tout arrive !) :
On va faire un remboursement anticipé de la totalité du prêt à 3,84% et de celui à 3,46%. Ma compagne empruntera seule de la moitié, et moi je paierai la moitié restante en liquidités.
Cela permettra de me désendetter en totalité (sauf le PTZ mais qui est anecdotique), je resterai caution des prêts de ma compagne.

et pourquoi pas investir dans des SCPI avec un crédit in fine .
voir le blog à buffeto [lien réservé abonné] et cet autre article du blog à buffeto [lien réservé abonné]

Je vais étudier ça, ça à l'air intéressant

 

[Antinomic]

Pour l'emprunt de ma RP, j'ai réfléchi (tout arrive !) :
On va faire un remboursement anticipé de la totalité du prêt à 3,84% et de celui à 3,46%. Ma compagne empruntera seule de la moitié, et moi je paierai la moitié restante en liquidités.
Cela permettra de me désendetter en totalité (sauf le PTZ mais qui est anecdotique), je resterai caution des prêts de ma compagne.


Je vais étudier ça, ça à l'air intéressant

Bonsoir, je pense que c'est une bonne façon de voir les choses. Vous remboursez un prêt à 3.84% et ferez si nécessaire un "petit" emprunt pour boucler votre investissement à un taux certainement excellent au vu de ce que je vois sur les différents sites de courtiers.
Par contre, à votre place je n'investirai pas dans une Ehpad. Le gouvernement parle de plus en plus d'en plafonner les loyers et de plus l'équilibre budgétaire repose sur des subventions de l'Etat, et en ce moment les finances de l'Etat...
J'aime assez le modèle de la résidence Seniors, non médicalisée, en centre ville d'une grande agglomération où il fait bon vivre.

Bonne soirée à tous

 

[ZRR_pigeon]

Takakak,

avant de détailler quel bien, ou, quel taux, quel pret..etc...il faut repondre a une premiere question :

quel est votre objectif ?

deux reponses possible :
-vivre mieux avec les fruits de ce capital, malheureusement hérité.
-en profiter en comme tremplin pour faire bondir votre patrimoine a terme en empruntant massivement avec un nantissement sur cette somme.

les deux sont respectables. la majorité d'entre nous sommes confinés a la deuxieme car sinon les fruits en question seraient bien maigres.

pour la premiere option, alors oui achat cash en mode lmnp, revenu defiscalises pour 15 ans, bonne augmentation de pouvoir d'achat, faible aigmentation de patrimoine a terme.

deuxieme option, gros emprunt maximal en in fine avec un nantissement AV en collateral avec petite perte (voire zero perte) de pouvoir d'achat le temps du pret et gros bond de patrimoine a terme.

c'est ca a mon sens le gros de la reflexion.

 

[Takakak]

quel est votre objectif ?

-en profiter en comme tremplin pour faire bondir votre patrimoine a terme en empruntant massivement avec un nantissement sur cette somme.

les deux sont respectables. la majorité d'entre nous sommes confinés a la deuxieme car sinon les fruits en question seraient bien maigres.

deuxieme option, gros emprunt maximal en in fine avec un nantissement AV en collateral avec petite perte (voire zero perte) de pouvoir d'achat le temps du pret et gros bond de patrimoine a terme.

Mes réflexions me tournent plus dans ce sens.
Je vis très bien avec ce que je gagne, je n'ai pas besoin de revenus supplémentaires dans l'immédiat ni au cours des années à venir. Mon épargne est constituée en cas de coup dur : LEP, LDD et LIV A au plafond.
J'épargne mensuellement en plus de ça sur 2 AV et 1 PEL.

J'ai cru lire que le déficit foncier d'une SCPI peut être imputé en partie à l'IR ?

 

[ZRR_pigeon]

J'ai cru lire que le déficit foncier d'une SCPI peut être imputé en partie à l'IR ?

le deficit foncier d'une SCPI ou de n'importe quel bien immobilier loué nu (car en meublé ca passe en categorie BIC) s'applique d'abord en deduction de votre benefice foncier consolidé net, et faute de quoi, s'impute sur votre revenu global declare. si vous devez imputer plus que le plafond (10700 euros) alors 10700 sont imputés et le reliquat est stocké pour deduction des futurs benefices fonciers (et seulement ca, pas de deduction de revenu).

donc si vous etes en tranche a 30% et que vous générez 1000 euros de deficit foncier :

1/ vous "gommez" 1000 euros de benefice foncier qui aurait été imposé a 30+15.5%, ainsi vous en recuperez 450 euros
2/ vous n'avez pas de benefice foncier par ailleurs, vous l'imputez sur vos revenus globaux (salaires, etc..) et "gommez" 1000 euros qui auraient été imposes a 30%, ainsi vous en récupérez 300 euros.

mais vous ne deduisez pas votre deficit foncier de votre impot du, c'est un raccourci erroné que l'on rencontre souvent ....

 

[Takakak]

2/ vous n'avez pas de benefice foncier par ailleurs, vous l'imputez sur vos revenus globaux (salaires, etc..) et "gommez" 1000 euros qui auraient été imposes a 30%, ainsi vous en récupérez 300 euros.

mais vous ne deduisez pas votre deficit foncier de votre impot du, c'est un raccourci erroné que l'on rencontre souvent ....

Oui quand je disais "IR", je pensais bien évident "Revenu déclaré au titre de l'IR", pas directement sur l'IR comme un don à association ou ce genre de chose
Je ne suis pas fou au point de croire que l'on peut imputer un déficit foncier sur l'IR en lui même !!

Autre question : lorsqu'on a un déficit foncier, vaut-il l'imputer sur notre "revenu IR" de la même année ou le reporter (max 10 ans, à ce que j'ai compris) pour les futurs bénéfices fonciers non couverts ?

 

[ZRR_pigeon]

Autre question : lorsqu'on a un déficit foncier, vaut-il l'imputer sur notre "revenu IR" de la même année ou le reporter (max 10 ans, à ce que j'ai compris) pour les futurs bénéfices fonciers non couverts ?

si on pouvait, il faudrait le reporter pour plus d'efficacité fiscale....hélas on a pas le choix...l'imputation est obligatoire....

 

[moietmoi]

Autre question : lorsqu'on a un déficit foncier, vaut-il l'imputer sur notre "revenu IR" de la même année ou le reporter (max 10 ans, à ce que j'ai compris) pour les futurs bénéfices fonciers non couverts ?

oui de la meme année, jusqu'a concuurence de 10700 euros et si il y a plus , dans ce cas, sur les années suivantes; cependant, dans votre cas, pour l'instant, je ne vois pas du tout l'interêt de déficit foncier; vous êtes dans la tranche a 14% donc le gain fiscal sera quasi négligeable; j avais évoqué dans mon premier post des scpi de déficit foncier, au cas ou vos revenus d' appartement montagne étaient en foncier, mais ils sont en bic; donc pour l'instant, sauf si vous envisagez d'acheter de l'immobilier nu locatif, ou des scpi de rendements, aucun intérêt a avoir un déficit foncier: