Elaphus
Contributeur régulier
Ces failles sont 'cohérentes' avec la banque en cause...
L'OP est donc défectueuse.
L'OP est donc défectueuse.
Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur
Anonyme
Bonjour,
J'ai reçu différentes réponses à ma question. Certains disent qu'en cas de délégation d'assurance la banque n'a pas l'obligation de l'inclure dans le TEG.
Pourtant selon leur définition c'est indiqué, et ils avaient connaissance de mon contrat d'assurance puisque je l'ai fourni, en même temps que les conditions générales, lors de ma dépose de dossier.
Quand vous dites que l'offre est défectueuse, est-elle néanmoins valide ? Si je la signe il n'y a pas de risque au moins que la banque puisse se désister plus tard ? Ou tout compte fait refuser l'offre ?
Et quand vous dites "banque en question", je n'ai pas mentionné le nom de la banque..
Merci encore pour votre aide
J'ai reçu différentes réponses à ma question. Certains disent qu'en cas de délégation d'assurance la banque n'a pas l'obligation de l'inclure dans le TEG.
Pourtant selon leur définition c'est indiqué, et ils avaient connaissance de mon contrat d'assurance puisque je l'ai fourni, en même temps que les conditions générales, lors de ma dépose de dossier.
Quand vous dites que l'offre est défectueuse, est-elle néanmoins valide ? Si je la signe il n'y a pas de risque au moins que la banque puisse se désister plus tard ? Ou tout compte fait refuser l'offre ?
Et quand vous dites "banque en question", je n'ai pas mentionné le nom de la banque..
Merci encore pour votre aide
Elaphus
Contributeur régulier
Si, l'ADI déléguée, si elle est exigée par le prêteur (évident!) est à inclure dans le TEG, revoyez le texte.
Une OP non encore signée est valide, offre ferme de la banque, à elle ensuite d'en supporter les conséquences si vous lui cherchez noise.
J'ai songé à un autre intervenant, vous vous n'étiez pas encore intervenu sur le sujet.
Une OP non encore signée est valide, offre ferme de la banque, à elle ensuite d'en supporter les conséquences si vous lui cherchez noise.
J'ai songé à un autre intervenant, vous vous n'étiez pas encore intervenu sur le sujet.
Anonyme
Selon le texte en effet le TEG doit inclure l'assurance. Cependant l'assureur lui même m'a aujourd'hui dit qu'il était normal que le TEG soit hors assurance puisque je réglais les primes directement à cet assureur et non à la banque par le biais d'une assurance groupe.
Dans l'offre de prêt, il est stipulé que les primes seront versées directement de l'emprunteur à l'assureur. Cela leur donne le droit de en pas inclure ces primes dans le TEG de leur contrat ? Puisque elles ne leur sont pas directement payées.
D'autre part, dans le paragraphe relatif au TEG, il est bien indiqué que ce dernier inclut l'assurance obligatoire ce qui n'est pas le cas.
J'ai eu différentes réponses à ce sujet certaines me disant que le TEG doit l'inclure, d'autre non puisqu'il s'agit d'une délégation. Je dis avouer que je suis un peu perdue maintenant...
Dans l'offre de prêt, il est stipulé que les primes seront versées directement de l'emprunteur à l'assureur. Cela leur donne le droit de en pas inclure ces primes dans le TEG de leur contrat ? Puisque elles ne leur sont pas directement payées.
D'autre part, dans le paragraphe relatif au TEG, il est bien indiqué que ce dernier inclut l'assurance obligatoire ce qui n'est pas le cas.
J'ai eu différentes réponses à ce sujet certaines me disant que le TEG doit l'inclure, d'autre non puisqu'il s'agit d'une délégation. Je dis avouer que je suis un peu perdue maintenant...
Elaphus
Contributeur régulier
Bien évidemment non, relisez le texte.
Et l'assurance-incendie, on la règle à qui? Les frais d'hypo?
Donc faute.
Anonyme
Merci pour vos réponses.
Donc pour conclure, l’offre est valide même si le TEG n’inclut pas l’ADI. Donc si je signe pas de risque que plus tard la banque refuse tout compte fait de me faire un prêt.
Par contre il y a « faute » car le TEG est sous-évalué. Si l’on souhaite plus tard « protester » contre cette erreur c’est possible ? Ou faut-il prouver que cette erreur nous a porté préjudice ? Car l’offre ne mentionne aucun taux d’endettement par exemple.
Donc pour conclure, l’offre est valide même si le TEG n’inclut pas l’ADI. Donc si je signe pas de risque que plus tard la banque refuse tout compte fait de me faire un prêt.
Par contre il y a « faute » car le TEG est sous-évalué. Si l’on souhaite plus tard « protester » contre cette erreur c’est possible ? Ou faut-il prouver que cette erreur nous a porté préjudice ? Car l’offre ne mentionne aucun taux d’endettement par exemple.
Elaphus
Contributeur régulier
Une offre engage la banque, et si vous l'a signé le contrat est conclu: elle est donc 'valide' entre les parties.
En revanche, comme déjà dit, si la banque est fautive au regard du droit consumériste, elle pourra en subir les conséquences...en votre faveur.
En revanche, comme déjà dit, si la banque est fautive au regard du droit consumériste, elle pourra en subir les conséquences...en votre faveur.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Le taux d'endettement n'est pas une donnée à inclure dans une offre de prêt. Son absence n'a rien de surprenant et ne constitue pas une faute de la banque.
Cdt
Le taux d'endettement n'est pas une donnée à inclure dans une offre de prêt. Son absence n'a rien de surprenant et ne constitue pas une faute de la banque.
Cdt
Elaphus
Contributeur régulier
D'où sort cette question de taux d'endettement?
Je n'ai connaissance que d'une absence de prise en compte de l'ADI.
Je n'ai connaissance que d'une absence de prise en compte de l'ADI.
Aristide
Top contributeur
Elaphus a dit:
Page 126 ci-dessus.
phiby a dit:
Cdt
Elaphus
Contributeur régulier
Oui,j'avais oublié ça car de toute façon c'était hors-sujet et c'est bien le TEG qui était visé pour être sous-évalué.
La circonstance que le taux d’endettement serait excessif n'a rien à voir avec la déchéance, en revanche elle peut permettre, si c'est justifié, une action sur le fondement de la violation de l'obligation de mise en garde.
Je crois que mon dossier n'est pas exploité...
La circonstance que le taux d’endettement serait excessif n'a rien à voir avec la déchéance, en revanche elle peut permettre, si c'est justifié, une action sur le fondement de la violation de l'obligation de mise en garde.
Je crois que mon dossier n'est pas exploité...
Anonyme
Merci à vous tous pour vos réponses.
Si l'on souhaite éventuellement plus tard protester contre le TEG, quelle est la marche à suivre ? Quelle est la longueur de la procédure ? Les coûts et les chances d'aboutir favorablement ?
Si l'on souhaite éventuellement plus tard protester contre le TEG, quelle est la marche à suivre ? Quelle est la longueur de la procédure ? Les coûts et les chances d'aboutir favorablement ?
Elaphus
Contributeur régulier
Soit vous prenez l'initiative avant qu'il y ait prescription en assignant la banque, soit vous portez une demande reconventionnelle si c'est elle qui vous inquiète en cas de défaillance sur ce prêt.
Issue? Imprévisible si l'erreur est minime, sinon la déchéance est probable.
Issue? Imprévisible si l'erreur est minime, sinon la déchéance est probable.
Anonyme
Le délai de prescription est de combien de mois ?
Peut-on considérer que ne pas inclure le coût de l'assurance emprunteur dans le TEG est une erreur minime ? Cela dépend du montant de cette assurance ou de son taux ? Il est de 0.17% sur chaque ligne de prêt.
Et si la souscription de l'offre, ou du moins ses taux étaient soumis à la souscription d'une assurance habitation de cette même banque ? La première année de cotisations d'assurance ne représente-t-elle pas aussi une charge à inclure dans le TEG ? Bon évidemment cette "condition" n'est pas reprise sur l'offre puisque illégale.
Peut-on considérer que ne pas inclure le coût de l'assurance emprunteur dans le TEG est une erreur minime ? Cela dépend du montant de cette assurance ou de son taux ? Il est de 0.17% sur chaque ligne de prêt.
Et si la souscription de l'offre, ou du moins ses taux étaient soumis à la souscription d'une assurance habitation de cette même banque ? La première année de cotisations d'assurance ne représente-t-elle pas aussi une charge à inclure dans le TEG ? Bon évidemment cette "condition" n'est pas reprise sur l'offre puisque illégale.
Elaphus
Contributeur régulier
Délai dans les:
- 5 ans de l'offre si erreur découverte alors (mais ce sera à la banque de le prouver contre vous)
- ou 5 ans de la découverte de l'erreur ou du dol si pas fait de suite.
Mais mieux vaut agir dans les 5 ans de l'offre!
L'ADI, ça n'est pas minime comme incidence, ça se voit très bien dans le TEG, bien mieux que celle pour l'incendie qui est à inclure aussi si elle est exigée.
Pour ma part je considère que 'honnêtement' seule une vraie garantie (= indemnité de sinistre versée à la banque et non à l’emprunteur si incendie) devrait être comprise dans le tEG, mais la loi n’en dit rien.
- 5 ans de l'offre si erreur découverte alors (mais ce sera à la banque de le prouver contre vous)
- ou 5 ans de la découverte de l'erreur ou du dol si pas fait de suite.
Mais mieux vaut agir dans les 5 ans de l'offre!
L'ADI, ça n'est pas minime comme incidence, ça se voit très bien dans le TEG, bien mieux que celle pour l'incendie qui est à inclure aussi si elle est exigée.
Pour ma part je considère que 'honnêtement' seule une vraie garantie (= indemnité de sinistre versée à la banque et non à l’emprunteur si incendie) devrait être comprise dans le tEG, mais la loi n’en dit rien.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
S'agissant d'une assurance déléguée, il est très probable que le taux de 0,17% que vous annoncez soit un taux moyen (***) qui n'a donc rien à voir avec le réel taux de calcul appliqué chaque année qui passe au capital restant dû en début d'année.
Pour calculer votre TEG assurance comprise il faut donc :
1) - Ne prendre en considération que les seules assurances rendues obligatoires par votre banque.
Par exemple si elle exige une assurance sur 100% du capital pour l'ensemble des deux têtes "emprunteur + co empruteur" mais que, pour une couverture maximale, vous ayez souhaité vous assurer à 100% (emprunteur) + 100% (co emprunteur) seuls les montants de primes correspondants aux 100% imposés par la banque seront à intégrer dans le calcul du TEG.
2) - Les primes de votre assurance déléguée varient chaque année en fonction de deux paramètres :
+ Le taux de prime (t%) qui augmente tous les ans en fonction de l'âge des assurés
+ Le capital restant dû (CRD) en début de chaque année qui diminue du fait des amortissements pratiqués.
=> Chaque année le montant de la prime (P) est donc le résultat de l'équation :
P = CRD x t% / 12
Pour calculer le TEG il faut donc que, tous les mois, les montants des primes obligatoires P1, P2.......Pn, soient ajoutés à l'échéannce (capital + intérêts) hors assurance.
Avez vous bien fourni à votre banque le détail de ces primes qui varient donc tous les ans afin qu'elle puisse les ajouter, mois par mois, à vos échéances pour calculer un TEG correct ?
Si oui, l'incidence peut être significative.
(***) Bien entendu, seule la partie de la prime qui concerne l'éventuelle destruction de l'immeuble serait prendre en considération.
Par exemple si vous avez souscrit à des options complémentaires du type Protection juridique - Assurances scolaires - Assurance pertes denrées/panne congélateur.....etc; la partie des primes afférente ne rentrerait pas dans le calcul du TEG (votre banque ne vous impose pas ces éventuelles options)
Mais :
1) - Ce n'est pas la seule prime de la première année qu'il faudrait compter mais la prime à payer chaque année.
2) - Un calcul exact devrait aussi tenir compte de la date où elles sont payées.
Exemple :
+ Première prime diminuée du capital versé car payée dès l'origine.
+ Autres primes payées en février par exemple = donc à ajouter à l'échéance de chaque mois de février qui passe
3) - S'agissant de prêts de longues durées, il est évident que les primes futures ne peuvent pas être connues.
Partant de là il y a trois possibilités
a) - Elles sont estimées pour chaque année de la durée du prêt ???
b) - Pour le calcul du TEG elle est considérée constante = égale à la première prime ???
c) - Mais, autant l'alinéa "4" de l'article L.312-7 du code de la consommation prévoit que l'offre:
+ "enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les suretés réelles....",
autant l'article L.313-1 de ce même code précise :
"Toutefois....les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis...ne sont pas compris dans le taux effectif global lorsque leur montant ne peut pas être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat."
Dès lors, si l'assurance incendie est considéré comme une garantie, les primes de cette assurance "ne pouvant être connues avec certitude avant la conclusion définitive du contrat" doivent-elles alors être prise en compte dans le TEG ????
C'est aux tribunaux de le décider.
NB) - Il n'est pas illégal que l'obligation d'une assurance incendie soit prévue par la banque dans son offre contrat en particulier si elle a inscrit une garantie réelle immobilière (Privilège de Preteur de Deniers ou/et hypothèque) sur l'immeuble financé.
Cordialement,
phiby a dit:
S'agissant d'une assurance déléguée, il est très probable que le taux de 0,17% que vous annoncez soit un taux moyen (***) qui n'a donc rien à voir avec le réel taux de calcul appliqué chaque année qui passe au capital restant dû en début d'année.
Pour calculer votre TEG assurance comprise il faut donc :
1) - Ne prendre en considération que les seules assurances rendues obligatoires par votre banque.
Par exemple si elle exige une assurance sur 100% du capital pour l'ensemble des deux têtes "emprunteur + co empruteur" mais que, pour une couverture maximale, vous ayez souhaité vous assurer à 100% (emprunteur) + 100% (co emprunteur) seuls les montants de primes correspondants aux 100% imposés par la banque seront à intégrer dans le calcul du TEG.
2) - Les primes de votre assurance déléguée varient chaque année en fonction de deux paramètres :
+ Le taux de prime (t%) qui augmente tous les ans en fonction de l'âge des assurés
+ Le capital restant dû (CRD) en début de chaque année qui diminue du fait des amortissements pratiqués.
=> Chaque année le montant de la prime (P) est donc le résultat de l'équation :
P = CRD x t% / 12
Pour calculer le TEG il faut donc que, tous les mois, les montants des primes obligatoires P1, P2.......Pn, soient ajoutés à l'échéannce (capital + intérêts) hors assurance.
Avez vous bien fourni à votre banque le détail de ces primes qui varient donc tous les ans afin qu'elle puisse les ajouter, mois par mois, à vos échéances pour calculer un TEG correct ?
Si oui, l'incidence peut être significative.
Si l'assurance multi risques habitation est rendue obligatoire, elle devrait aussi être intégrée dans le calcul du TEG. (***)
(***) Bien entendu, seule la partie de la prime qui concerne l'éventuelle destruction de l'immeuble serait prendre en considération.
Par exemple si vous avez souscrit à des options complémentaires du type Protection juridique - Assurances scolaires - Assurance pertes denrées/panne congélateur.....etc; la partie des primes afférente ne rentrerait pas dans le calcul du TEG (votre banque ne vous impose pas ces éventuelles options)
Mais :
1) - Ce n'est pas la seule prime de la première année qu'il faudrait compter mais la prime à payer chaque année.
2) - Un calcul exact devrait aussi tenir compte de la date où elles sont payées.
Exemple :
+ Première prime diminuée du capital versé car payée dès l'origine.
+ Autres primes payées en février par exemple = donc à ajouter à l'échéance de chaque mois de février qui passe
3) - S'agissant de prêts de longues durées, il est évident que les primes futures ne peuvent pas être connues.
Partant de là il y a trois possibilités
a) - Elles sont estimées pour chaque année de la durée du prêt ???
b) - Pour le calcul du TEG elle est considérée constante = égale à la première prime ???
c) - Mais, autant l'alinéa "4" de l'article L.312-7 du code de la consommation prévoit que l'offre:
+ "enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les suretés réelles....",
autant l'article L.313-1 de ce même code précise :
"Toutefois....les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis...ne sont pas compris dans le taux effectif global lorsque leur montant ne peut pas être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat."
Dès lors, si l'assurance incendie est considéré comme une garantie, les primes de cette assurance "ne pouvant être connues avec certitude avant la conclusion définitive du contrat" doivent-elles alors être prise en compte dans le TEG ????
C'est aux tribunaux de le décider.
NB) - Il n'est pas illégal que l'obligation d'une assurance incendie soit prévue par la banque dans son offre contrat en particulier si elle a inscrit une garantie réelle immobilière (Privilège de Preteur de Deniers ou/et hypothèque) sur l'immeuble financé.
Cordialement,
Elaphus
Contributeur régulier
En complément:
- bien distinguer calcul du TEG (avec ses tolérances éventuelles pour ce qui ne serait pas encore connu) et énonciation et estimation de ces charges imposées qui doivent, elles, toujours être faites sous peine de déchéance.
- un TEG ne contenant qu'une estimation de telle assurance sera toujours moins faux que celui qui les évacue d'office. Et l'approximation restera tolérable.
- une assurance peut toujours donner une estimation de ce coût à la banque.
- Enfin c'est la banque qui doit demander les informations, et non l’emprunteur les soumettre spontanément. Ceci est capital.
- bien distinguer calcul du TEG (avec ses tolérances éventuelles pour ce qui ne serait pas encore connu) et énonciation et estimation de ces charges imposées qui doivent, elles, toujours être faites sous peine de déchéance.
- un TEG ne contenant qu'une estimation de telle assurance sera toujours moins faux que celui qui les évacue d'office. Et l'approximation restera tolérable.
- une assurance peut toujours donner une estimation de ce coût à la banque.
- Enfin c'est la banque qui doit demander les informations, et non l’emprunteur les soumettre spontanément. Ceci est capital.
Anonyme
Merci pour ces réponses très complètes 
Concernant l'assurance emprunteur :
1. Elle est obligatoire à 100% pour chaque ligne de prêt c'est clairement énoncé dans l'offre. Je suis seule à emprunter donc pas de complication de co-emprunteur
2. Son taux est de 0.17% sur capital initial et non restant dû, il est donc simple de l'ajouter au TEG
3. La banque m'a demandé de souscrire à cette assurance emprunteur et d'attendre le délai de renonciation avant de déposer mon dossier. Elle avait donc connaissance de toutes les modalités de cette ADI lors de la demande de prêt puisque j'ai remis les "contrats"
Concernant l'assurance habitation :
1. Elle n'est pas obligatoire selon l'offre de prêt mais tel qu'énoncé dans l'offre, fortement recommandée (forcément). L'offre décrit les risques que l'on prend si l'on ne souscrit pas à une assurance habitation
2. Tout ce qui concerne "l'obligation" d'y souscrire a forcément été dit oralement avec des phrases similaires à "les taux que je vous avais donné sont des conditions que j'ai obtenues grâce à l'assurance habitation", "vous pouvez toujours résilier dans un an", ...
3. Alors si on voulait vraiment être pointilleuxsourire la première année de cotisation devrait être inclue dans le TEG 
Un peu comme le prix de la caution ou des frais de dossiers, une dépense unique à la souscription
Quoi qu'il en soit, pas besoin d'aller chercher l'erreur pour l'assurance habitation puisque celle de l'ADI est tellement plus flagrante.
Par contre ce que je n'arrive pas à comprendre, ce sont les différents points de vue :
- assureur et banque d'une part qui trouvent ça tout à fait normal de ne pas inclure le coût de l'ADI dans le TEG
- ce qu'on peut lire sur internet ou vos réponses qui disent le contraire
Comment une banque qui a pignon sur rue pourrait se permettre de faire une erreur aussi grossière ?
Concernant l'assurance emprunteur :
1. Elle est obligatoire à 100% pour chaque ligne de prêt c'est clairement énoncé dans l'offre. Je suis seule à emprunter donc pas de complication de co-emprunteur
2. Son taux est de 0.17% sur capital initial et non restant dû, il est donc simple de l'ajouter au TEG
3. La banque m'a demandé de souscrire à cette assurance emprunteur et d'attendre le délai de renonciation avant de déposer mon dossier. Elle avait donc connaissance de toutes les modalités de cette ADI lors de la demande de prêt puisque j'ai remis les "contrats"
Concernant l'assurance habitation :
1. Elle n'est pas obligatoire selon l'offre de prêt mais tel qu'énoncé dans l'offre, fortement recommandée (forcément). L'offre décrit les risques que l'on prend si l'on ne souscrit pas à une assurance habitation
2. Tout ce qui concerne "l'obligation" d'y souscrire a forcément été dit oralement avec des phrases similaires à "les taux que je vous avais donné sont des conditions que j'ai obtenues grâce à l'assurance habitation", "vous pouvez toujours résilier dans un an", ...
3. Alors si on voulait vraiment être pointilleux
sourire la première année de cotisation devrait être inclue dans le TEG Un peu comme le prix de la caution ou des frais de dossiers, une dépense unique à la souscriptionQuoi qu'il en soit, pas besoin d'aller chercher l'erreur pour l'assurance habitation puisque celle de l'ADI est tellement plus flagrante.
Par contre ce que je n'arrive pas à comprendre, ce sont les différents points de vue :
- assureur et banque d'une part qui trouvent ça tout à fait normal de ne pas inclure le coût de l'ADI dans le TEG
- ce qu'on peut lire sur internet ou vos réponses qui disent le contraire
Comment une banque qui a pignon sur rue pourrait se permettre de faire une erreur aussi grossière ?
Elaphus
Contributeur régulier
- donc ADI à prendre en compte mais pas l'assurance-incendie.
- la banque bien entendu ne va pas dire que l'ADI est à prendre en compte, et l'assureur soit n'a pas intérêt à se fâcher avec elle,soit ignore la loi.
Mais si vous leur en parlez, l'erreur part de maintenant pour les 5 ans.
- la banque bien entendu ne va pas dire que l'ADI est à prendre en compte, et l'assureur soit n'a pas intérêt à se fâcher avec elle,soit ignore la loi.
Mais si vous leur en parlez, l'erreur part de maintenant pour les 5 ans.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Pour votre information :
Une assurance au taux de 0,17% sur capitial initial me semble tès très faible ???
Avez vous bien regardé les conditions et contreparties réellement assurées ?
Mais un capital initial comme assiette en assurance déléguée me surprend également ?
Pour être précis:
Dès lors, comment pouvez vous affirmer que ces primes d'assurance ne sont pas prises en compte ?
Si vous fournissiez les données chiffrées (tous les détails avec, de préférence, copie du tableau d'amortissement prévisionnel joint à votre offre) de vos crédits, il serait facile de le vérifier.
Cdt
phiby a dit:
Pour votre information :
Une assurance au taux de 0,17% sur capitial initial me semble tès très faible ???
Avez vous bien regardé les conditions et contreparties réellement assurées ?
Mais un capital initial comme assiette en assurance déléguée me surprend également ?
Pour être précis:
Pour calculer le TEG on n'ajoute pas le taux de prime au taux du prêt; c'est un calcul plus complexe (actuariel) qui part de l'échéance prime d'assurance obligatoire incluse.
Dès lors, comment pouvez vous affirmer que ces primes d'assurance ne sont pas prises en compte ?
Si vous fournissiez les données chiffrées (tous les détails avec, de préférence, copie du tableau d'amortissement prévisionnel joint à votre offre) de vos crédits, il serait facile de le vérifier.
Cdt
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