Ptz non lissé : taux ?

[Audric83]

Bonjour

Actuellement en train de faire le tour des banques pour mon premier achat immobilier je n'arrive pas à avoir une réponse claire sur le sujet suivant :

Je compte faire un achat à 290 000€, une fois enlevé mon apport je vais emprunter 88 000€ en PTZ+ (à rembourser après 15 ans pendant 10 ans) et 125 000€ à la banque.

Les banques que j'ai vu m'ont proposé des crédits sur 25 ans lissés, quand je demande à ne pas être lissé on me prend toujours de haut en disant que cela ne marche pas ainsi, pourtant :

Si j'emprunte 125k€ sur 15 ans puis j’enchaîne sur le PTZ+ pendant 10 ans quel taux dois me proposer la banque ?

Pour moi le taux devrait être celui d'un crédit sur 15 ans (~1.5%) hors plusieurs conseillers m'ont dit que le taux devrait être celui d'un crédit sur 25 ans (~2%), le PTZ+ étant à la charge de l’État et non à la banque.

Pourriez vous m’éclairer sur ce sujet ?

Merci par avance de votre aide !

 

[Aristide]

Bonjour,

Souvent le montage à échéances lissées est utile, voire indispensable, afin que les charges de remboursements soient supportables et compatibles avec la capacité de remboursement des emprunteurs.

Par ailleurs le réglementation du PTZ oblige à ce que la durée du prêt complémentaire (le plus long s'il y en a plusieurs) soit au moins égale à la période de différé PTZ; condition qui semble satisfaite d'après ce que vous expliquez.

Dans votre cas en supposant un prêt de 125.000€ amortissable en 180 mois au taux de 1,50% l'échéance (hors assurance) de cette première période serait de ~/~ 776€

La seconde période de 120 mois où le PTZ de 88.000€ rentrerait en amortissement la mensualité (hors assurance) serait de ~/~ 733€

Donc, dans votre cas, le lissage ne se justifie donc pas.

De ce fait un plan de financement en deux prêts juxtaposés :

+ PTZ avec différé total de 180 mois et amortissement sur la seconde période de 120 mois
+ Prêt complémentaire amortissable immédiatement sur 180 mois

=> Est tout à fait possible et à privilégier; d'autant que vous économisez des intérêts (effet taux + effet durée) mais également des primes d'assurances qui s'arrêteront au bout de 15 ans sur le complémentaire au lieu de 25 ans.

=> Et le taux du prêt complémentaire sur 15 ans est bien le taux afférent à cette durée et non pas celui appliqué à la durée de 25 ans qui est celle du PTZ et non du prêt complémentaire.

hors plusieurs conseillers m'ont dit que le taux devrait être celui d'un crédit sur 25 ans (~2%)

Pourriez vous m’éclairer sur ce sujet ?

?????

Des "rigolos" ces prétendus conseillers !!!

Cdt

 

[Audric83]

Aristide un grand merci pour votre réponse claire et rapide !

 

[Audric83]

Bonjour,

Après un passage dans 3 banques aucuns conseiller n'accepte cela,

Voici leur arguments :

"C'est auprès de notre banque que vous empruntez même si l'état finance le PTZ c'est auprés de la banque que vous empruntez"
"C'est un prêt réglementé on ne peux pas faire autrement"
"Cela ne c'est jamais vu et jamais fait"

Bref on me prend un peu de haut quand je propose cette solution ...

L'un de vous aurait t'il déjà contracté un PTZ de cette façon et pourriez vous me dire auprés de quelle banque ?

Merci et bonne journée !

 

[Aristide]

Bonjour,

"C'est auprès de notre banque que vous empruntez même si l'état finance le PTZ c'est auprés de la banque que vous empruntez"

Vous êtes vraiment tombé sur des incompétents

Ce n'est absolument pas l'Etat qui finance le PTZ, il ne fait que payer le intérêts sous forme de crédit d'impôts pendant 5 ans.

Et si c'est "auprès de la banque que vous empruntez" c'est donc bien elle qui finance ce qui est complètement contradictoire avec l'affirmation précédente.

"C'est un prêt réglementé on ne peux pas faire autrement"
"Cela ne c'est jamais vu et jamais fait"

Oui, le PTZ est un prêt réglementé.

Eh bien justement, demandez donc qu'ils vous vous produisent le texte officiel (pas une directive interne) de ladite réglementation qui imposerait de faire montage à échéances lissées et non pas des prêts classiques juxtaposés.

Bref on me prend un peu de haut quand je propose cette solution ...

L'un de vous aurait t'il déjà contracté un PTZ de cette façon et pourriez vous me dire auprés de quelle banque

Le montage à échéances lissées a été inventé avant la venue du PTZ pour optimiser les prêts épargne logement mais très peu de banques le pratiquaient.

Quand le PTZ a été créé, du fait du différé possible, cette technique a trouvé un certain regain d'intérêts et diverses banques ont fait évoluer leur système d'informations en ce sens.

Mais comme la réglementation PTZ a toujours ignoré complétement cette pratique (et continue de l'ignorer) et donc ne l'impose pas, pendant longtemps des prêts classiques juxtaposés - sans lissage - ont été consentis en tant que complémentaires PTZ.

Désormais la plupart des Établissements ont cette possibilité technique, mais pas peut-être pas tous (?), et d'autres qui l'ont mais, à tort ou à raison, refusent de l'utiliser.

Il vous faut donc persévérer et solliciter d'autres banques.

Bon courage.

Cdt

 

[Audric83]

Bonjour Aristide, encore merci pour votre deuxième réponse rapide et précise !

Je me suis mal exprimé sur un point :

Deux banques ont acceptées de ne pas lisser mais elles m'imposaient un crédit sur 25 ans auquel s'ajoute au bout de 15 ans un crédit de 10 ans. Je me retrouve donc avec 15 premières années ou je vais payé x€/mois et au bout de 15 ans x€+y€/mois.

Dans ce cas la les 10 dernières années j'ai des mensualités au delà de mes moyens et on me propose un taux d'un crédit de 25 ans.

Ce qui m’intéresserait c'est de faire un crédit conventionnel sur 15 ans et payer x€/mois et ensuite d’enchaîner sur le PTZ pendant 10 ans et payer y€/mois. Et également d'avoir un taux de crédit à 15 ans.

Est ce possible ? Ai-je mal compris votre première réponse ?

Auriez vous un conseil sur une banque que vous savez sérieuse à me glisser en MP ?

J’espère être clair et je vous remercie encore pour votre aide !

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux banques ont acceptées de ne pas lisser mais elles m'imposaient un crédit sur 25 ans auquel s'ajoute au bout de 15 ans un crédit de 10 ans. Je me retrouve donc avec 15 premières années ou je vais payé x€/mois et au bout de 15 ans x€+y€/mois.

Dans ce cas la les 10 dernières années j'ai des mensualités au delà de mes moyens et on me propose un taux d'un crédit de 25 ans.

???

Je ne comprends pas !

Ce qui m’intéresserait c'est de faire un crédit conventionnel sur 15 ans et payer x€/mois et ensuite d’enchaîner sur le PTZ pendant 10 ans et payer y€/mois. Et également d'avoir un taux de crédit à 15 ans.

Est ce possible ? Ai-je mal compris votre première réponse ?

Ma réponse est page 2

=> PTZ avec différé total de 180 mois et amortissement sur la seconde période de 120 mois.

+ Pendant 180 mois vous ne payez que les primes d''assurances et pendant les 120 mois suivants vous payez la mensualité d'amortissement + les primes d'assurances

=> Prêt complémentaire amortissable immédiatement sur 180 mois.

+ Vous payez la mensualité d'amortissement + les primes d'assurances.

=> Au total:

+ 1ère période de 180 mois = mensualité amortissement complémentaire (pas d'Amt sur PTZ) + primes assurances sur les deux prêts.

+ Seconde période de 120 mois = mensualité d'amortissement du PTZ + primes assurances (= le complémentaire déjà complètement amorti)

Auriez vous un conseil sur une banque que vous savez sérieuse à me glisser en MP ?

Non

Cdt