PTZ+ et SCI de non attribution

[sb89]

Bonjour,

La contraction d'un prêt immobilier est décidemment bien compliquée...
Voici notre situation: nous cherchons le financement pour une maison dont nous avons signé le compromis.
Aujourd'hui moi pas de problème je suis primo accédante, en revance mon ami détient 1/3 des parts d'une SCI propriétaire d'un ensemble locatif, nous sommes logés à titre gratuit dans un des appart de cette SCI.
Dans nos recherches de financement au début on nous disait: "non vous n'y avez pas droit", jusqu'au jour où une banquière a voulu creuser le pb en nous réclamant les statuts. Réponse de son service juridique: la SCI n'est pas une SCI d'attribution, donc vous avez droit au PTZ+. Nous avons transmis l'info aux autres banques et là finalement tout le monde nous dit ok vous y avez droit.
Nous faisons constituer en urgence un dossier auprès d'une banque (après ê entrés en guerre avec la précédente à cause de la délégation d'assce), on le fait avec le PTZ+, parce qu'avec eux, quand on y a droit on est obligés de le prendre (et finalement il est assez intéressant)...et là le verdict tombe: l'expert interrogé a décidé qu'on y avait pas droit malgré le fait que nous avons fourni une attestation de logement à titre gratuit de la SCI pour les 6 dernières années...
Alors là moi je n'y comprends plus rien, à la Banque de France un Monsieur très sympa m'a expliqué que les banques font ce qu'elles veulent...faut pas abuser...
Quelqu'un peut-il m'aider?

 

[xaxa]

Bonjour.

Vous êtes sur une question d'interprétation de la loi, et la confrontation de la notion de propriété pure et la notiont de transparence des sci.

Primo, le 244 quater J du CGI qui dit : "Remplissent la condition de première propriété mentionnée au premier alinéa les personnes physiques bénéficiaires de l'avance remboursable sans intérêt n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de ladite avance."

Cette partie de l'article "milite" en votre faveur. Elle est complétée par la partie réglementaire suivante : "L'emprunteur doit, au moment de la demande d'avance, fournir les pièces justificatives attestant de son lieu de résidence principale et apporter la preuve qu'il n'en a pas été propriétaire au cours des deux dernières années précédant l'offre d'avance." (R318-4).

Si on s'en tient à la notion pure de propriété, vous êtes dans votre droit !


Et là, on se heurte à la SCI. Techniquement, c'est la SCI qui est propriétaire du bien. Mais ce bien est mis à la disposition gratuitement et exclusivement d'un des associés, ce n'est donc pas une "location gratuite" ou un prêt temporaire consenti par l'ensemble des associés à un tiers, mais une attribution d'un bien de la SCI à l'un de ses associés.


A priori, la banque doit se protéger contre l'Etat, qui estimera que la mise à disposition gratuite et exclusive du bien vaut attribution du bien, donc refusera d'accéder à la demande de PTZ, plutôt que de prendre le risque de vous le donner puis de se faire taper sur les doigts par l'Etat.

 

[sb89]

En fait la SCI se compose de 6 appartements, 2 sont mis à disposition de 2 des associés (qui compensent en versant de l'argent sur le compte de la SCI mais sans quittance ni bail), et 4 autres sont mis en location.
Mais en effet j'ai bien trouvé le texte de loi et la notion de primo accédant est une personne PHYSIQUE...je comprends la faille et c'est pourquoi nous partions du principe que nous n'y avions pas droit, mais maintenant qu'ils nous ont dit le contraire nous allons quand même essayer d'insister...

 

[Vanille95]

Je partage l'opinion de Xaxa. Même en relisant attentivement les articles du CCH relatifs au PTZ, il est difficile de vous donner une réponse précise et étayée par des textes.

Sur une question difficile comme celle-ci, vous pouvez interroger l'ANIL ([lien réservé abonné]). Si un texte existe, elle vous le communiquera.

 

[Vanille95]

Mais en effet j'ai bien trouvé le texte de loi et la notion de primo accédant est une personne PHYSIQUE...

Votre ami et vous-même êtes des personnes physiques.

 

[xaxa]

"maintenant qu'ils nous ont dit le contraire nous allons quand même essayer d'insiste"

Vous pouvez. Mais je doute qu'une banque vous suive sur ce terrain.

Elle prendrait un risque juridique à vous accorder un prêt auquel vous n'avez probablement pas droit (mon interprétation du droit, et probablement celles des juristes de la banque). Et elle ne cherchera pas à vérifier la validité juridique de vos arguments à ses frais.

A vous de contacter le fisc pour obtenir un écrit validant votre droit à ce type de prêt : faites la recherche juridique, apportez à la banque une protection valide (si le fisc vous tamponne un document disant "vous êtes tous deux primo-accédants", la banque sera protégée juridiquement et acceptera).

Si vous obtenez ce sésame, ou si vous n'obtenez pas ce PTZ, tenez nous au courant. Ca intéressera surement d'autres lecteurs.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce n'est pas le fisc qu'il faut interroger; c'est la SFGAS.

A moins que les procédures aient changé, toutes les banques ont un correspondant attitré à la SFGAS pour répondre à leurs éventuelles questions.

Si ce correspondant n'a pas la réponse il soumet le problème une commission ad hoc.
Perssonnellement j'ai plusieurs fois utilisé cette démarche.

Pour anecdote une question que j'ai gardée en mémoire et qui concerne le PAS et le PAS avec PTZ.

La réglementation prévoit qu'une garanties réelle immobilière de premier rang soit prévue si "PAS + PTZ" supérieur à 15.000€
Un emprunteur voulait fournir une caution hypothècaire en garantie et je voulais être certain de de la conformité de cette proposition.
Mon correspondant SFGAS n'a pas su répondre immédiatemnt et a donc présenté la question à la commission ci-dessus évoquée.

La réponse est venue rapidement = OK pour hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers, Subrogation dans Privilège du vendeur mais refus de la caution hypothécaire.

Un cas de figure comme celui cité me semle donc bien du ressort de cette instance.

Cordialement,

 

[xaxa]

"Ce n'est pas le fisc qu'il faut interroger; c'est la SFGAS."

On peut.

Mais comme il s'agit d'interpréter un texte très spécifique du code général des impôts, on peut "s'adresser à Dieu plutôt qu'à ses saints". La SFGAS ne peut pas contester une interprétation d'une loi fiscale par la direction en charge de ces questions.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je serais (heureusement) supris que "le fisc" réponde à une telle question.

Personnellement j'ai - à quelques reprises - interrogé par courrier, la Direction du Trésor sur des problèmes de ce type (PTZ et épargne-logement).

cBanque et moi avons tenté la même démarche sur des interprétations d'autres textes concernant le PTZ...............ni l'un ni l'autre, malgré des relances toujours par courriers, n'avons jamais obtenu de réponses...!!!...???

Cdt

 

[xaxa]

"cBanque et moi avons tenté la même démarche sur des interprétations d'autres textes concernant le PTZ...............ni l'un ni l'autre, malgré des relances toujours par courriers, n'avons jamais obtenu de réponses...!!!...???"

Je ne sais que vous dire. Je pose régulièrement des questions précises, sur des cas précis, à la DGI, et j'obtiens régulièrement des réponses. Je n'ai jamais essayé de question d'ordre général (ex : définissez la notion de primo accédant), mais pour un dossier précis, ca se passe plutôt bien.

Je dois avoir plus de chances que vous.

 

[Aristide]

Je ne sais que vous dire. Je pose régulièrement des questions précises, sur des cas précis, à la DGI, et j'obtiens régulièrement des réponses. Je n'ai jamais essayé de question d'ordre général (ex : définissez la notion de primo accédant)

Je vous suggère d'essayer.
Le cas exposé ne pourrait-il pas être une bonne accasion ?

Nous serons tous très intéressés par le résultat de la démarche.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

meme experience qu'Aristide; ils repondent (tres) vite a des cas precis mais pas a des cas generaux.
la raison est evidente, leur but est de fournir une reponse qui sert de protection fiscale a un particulier pour son probleme particulier.

ils ne vont pas se prononcer sur des definitions generales, qui ne serviraient qu'a exposer des breches.

 

[xaxa]

ils repondent (tres) vite a des cas precis mais pas a des cas generaux.

C'est exactement ce que J'AI dit (je me cite : Je pose régulièrement des questions précises, sur des cas précis, à la DGI, et j'obtiens régulièrement des réponses. ) : si on les contacte en direct, avec un dossier précis, on a souvent une réponse pour ce dossier. D'où le conseil pour sb de contacter directement la DGI pour son cas précis, afin d'obtenir une réponse concernant son dossier, et uniquement son dossier.

Aristide semble dire qu'on n'obtient jamais de réponse. Manifestement, j'ai et vous avez plus de chances puisque j'obtiens des réponses et vous aussi.

 

[ZRR_pigeon]

non, Aristide dit que quand il a posé des questions sur le PTZ pour savoir comment interpreter un texte, il n'avait pas eu de reponse.
ils repondent a des cas precis, pas a des demandes generiques ou d'eclaircissement de texte.

 

[xaxa]

Je suis désolé, mais quand Aristide me dit "Je serais (heureusement) supris que "le fisc" réponde à une telle question." alors que je propose, justement, à SB de soumettre sa question à la DGI, et qu'il continue en disant qu'il a fait de même sans obtenir de réponse, je comprend :
- qu'il a posé des questions précises au fisc (la DGT, et non la DGI dans son cas)
- qu'il n'a pas obtenu de réponse précise à ses questions
- et qu'il nous dit donc qu'on ne peut pas obtenir de telles réponses à de telles questions via la DGI.

Ce qui contredit mon expérience et la votre.

Si maintenant, en répondant de la sorte, il voulait dire qu'il a posé des questions d'ordre général (et non des questions précises) à la DGT et qu'on lui a répondu qu'on ne lui répondrait pas, j'en suis navré, mais ce n'est clairement pas ce que j'avais compris de son intervention, et puisqu'il donnerait, dans ce cas, une réponse similaire à la mienne, que cette incompréhension est réciproque.

 

[Aristide]

J'ai eu trois cas de figure:

Premier cas = interrogation de la DGI sur la réglementation fiscale IRPP pour des questions précises me concernant.
=> Là, pas de souci j'ai toujours eu des réponses.

Second cas = interrogation de la Direction du Trésor pour des questions précises me concernant sur la réglementation épargne-logement (litige avec banque sur notion de minimum de droits acquis et sur mode de calcul des primes CEL, en particulier mode de calcul exact des prélèvements sociaux sur ces primes)
=> Plusieurs courriers, dont un à personne nomément désignée à Bercy indiquée par la Banque de France = Jamais eu de réponses

Troisième cas = interrogation DT sur ancien PTZ, délai pour réaliser les travaux (3 textes contradictoires => dès occupation / 1 an / 3 ans ???)
=> Jamais eu de réponses

Troisième cas (bis) = avec cBanque : le code de la consommation précise que l'indemnité de remboursement anticipé des prêts immobiliers est "calculée au taux moyen du prêt".
Le problème c'est qu'il y a plusieurs façons de calculer un taux moyen (qui, d'ailleurs, ne devrait pas être une moyenne de taux) = Jamais eu de réponses.

Cdt