PTZ et revente de parking

[skouk]

Bonjour,

J'ai acheté un appartement dans le 92 avec parking double.
Je n'utilise pas ce parking.

Est ce que je peux le louer ou le revendre sans devoir rembourser mon prêt PTZ (ou seulement au prorata du prix de l'appartement) ?

J'ai acheté mon appartement (avec le parking ) : 474k euros
Mes prets restant (contracté il y un 1 an):
215k euros sur 13 ans.
25k euros de pret patronal de 19 ans
114k de PTZ avec un différé de 13 ans.

Le logement restera ma résidence principale.
Il y a bien 2 lots distincts chez le notaire.
La valeur des 2 places de parking est d'environ 18k euros.
L'opération me permettrait de diminuer ma mensualité et d'éviter les charges du parking (40 euros / mois pour les 2 places + taxe fonciere).

 

[ZRR_pigeon]

qui a dit que le PTZ a été utilisé pour les places de parking ?
pourquoi ce ne sera pas le pret patronal ou le pret libre ?

 

[skouk]

qui a dit que le PTZ a été utilisé pour les places de parking ?
pourquoi ce ne sera pas le pret patronal ou le pret libre ?

Et bien, il y a 2 lots chez le notaire.
Mais on a tout réglé en 1 fois chez le notaire pour le total et il y a qu'un seul acte de vente.

Le prix de vente total ne distinguait pas l'appart et le parking.

Je viens de demander à l'étude notariale par email.
Je sens que cela ne va pas être simple.

 

[Aristide]

Bonjour,

qui a dit que le PTZ a été utilisé pour les places de parking ?
pourquoi ce ne sera pas le pret patronal ou le pret libre ?

Au plan réglementaire le problème est le même pour le prêt patronal que pour les deux autres qui, dans le même plan de financement, font partie de la même offre de prêt. Ni la location ni la vente sans remboursement ne sont réglementairement possibles dans le cas général.

Est ce que je peux le louer ou le revendre sans devoir rembourser mon prêt PTZ (ou seulement au prorata du prix de l'appartement) ?

La location me semble exclue car le PTZ n'a pas pour vocation de financer des investissements locatifs.

En cas de vente le principe général est le remboursement du PTZ (sauf éventuel maintien/transfert sur une nouvelle résidence principale neuve).

Mais le problème que vous évoquez est spécifique puisqu'il ne s'agit que de vendre une partie de parking sans que cela modifie par ailleurs la destination du logement et n'est pas prévu par la réglementation.

Il me semble y avoir deux éventuels écueils :

1) - Au plan de la faisabilité, étant donné le caractère spécifique du cas envisagé non prévu par la réglementation il conviendrait de solliciter votre banque afin de savoir si une telle opération a déjà été autorisée par la SFGAS, l'Organisme chargé par l’État de gérer le PTZ et ces cas particuliers.

Sinon, chaque banque ayant un correspondant dans ledit Organisme, elle lui soumettra le cas pour connaître la position de l'Administration dans ce cas de figure.

2) - Le montant du PTZ est défini en fonction de divers paramètres dont le montant des dépenses.
En cas d'avis favorable sur le principe de donner suite il est probable qu'un nouveau calcul devrait être fait afin de sortir de la base PTZ la quote-part du prix de ce parking dans le coût de l'opération pris en considération à l'origine.

Fonction du résultat - toujours si la faisabilité en est admise - il est possible/probable qu'une partie du PTZ serait à rembourser.

Le résultat de vos démarches nous intéressera tous.

Cdt

 

[skouk]

Merci.
C'est bien ce que je pensais.

Je vais demander à la banque aussi.
J'aurais dû demander au promoteur de faire 2 lots et acheter le parking avec mon apport pour plus de souplesse.
Mais à l'époque, le montage était déjà assez compliqué : PTZ+pret patronale+ pret principal pour y penser :-(

 

[Aristide]

Vous n'auriez certes pas rencontré le probléme évoqué mais :

1) - Peut-être que le montant de votre PTZ aurait été moins important (Cf calculs évoqués ci-dessus)
2) - Deux acquisitions donc deux actes ....donc frais d'actes d'acquisition (= les "frais de notaire" ainsi appelés à tort) significativement plus élevés.

Cdt

 

[skouk]

Le PTZ aurait été similaire. A 455k, j'aurais eu le même PTZ.
Je vais attendre le retour du notaire avant d'embêter ma banque.

 

[Aristide]

Ce n'est certainement pas le notaire qui pourra vous dire si cette opération est réglementairement possible.

Cdt

 

[skouk]

Ce n'est certainement pas le notaire qui pourra vous dire si cette opération est réglementairement possible.

Cdt

Oui, je sais mais comme c'est un cas particulier. Je préfère avoir le détail exact du lot, prix de référence seul, ... pour que la banque est tous les éléments.

A priori, c'est quand même un cas particulier. c pas gagné :-(

 

[Buffeto]

La valeur des 2 places de parking est d'environ 18k euros.

je sors un peu du contexte de la question mais c'est quand même là où on voit la différence des marchés .

dans certaines villes de province on trouve des garages pour 4k.....( ce qui serait une bonne affaire sans les frais de notaire prohibitifs )

ce qui démontre bien qu'il n'y a pas un marché de l'immobilier mais des marchés et que ce qui est valable dans un endroit ne l'est pas forcément ailleurs.

 

[skouk]

Oui, c'est délirant.
Et encore, on est dans un quartier de la ville avec beaucoup de places disponibles en sous-sol.

J'ai étudié plus précisément le marché ce week-end.

Ce n'est pas le moment opportun pour vendre notre parking.
Des Bureaux viennent d'être fini dans le quartier et vont augmenter bientôt la demande.
Et les autres proprio de l'immeuble sont au début de leur prêt (comme nous). Ils n'ont pas forcément les moyens d'investir pour l'instant.

Je vais donc attendre.
Et plutôt renégocier le taux de mon prêt.

N'hésitez pas à poster un message ici si vous êtes dans le même cas (vente d'une annexe du logement et ptz).

 

[jobandgain]

Bonjour
Avez vous pu vendre votre parking ?
Merci

 

[skouk]

Je l'ai remis en vente récemment.
J'ai trouvé un acheteur. A 26k versus 18k espéré à l'origine

Mais j'ai découvert l'impot sur les plus value et je vais attendre que mon bien ait 5 ou 6 ans pour vendre.

 

[Petitequestion]

En cas de vente le principe général est le remboursement du PTZ (sauf éventuel maintien/transfert sur une nouvelle résidence principale neuve).

Mais le problème que vous évoquez est spécifique puisqu'il ne s'agit que de vendre une partie de parking sans que cela modifie par ailleurs la destination du logement et n'est pas prévu par la réglementation.

Il me semble y avoir deux éventuels écueils :

1) - Au plan de la faisabilité, étant donné le caractère spécifique du cas envisagé non prévu par la réglementation il conviendrait de solliciter votre banque afin de savoir si une telle opération a déjà été autorisée par la SFGAS, l'Organisme chargé par l’État de gérer le PTZ et ces cas particuliers.

Sinon, chaque banque ayant un correspondant dans ledit Organisme, elle lui soumettra le cas pour connaître la position de l'Administration dans ce cas de figure.

2) - Le montant du PTZ est défini en fonction de divers paramètres dont le montant des dépenses.
En cas d'avis favorable sur le principe de donner suite il est probable qu'un nouveau calcul devrait être fait afin de sortir de la base PTZ la quote-part du prix de ce parking dans le coût de l'opération pris en considération à l'origine.

Fonction du résultat - toujours si la faisabilité en est admise - il est possible/probable qu'une partie du PTZ serait à rembourser.

Le résultat de vos démarches nous intéressera tous.

Cdt

Bonjour à tous,

Finalement, une réponse à cette question s'est elle précisée ou y a t il des éléments nouveaux pouvant y répondre ?

=> Pouvoir vendre son lot de place de parking ou son lot de cellier tout en conservant son lot de logement principal - tous trois achetés via un seul acte de vente + PTZ ?

=> Pour le cas du "Après 6 ans de résidence principale" et du "avant" ?

En vous remerciant,
Bien à vous

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a deux aspects à régler dans cette hypothèse:

1) - Aspect PTZ
+ Après 6 ans pas de problème
+ Avant 6 ans le montant du PTZ peut être remis en cause = remboursement anticipé partiel.

2) -Aspect contractuel
+ Dans tous les cas, quelle que soit l'ancienneté et quel que soit le type de crédit, à partit du moment où le bien financé ou bien une partie de celui-ci est vendu, l'offre/contrat prévoit très probablement que le prêt doit être remboursé; en totalité dans le premier cas, au prorata dans le second cas.

Cdt

 

[Aristide]

ERRATUM

Bonjour,

Il y a deux aspects à régler dans cette hypothèse:

1) - Aspect PTZ
+ Après 6 ans s'il s'agissait de louer le logement financé, pas de problème
+ Avant et/ou après 6 ans, en cas de vente, le montant du PTZ peut être remis en cause = remboursement anticipé partiel dans le cas envisagé.

2) -Aspect contractuel
+ Dans tous les cas, quelle que soit l'ancienneté et quel que soit le type de crédit, à partir du moment où le bien financé ou bien une partie de celui-ci est vendu, l'offre/contrat prévoit très probablement que le prêt doit être remboursé; en totalité dans le premier cas, au prorata dans le second cas.

Cdt

 

[D-Jack]

Je l'ai remis en vente récemment.
J'ai trouvé un acheteur. A 26k versus 18k espéré à l'origine

Mais j'ai découvert l'impot sur les plus value et je vais attendre que mon bien ait 5 ou 6 ans pour vendre.

Mes 2 centimes: perso je ne revendrais pas les places de parking mais les louerais plutôt... ceci parce qu'en cas de revente ultérieure de l'appartement, elles constituent certainement un plus.

 

[Petitequestion]

Merci Aristide, c'est bon à savoir en cas de revers de fortune inopiné

Comme skouk, j'ai envisagé furtivement de faire 2 actes de vente et revoir mon offre de prêt pour séparer l'achat de la place de parking de l'appartement / cellier mais il y a bcp plus d'inconvénients que d'avantages ; comme vous l'avez signalé en ce début de post d'ailleurs.

Mais il est vrai que je vais garder une place de parking quasiment inutilisée jusqu'en début 2030 tout en payant ses diverses charges... bon. ^-^ Peut être un échange de services avec voisinage .

J'ai quasiment fini mon tableau de financement / tréso / projection jusqu'en 2033 avec toutes mes charges actuelles et à venir / revenus et - sauf cas imprévisible ne pouvant pas être résolu par épargne de sureté - le remboursement de mes 2 prêts devrait bien se passer.

Mais c'est bien de savoir qu'il reste une carte dans sa manche au cas où ; avec un prorata de PTZ à rembourser sur la revente de la place de parking moins la plue value donc.

La place est vendue à 15000€ dans mon contrat de réservation (place non boxable à cote place handi au N-2 pas loin ascenseur), le cellier lui est à 2500€ (11m2 au N+1). Sur le secteur, ce type de place semble se louer à 45-55€/mois.

L'immeuble de 156 logements + 1000m2 de bureaux + 900m2 de commerces est au coeur d'une future ZAC avec de chaque côté (livraison 2019 - 2023) :
> Siege regional Orange 6500m2 bureaux,
> Siege regional Pole Emploi 4800m2 bureaux + 300m2 commerces,
> CCI 6500m2 + 300m2 commerces, espaces coworking etc ...
> Foncier de 4000m2 bureaux + 300m2 commerces (ou relocalisation hotel ?)
> Autre immeuble 6200m2 de bureaux et logements,
> Promoteur Exia avec 6000m2 de bureaux,
> Autre immeuble de 6600m2 + 500m2 commerces + 320m2 creche,
> Restaurant inter entreprise de 740m2 + 650m2 de bureaux.

Post 2023 :
> Batiment 3700m2 hotel ou (logements) avec 700m2 de bureaux
> un shed de 1500m2 de bureaux.

Post 2030 :
> Apres l'ilot, étendue de la ZAC de haut en bas avec toujours la même mixité logement / bureau / commerce.

Situé à 7mn à pied (ou 3mn à pied du tramway ou encore au pied d'une future navette électrique pour la gare) d'une gare TER très empruntée direction gare d'Austerlitz.

Mais chaque immeuble de bureaux aura son parking avec plusieurs places salariés et surtout un parking souterrain intercommunal de 340 places est prévu sur 2 niveaux sur la place de la zac.

Du coup, me revoila avec 3 nouvelles petites questions (désolée, ca déborde un peu des problématiques de pret...) :

1/ je n'ai aucune idée de la valeur de cette place de parking ou du montant de la vente auquel on peut s'attendre d'ici 2030 ?

2/ comment calcule t on une plue value immo (formule ?) et les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur ?

3/ Je suppose qu'il vaut mieux garder la place et la louer pour pouvoir la vendre avec l'appartement le jour où la situation se présente ? Peut etre vendre les lots ensemble mais séparément (enfin, en additionnant ) ?

merci

 

[skouk]

Merci Aristide, c'est bon à savoir en cas de revers de fortune inopiné

Comme skouk, j'ai envisagé furtivement de faire 2 actes de vente et revoir mon offre de prêt pour séparer l'achat de la place de parking de l'appartement / cellier mais il y a bcp plus d'inconvénients que d'avantages ; comme vous l'avez signalé en ce début de post d'ailleurs.

Mais il est vrai que je vais garder une place de parking quasiment inutilisée jusqu'en début 2030 tout en payant ses diverses charges... bon. ^-^ Peut être un échange de services avec voisinage .

J'ai quasiment fini mon tableau de financement / tréso / projection jusqu'en 2033 avec toutes mes charges actuelles et à venir / revenus et - sauf cas imprévisible ne pouvant pas être résolu par épargne de sureté - le remboursement de mes 2 prêts devrait bien se passer.

Mais c'est bien de savoir qu'il reste une carte dans sa manche au cas où ; avec un prorata de PTZ à rembourser sur la revente de la place de parking moins la plue value donc.

La place est vendue à 15000€ dans mon contrat de réservation (place non boxable à cote place handi au N-2 pas loin ascenseur), le cellier lui est à 2500€ (11m2 au N+1). Sur le secteur, ce type de place semble se louer à 45-55€/mois.

L'immeuble de 156 logements + 1000m2 de bureaux + 900m2 de commerces est au coeur d'une future ZAC avec de chaque côté (livraison 2019 - 2023) :
> Siege regional Orange 6500m2 bureaux,
> Siege regional Pole Emploi 4800m2 bureaux + 300m2 commerces,
> CCI 6500m2 + 300m2 commerces, espaces coworking etc ...
> Foncier de 4000m2 bureaux + 300m2 commerces (ou relocalisation hotel ?)
> Autre immeuble 6200m2 de bureaux et logements,
> Promoteur Exia avec 6000m2 de bureaux,
> Autre immeuble de 6600m2 + 500m2 commerces + 320m2 creche,
> Restaurant inter entreprise de 740m2 + 650m2 de bureaux.

Post 2023 :
> Batiment 3700m2 hotel ou (logements) avec 700m2 de bureaux
> un shed de 1500m2 de bureaux.

Post 2030 :
> Apres l'ilot, étendue de la ZAC de haut en bas avec toujours la même mixité logement / bureau / commerce.

Situé à 7mn à pied (ou 3mn à pied du tramway ou encore au pied d'une future navette électrique pour la gare) d'une gare TER très empruntée direction gare d'Austerlitz.

Mais chaque immeuble de bureaux aura son parking avec plusieurs places salariés et surtout un parking souterrain intercommunal de 340 places est prévu sur 2 niveaux sur la place de la zac.

Du coup, me revoila avec 3 nouvelles petites questions (désolée, ca déborde un peu des problématiques de pret...) :

1/ je n'ai aucune idée de la valeur de cette place de parking ou du montant de la vente auquel on peut s'attendre d'ici 2030 ?

2/ comment calcule t on une plue value immo (formule ?) et les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur ?

3/ Je suppose qu'il vaut mieux garder la place et la louer pour pouvoir la vendre avec l'appartement le jour où la situation se présente ? Peut etre vendre les lots ensemble mais séparément (enfin, en additionnant ) ?

merci

Finalement, je n'ai pas vendu ma place de parking.
Le point qui me donnait envie de le vendre était aussi les charges (supérieur à un stationnement résidentiel dans mon quartier).
On a changé de syndic qui les a divisé par 2 (baisse de leur tarif sur la partie parking + gestion correcte de l’électricité avec des détecteurs de présence).

"La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %."
[lien réservé abonné]+ les prélèvements sociaux : 17.20%
C'est quand même significatif.

Le scénario de location et vente quand le prix sera bon semble bien sauf si vous avez des besoins de trésorie ou/et vos mensualités sont trop élevé.

 

[ZRR_pigeon]

"La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %."
[lien réservé abonné]+ les prélèvements sociaux : 17.20%
C'est quand même significatif.

significatif ? vraiment ?
cela ne touche que la plus value.
donc prix de vente moins prix d'achat. Mais le prix d'achat est ajouté aux frais d'achat.
et vous n'avez probablement pas non plus fait 100% de plus values...

parce que c'est bien les pourcentages, mais parfois les 36.2% de prélèvements, ben ca fait 50€ donc bof...

D'ailleurs quand on vent un appart de 5 ans, on a le droit de considérer forfaitairement 15% de travaux (qui viennent donc dégonfler la plus value).

Cela ne s'applique-t-il pas pour les parkings (je ne vois pas pourquoi ce serait différent...) ?