Vous subissez un impayé de loyer que faire ?
Par paul.duvaux le 02/02/10
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Suite à divers messages, je diffuse à nouveau mes conseils aux propriétaires qui ont investi dans une résidence de tourisme et qui doivent faire face à un impayé de loyers.
1 Unissez-vous avec les autres copropriétaires
L'union fait la force. En cas d'impayé dans une résidence, tous les copropriétaires doivent se contacter pour créer une association et s'unir. Pour trouver les coordonnées des autres copropriétaires, demandez au syndic la liste des copropriétaires, faites une annonce dans un forum sur internet, faites une recherche aux hypothèques en demandant la fiche de votre vendeur pour voir les noms de tous ceux qui lui ont acheté un bien. Il n'est pas obligatoire de créer une association déclarée à la préfecture. Une association non déclarée suffit largement. L'idée de l'union est d'essayer d'adopter une stratégie commune et d'éviter de multiplier les frais d'avocat. Adhérez à la FEDARS qui regroupe les associations de copropriétaires de résidence.
Changez de syndic si le syndic en place est un allié du gestionnaire, comme c'est souvent le cas. Un syndic indépendant et compétent peut se révéler d'une aide précieuse.
2 Informez-vous sur la résidence
Il est important de connaître l'état de votre résidence. Il faut aller faire une visite pour se rendre compte de son état physique, de son taux de remplissage, des tarifs pratiqués. Essayez d'avoir des informations financières sur l'exploitation. Interrogez le personnel présent, etc. La bonne connaissance de la résidence doit vous permettre de vous faire une idée de sa rentabilité et de la qualité de la gestion actuelle. Informez pour savoir à qui appartient les locaux de service. Dans certains cas, l'exploitant en est le propriétaire, ce qui rend plus difficile son éviction (mais pas impossible).
3 Contactez un avocat pour organiser votre défense
Si l'exploitant ne paye plus le loyer, c'est sans doute qu'il est bord de la faillite. Donc il faut se préparer au pire. Il faut donc rapidement prendre contact avec un avocat compétent en matière de procédure collective et de baux commerciaux. Il est indispensable pour engager les procédures suivantes souvent nécessaires : commandements de payer, résiliation judiciaire du bail, mise en redressement judiciaire de l'exploitant, déclaration de créances, proposition de reprise, rachat des locaux de service etc.
4 Refusez les offres de réduction de loyer de l'exploitant
Si votre exploitant n'arrive pas à payer votre loyer, c'est peut-être que vous avez été victime de l'arnaque dite "des fonds de concours", le promoteur vous a vendu un package avec un loyer attractif mais ce loyer a été artificiellement gonflé grâce à une subvention secrète (le fonds de concours) versée par le promoteur à l'exploitant et couvrant les déficits des premiers mois d'exploitation. Donc votre exploitant est malhonnête et souvent peu compétent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas lui faire confiance et votre intérêt est d'en changer ou de reprendre l'exploitation vous-même.
Si votre exploitant fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, méfiez-vous du mandataire judiciaire. Très souvent, les mandataires judiciaires font croire aux propriétaires qu'ils sont tenus d'accepter des baisses de loyer, ce qui est grossièrement faux. Si le loyer n'est pas payé, vous pouvez résilier le bail, même si l'exploitant est en procédure collective. Donc si vous n'êtes pas payé n'hésitez pas à résilier le bail. Bien entendu une telle décision doit être prise en fonction de chaque cas particulier, après avis de votre avocat, et sous réserve que cette position soit acceptée par une majorité de propriétaires.
5 Refusez les loyers calculés selon le pourcentage du chiffre d'affaires ou des résultats
C'est la grande mode des gestionnaires exploitants que de proposer des loyers en fonction des résultats ou du chiffre d'affaires de la résidence.
Une telle clause fait courir un risque fiscal. Elle est admis dans le régime DEMESSINE mais uniquement si elle est calculée en fonction du chiffre d'affaires (ce qui exclut les loyers basés sur les résultats) et à condition qu'elle soit minoritaire.
Mais surtout, en pratique, il sera très difficile de vérifier si le gestionnaire l'applique honnêtement. En effet, les gestionnaires de résidence de tourisme peuvent facilement réduire artificiellement leur chiffre d'affaires ou leur résultat d'exploitation.
Elle n'est envisageable que si le gestionnaire est réellement honnête et si un contrôle très pointu des comptes est prévu dans le bail.
6 Rechercher un autre gestionnaire et/ou reprenez l'exploitation en créant une société
Il y a des gestionnaires compétents et honnêtes. Donc si votre gestionnaire n'arrive pas à payer vos loyers, c'est le moment d'essayer d'en changer.
Il est également possible de faire appel à certains professionnels qui peuvent vous aider pour la gestion de votre résidence.
Dans ce dernier cas, le mieux est d'ailleurs de constituer une société d'exploitation, les propriétaires louent leurs locaux à cette société, puis cette société organise la gestion de la résidence en faisant appel à des tiers pour la gérer et pour la commercialiser.
Il n'est pas facile d'organiser soi-même la gestion de sa résidence mais ce n'est pas impossible. Certaines résidences comme les résidences étudiantes ne posent pas de réelles difficultés. Les résidences de tourisme sont plus difficiles à exploiter car il faut notamment assurer la promotion commerciale de la résidence mais vous pouvez trouver des professionnels assurant ce service.
7 Prenez conscience que vous êtes propriétaire d'un bien destiné à une exploitation professionnelle
Beaucoup de propriétaires ont cru acheter un simple produit de défiscalisation, comme une SICAV. Or un appartement dans une résidence de tourisme est un bien immobilier destiné à un usage professionnel. Vous devez vous impliquer dans la gestion de ce bien si vous voulez en assurer la pérennité et la rentabilité. Donc, il est impératif que certains propriétaires de la résidence se dévouent (ou se fassent rémunérer) pour suivre de près l'état physique et commercial de la résidence, pour trouver un bon gestionnaire et le contrôler, pour organiser et suivre la gestion commune dans une société d'exploitation, pour suivre l'action du syndic, etc.
