Proposition commerciale LBP : qu'en pensez vous?

[elfranco]

Bonsoir,

De retour d'un rendez vous avec la banque Postale, leur proposition de crédit semble correcte vis à vis des autres banques consultées :

Prêt pour achat immo :
Achat : 238.000€
FDN : 16.904€
Caution : 1770€
Apport : 110.000€

Proposition : Prêt lissé sur 152 mois reprenant les éléments ci dessous :

PTZ+ : 36.400€ sur 144 mois
Prêt CEL à 2,45% : 10.905€ sur 84 mois
Prêt patronal à 1,75% : 10.000€ sur 240 mois
Prêt LBP 1 à 3,55% : 25.000€ sur 60 mois
Prêt LBP 2 à 3,85% : 65.000€ sur 152 mois


Dont FD Dossier : 0€
PRA : 0€ après 6 ans
Mensualités modulables sans frais après la 1 ere année
Rembousement anticipé sans frais après la première année,(plafonné à 5.000€ les 6 premieres années, puis sans frais et sans plafond)

Selon vous et vos expériences, est ce une bonne proposition? (je n'ai pas trouvé mieux à cette heure)

 

[ZRR_pigeon]

ca a l'air pas mal, sauf que la clause du plafonnement des IRA est lofoque car elle ne peut atteindre qu'au max 3% du capital restant du (et moins que ca car vos prets ne sont pas a 6%) et vu le montnt des prets, ce plafonnement ne jouera jamais.

et l'assurance de pret, chez qui ? ou ? combien ?

 

[yannou79]

Bonne proposition, les montants LP1/LP2 sont optimisables, demandez si vous pouvez avoir votre mot à dire dessus, nous vous donnerons une répartition optimale (pour gratter quelques centaines d'euros sur le coût total). Avez vous vu du coté de l'assurance? La Banque postale ne rechignant pas à faire de délégation, il vous faudra regarder la plus compétitive de ce coté là.

 

[elfranco]

ca a l'air pas mal, sauf que la clause du plafonnement des IRA est lofoque car elle ne peut atteindre qu'au max 3% du capital restant du (et moins que ca car vos prets ne sont pas a 6%) et vu le montnt des prets, ce plafonnement ne jouera jamais.

et l'assurance de pret, chez qui ? ou ? combien ?

En fait je me suis mal exprimé je pense.
Il est possible de moduler ses mensualités après la premiere année.
Il est possible de faire de "petits" remboursements anticipés avec un plafond de 5.000€ après la première année. Il n'y a plus de plafond après la 6e année. Tout cela sans frais.

(enfin je n'ai pas encore l'offre, mais c'est ce que me soutient le conseiller)

Cela est-il plus compréhensible?

 

[ZRR_pigeon]

ah ok je comprends mieux . 5000€ de plafonnement effectivement c'est pas top. Mais si ca se trouve vu votre capacité d'epargne une fois le pret démarré cela peut tres bien coller avec votre rythme d'épargne, a voir.

Sinon, faudra bien faire en sorte que les RA aille sur le pret de votre choix et non au prorata, car remboursement en anticipé un PTZ, ca a de quoi vous rendre chevre. Glissez lui qu'au plus vite vous remboursez votre pret, au plus vite vous investirez dans d'autres trucs et qu'il sera partenaire privilégié...

 

[elfranco]

Bonne proposition, les montants LP1/LP2 sont optimisables, demandez si vous pouvez avoir votre mot à dire dessus, nous vous donnerons une répartition optimale (pour gratter quelques centaines d'euros sur le coût total). Avez vous vu du coté de l'assurance? La Banque postale ne rechignant pas à faire de délégation, il vous faudra regarder la plus compétitive de ce coté là.

L'ensemble des prêts cités sont lissés, je ne vois pas ce qui pourrait être optimisé, mais je suis preneur d'une répartition optimale???!!!

Pour ce qui est de la délégation, j'ai tenté en demandant si cela était possible. La réponse ne s'est pas fait attendre avec un refus directif et des explications vaseuses du type "je ne pourrais plus vous garantir le délai", "les garanties ne seront forcément pas les mêmes si cela est moins cher", "je ne pourrais plus vous garantir les modulations sans frais et les remboursements anticipés sans frais".
La conseillère était "sur le cul" je crois qu'elle ne s'attendait pas à cette question.

Bref, rapide calcul mental et 2 minutes de reflexion, j'ai faillit partir et reprendre mes dossiers sous le bras... Mais après reflexion :
- je n'ai pas de meilleure proposition,
- leur assurance propose des garanties de meilleure qualité que d'autres établissements,
-le cout est "raisonable" : ADI/PTIA/ITT/IPT : environ 45 euros au départ pour l'ensemble des prêts (100% sur 1 tête pour tous les prêts et 50% e 30 % selon les prets pour l'autre tête) comprenant également une Assurance perte emploi sur 1 tête pour le pret le plus court (avec la mensualité la plus élevée) pour 80% de la mensualité remboursée;
- les assurances (dans ma tête) sont conclues pour 1 an et peuvent être résiliées.

J'ai pensé (selon l'évolution des évènements) :
- résilier l'assurance Perte emploi après 1 an;
- résilier l'assurance ADI/PTIA/ITT... après 1 an et faire une délégation auprès de SECURIMUT de MACIF qui est moins chère avec des garanties encore meilleures, si leurs tarifs restent tels qu'aujourd'hui. (Mais je ne sais pas si cela est possible en cours de crédit?)

Cela me permet :
- d'obtenir mon pret dans les conditions qui me semblent correctes,
- de me laisser la souplesse dans le choix de la délégation.

Je pense qu'on ne peut pas gagner sur tous les points, mais je me ferme aucune porte pour la suite je pense?
Qu'en pensez vous?

 

[elfranco]

ah ok je comprends mieux . 5000€ de plafonnement effectivement c'est pas top. Mais si ca se trouve vu votre capacité d'epargne une fois le pret démarré cela peut tres bien coller avec votre rythme d'épargne, a voir.

Sinon, faudra bien faire en sorte que les RA aille sur le pret de votre choix et non au prorata, car remboursement en anticipé un PTZ, ca a de quoi vous rendre chevre. Glissez lui qu'au plus vite vous remboursez votre pret, au plus vite vous investirez dans d'autres trucs et qu'il sera partenaire privilégié...

Merci pour votre réponse.
Et pour la remarque pertinente.

En fait je ne pense pas spécialement (à aujourd'hui) anticiper le remboursement. Et je pense franchement que le remboursement anticiper serait sur l'ensemble des prets étant donné que tout est lissé, non? Mais sait-on jamais. Je trouve l'offre de LBP plutôt bien et j'aurais tendance à sentir un cout de crédit à l'augmentation dans les années à venir. Mais comme je ne suis pas visionnaire

 

[yannou79]

Pour optimiser leur simulation et obtenir un lissage parfait, il me faudrait le coût de l'assurance sur chaque prêt (en pourcentage du CI), ainsi que leur hiérarchie des taux, mais avant de s'emballer, demandez si vous avez la possibilité de leur proposer un montage optimisé ou si la proposition est écrite dans le marbre.
Pour la délégation d'assurance, je suis étonné, il y a de nombreux témoignage sur ce forum disant que la banque postale n'y était pas réfractaire.

 

[Vanille95]

- les assurances (dans ma tête) sont conclues pour 1 an et peuvent être résiliées.

Mouais... dans votre tête.
Si vous saviez ce qu'il y a dans ma tête à moi, vous seriez émerveillé car je refais le monde tous les jours.

Plus sérieusement, relisez attentivement les clauses de votre contrat relatives à l'assurance et naviguez un peu sur le forum afin de prendre connaissance des (mes)aventures des personnes qui ont souscrit une assurance... avec une idée fausse dans la tête.

Il est souvent très difficile de résilier ce contrat et d'en proposer un autre à la banque qui présente des garanties équivalentes.

Méfiez-vous des commentaires hâtifs et souvent erronés qui ont été faits de la loi Chatel et de la loi Lagarde. Analysez votre contrat ; celui-ci vous engage.

 

[ZRR_pigeon]

+1 (malheureusement)

 

[elfranco]

Pour optimiser leur simulation et obtenir un lissage parfait, il me faudrait le coût de l'assurance sur chaque prêt (en pourcentage du CI), ainsi que leur hiérarchie des taux, mais avant de s'emballer, demandez si vous avez la possibilité de leur proposer un montage optimisé ou si la proposition est écrite dans le marbre.
Pour la délégation d'assurance, je suis étonné, il y a de nombreux témoignage sur ce forum disant que la banque postale n'y était pas réfractaire.

Alors voici les assurances en fonction des prêts :

LBP1 à 3,55% (25000€ sur 6 ans) :
Emprunteur 1 : 100% soit 5,21€
Emprunteur 2 : 50% soit 2,60€

LBP2 à 3,85% (64614€ sur 152 mois) :
Emprunteur 1 : 100% soit 13,46€
Emprunteur 2 : 50% soit 6,73€

Emprunt CEL à 2,45% (10668€ sur 84 mois) :
Emprunteur 1 : 100% soit 2,22€
Emprunteur 2 : 30% soit 0,67€

PTZ+ (36.400€ sur 144 mois) :
Emprunteur 1 : 100% soit 7,58€
Emprunteur 2 : 30% soit 2,28€

+ APE 80% sur emprunteur 1 à 6,25€/ mois (que je devrais résilier fin de 1 ere année)

Total des assurances avec APE : 47,00€/ mois

Cela vous convient-il?

 

[yannou79]

vous pouvez pousser jusqu'à un peu plus de 25750 € sur le LBP1. Il y a un peu plus à gratter en optimisant aussi le CEL. L'idéal est de mettre le CEL en différé d'amortissement pendant la durée du LBP1, et de consommer le reste de droits le plus rapidement possible.
Cela donne : CEl : 7008 €, en différé d'amortissement pendant 60 mois (16,21€). Puis remboursement du 61 ième mois au 72 ième(593,68 €).
LBP1(33160 € pendant 5 années), puis lbp2, le reste c'est à dire 60114€).
Encore optimisable si vous obtenez la hierarchie des taux. Car un palier à 7 année serait certainement plus intéressant à exploiter. Cela permet de gratter 1,5€ par mois, soit 230 € d'économie sur le prêt, c'est pas le Pérou, mais c'est que des cases à remplir.

 

[ZRR_pigeon]

Cela permet de gratter 1,5€ par mois, soit 230 € d'économie sur le prêt, c'est pas le Pérou, mais c'est que des cases à remplir.

un sunday caramel par mois, ca le fait...

 

[yannou79]

oui, il faut rendre grâce aux conseillers de LBP, qui optimisent correctement leurs montages à 1000 € près dans les montants (le CEL aussi est bien choisi, la durée de 84 mois est celle qui optimise le montage, si on ne pense pas à faire un différé d'amortissement avec, ce qui reste un montage peu pratiqué).

 

[elfranco]

oui, il faut rendre grâce aux conseillers de LBP, qui optimisent correctement leurs montages à 1000 € près dans les montants (le CEL aussi est bien choisi, la durée de 84 mois est celle qui optimise le montage, si on ne pense pas à faire un différé d'amortissement avec, ce qui reste un montage peu pratiqué).

Je pense avoir trouvé mieux ailleurs :

PTZ+ sur 144 mois cout assurance : 931,68€
Prêt CEL : 12.999€ à 2,45% sur 72 mois , Cout Assurance : 192,96€
Prêt PCAS : 85.965€ à 4,00% sur 152 mois, cout assurance : 2.609,84€

Assurances ADI/PTIA/ITT , Pour chaque Prêt Emprunteur 1 : 100%, Emprunteur 2 : 50%
Désolé je n'ai pas les % que cela représente dans ma simulation.

Qu'en pensez vous?

J'ai également pensé utiliser des droits à prêt CEL pouvant aller jusqu'à 23.000€ sur 3 ans puisque tout est lissé. Qu'en pensez vous?

PS : je ne pense plus faire de délégation d'assurance, car dans cet établissement ils ont un "tarif - de 35 ans" qui me coutera quasi rien de plus que de faire une délégation...

 

[yannou79]

Comment un prêt lisseur à 4% pourrait-il être meilleur que 2 prêts gigognes de 3,55 et 3,85 % ??? Est-ce un gain sur les assurances qui vous fait penser que cette proposition est meilleur?
Pour le CEL, sur 84 mois ou 72, ca ne change pas la face du monde, mais la seconde proposition utilise plus de droits, je suis étonné que LBP en ai utilisé moins...

 

[elfranco]

La 2 e proposition intégre plus de droits CEL et les assurances sont plus elevées.
Donc oui, les taux sont moins élevés chez LBP mais le cout global est 1000 euros plus cher.

Le conseiller LBP gonfle un peu le montant à emprunter et ne souhaite pas spécialement optimiser le financement je pense, histoire de se rattraper des taux proposés (le TEG du pre LBP2 à 25.000€ est de 5,46€).

Autrement, serait-il possible d'intégrer les droits CEL de façon plus intéressante :
23.000€ sur 3 ans
ou 19.427€ sur 4 ans
ou 15.581€ sur 5 ans?

Je suppose qu'il doit y avoir des intérêts plus importants avec les différés de remboursement du pret principal ?
Comment savoir quel est le financement le plus intéressant?

Selon vous le taux de 4,00% de la 2e proposition est il trop élevé? Je lis des 3,50% sur ces mêmes durées et pour des montants plus importants. Mais je ne trouve pas de tels taux? Comment trouver cela? Est ce le fait d'avoir un prêt lissé qui rend impossible un tel taux?

Merci à vous.

 

[yannou79]

Vous empruntez 1200 € de moins avec la seconde banque ! normal de trouver 1000 € d'écart entre les 2 financement. pour le CEL en 3 ans , ce n'est pas possible à cause de l'amortissement du prêt lisseur qui deviendrait négatif. (c'est possible si la banque accepte un différé total de 3 ans, mais je doute qu'elle accepte). Pour moi le montage de LBP est nettement meilleur, mais demandez à emprunter moins si vous avez besoin de moins, et demander à ce que tous les droits de votre CEL soient consommé.

 

[elfranco]

Vous empruntez 1200 € de moins avec la seconde banque ! normal de trouver 1000 € d'écart entre les 2 financement. pour le CEL en 3 ans , ce n'est pas possible à cause de l'amortissement du prêt lisseur qui deviendrait négatif. (c'est possible si la banque accepte un différé total de 3 ans, mais je doute qu'elle accepte). Pour moi le montage de LBP est nettement meilleur, mais demandez à emprunter moins si vous avez besoin de moins, et demander à ce que tous les droits de votre CEL soient consommé.

OK merci pour vos précisions. Comme je vous le disais, le conseiller LBP ne veux pas s'ennuyer... Il s'en fiche et souhaite uniquement que nous signons tous ses ppiers au plus vite... donc il y a des limites
Autrement, si le taux du lisseur a 4,00% passait à 3,85% cela serait il plus intéressant?

 

[yannou79]

Non pour moi LBP reste bien meilleur même à 3,85 sur l'autre banque.