Projet Immobilier mais pas que...

[Seb_77]

Bonjour
Après avoir parcouru le forum en tant qu'invité je me suis naturellement inscrit à la vu des nombreux conseils qui me paraissent plutôt d'excellente qualité...
En ce qui concerne mon projet et donc mes intérrogations, j'envisage d'investir dans l'immobilier ou autres placements dans un objectif premier qui va être la défiscalisation. J'entends déjà "on n'investit pas pour défiscaliser" mais dans mon cas, un petit peu quand même. J'ai un niveau d'imposition estimé pour 2015 (payé en 2016) autour des 13 K€. Je me dis donc que dans tout les cas je vais devoir les sortir donc pourquoi ne pas trouver un moyen pour les mette à profit...
J'ai donc exploré plusieurs pistes :
- La première était un investissent en Pinel
- La seconde un investissement en SCPI Malraux + Sofica ou Bois + Sofica
La première je l'ai abandonné car le timing pour finaliser avant le 31/12/2015 me parait trop court et les biens restants trop peu intéressant.
Par contre la seconde me semble bien, j'envisage donc de gommer une partie de mon impôt 2015 via ce biais. Qu'en pensez-vous ?

J'ai bien conscience également qu'il s'agit d'un "one shot" et que je serais dans la même situation dès le 01/01/2016 pour les impôts 2016 payés en 2017. J'envisage donc d'investir cette fois dans l'immobilier en 2016 ce qui aura un effet sur les 6 ou 9 prochaines années, probablement en Pinel, est-ce le bon choix?

Une alternative pourrait d'investir en LMNP et optimiser ma fiscalité année par année via des placements tels que Sofica, malraux, le bois,...

Je ne suis pas du tout expert en placement je suis donc preneur de toutes remarques ou retour d'expériences.
@+
Seb

 

[Cresus93]

Dans la défiscalisation celui qui gagne toujours c'est l'intermédiaire. Il faut donc passer son chemin ou tout négocier (ex prix de l'appt en Pinel, frais divers). Attention aussi à la qualité du bien, ne pas seulement acheter une réduction d'impôt ! Un bien défiscalisant construit dans une zone sans demande c'est la triple peine : pas de locataire donc pas de rentrée d'argent et perte de l'avantage fiscal, plus dévalorisation du bien.

 

[Cresus93]

Il faut bien voir aussi qu'avec Pinel ou des SCPI Malraux on s'engage sur le long terme, 12-15 ans...

 

[Buffeto]

1ere chose , pour te conseiller utilement il serait utile de connaitre l'existant ( à savoir l'architecture de ton patrimoine complet )

- La seconde un investissement en SCPI Malraux + Sofica ou Bois + Sofica

Par contre la seconde me semble bien, j'envisage donc de gommer une partie de mon impôt 2015 via ce biais. Qu'en pensez-vous ?

concernant les SOFICA : ca doit etre la seule défisc dans laquelle je n'ai pas osé mettre le doigt ( c'est tout dire )
concernant les GFF : si tu as bien parcouru le forum tu auras lu que j'ai déjà bien investi dedans . c'est un placement intéressant pour le très long terme qui n'a aucune liquidité et qui se finance uniquement en cash . donc il faut etre certain que ce cash ne te fera pas défaut pendant une bonne 15aine d'année minimum.
concernant les SCPI Malraux : je suis en train de finaliser un investissement de ce type . meme remarque que pour le GFF à la différence près que tu peux le financer à crédit ( c'est un gros avantage au vu des taux pratiqués actuellement ) .

ceci dit je me pose la question de l’opportunité de te lancer dans une opé qui ne se dénouera que dans 15 à 17ans .

n'as tu aucun projet de RP ?

 

[Seb_77]

Salut
Compléments d'informations :
- Propriétaire d'une RP d'environ 300 K€ qui sera terminée d'ici 12 a 15 ans (renégociation en cours).
- Placement divers 60 K€
- Revenus annuels environ 100 K€ net

Pour répondre à Cresus, j'ai déjà refusé 3 projets PINEL qui ne me paraissait pas intéressant (px/m², localisation, dernier lot)

Pour répondre à buffetophile, j'ai conscience que l'investissement immobilier quel qu’il soit sera de toute façon sur une longue durée.
Pour résumé :
- PINEL : l'avantage fiscal attractif peut-être gommé par le prix d'achat ou un manque de locataire dans une zone mal placée.. = Risqué
- GFF : Uniquement en cache = Risqué car immobilisation du cache
- SOFICA : No comment = Risqué
- Malraux : Immobilisation 15 à 17 ans et un one shot en defisc...= Risqué

Que faire, me résigner à payé tout les ans 13 K€ d'impôt
merci pour les réponses en tout cas.

@+

 

[Buffeto]

Que faire, me résigner à payé tout les ans 13 K€ d'impôt

bien sur que non , ce serait dommage d'aller gaspiller 13k quand on voit comment ils sont utilisés à mauvais escient .
mais une défisc réussie est une défisc prévue et qui ne se fait pas dans l'urgence fin septembre pour l'année suivante.
mes défiscs je les prépare dès le mois de janvier ....bon à savoir pour l'avenir ....

mais il te reste quelques pistes à explorer pour cette année : FCPI ,Girardin industriel ( meme si c'est BCP plus intéressant si tu le prévoit début d'année ) .
il existe aussi les dispositifs défiscalisants retraite comme le PERP ( ou les articles 83 ou la madelin si tu y a droit ) .

ceci dit il y aura forcément un risque car si l'état t'accorde un avantage fiscal c'est en contrepartie d'un investissement que les gens délaisseraient autrement ...

autre piste à explorer , qui n'est pas une défisc à proprement parler , mais qui permet de dégager des revenus complémentaires défiscalisés sur une longue période le LMNP avec gestionnaire ....

 

[TOPTOPFIRST17]

autre piste à explorer (...) le LMNP avec gestionnaire !!!

Ça c'est clair ... !!! d'autant plus que notre gestionnaire commun (à buffeto et moi) propose actuellement de belles offres promotionnelles ... à la seule condition d'être " acté " au maximum le 31/12/15 !!!

Ce fil t'en dira un peu plus : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-censi-bouvard.25413/

Bonne lecture.

 

[Buffeto]

.. à la seule condition d'être " acté " au maximum le 31/12/15 !!!

du coup ca risque d'etre un peu compliqué non?.

je viens d'acter le 15 09 un lot d'occasion sur lequel j'étais depuis ....février ( c'est le notaire qui n'avait pas toutes les pièces désirées )

 

[TOPTOPFIRST17]

je viens d'acter le 15 09 un lot d'occasion sur lequel j'étais depuis ....février ( c'est le notaire qui n'avait pas toutes les pièces désirées )

Bendidon, t'es patient toi !!!

Faut quand même pas 7/8 mois chez ce gestionnaire pour obtenir/fournir les pièces ???
Peut être que ton ex proprio en question réside en Tasmanie ??? ...

En tous cas, pour les Notaires, en ce moment, y a pas la queue dehors !!!

 

[Buffeto]

Bendidon, t'es patient toi !!!

étant donné que c'était mon objectif prioritaire pour 2015 il fallait bien que je le fusse....

Faut quand même pas 7/8 mois chez ce gestionnaire pour obtenir/fournir les pièces ???

c'est de l'immo ancien en copropriété donc il faut tous les diagnostics , les compte rendus d'AG des 3 dernières années etc.... (tout un tas de paperasses dont je me contrefiche et l'ancien proprio aussi mais c'est la loi ).


PS : bienvenue dans le club des 300

 

[g.b]

Bonjour,

En ce qui concerne mon projet et donc mes intérrogations, j'envisage d'investir dans l'immobilier ou autres placements dans un objectif premier qui va être la défiscalisation. J'entends déjà "on n'investit pas pour défiscaliser" mais dans mon cas, un petit peu quand même.

Ce n'est jamais une bonne raison.

J'ai un niveau d'imposition estimé pour 2015 (payé en 2016) autour des 13 K€. Je me dis donc que dans tout les cas je vais devoir les sortir donc pourquoi ne pas trouver un moyen pour les mette à profit...

13K EUR d'impôts seulement pour 100K de revenus nets? Soit moins de 15%, c'est pas acceptable comme niveau de taxation? Cherchez-vous un moyen de payer moins de TVA quand vous achetez dans le commerce un produit? Quelle cible de taux d'imposition visez-vous pour que cela soit acceptable selon vos critères? Je parle de taux, pas TMI.

J'ai bien conscience également qu'il s'agit d'un "one shot" et que je serais dans la même situation dès le 01/01/2016 pour les impôts 2016 payés en 2017. J'envisage donc d'investir cette fois dans l'immobilier en 2016 ce qui aura un effet sur les 6 ou 9 prochaines années, probablement en Pinel, est-ce le bon choix?

Déjà, je dirais: éliminez toutes les propositions qui vous sont vendues labellisées comme: "Pinel" ou autre. Un appartement neuf ne s'achète pas estampillé Pinel, c'est une option fiscale choisie, s'il respecte quelques petites conditions.

 

[g.b]

bien sur que non , ce serait dommage d'aller gaspiller 13k quand on voit comment ils sont utilisés à mauvais escient .

C'est quand même discutable comme argument. Il y a toujours un peu de dette à rembourser, au pire.

 

[Buffeto]

C'est quand même discutable comme argument.

il faut bien que j'entretienne ma réputation de pourfendeur de nos très chers élus dispendieux......

 

[g.b]

il faut bien que j'entretienne ma réputation de pourfendeur de nos très chers élus dispendieux......

Je suis d'accord sur ce point, et c'est malheureusement toujours à cause de cette minorité qui ne pense qu'à leurs propres intérêts qu'on oublie la majorité des autres bénéficiaires de l'impôt en France.

Pour Seb_77:
Défisc c'est trop tôt à mon avis, surtout si c'est le seul but recherché. Voir les autres solutions proposées selon l'âge (PERP, Article 83), besoins (aide à domicile, nounou), non-besoins (dons). Entre temps, je pense qu'il faut accepter ce "faible" taux d'imposition et plutôt accroître son patrimoine financier pur, non? e.g. AV. En plus, ça pourrait offrir des outils futurs pour une défisc bien construite/recherchée, comme avances / crédit in fine, etc.

 

[Seb_77]

Bonjour g.b
Je n'ai pas de niveau de taxation cible simplement cette somme pourrait être utilisé de manière différente en étant mise à profit d’investissement intéressant et "valable" .
J'ai 36 ans, donc un PERP me semble pour le moment pas la meilleure cible...Effectivement l'augmentation du patrimoine via des achats bien ciblés pourraient être une solution que je vais étudier de près.
Qu'est ce que vous entendez par "ça pourrait offrir des outils futurs pour une défisc bien construite/recherchée" ??
Merci

 

[Seb_77]

Ça c'est clair ... !!! d'autant plus que notre gestionnaire commun (à buffeto et moi) propose actuellement de belles offres promotionnelles ... à la seule condition d'être " acté " au maximum le 31/12/15 !!!

Ce fil t'en dira un peu plus : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-censi-bouvard.25413/

Bonne lecture.

Salut tu pourrais m'en dire un peu plus sur "ton gestionnaire" ???
Merci

 

[Buffeto]

Salut tu pourrais m'en dire un peu plus sur "ton gestionnaire" ???
Merci

c'est la société domitys ......(google est ton ami )

 

[Seb_77]

c'est la société domitys ......(google est ton ami )

Je viens de la trouver sur ton blogue, qui par ailleurs est très intéressant.
Juste une question de néophyte.... Quid du censi-bouvard en résidence sénior au-delà des 9 ans... Y-a-t il vraiment espoir d'une revente convenable???

 

[Buffeto]

.. Y-a-t il vraiment espoir d'une revente convenable???

pourquoi revendre ? le LMNP avec gestionnaire a vocation à etre gardée ad vitam aeternam......

ceci dit je , comme je le précisais auparavant , je viens d'acquérir un lot d'occasion . actuellement il y a peu de vendeurs donc ils n'ont aucun mal à trouver des acquéreurs...

quel sera l'état du marché dans 9 ans ....je n'ai , hélas , pas de boule de cristal....

 

[TOPTOPFIRST17]

Dans ce cas de Résidence Senior (lmnp ancien)

Y-a-t il vraiment espoir d'une revente convenable???

Si je traduis ça :

Actuellement il y a peu de vendeurs donc ils n'ont aucun mal à trouver des acquéreurs ...

Peu de vendeurs = peu de biens en vente + pas mal d’acquéreurs ===> revente "convenable" pour le moins ... et dans la grande majorité des cas sans négo à la baisse !!! (sauf buffeto qui à du réussir à gratter qq % je pense ...)

Ça c'est le cas d'aujourd'hui ... et perso pour demain, je ne vois vraiment pas, ni pourquoi ni comment, la "silver économie" pourrait se retourner dans les années qui viennent ... au point d'inverser cette tendance lourde !!!

Je n'ai pas connaissance d'autre segment de ce marché ou ça se passe de la sorte !!! ...