Procédure pour vendre un bien Sans agence

[Aristide]

Si l'acquéreur n'a pas de prêt (avec n refus écrit des banques (n=3 minimum il me semble))

Non; pas forcément.
C'est précisément une clause du compromis qui fixe le nombre minimum de refus à produire.
Si rien de tel n'est prévu un seul refus suffit suivant la Cour de Cassation).

Cdt

 

[Kizzo]

Veiller à ce que toutes clauses utiles y soient mentionnées et correctement rédigées aux fins de la meilleure protection juridique possible de son client acquéreur.

Cdt

Petite précision : qu'il y ait 1 ou 2 notaires, les notaires ne sont par principe JAMAIS notaires de clients mais notaires d'une opération. L'un comme l'autre doivent veiller à la sécurité juridique de l'acte dans l'intérêt de l'ensemble des parties.
Certains se sentent obligés de défendre l'un plus que l'autre, c'est ce qui mène à des dossiers conflictuels.
Un client ça s'éduque, même s'il y a de l'argent en jeu...

 

[Pendragon]

Merci beaucoup à tous, j'ai envoyé un petit mail à mon notaire j'attends de lui quelques conseils et quelques formulaires tout fait pour que je ne me fasse pas avoir par un acquéreur non fiable qui ne me fasse pas perdre mon temps.
En attendant si @moietmoi peut m'envoyer en MP des petits exemples de compromis de vente dont son expérience lui a permis de bien se border... Ça serait sympa.

Autre question car quelque chose a attiré mon attention. Je passe une annonce avec un prix. si quelqu'un arrive et dit j'achète est-ce que je suis bloqué et que je ne peux pas lui répondre non ?

 

[moietmoi]

me fasse pas perdre mon temps.
En attendant si @moietmoi peut m'envoyer en MP des petits exemples de compromis de vente dont son expérience lui a permis de bien se border... Ça serait sympa.

Un compromis, tu dois en avoir pleins..
Mais cependant je vais t'envoyer demain en mp le modèle de l'offre que je demande à les acquéreurs potentiels.

Autre question car quelque chose a attiré mon attention. Je passe une annonce avec un prix. si quelqu'un arrive et dit j'achète est-ce que je suis bloqué et que je ne peux pas lui répondre non ?

Le code civil précise que lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix , la vente est parfaite.

C'est pour cela que je te disais qu'il faut préciser tes exigences dans l'annonce, comme cela tu maîtrise l'accord

 

[Buffeto]

Je passe une annonce avec un prix. si quelqu'un arrive et dit j'achète est-ce que je suis bloqué et que je ne peux pas lui répondre non ?

tant que rien n'est signé ....rien n'est signé

 

[Pendragon]

@Buffeto et @moietmoi , vos deux derniers messages ne sont-ils pas un peu contradictoires entre eux ?

 

[Buffeto]

tant que rien n'est signé ....rien n'est signé

il y a quelques années je vendais une maison ...

un agent immo m'avait fait une proposition que j'avais acceptée par téléphone ....l'agent pris la route pour venir me faire signer le compromis ( il n'y avait pas internet à l'époque ) ....

quelques minutes après un autre agent concurrent m'appelle ..je lui dis que c'est trop tard et que je me suis engagé verbalement ...
il me dit pas grave je vous propose XXXX de plus .....

comme je suis un homme de parole j'ai refusé mais si j'avais accepté l'autre agent se serait déplacé pour rien...

 

[Kizzo]

@Buffeto et @moietmoi , vos deux derniers messages ne sont-ils pas un peu contradictoires entre eux ?

Je me pose en arbitre : personne n'enverra le GIGN pour forcer la signature d'un acte. Buffeto a raison sur la pratique autant que moietmoi a raison sur la formation d'un contrat de vente

 

[moietmoi]

@Buffeto et @moietmoi , vos deux derniers messages ne sont-ils pas un peu contradictoires entre eux ?

Une offre n'a pas besoins être écrite pour être juridiquement valable.
Il y a très peu de chance que quelqu'un dise j'achète,sans vouloir écrire.
Mais juridiquement si tu mets à 100 ke sur l'annonce et que je te dis, j'achète à 100 ke, tu es tenu de me vendre.

 

[Pendragon]

Intéressant tous ces échanges. Comme quoi il n'existe pas de fil idiot... (Même si j'en suis à l'origine).
Je vais lire tranquille tout ça tu es pas facile de faire deux choses à la fois.

 

[moietmoi]

Dans la pratique, tu as 2 offres écrites, l'une est au prix mais avec un gros crédit.
L'autre est plus basse mais à-5%
Mais il y a écrit sur l'offre: sans condition suspensive de crédit.
Si ton annonce ne précise rien tu dois vendre au premier
Si tu as écrit dans ton annonce que tu prendras en compte les conditions de paiement tu peux vendre sans problème au deuxième.

 

[Buffeto]

Intéressant tous ces échanges. Comme quoi il n'existe pas de fil idiot... (Même si j'en suis à l'origine).
Je vais lire tranquille tout ça tu es pas facile de faire deux choses à la fois.

Afficher la pièce jointe 43433

tu es sur que le cannabis va bien pousser en pleine terre chez toi ?

 

[Aristide]

Petite précision : qu'il y ait 1 ou 2 notaires, les notaires ne sont par principe JAMAIS notaires de clients mais notaires d'une opération. L'un comme l'autre doivent veiller à la sécurité juridique de l'acte dans l'intérêt de l'ensemble des parties.

Oui mais les intérêts des vendeurs ne sont pas forcément en adéquation avec ceux des acquéreurs.

Par exemple, sur le nombre de refus demandé évoqué ci-dessus, un vendeur (et/ou son notaire) sera enclin à demander au minimum trois refus alors que, au contraire, le vendeur (et/ou son notaire) voudra le limiter à un seul refus.

Sur une clause suspensive d'obtention du crédit "au taux débiteur maximum de 3%" :
=> Quel que soit le taux < 3% ou = 3% ou > 3% il n'y aura jamais de problème si le crédit est accordé et que l'acquéreur/emprunteur accepte ledit taux même si supérieur à la limite maximale du compromis

=> Pas de problème non plus si le crédit est refusé avec un taux juste égal à 3%

=> En revanche si le crédit est refusé avec un taux inférieur à 3% pourtant défini comme un maximum au compromis le vendeur pourra considérer que le crédit aurait pu être accepté si ledit taux avait été à son maximum car plus rémunérateur pour la banque.
En pratique cet argument est très contestable mais dans des posts antérieurs (faire recherches) l'on pourrait vérifier que des jurisprudences ont donné raison à des vendeurs sur ce point.

Cet exemple sur les taux peut s'étendre :
+ Au montant maximum du prêt
+ A la durée maximale
+ A l'apport personnel minimum
+ A la mensualité maximale (sans assurance/avec assurance)

=> Dès lors il revient aux professionnels de bien négocier et rédiger lesdites clauses suspensives afin, fonction des circonstances, que les suites à donner soient claires et ne laissent aucune place à des interprétations divergentes.

Cdt

 

[Kizzo]

Oui mais les intérêts des vendeurs ne sont pas forcément en adéquation avec ceux des acquéreurs.

Par exemple, sur le nombre de refus demandé évoqué ci-dessus, un vendeur (et/ou son notaire) sera enclin à demander au minimum trois refus alors que, au contraire, le vendeur (et/ou son notaire) voudra le limiter à un seul refus.

Sur une clause suspensive d'obtention du crédit "au taux débiteur maximum de 3%" :
=> Quel que soit le taux < 3% ou = 3% ou > 3% il n'y aura jamais de problème si le crédit est accordé et que l'acquéreur/emprunteur accepte ledit taux même si supérieur à la limite maximale du compromis

=> Pas de problème non plus si le crédit est refusé avec un taux juste égal à 3%

=> En revanche si le crédit est refusé avec un taux inférieur à 3% pourtant défini comme un maximum au compromis le vendeur pourra considérer que le crédit aurait pu être accepté si ledit taux avait été à son maximum car plus rémunérateur pour la banque.
En pratique cet argument est très contestable mais dans des posts antérieurs (faire recherches) l'on pourrait vérifier que des jurisprudences ont donné raison à des vendeurs sur ce point.

Cet exemple sur les taux peut s'étendre :
+ Au montant maximum du prêt
+ A la durée maximale
+ A l'apport personnel minimum
+ A la mensualité maximale (sans assurance/avec assurance)

=> Dès lors il revient aux professionnels de bien négocier et rédiger lesdites clauses suspensives afin, fonction des circonstances, que les suites à donner soient claires et ne laissent aucune place à des interprétations divergentes.

Cdt

Entièrement d'accord sur la conclusion. De là, aucun notaire n'a intérêt à ce que des conditions suspensives soient trop contraignantes. Souvent les vendeurs se font plaisir et ça finit en avenant ou vente qui capote...

 

[moietmoi]

=> Dès lors il revient aux professionnels de bien négocier et rédiger lesdites clauses suspensives afin, fonction des circonstances, que les suites à donner soient claires et ne laissent aucune place à des interprétations divergentes.

Oui.
Mais il est tout de même invraisemblable que depuis le temps, il n'y ait pas une clause standard couvrant les cas que tu évoques
Et qui dirait:
Si le crédit est refusé avec un taux inférieur à 3% pourtant défini comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
Si le crédit est refusé avec une durée inférieure à ... pourtant définie comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
...
Et aussi qui traite le cas épineux mais courant des banques qui refusent soit d'étudier le dossier et/ ou de délivrer une attestation de refus.
maus ce n'est pas dans l'air du temps...

 

[Kizzo]

Oui.
Mais il est tout de même invraisemblable que depuis le temps, il n'y ait pas une clause standard couvrant les cas que tu évoques
Et qui dirait:
Si le crédit est refusé avec un taux inférieur à 3% pourtant défini comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
Si le crédit est refusé avec une durée inférieure à ... pourtant définie comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
...
Et aussi qui traite le cas épineux mais courant des banques qui refusent soit d'étudier le dossier et/ ou de délivrer une attestation de refus.
maus ce n'est pas dans l'air du temps...

Vous ne voudriez quand même pas qu'on sorte du clausier standard ?!

Et ça rejoint ce que je disais par ailleurs : le vendeur veut se sentir protéger avec ceinture bretelles parachute et l'acquéreur pense mieux savoir que tout le monde qu'il est Cresus en devenir donc personne n'écoute les conseils quand il y en a...

 

[Aristide]

Mais il est tout de même invraisemblable que depuis le temps, il n'y ait pas une clause standard couvrant les cas que tu évoques
Et qui dirait:
Si le crédit est refusé avec un taux inférieur à 3% pourtant défini comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
Si le crédit est refusé avec une durée inférieure à ... pourtant définie comme un maximum aux présentes, alors la clause est réputée...
...

Je suis d'accord mais, hélas; les clauses utilisées sont quasiment toujours des clauses générales standards qui ne précisent pas les suites à donner dans les cas spécifiques évoqués.
Il appartient aux parties et à leurs conseillers professionnels de les parfaire.

Et aussi qui traite le cas épineux mais courant des banques qui refusent soit d'étudier le dossier et/ ou de délivrer une attestation de refus.

Là ce ne pourraient être que des dispositions législatives ou/et réglementaires qui imposent aux banques la marche à suivre.

Cdt

 

[Jaumep]

Tu peux aussi tout bêtement passer par PAP qui essaiera tout au plus de te vendre un pack d’assistance pour quelques dizaines d’euros.

 

[pchmartin]

@Pendragon

J'ai vendu mon appartement précédent sans agence .. quelques points

Rédiger annonce et publier PAP & Le Bon Coin
Prendre une marge de négo pour le prix.
Faire intervenir diagnostiqueur
Etre disponible pour visite ( c'est ce qui souvent nécessite une agence)
Rédiger un document avec les points forts de l'appart qu'on remets lors de la visite ( les ecrits restent)
Si acheteur intéressé, demander une lettre écrite avec identité, prix d'achat et financement (y compris frais notaire)
Si comptant: preuve que la somme existe bien
Si crédit, plan de financement et document provisoire banque avec crédit
Si vente autre bien: demander details annonce et vérifier prix par rapport marché
mais la condition suspensive de vente d'un autre bien est la plus dangereuse.. préférer crédit relais
Discuter du notaire .. préférer le votre avec le sien en adjoint
Accepter l'offre sous condition signature compromis de vente avant telle date
Faire rédiger compromis de vente par Notaire

 

[Kizzo]

Discuter du notaire .. préférer le votre avec le sien en adjoint

Cette partie là ne se décide pas par les clients, il existe des règles entre notaires