Prêts professionnels inclus pour le calcul du prêt perso immobilier

[passepartout30]

Bonjour à tous!

Tout est dans le titre enfin presque!
J'ai une activité salariée et une activité libérale.
J'ai un prêt immobilier en cours car j'ai acheté un appartement mais sa valeur locative comblerait le prêt.
J'ai également 2 prêts professionnels qui se terminent en 2015 que j'amortis chaque année.

Avec ma compagne nous envisageons d'acheter une maison et aimerions connaitre notre capacité financière. J'ai donc contacté ma banquière qui m'a transmis ces informations:

Concernant votre projet privé :
- le rendement locatif escompté couvrirait les charges du prêt actuel.

Vous concernant :
Votre activité salarié : 888 €
Votre activité libérale : déficit 2012 et benefice 2013 de 12 K€ (à deduire les charges de prêt prof) soit un résiduel de 4 K€.

Concernant votre compagne :
Salaire pris en compte de 2200 €

C'est une première analyse qui me fait penser que la mensualité de votre projet ne devrait pas excéder 1100/1200 €.
Soit un financement de 220 K€ sur 240 mois ou 250 K€ sur 300 mois.

Dans ce mail elle précise qu'elle déduit les charges des prêts professionnels à mon bénéfice et là je ne comprend pas... Pourquoi déduire encore mes prêts pros sur mon bénéfice alors qu'ils sont déjà déduis sur mon CA et donc on déjà une influence sur mon bénéfice ?
Car avec son calcul mon résiduel est ridicule donc sa proposition aussi...alors qu'avec ma compagne nous aimerions atteindre les 300.000€....

P.S: Pour info mon bénéfice de 2013 est de 14.5k mais elle n'a pas pu avoir cette info que j'ai eu il y a peu...
Merci d'avance pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pourquoi déduire encore mes prêts pros sur mon bénéfice alors qu'ils sont déjà déduis sur mon CA et donc on déjà une influence sur mon bénéfice ?

Votre bénéfice résulte de la différence entre vos produits (dont chiffre affaires) et vos charges.

Parmi vos charges il y a les frais financiers - dont intérêts des prêt professionnels - mais la partie amortissement du capital qui s'ajoute auxdits intérêts pour constituer l'échéance du crédit ne constitue pas une charge d'exploitation.

Cette partie amortissement n'est donc pas déduite de vos produits d'exploitation.

Par contre si le bien financé fait l'objet d'amortissements comptables, lesdits amortissements constituent bien des charges déduites - comme les intérêts - des produits d'exploitation.

Pour les revenus professionnels le raisonnement normal se fait avant charges d'amortissement et frais financiers.

Autrement dit c'est l'Excédent Brut d'Exploitation (E.B.E.) qui est à prendre en considération.

Le calcul de la capacité de remboursement résiduelle devient alors :

CRR = [(E.B.E. + salaires) x33%] - (Échéances prêts privés et professionnels antérieurs)

Et le taux d'endettement = (Échéances prêts privés + professionnels) / (E.B.E. + salaires) x 100

Cdt

 

[passepartout30]

Bonjour,



Votre bénéfice résulte de la différence entre vos produits (dont chiffre affaires) et vos charges.

Parmi vos charges il y a les frais financiers - dont intérêts des prêt professionnels - mais la partie amortissement du capital qui s'ajoute auxdits intérêts pour constituer l'échéance du crédit ne constitue pas une charge d'exploitation.

Cette partie amortissement n'est donc pas déduite de vos produits d'exploitation.

Par contre si le bien financé fait l'objet d'amortissements comptables, lesdits amortissements constituent bien des charges déduites - comme les intérêts - des produits d'exploitation.

Pour les revenus professionnels le raisonnement normal se fait avant charges d'amortissement et frais financiers.

Autrement dit c'est l'Excédent Brut d'Exploitation (E.B.E.) qui est à prendre en considération.

Le calcul de la capacité de remboursement résiduelle devient alors :

CRR = [(E.B.E. + salaires) x33%] - (Échéances prêts privés et professionnels antérieurs)

Et le taux d'endettement = (Échéances prêts privés + professionnels) / (E.B.E. + salaires) x 100

Cdt

Bonsoir,

J'étais en train de relire votre réponse...

Comment dois-je calculer donc mon EBE ?

- (CA - les mensualités de mes prêts pro sur l’année ?)
ou
- (Bénéfice + mensualités de mes prêts pro ?)

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

L'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) est le critère qui permet de mesurer le résultat réel de votre activité sans tenir compte de votre politique d'investissement, de financement et des évènements exceptionnels.

Il y a deux manière de le calculer qui donnent le même résultat :

+ A partir du chiffres d'affaires en diminuant les charges réellement liées à l'exploitation (donc hors amortissements, intérêts/frais financiers et provisions)

+ A partir du résultat d'exploitation en ajoutant les amortissements, intérêts/frais financiers et provisions.

Via votre moteur de recherches préféré, avec les mots clés "Excédent Brut d'Exploitation" vous trouverez de très nombreuses informations/précisions su ce solde intermédiaire de gestion.

Cdt