Prêt taux révisable (2.80% capé 1.5%) - qu'en pensez-vous?

[mookster]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point d'aquerir un appartement dans le 92.
La BPE m'a fait l'offre suivante :

Montant : 316000 euros
Taux de base : 2,80% Révisable indexation
Durée : 240 mois
TEG annuel : 3,42%
Indice de modulation : EURIBOR 3 mois - composante du taux fixe : 1.76% Taux 1ère période : 2.80%
Echéances : 240 mensualités
Taux plafond : 4.30%
Allongement dans la durée du nombre d'échéances : 4 ans maximum
Notre échéance reste inchangée pendant toute la durée du prêt.

Que pensez-vous de cette offre? Sachant que les taux augmentent, est-ce risqué? (capé à 1,5% - 4 années supplémentaires de mensualités).

Merci d'avance pour votre aide et vos conseils.

 

[ZRR_pigeon]

vous n'avez pas donné toutes les infos:
La banque est tenue de vous donner les 3 scenarios (typique, pessimiste , optimiste).

Quels sont les couts totaux du credit pour chacun des scenarios? Meme si ce parametre n'est pas forcement le plus adapté pour prendre une decision finale, c'est deja un bon depart.

Si vous aviez ces 3 chiffres, la reponse vous sauterait aux yeux.

 

[mookster]

voici les simulations :

-1.042 % dans 12 mois. cout total : 56657 euros

+1% dans 12 mois : 150 000 euros

+2% dans 12 mois. cout total : 179 000 euros

taux inchangé : 97 000 euros

 

[ZRR_pigeon]

voila, a cela vous comparez le prix du taux fixe que vous pourriez avoir, et cela vous dit quel scenario vous permettrait de battre ce taux fixe et avec quelle probabilite ce scenario peut se realiser.

Vu la conjoncture, le relevement des taux sera rapide, non pas parce que l'economie repartira en trombe (ca personne n'y croit je pense) mais parce que le moindre debut de reprise solide (timide mais solide) menera a un changement d'etat d'esprit qui commenceront a agiter l'inflation. et les taux montent essentiellement pour maintenir une inflation < 2.5%.

Donc vu cette conjoncture, ca me parait etre le mauvais choix.

une verification, si les taux explosent, et que vous atteignez les 4 ans d'allongement, l'exces est absorbé par la banque c'est ca (c'est ce que je comprends de votre message). normalement les "bons prets capés" sont comme ca.

 

[mookster]

Merci beaucoup pour votre réponse.

En comparant avec un taux actuel sur 25 ans, cette proposition est plus intéressante.

179K contre 197K (3.70% sur 25 ans)

 

[ZRR_pigeon]

Merci beaucoup pour votre réponse.

En comparant avec un taux actuel sur 25 ans, cette proposition est plus intéressante.

179K contre 197K (3.70% sur 25 ans)

evidemment vous comparez des pommes avec des poires. il faut comparer avec un taux fixe sur 20 ans pas 25 ans !

 

[mookster]

Sur 20 ans le montant de mes mensualités explose si je prends le même montant d'emprunt.

 

[ZRR_pigeon]

Sur 20 ans le montant de mes mensualités explose si je prends le même montant d'emprunt.

je me doute mais peu importe, le but est de savoir combien vous fait gagner un taux variable contre un taux fixe. faites les deux simulations (20 et 25 ans), et comparez entre elles les simulations de meme durée. sinon cela n'a aucun sens.

• 20 ans fixe avec 20 ans variable scenario pessimiste

• 25 ans fixe avec 25 ans variable scenario pessimiste

 

[mookster]

Merci pour vos réponses.

Le scénarii le plus pessimiste que j'ai cité plus haut : "+2% dans 12 mois. cout total : 179 000 euros" est bien sur 24 ans (12 mois à 2,80% et 276 mois à 4.30%) : 20 ans + 4 ans.

C'est pour cela que je l'ai comparé avec un taux fixe sur 25 ans.

Mais il faut même en vérité le comparer à un taux fixe sur 24 ans : cout du crédit = 188 000 euros.

Non?

 

[ZRR_pigeon]

quelque chose ne colle pas avec vos simulations. vous avez du 2.8% capé a +1.5%, ce qui peut donner au pire du 4.3%. en réalité c'est pire car la mensualité n'augmente pas en consequence, il y a allongement de duréee ce qui coute plus cher.

donc malgre tout cela je vois pas du tout comment cela peut etre moins cher qu'un fixe a 3.7% sur 20 ans.

je repete que l'on ne pas pas comparer a 25 ou meme 24 ans car ce n'est pas le terme du pret, c'est un pret remboursable en 20 ans, eventuellement + au pire 24 ans. comparer avec 24 ans n'est pas valide.

Les banques font expres de vos proposer des prets complexes afin que vous ne puissiez pas facilement faire les calculs simples qui s'imposent pour bien comprendre de quoi il s'agit.

Peut etre qu'Aristide peut nous eclairer sur comment comparer proprement les deux possibilités?

 

[mookster]

quelque chose ne colle pas avec vos simulations. vous avez du 2.8% capé a +1.5%, ce qui peut donner au pire du 4.3%. en réalité c'est pire car la mensualité n'augmente pas en consequence, il y a allongement de duréee ce qui coute plus cher.

donc malgre tout cela je vois pas du tout comment cela peut etre moins cher qu'un fixe a 3.7% sur 20 ans.

je repete que l'on ne pas pas comparer a 25 ou meme 24 ans car ce n'est pas le terme du pret, c'est un pret remboursable en 20 ans, eventuellement + au pire 24 ans. comparer avec 24 ans n'est pas valide.

Les banques font expres de vos proposer des prets complexes afin que vous ne puissiez pas facilement faire les calculs simples qui s'imposent pour bien comprendre de quoi il s'agit.

Peut etre qu'Aristide peut nous eclairer sur comment comparer proprement les deux possibilités?

Merci encore une fois pour vos explications.
quelques interrogations :
-pourquoi "il y a allongement de duréee ce qui coute plus cher" : le taux d'intéret augmente et ces interets dus sont répercutés sur des mensualités supplémentaires. Il y a allongement de la durée oui mais pourquoi est-ce forcément plus cher?

-pourquoi "comparer avec 24 ans n'est pas valide" ? Dans le pire des cas, le pret sera étendu jusqu'à 24 ans, donc pourquoi ne peut-on pas comparer avec un taux fixe sur 24 ans?

-"Les banques font expres de vos proposer des prets complexes" : tout à fait d'accord et c'est bien ce qu'il se passe actuellement, c'est assez compliqué à comprendre mais je voudrais tout de même bien pouvoir comparer avec une offre de type classique dans le pire des cas.

Désolé de vous poser toutes ces questions, mais j'ai vraiment besoin de comprendre et les offres de type classique reçues jusqu'à maintenant ne me donnent pas entière satisfaction et me font réfléchir un peu plus sur celle-ci.

Merci beaucoup.

 

[ZRR_pigeon]

c'est pour cela que je faisais reference a Aristide qui pourrait peut etre aider car je vois que la demarche est fausse mais je ne peux pas vous expliquer pourquoi.

 

[mookster]

c'est pour cela que je faisais reference a Aristide qui pourrait peut etre aider car je vois que la demarche est fausse mais je ne peux pas vous expliquer pourquoi.

OK, merci pour votre aide.

 

[mookster]

Et que pensez vous de cette offre pour le même financement :

75 000 euros à 3.17% sur 20 ans : coût = 31000 euros
75 000 euros à 2.82% capé 1% : coût pessimiste = 38000 euros
23 000 euros à 3.20% (PEL) : coût = 10 000 euros
8 700 euros à 0% avec PTZ+ : coût = 0 euro
Reste 135 000 euros à 3.60% sur 20 ans : coût = 64 000 euros
Coût total du crédit : 133 000 euros
Mensualités : 2030 euros

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,
Pour comparer ii faut prendre les critères de comparaison [TEG - Côut crédit - et (mieux à mon sens) le coût du crédit corrigé] sur le prêt à taux fixe et durée fixe comme base car ces données sont certaines.

Ensuite prendre chaque scénario avec le taux révisable et la durée effective résultant de ce taux révisable et comparer avec les résultats "taux fixe/durée fixe" ci-dessus.

Quelle est l'utilité du prêt PEL ? Ce prêt est sur 15 ans maximum et vous annoncez un taux de 3,20% ? Or vous avez du 3,17% sur 20 ans ???

Cdt

 

[mookster]

Bonjour,
Pour comparer ii faut prendre les critères de comparaison [TEG - Côut crédit - et (mieux à mon sens) le coût du crédit corrigé] sur le prêt à taux fixe et durée fixe comme base car ces données sont certaines.

Ensuite prendre chaque scénario avec le taux révisable et la durée effective résultant de ce taux révisable et comparer avec les résultats "taux fixe/durée fixe" ci-dessus.

Quelle est l'utilité du prêt PEL ? Ce prêt est sur 15 ans maximum et vous annoncez un taux de 3,20% ? Or vous avez du 3,17% sur 20 ans ???

Cdt

Bonjour et merci pour votre retour.
J'ai l'impression d'être encore plus largué qu'hier... ;-)
Le taux 3,17% sur 20 ans est plafonné à 75000 euros par la banque. C'est pour cela que j'ajoute le PEL (effectivement sur 15 ans) comme source supplémentaire de financement.

Dans le cas de la première offre, "la durée effective résultant de ce taux révisable" est bien 24 ans? (20 ans + 4 ans si pessimiste), n'est-ce pas?

Merci encore pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le taux 3,17% sur 20 ans est plafonné à 75000 euros par la banque. C'est pour cela que j'ajoute le PEL (effectivement sur 15 ans) comme source supplémentaire de financement.

Si vous avez du 3,17% en 20 ans, vous devriez pouvoir moins en 15 ans. Dès lors le taux PEL ne serait plus intéressant ?

Dans le cas de la première offre, "la durée effective résultant de ce taux révisable" est bien 24 ans? (20 ans + 4 ans si pessimiste), n'est-ce pas?

Oui, dans cette hypothèse.

Cdt

 

[mookster]

Bonjour,


Si vous avez du 3,17% en 20 ans, vous devriez pouvoir moins en 15 ans. Dès lors le taux PEL ne serait plus intéressant ?


Oui, dans cette hypothèse.

Cdt

Merci encore pour votre retour et votre aide.
Donc il est bien juste de comparer cette offre (révisable pessimiste sur 24 ans) avec un taux fixe sur 24 ans (ou 25 ans), n'est-ce pas?

 

[Aristide]

Donc il est bien juste de comparer cette offre (révisable pessimiste sur 24 ans) avec un taux fixe sur 24 ans (ou 25 ans), n'est-ce pas?

Non
+ Taux fixe x% sur durée fixe 20 ans par rapport à taux révisable y% dont la révision à la hausse risque d'entrainer une durée allongée à 24 ans. Tant le taux que la durée pourront générer un accroissement des coûts et c'est donc avec ces paramètres (taux révisable y% et durée 24 ans) qu'il faut comparer.

Cdt

 

[mookster]

Non
+ Taux fixe x% sur durée fixe 20 ans par rapport à taux révisable y% dont la révision à la hausse risque d'entrainer une durée allongée à 24 ans. Tant le taux que la durée pourront générer un accroissement des coûts et c'est donc avec ces paramètres (taux révisable y% et durée 24 ans) qu'il faut comparer.

Cdt

OK, donc voici les données :

1/ 2.80% (capé 1.5%) sur 20 ans révisable 4 ans.

2/ 3.70% sur 20 ans