Prêt taux révisable (2.80% capé 1.5%) - qu'en pensez-vous?

[ZRR_pigeon]

OK, donc voici les données :

1/ 2.80% (capé 1.5%) sur 20 ans révisable 4 ans.

2/ 3.70% sur 20 ans

meme si la hausse de taux n'est que de 0.9% (et stable sur l'ensemble du pret, je sais hypothese d'école), on sera avec du 3.7% qui s'allonge de 4 ans maxi contre un fixe sur 20 ans a 3.70%. meme dans ce cas la, le fixe reste mieux non ?

 

[mookster]

meme si la hausse de taux n'est que de 0.9% (et stable sur l'ensemble du pret, je sais hypothese d'école), on sera avec du 3.7% qui s'allonge de 4 ans maxi contre un fixe sur 20 ans a 3.70%. meme dans ce cas la, le fixe reste mieux non ?

Bonjour,

L'allongement de 4 ans correspond à la situation la plus pessimiste qui est de passer à 4,30% dans un an.
Si le taux passe a 3,70, l'allongement ne sera pas de 4 ans mais de moins.

L'interet de prendre 2.80% maintenant est aussi de rembourser plus de capital au début du pret.

 

[ZRR_pigeon]

L'allongement de 4 ans correspond à la situation la plus pessimiste qui est de passer à 4,30% dans un an.
Si le taux passe a 3,70, l'allongement ne sera pas de 4 ans mais de moins.

exact mais je voulais dire par la que le moindre allongement rend le pret plus cher qu'un fixe (a taux egal).

L'interet de prendre 2.80% maintenant est aussi de rembourser plus de capital au début du pret.

exact egalement, mais ce ne sera le cas qu'un an ou 2, bien peu par rapport a la durée du pret. que les taux remontent de 0.9% bu leurs niveaux abysssalement bas n'est qu'une histoire de 12 a 18 mois enetant optimiste...

 

[Aristide]

L'interet de prendre 2.80% maintenant est aussi de rembourser plus de capital au début du pret.

En début de remboursement l'amortissement du capital est très faible; vous ne payez pratiquement que des intérêts et ce n'est pas la différence de taux qui change fondamentalement les choses.

 

[ZRR_pigeon]

En début de remboursement l'amortissement du capital est très faible; vous ne payez pratiquement que des intérêts et ce n'est pas la différence de taux qui change fondamentalement les choses.

oui enfin avec 200K et 2.8% la mensualite est composé d'amortissement a moitie, et d'interet pour l'autre moitie.

 

[mookster]

oui enfin avec 200K et 2.8% la mensualite est composé d'amortissement a moitie, et d'interet pour l'autre moitie.

oui j'ai le tableau d'amortissement devant moi :
1er mois
Echeance : 1800
Amortissement capital : 984
Interets : 736
Assurance : 80

2e mois:
Echeance : 1800
Amortissement capital : 986
Interets : 734
Assurance : 80

etc etc

 

[Aristide]

Pour 200.000€ en 24 ans (= 288 mois) à 2,80% je trouve une mensualité de 954,50€ (pas 1.800€ ???)
dont 1er mois intérêts = 466,67€ et amortissement 487,83€ soit.

Pour le même prêt à 3,70% en 20 ans la mensualité est de 1.180,58€ (pas 1.800€ non plus ???)
dont 1er mois intérêts 616,67 et amortissement 563,91€

Au bout d'un an
+ Capital amorti sur le prêt à taux révisable =/= 5.930€
+ Capital amorti sur le prêt à taux fixe =/= 6.883€

Le taux de 2,80% n'entraine donc pas un amortissement plus rapide que le prêt à taux fixe de 3,70%, l'effet "durée" plus longue ayant plus d'impact que l'effet "taux" sur cet amortissement.

Cdt

 

[mookster]

Pour 200.000€ en 24 ans (= 288 mois) à 2,80% je trouve une mensualité de 954,50€ (pas 1.800€ ???)
dont 1er mois intérêts = 466,67€ et amortissement 487,83€ soit.

Pour le même prêt à 3,70% en 20 ans la mensualité est de 1.180,58€ (pas 1.800€ non plus ???)
dont 1er mois intérêts 616,67 et amortissement 563,91€

Au bout d'un an
+ Capital amorti sur le prêt à taux révisable =/= 5.930€
+ Capital amorti sur le prêt à taux fixe =/= 6.883€

Le taux de 2,80% n'entraine donc pas un amortissement plus rapide que le prêt à taux fixe de 3,70%, l'effet "durée" plus longue ayant plus d'impact que l'effet "taux" sur cet amortissement.

Cdt

Le montant emprunté et indiqué dans le premier message est 316000 euros.

 

[Aristide]

OK; je suis reparti sur le montant indiqué par ZRR_pigeon ?

Il n'esn reste pas moins, quel que soit le montant du prêt, que l'amorissement reste moins rapide avec un prêt à 2,80% sur 24 ans par rapport à un prêt à 3,70% sur 20 ans.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

desole, j'avais gardé en esprit mon chiffre reference (200K sur 20 ans a 3.5% donne moitie moitie interet capital)...

 

[mookster]

Merci beaucoup a vous deux pour vos conseils.
Je vais attendre une dernière offre plus classique et vous tiens au courant.

Merci encore.

 

[mookster]

Bonjour,

J'ai reçu une offre de ma banque aujourd'hui même :

75000 euros à 3.17% sur 20 ans
75000 euros à 2.82% capé 1% sur 20 ans
8700 euros avec PTZ+ sur 5 ans
8700 euros à 3.12% sur 5 ans (PTZ+ doublé par la banque)
23000 euros à 3.20% sur 15 ans (PEL)
59600 à 3,70% sur 20 ans
Total emprunté : 250000 euros

Le montant total emprunté est plus faible car je vais finalement utiliser mon apport sur les travaux et non emprunter la totalité du projet (aquisition + travaux).
Qu'en pensez-vous?

Merci.

 

[mookster]

Bonjour,

J'ai reçu une offre de ma banque aujourd'hui même :

75000 euros à 3.17% sur 20 ans
75000 euros à 2.82% capé 1% sur 20 ans
8700 euros avec PTZ+ sur 5 ans
8700 euros à 3.12% sur 5 ans (PTZ+ doublé par la banque)
23000 euros à 3.20% sur 15 ans (PEL)
59600 à 3,70% sur 20 ans
Total emprunté : 250000 euros

Le montant total emprunté est plus faible car je vais finalement utiliser mon apport sur les travaux et non emprunter la totalité du projet (aquisition + travaux).
Qu'en pensez-vous?

Merci.

anyone?

Merci ! ;-)

 

[sab123]

bonsoir,

apres avoir lu vos différents messages je vis en ce moment les mêmes doutes!
je suis sur un projet immobilier concernant la construction d'une maison BBC ( batiment basse consommation) qui me donne le droit au PTZ+ a 258000 euros en empruntant 134 000 euros.
j'ai un peu fait le tour des banques et 2 m'ont l'air pas mal et je ne sais que choisir:
le crédit foncier me propose un crédit sur 30 ans avec un taux fixe de 4.50 avec 7100 euros d'apport perso
cetélem me propose crédit sur 30 ans avec un taux capé à 1.5 ( de 3.15 a 4.65), seule la durée du crédit changerait MAIS sans apport (grace a la MGEN car je suis enseignante et adhérante)
d'un coté cétélem me tente bien (surtt pr garder tt mon apport perso soit 15 000 euros!) mais n'est ce pas jouer la sécurité que de prendre un taux fixe?!
que me conseillez vous?
merci
cordialement
Sabrina

 

[yannou79]

Bonjour,

J'ai reçu une offre de ma banque aujourd'hui même :

75000 euros à 3.17% sur 20 ans
75000 euros à 2.82% capé 1% sur 20 ans
8700 euros avec PTZ+ sur 5 ans
8700 euros à 3.12% sur 5 ans (PTZ+ doublé par la banque)
23000 euros à 3.20% sur 15 ans (PEL)
59600 à 3,70% sur 20 ans
Total emprunté : 250000 euros

Le montant total emprunté est plus faible car je vais finalement utiliser mon apport sur les travaux et non emprunter la totalité du projet (aquisition + travaux).
Qu'en pensez-vous?

Merci.

Le montant de votre PTZ+ me semble faiblard, vous l'avez vérifié avec la calculatrice Cbanque?
Pourquoi un montage si compliqué? pourquoi ne pas tout mettre dans le prêt à 3,17? (hors PTZ et PEL). Cela me semble clairement optimisable, si vous avez la main sur les différentes lignes. le 2,82 capé 1 ne me semble pas être une bonne idée, il va vite tourner à 3,82 pendant une bonne partie du prêt (n'engage que mes prédictions, je ne lis pas l'avenir, mais l'euribor est historiquement bas)

 

[yannou79]

bonsoir,

apres avoir lu vos différents messages je vis en ce moment les mêmes doutes!
je suis sur un projet immobilier concernant la construction d'une maison BBC ( batiment basse consommation) qui me donne le droit au PTZ+ a 258000 euros en empruntant 134 000 euros.
j'ai un peu fait le tour des banques et 2 m'ont l'air pas mal et je ne sais que choisir:
le crédit foncier me propose un crédit sur 30 ans avec un taux fixe de 4.50 avec 7100 euros d'apport perso
cetélem me propose crédit sur 30 ans avec un taux capé à 1.5 ( de 3.15 a 4.65), seule la durée du crédit changerait MAIS sans apport (grace a la MGEN car je suis enseignante et adhérante)
d'un coté cétélem me tente bien (surtt pr garder tt mon apport perso soit 15 000 euros!) mais n'est ce pas jouer la sécurité que de prendre un taux fixe?!
que me conseillez vous?
merci
cordialement
Sabrina

Vous nous citez 2 banques spécialisées dans le crédit, qui n'exigent pas la domiciliation des revenus. Avez vous consulté des banques plus classiques (banque postale, CASDEN puisque vous être enseignante...)? Il faudrait absolument le faire pour avoir une idée.

 

[ZRR_pigeon]

Pourquoi un montage si compliqué? pourquoi ne pas tout mettre dans le prêt à 3,17?

Cela me semble évident, le bénéfice étant plus fort pour la banque pour les prets aidés (PEL) que les prets du secteur libre. Donc a taux égal, la banque "poussera" a faire un PEL quand meme. Meme si cela signifie plus de frais fixes (liés au nombre de prets)...

Nous ne sommes pas dans l'interet du client....

 

[Aristide]

Bonjour,,

23000 euros à 3.20% sur 15 ans (PEL)

Des questions sur le prêt PEL et des remarques sur le montage

Questions

Pourriez vous donner plus de précisions concernant le PEL (Date souscription - Montant droits acquis).

En effet le taux de 3,20% que vous citez n'existe pas.

Y aurait t-il plusieurs PEL ?

Ce taux serait-il alors un taux moyen ? Pondéré ou pas ? Si oui quelle pondération?

Est-il exprimé en actuariel comme c'est la règle en EL ( = équivalent 3,154% proportionnel) ?

D'ailleurs est-ce bien un ou des PEL (le montant de 23.000€ correspondant au plafond CEL et non pas PEL ?)

Si CEL(S) mêmes questions car le taux CEL de 3,20% n'existe pa non plus ?

Remarques

Ce montage pourrait peut-être être amélioré:

+ Par l'optimisation du prêt PEL (Si PEL ?) = durée de 15 ans pas forcément la meilleure car si le taux de 3,154% est bon il serait préférable de réduire sa durée pour augmenter le montant (plafond PEL = 92.000€ (3,154% < 3,17%)

De toute façon 3,154% ou 3,20% < 3,70%

+ Par l'optimisation des prêts complémentaires = les durées "rondes" et les montants "ronds" ne ressemblent pas à de l'optimisation ?

Cordialement,

 

[tofpsc]

@ sab:
Votre PTZ+ s'amortit sur le début du prêt? Si ouii les taux révisables sont-ils lissés avec? Si vous êtes dans ce cas fuyez!!! En effet, en cas de hausse de taux vous ne capitaliserez plus rien sur votre révisable. Demandez aux différents conseilliers de vous faire un graphique avec une hausse de taux dans un an, vous risquez d'être surprise. Il y une regle: Ne pas faire de révisable lisseur.

Je rejoins Yannou, faites une simul en banque de dépôt.
Eventuellement donnez-nous des éléments du dossier:
Revenu fiscal de ref, montant du projet, nbre de pers composant le ménage. Votre mensualité souhaitée

Il sera possible de vous donnez un avis sur un montage pertinent.

 

[sab123]

oui je suis allée voir la banque postale et la casden.

la banque postale n'est pas intéressante car elle propose des mensualités trop fortes et ce sur 25 ans et étant donné que je m'engage seule, je voudrais sur 30 ans.
par contre ce que me propose la casden sur 25 ans n'était pas mal du tout mais ça s'est compliqué quand j'ai demandé de commencer a rembourser mon pret à la remise des clés (soit dans 1 an et demi),et là ca faisait des frais trop importants!!!
j'ai rdv au crédit agricole la semaine prochaine et je peux sinon vous scanner les deux propositions que j'ai eues pour l'instant si une âme charitable veut les étudier!
merci