pret sur vente longue

[twist]

Je suis bien consciente que demander au vendeur de me réserver le bien le temps de mes recherches est un peu particulier et libre à lui d'accepter ou refuser , je verrai sur place à ce moment, je crois que le mieux est de voir ce que lui en pense, peut être sera t il sensible à notre discourt.

Je vous raconterai ça demain, puisque nous le revoyons demain matin.

Concernant la banque, en effet les établissements bancaires sont très frileux de cette procédure mais pas impossible du tout , je vous tiendrait bien sur au courant si une banque nous suit dans ce projet, ça peut donner des idées à des personnes confrontés à la même situation .

Parce que à part nous proposer un prêt relais, rien d'autre n'est mis en place lorsque vous êtes propriétaires et que vous souhaitez vendre pour racheter un autre bien avant la fin de votre prêt actuel, mis à part bien sur vendre et se mettre en location , il faudrait que ça change !!!

 

[Aristide]

Envoyé par twist
Non le principal souci c'est qu'une banque nous suive dans notre projet de vente longue , c'est à dire accord de la banque rapidement et obtention des fonds que 6 ou 10 mois plus tard .

Vous avez peu de chance de trouver une banque qui accepte de proroger votre offre de prêt au delà des 4 mois habituels dans le contexte actuel. Et si vous signez l'acte authentique dans les 4 mois, les fonds seront débloqués, ce qui ne répond pas à votre problème.

Non, il n'en est pas exactement ainsi.

L'article L.312-12 du code de la consommation précise :
"L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé. (***)
Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent"

(***) A aucun moment le code de la consommation ne fait allusion au déblocage des fonds; c'est le contrat principal objet du prêt ( = l'acte d'acquisition par exemple) qui doit être signé dans les quatre mois.

Ainsi si la signature de ce contrat principal intervient dans les quatre mois, même sans déblocage de fonds (hypothèse de vente avec paiement différé total ou partiel avec apport personnel) cet article du code de la consommation ne peut pas être utilisé par la banque pour rendre caduque l'offre préalable.

D'ailleurs certains Etablisements ajoutent une autre clause dans leur offre/contrat pour fixer un délai maximum à la mise à disposition des fonds cette fois ci mais il s'agit alors d'une clause parmi d'autres qui n'a rien à voir avec le code de la consommation.

Il faut donc que twist vérifie auprès de sa banque quelles clauses sont habituellement prévues et si un délai maximum pour le déblocage des fonds est prévu, qu'il négocie avec sa banque pour le supprimer ou bien l'alllonger.

Mais, en cette période d'évolution des taux à la hausse, le risque est que soit la banque refuse, soit qu'elle se couvre en proposant un taux plus élevé que la normale car elle pourrait se retrouver en marge négatrive si elle devait se refinnacer, dans queqlues mois, à un taux plus élevé que celui du prêt consenti.

Cdt

 

[Aristide]

Parce que à part nous proposer un prêt relais, rien d'autre n'est mis en place lorsque vous êtes propriétaires et que vous souhaitez vendre pour racheter un autre bien avant la fin de votre prêt actuel, mis à part bien sur vendre et se mettre en location , il faudrait que ça change !!!

Je ne sais pas si cela peut vous être utile mais certains Etablissment proposent un montage "Crédit/Revente" où vous avez dans la même offre un prêt relais en différé total (pas d'échéance à payer sauf prime assurance) et un crédit amortissable.
Dans cette technique le solde de votre prêt antérieur est intégré dans le nouveau financement ce qui supprime les mensualités anciennes le concernant.

Lors de la vente de votre bien, vous
+ Payez les intérêts du relais
+ Remboursez le capital du prêt relais
+ S'il vous reste un reliquat sur la vente, un remboursement anticipé -quelquefois sans indemnité - est possible sur le nouveau prêt.
+ Dans ce dernier cas vous avez le choix entre conserver la mensualité prévue et réduire le durée ou bien conserver cette durée mais réduire la mensualité.

A toutes fins utiles,

Cdt

 

[xaxa]

A aucun moment le code de la consommation ne fait allusion au déblocage des fonds

Non, mais les notaires refusent, en général, d'établir l'acte authentique sans paiement du prix (risque juridique du vendeur, qui retombe sur le notaire en cas de problème). Du coup, les notaires appellent systématiquement les fonds, ou proposent de passer par une promesse d'achat, avec remise du bien au moment du paiement.

Si vous connaissez un notaire qui accepte la rédaction d'un acte authentique sans paiement, je suis très intéressé par son adresse.

 

[Aristide]

Les notaires respectent les accords passés entre les parties.

Si acheteurs et vendeurs sont d'accord pour qu'il y ait signature de l'acte authentique et transfert de propriété sans paiement immédiat = paiements différé ( accord stipulé dans un compromis sans contrepartie ou avec contrepartie = intérêts/loyer), le notaire n'a pas d'autre choix que de respecter la volonté des parties.

J'ai eu ce cas de figure une multitude de fois et je l'ai même utilisé à titre personnel.

Par ailleurs, dans les achats en VEFA par exemple, le premier paiement peut très bien être versé sans appels de fonds à la banque par tout ou partie de l'apport personnel de l'acquéreur.

L'acte principal objet du prêt (= acte d'acquisition) étant à l'intérieur des 4 mois prévus par le code de la consommation, même sans déblocage des fonds issus du crédit, la banque ne pourra pas en prendre argument pour rendre caduque l'offre de prêts.

 

[twist]

Bonjour , alors me revoilà,

Nous avons eu l'entretien avec le vendeur , et ayant eu une mauvaise expérience c'est à dire un refus de signer la veille du compromis, il souhaite avoir un accord de prêt au maximum 2 mois après la signature du compromis de vente .

Nous n'avons plus qu'a prier pour qu'une banque nous suive dans notre projet de vente longue .

Si tout va bien , on signe le compromis de vente début mars , ça fait début mai pour l'obtention du prêt puis déblocage des fonds en octobre.

Donc obtention des prêt 6 mois après l'accord de la banque , pensez vous que c'est beaucoup demandé ?

Je vous tiens au courant de mon aventure .

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous savez que nous sommes dans une période de hausse des taux.

Donc, ainsi que déjà expliqué, votre banque risque d'être réticente (risque de marge négative); elle pourrait aussi être d'accord mais en se couvrant par un taux supérieur à la normale.

Mais tout dépend aussi de vos relations globales avec cette banque?

Cordialement,

 

[xaxa]

Les notaires respectent les accords passés entre les parties
....
le notaire n'a pas d'autre choix que de respecter la volonté des parties.

Donc, si je comprends bien, le notaire n'a pas le choix, pas son mot à dire, et n'est en réalité qu'une secrétaire saisissant un acte authentique. Il ne met pas en jeu sa responsabilité dans la rédaction d'un acte qu'il estime contraire aux intérêts d'une des parties, n'a surtout pas de devoir de conseil, et il peut donc authentifier tout accord entre les parties, même un accord qui serait illégal (il n'a pas d'autre coix que de respecter la volonté des parties).

 

[ZRR_pigeon]

même un accord qui serait illégal (il n'a pas d'autre coix que de respecter la volonté des parties).

Il y a de la marge avant d'en arriver a un accord illegal.

exemple simple : l'acte authentique dit que vous payez la maison le 1er mai mais vous n'en avez la jouissance (remise des clefs) que le 1er juin. C'est certainement pas conseillé, c'est certainement pas fréquent, mais ce n'est pas illégal et en tant que tel, le notaire s'execute.
Bien sur il pourra avoir dit a l'acheteur que ce plan n'est pas a son avantage mais voila, ce n'est pas sa décision, au final.

 

[Aristide]

Bonjour,

Donc, si je comprends bien, le notaire n'a pas le choix, pas son mot à dire, et n'est en réalité qu'une secrétaire saisissant un acte authentique. Il ne met pas en jeu sa responsabilité dans la rédaction d'un acte qu'il estime contraire aux intérêts d'une des parties, n'a surtout pas de devoir de conseil, et il peut donc authentifier tout accord entre les parties, même un accord qui serait illégal (il n'a pas d'autre coix que de respecter la volonté des parties).

Il y a de la marge avant d'en arriver a un accord illegal.

Si un acquéreur et un vendeur se sont mis d'accord via un compromis en bonne et due forme sur la signature d'un acte d'acquisition et un transfert de propriété sans paiement immédiat, il n'y a rien d'illégal ainsi que le souligne ZRR_pigeon.

C'est d'ailleurs avant la signature de ce compromis que les conseils du notaire auraient été utiles car, une fois signé, un compromis "légal" engage les parties

Dois-je vous rappeler l'article 1134 du code civil :
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise"

Le transfert de propriété avec paiement différé étant légal, le notaire ne peut donc, en effet, que se soumettre à la volonté volonté des parties.

Au delà de cette certitude et pratiques avérées, je ne vois pas ce que votre discours (par ailleurs professionnellement très approximatif - Cf délai de 4 mois code conso) apporte de positif aux "cBanquenautes" intéressés.

Sauf à vouloir absolument avoir raison et ceci même en détournant les échanges du sujet initial, ce qui dénoterait alors d'une certaine mauvaise foi.

Aussi, vous pouvez désormais "raconter" tout ce que vous voulez, j'arrête là tout échange avec vous ce qui ne m'empêchera pas, le cas échéant, de répondre aux autres intervenants.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pour en revenir au sujet initial, le risque que vous pensiez pouvoir reduire (montée des taux avant l'achat effectif de votre RP) avec votre strategie sera assorti d'une marge plus forte de la banque pour couvrir son propre risque (de remontée des taux si vous verrouillez un taux des a présent).

Au final, vous serez perdant je pense.

 

[twist]

Bonjour,

Je ne pense pas que se soit un mauvais calcul, bien sur la banque va se couvrir et peut être rajouter une clause qui lui permet de revoir le taux si évolution il ya , mais un prêt relais est tout de même très cher .

En faisant cette vente longue, cela nous permet d'avoir devant nous plusieurs mois pour revendre notre bien sans passer par se prêt relais et d'acheter la maison coup de cœur .

Nous allons avoir un rendez vous avec une banque qui serait éventuellement partante, je ne manquerai pas de vous en dire plus .

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Je ne pense pas que se soit un mauvais calcul, bien sur la banque va se couvrir et peut être rajouter une clause qui lui permet de revoir le taux si évolution il ya , mais un prêt relais est tout de même très cher .

Combien vous couterait le pret relais ? faisons le calcul, un pret sur un temps court < 6 mois, c'est vraiment pas cher. surtout en comparaison avec la marge que se prendra la banque pour couvrir ses arrieres.

de quoi parle-t-on ? pret relais de 300K€ sur 6 mois ? combien cela fait-il ?
a combien estimez vous le differentiel de taux entre maintenant et votre achat?

 

[twist]

Et bien effectivement ça peut etre une mauvaise opération si la maison se vend en 1 mois ou 2 , par contre au delà c'est une opération soit neutre soit bénéfique, dans tout les cas on n'a pas la pression du pret relais et ça ça n'est pas quantifiable .

Pour répondre à ta question , un pret relais nous couterait à peu pres 450 euros pour un emprunt de 170000 euros , pour un pret relais avec remboursement immédiat sinon un pret relais à remboursement différé c'est plus cher .

Bien sur lors de notre entretien avec la banque nous lui demanderons que le taux soit plafonné car sinon il peuvent faire ce qu'il veulent .

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, mais attention cependant.

Vous annoncez un surcoû de 450€ pour 170.000€
Vous n'avez pas fourni le montant ni la durée de votre prêt amortissable; je ne peux donc faire que des hypothèses

Supposons donc 100.000€ en 15 ans au taux 3,50% => le total des intérêts serait de =/= 28.679€
Supposons toujours que, pour se couvrir, votre banque accepte mais au taux de 3,60%.
Dès lors le coût deviendrait =/= 29.565€

Soit un surcoût de =/= 886€.

Quand vous aurez rencontré votre banque et obtenu des propositions concrètes, c'est ce genre de calcul qu'il vous faudrait faire.

Cordialement

 

[twist]

Bonjour Aristide,

Effectivement , c'est le genre de calcul que nous avons eu, tu a bien supposé , le montant est de 100000 sur 15 ans mais il ne faut pas oublier les frais de dossier sur les prêt relais qui peuvent augmenter le cout .

Par contre le taux serait plus 3,80% sur 15 ans, vu sur meilleurstaux.com dans le nord de la france.

Cordialement,

 

[Aristide]

Les taux dépendent de beucoup de choses :
+ Antériorité des relations avec la banque
+ Qualité de cette relation
+ Fonctionnement au quotidien
+ Existence d'épargne
+ Potentiel d'activité (collecte/épargne/services/crédits)
+ Qualité du dossier (% apport/durée/garantie/Revenus/Taux endettement/reste à vivre...)
+ Souscription services annexes (Asurance décès invalidité - Assurance incendie...)
+ Etc...
Il vous faut donc négocier avec votre banquier.

Concernant les frais de dossier, il est tout à fait enviseageable de vous faire exonérer de ces frais sur le prêt relais si vous sollicitez également un prêt amortissable. C'est d'autant plus vrai si les deux crédits sont instruits simultanément dans le même dossier.
Là encore, à vous d'argumenter pour que ces frais soient limités au maximum.

Bon courage,

 

[twist]

Bonjour,

Alors suite et fin , je ne peux malheureusement pas vous annoncer qu'une banque vient de signer pour une vente longue avec nous ,

Aucune banque n'est prête à nous suivre dans ce projet , dommage ça aurait pu être un concept différent du prêt relais .

Du coup me revoilà à la case départ (sans avoir pris mes 20000 )

Mais bon ne nous laissons pas abattre et en parlant du prêt relais nous allons démarcher les banques pour essayer d'avoir un taux par trop affolant .

Avez vous de bons tuyaux concernant les prêts relais , un taux intéressant dans une banque ... ? Toute info est bonne à prendre , d'avance merci

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

les "économistes" prévoient une reprise lente et laborieuse, donc les taux devraient certes monter mais pas flamber...Tout n'est pas si noir...