Prêt révisable GE Money Bank

[Gwigzee]

Bonjour,

J'ai lu quelques sujets sur ce thème mais je n'ai rien trouvé correspondant exactement à ce que l'on me propose et je me pose quelques questions....

Mon cas :
Emprunt de 160.000 euros à 3,1% (hors assurance) sur 25 ans.
Taux révisable tous les 5 ans :
- durée capée à 20% (2 ans au "premier cinquième" anniversaire donc 27 ans).
- augmentation de la cotisation limitée à l'inflation de l'année en cours.
Donc mensualité pendant 5 ans de 791€.

Au premier 5 ans, je risque de passer à 27 ans et une augmentation de la mensualité de, disons, 4%, soit 823€.

Mes questions :
- je ne comprends pas les histoires de "capital restant dû" à la fin du prêt que j'ai pu lire. Cela veut-il dire que le taux révisé serait supérieur à la valeur induite par la durée et la mensualité capées ? est-ce toujours le cas, il me semblait que ce problème n'existait plus ?
- mon prêt sera certainement soldé avant la révision des 10 ans, le remboursement anticipé étant gratuit (car nous sommes jeunes, et entre les changements de travail / mutation / agrandissement pour enfants etc..., je suis sûr à 99% de changer de bien immobilier avant 10 ans). Je pense donc que ce prêt est intéressant (modulo la question précédente). Qu'en pensez-vous ?
- Avez-vous des remarques / avertissements concernant ce prêt et cette banque ?

Par avance merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

Par "durée capée à 20%" moi je comprend que s'il l'index de votre taux révisable augmente la durée pourrait aller de 25 ans à (25 + (25 x 20%)) = 30 ans....dont maxi + 2 ans dans les 5 premières années ?

Par "augmentation de la cotisation à l'inflation de l'année en cours", je comprends que, si les taux progressent, votre échéance ne progressera pas plus vite que le taux d'nflation....de l'année de la révision ??? (A vérifier)

Vous avez donc trois choses qui peuvent évoluier
+ Le taux
+ L'échéance
+ La durée

Ce n'est pas facile d'y voir clair avec les seules informations fournies, notamment sur ce qui peut se passer en fin de prêt.

Le mieux serait que vous exigiez des simulations avec diverses hypothèses dont une la plus pessimiste possible.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Par "augmentation de la cotisation à l'inflation de l'année en cours", je comprends que, si les taux progressent, votre échéance ne progressera pas plus vite que le taux d'nflation....de l'année de la révision ??? (A vérifier)

Cela peut donc bien impliquer de l'amortissement negatif ?

 

[Aristide]

Pour qu'il y ait amortissement négatif il faudrait que l'échéance appelée ne permette pas le paiement des intérêts.

Au bout de 5 ans, époque de la première révision, il y aura déjà du capital amorti.
Je n'ai pas fait de simulation mais il me semble qu'il faudrait forte augmentaion du taux et une faible augmenation de l'échéance pour que cette dernière ne permette pas de payer au minimum les intérêts dus sur le capital restant dû à j + 60 mois.

A noter que l'amortissement négatif n'est pas illégal en tant que tel; tout dépend de la méthode de capitalisation des intérêts utilisée qui en découle?

Mais je "n'y vois pas clair" dans cette offre; il faudrait le contrat et des simulations pour se faire une meilleure idée.

Cordialement,

 

[Gwigzee]

Merci pour vos réponses rapides...
Je n'ai pas encore l'offre exacte (probablement dans la semaine), je revois le courtier vendredi soir.

Je l'ai eu rapidement au téléphone, il m'a bien confirmé que le taux est bien capé par effet de l'augmentation de la durée (capée "fixe") et l'augmentation de la mensualité (capée, basée sur l'inflation de l'année courante). Donc le taux "augmenté" ne peut pas dépasser ce que l'augmentation de la durée et de la mensualité peuvent induire.
Je ne sais pas si mon explication est claire...

Je compte demander de "caper l'inflation" (on ne sait jamais, une guerre mondiale et on va acheter notre pain avec une brouette, ça s'est déjà vu...).
Si je l'obtiens, dans ce cas, je connais avec précision le "cas pire" pour la période 6e à 10e année... A moi de prendre le risque ou non.

Merci encore de vos lanternes en tout cas !

PS : Aristide, la compréhension que tu as de mes données est la bonne (en tout cas j'ai la même ;-) ). A part que pour moi, le taux est mis à jour tous les 5 ans, mais capé à la limite des 2 autres "capages".

De quelles infos complémentaires auriez-vous besoin pour juger ?

 

[Aristide]

De quelles infos complémentaires auriez-vous besoin pour juger ?

Il n'y a que l'offre avec les clauses réelles complétées par des simulations chiffrées que l'on peut bien comprendre ces produits "alambiqués"...pour ne pas dire "tordus".

Une règle simple et universelle s'applique : "N'accepter que ce que l'on a parfaitement compris" si non c'est la porte ouverte à des surprises.....mais pas souvent bonnes !

Cdt

 

[virginie57]

...car nous sommes jeunes, et entre les changements de travail / mutation / agrandissement pour enfants etc..., je suis sûr à 99% de changer de bien immobilier avant 10 ans...

Qu'en pensez-vous ?

Par avance merci !

et bien pourquoi acheter alors ?

vous allez perdre les droits de mutation + frais d'agence + hypothèque + peut être un prêt relais + risque de négative equity etc...

la probabilité de perdre de l'argent n'est pas dans le prêt...

 

[svprets]

Bonjour,

Par "durée capée à 20%" moi je comprend que s'il l'index de votre taux révisable augmente la durée pourrait aller de 25 ans à (25 + (25 x 20%)) = 30 ans....dont maxi + 2 ans dans les 5 premières années ?

Par "augmentation de la cotisation à l'inflation de l'année en cours", je comprends que, si les taux progressent, votre échéance ne progressera pas plus vite que le taux d'nflation....de l'année de la révision ??? (A vérifier)

Vous avez donc trois choses qui peuvent évoluier
+ Le taux
+ L'échéance
+ La durée

Ce n'est pas facile d'y voir clair avec les seules informations fournies, notamment sur ce qui peut se passer en fin de prêt.

Le mieux serait que vous exigiez des simulations avec diverses hypothèses dont une la plus pessimiste possible.

Cordialement,

Bonjour,

Je vous rejoins, Arisitide, quant à votre lecture concernant l'allongement de la durée (+ 20 % de la durée initiale de 25 ans = 5 ans !!!).
Par ailleurs, la législation contraint le prêteur à éditer un scenario catastrophe, lequel ne reproduira jamais pour hypothèse celle d'une inflation annuelle à 2 chiffres...
Il est vrai que notre appartenance à la zone euro nous contraint à juguler toutes velléités inflationnistes. Toutefois ,il convient d'intégrer, avant toute prise décision, cet éventuel risque de dérapage de la mensualité...(Pas de cap de taux, ici, mais un cap de hausse de la mensualité plafonnée à l'indice Insee hors pétrôle et tabac)

 

[Anonyme]

de plus la limitation de hausse des mensualités induit un ralentissement de l'amortissement en capital.
ce que vous avez "omis" de nous indiquer (et votre courtier aussi......) c'est la marge fixe que GE va ajouter à l'indice de référence.

si cette marge est de 3% et que l'indice euribor passe à 3% votre taux d'intérêt passera à 6% mais votre mensualité ne s'allongeant que de 20% et la mensu étant plafonnée en augmentation votre mensu peut très bien ne pas couvrir les intérêts et l'assurance.
j'éspère en outre que vous n'avez pas de PTZ sur 8 ans par exemple qui nécessite un lissage et donc un palier plus bas.

votre situation était elle si tendue que vous ayaez été contraint de prendre ce genre d'établissement plus connu pour gérer les dossiers de surendettement que l'accession à la propriété........a moins que ce ne soit les 1.2% de commission que verse GE à ses courtiers !!

 

[Gwigzee]

Bonjour à tous, et merci pour vos réponses !

Désolé pour le retard, c'est vrai qu'à courir à droite et à gauche pour prendre les infos de tous le monde et les prêts à taux réduit en plus, je n'ai pas pris le temps de vous répondre...

- Aristide, je suis 100% d'accord avec toi, il faut évidemment avoir parfaitement compris le mécanisme. Nous avons d'ailleurs revu le courtier en ce sens et le risque est clairement identifié pour moi : tout réside sur l'inflation.

- Virginie : simplement parce que je préfère mettre 1000€ par mois dans un prêt que les "perdre corps et âme" dans un loyer. Certes il faut payer le prêt etc, la taxe foncière en plus etc... mais on ne peut être que gagnant. Surtout qu'au niveau bien immobilier, nous faisons une bonne affaire.

- svprets : comme je le marque juste au-dessus, effectivement, tout le risque réside dans l'inflation... Et les temps actuels peuvent probablement laisser imaginer une inflation d'une quinzaine de pour cent comme lors des chocs pétroliers : attention donc !

- ICF 62 : effectivement, je ne connaissais pas la marge avant de recevoir l'offre jeudi. Elle est de 1,9%.
Ma situation n'est pas spécialement tendue, non, et l'info sur les courtiers commissionnés à 1,2% par GE m'explique aussi certaines choses...
Par contre, et c'est le point que j'ai le plus discuté, le taux réel est bien "plafonné par l'inflation" (plafond tout relatif donc). Le risque que la mensualité ne couvre pas les intérêts n'existe donc pas. Pour être clair, le taux est calculé selon une formule du type : taux = min ( 1,9%+euribor 1 mois ; maximum possible par l'inflation et l'allongement de la durée ). Je ne sais pas si c'est très clair...

Pour finir :
- je suis le dossier également avec mon banquier "normal", qui me dit que ce taux et cette marge sont tellement bas qu'ils perdent de l'argent, ils ne savent pas comment ils font.... ?!
- il pourrait finalement (éhéhé) me proposer un taux fixe du type de ceux pratiqués en Octobre, je devrais donc partir là-dessus, c'est effectivement moins risqué.

Merci à tous pour votre aide.... en espérant que ce sujet puisse aider d'autres ensuite !

 

[Aristide]

Bonjour,

- augmentation de la cotisation limitée à l'inflation de l'année en cours.

- svprets : comme je le marque juste au-dessus, effectivement, tout le risque réside dans l'inflation... Et les temps actuels peuvent probablement laisser imaginer une inflation d'une quinzaine de pour cent comme lors des chocs pétroliers : attention donc !

Par contre, et c'est le point que j'ai le plus discuté, le taux réel est bien "plafonné par l'inflation" (plafond tout relatif donc). Le risque que la mensualité ne couvre pas les intérêts n'existe donc pas. Pour être clair, le taux est calculé selon une formule du type : taux = min ( 1,9%+euribor 1 mois ; maximum possible par l'inflation et l'allongement de la durée ). Je ne sais pas si c'est très clair...

Tant mieux si c'est bien clair pour vous....car pour moi çà ne l'est pas !

D'après ce que vous avez écrit dans votre premier message, c'est l'évoluion de la mensualité qui est limitée à celle de l'inflation.

Donc, si comme vous le "prévoyez" l'inflation repart à deux chiffres (???) l'euribor 1 mois peut progresser "un sacré coup" sans que l'"effet "cap sur le taux" puisse jouer

Resterait alors le cap sur la durée.

Avez vous demandé des simulations chiffrées avec un cas le plus défavorable possible ? Il n'y a qu'ainsi que l'on peut y voir parfaitement clair

- ICF 62 : effectivement, je ne connaissais pas la marge avant de recevoir l'offre jeudi. Elle est de 1,9%.

- je suis le dossier également avec mon banquier "normal", qui me dit que ce taux et cette marge sont tellement bas qu'ils perdent de l'argent, ils ne savent pas comment ils font.... ?!

Une marge de 1,90% c'est énoooorme......quand l'on sait que désormais les marges sur taux fixe sont plutôt de l'ordre de 0,50%.

Cordialement,

 

[Gwigzee]

Bonjour Aristide,

Oui, je m'étais probablement mal exprimé au début... et encore maintenant d'ailleurs ! N'étant pas du métier, on n'utilise pas forcément les bons termes... Mais il est clair que ce système reste très compliqué et tordu.

Merci pour vos réponses et chiffres en tout cas !


Par contre, j'ai une question sur le PTZ (peut-être dois-je changer de forum ?) :
en ce mois de décembre 2010, il faudrait apparemment prendre la déclaration 2010 sur les revenus 2009 ? J'en suis assez étonné... Et apparemment depuis juillet, le fait qu'un membre du foyer ai été rattaché au foyer fiscal de ses parents n'est plus un souci ?
Merci !

 

[Vanille95]

Par contre, j'ai une question sur le PTZ (peut-être dois-je changer de forum ?)

Mais non, on ne va pas vous compliquer la vie.

Pour le PTZ (offre de prêt émise jusqu’au 31/12/2010) vor là https://www.moneyvox.fr/credit/pret-taux-zero.php et là https://www.moneyvox.fr/credit/ptz-questions-reponses.php

Pour le PTZ+ (offre de prêt émise à compter du 01/01/2011), les revenus à prendre en compte seront ceux de N-2 (2009 pour une offre émise en 2011). Voir https://www.moneyvox.fr/credit/pret-taux-zero-renforce.php

 

[NOSTRESSWOMAN]

Bonjour

Je pense que vous avez bien compris maintenant si vous avez un bon taux fixe ce n'est pas plus mal car même si vous vendez dans 10 ans, le taux au bout des 5 ans fixe risque de vous pénaliser en allongeant la durée jusqu'à 5 ANS (et donc quand vous revendrez il restera plus de capital à rembourser) et ensuite en augmentant la mensualité.
l y a une banque (je ne veux pas faire de pub interdite) qui fait du 2,90 fixe 10 ans puis capé 2. C'est bia ussi car pendant les 10 ans vous êtes sur d'avoir 2,90 et après dans le pire des cas si vous n'avez pas vendu vous n'aurez pas plus de 4,90. Vous amortissez votre capital un maximum avec 2,90 et après au moins vous savez où vous allez.
Bonne journée