prêt professionnel pour sci familiale ?

[krups]

bonjour,

pour financier ma résidence principale (acquise dans le cadre d'une sci familiale°, le banquier m'a fait signer un contrat de prêt professionnel voici 6 ans maintenant. L'objet du prêt est bien le financement de la résidence principale et l'objet de la SCI concerne bien l'immeuble en question (détention, gestion..).

Au chomage depuis 2 ans, je ne peux plus assumer le crédit et la banque vient de prononcer la déchéance du prêt et m'a déjà envoyé un commandement valant saisie immobilière alors que je lui ai envoyé copie d'un compromis de vente de la résidence principale qui permet de rembourser largement le prêt... Bref no comments.

Ma question est est ce que la banque avait le droit de me faire signer un contrat de prêt professionnel (donc pas d'offre préalalbe) pour financier ma résidence principale dans le cadre d'une SCI familiale ?

Merci de votre concours !

JP

 

[Aristide]

Bonjour,

Partant du principe "qui peut le plus peut le moins" mais aussi par volonté de ne pas multiplier les procédures (=faciliter les choses tant pour les réseaux commerciaux que pour les services concernés" beaucoup d'Etablissements avaient pris l'option d'appliquer les dispositions du code de la consommation à tous les financements immobiliers qu'ils concernent des personnes physques ou des SCI.

Mais certains notaires refusent cette procédure pour les SCI

L'article L.312-3 du code de la consommation précise:
Sont exclus du champp d'application :
+ Les prêts...
+ Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle notamment celle des personnes physiques où morales qui.....procurent sous quelque forme que ce soit des immeules....en propriété ou en jouissance.
+

Il semble donc bien que la banque soit en droit de proposer un contrat classique - sans offre préalable - lors du financement d'une SCI ?

Qu'en disent les juristes ?

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

le banquier m'a fait signer un contrat de prêt professionnel voici 6 ans maintenant. L'objet du prêt est bien le financement de la résidence principale et l'objet de la SCI concerne bien l'immeuble en question (détention, gestion..).

Il me semble avoir lu un Arrêt de la Cour de Cassation dans lequel il est précisé que le caractère professionnel d'un prêt nécessitait une mention "expresse", et qu'à défaut cela ne pouvait pas être le cas.C'était, me semble-t-il, pour le financement d'un cabinet médical.

Si jamais Vanille passe par là, elle pourra confirmer ou infirmer le propos avec sans aucun doute la référence de l'Arrêt.

Bon courage.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Je partage l’opinion des intervenants précédents.
Certaines banques soumettent les prêts immobiliers consentis à une SCI ou une association aux dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation… mais cela n’a rien d’obligatoire.

Sur le caractère professionnel d’un prêt, je n’ai connaissance que de décisions qui concernaient des entrepreneurs individuels (pas des personnes morales) et leur découvert en compte courant.
Voir Cas. Civ. 1ère – 21/10/2003 [lien réservé abonné]– n° 02-13026 et Cas. Civ. 1ère – 30/09/2008 [lien réservé abonné]- n° 04-12457

Mais, comme le disent Aristide et Vivien, la distinction professionnel/non professionnel n’est pas si simple. Dans certains cas, la SCI n’est pas considérée comme un acquéreur professionnel (voir cet article de l’ANIL [lien réservé abonné]).

En ce qui concerne les délais de paiements, même si une SCI ne peut bénéficier des dispositions de l’article L313-12 du code de la consommation [lien réservé abonné], rien ne l’empêche de faire une demande de délai de droit commun sur la base de l’article 1244-1 du code civil [lien réservé abonné].

Sur la suite de la procédure.
Si un commandement vous a été signifié, c’est qu’une décision a été rendue en faveur de la banque mais il vous est possible de saisir le Juge de l’exécution sur la base du compromis de vente signé afin de demander la suspension des effets de la saisie immobilière jusqu’à régularisation de l’acte de vente de votre résidence principale. Pour la saisine du JEX, voir cette fiche [lien réservé abonné].

J’espère que vous avez un avocat ; ne restez pas seul pour affronter une telle situation.

 

[krups]

Merci pour ces réponses. Mon avocat sèche un peu a vrai dire ! Il ne se sent pas de porter l affaire (le contrat n est pas un contrat professionnel donc pas d offre préalable transmis au client et donc tout cel qui s ensuit ! Mais quoi au fait ? Abandon des intérêts par la banque ? Du capital ? Merci

 

[Vanille95]

Comme nous vous l’avons expliqué plus haut, rien n’oblige la banque à soumettre le prêt aux dispositions du code de la consommation lorsque l’emprunteur est une SCI ; je comprends en conséquence que votre avocat ne soit pas enthousiasmé par votre dossier (à sa place, je ferais la même chose).

Je pensais que votre avocat pouvait se rendre utile (voir mon message ci-dessus) :

• En demandant des délais sur la base de l’article 1244-1 du code civil
• En vous aidant à saisir le JEX pour suspendre la saisie immobilière jusqu’à régularisation de la vente qui fait l’objet du compromis

 

[vivien]

Bonjour,

[*]En vous aidant à saisir le JEX pour suspendre la saisie immobilière jusqu’à régularisation de la vente qui fait l’objet du compromis
[/LIST]

Ne serait-il pas possible de saisir le JEX pour contestation de créance. Cette demande pourrait reposer sur la base d'un TEG erroné, à supposer que celui-ci soit erroné, ce qui reste à démontrer, avec toutes les difficultés évoquées dans le post "TEG inexactement affiché" ?

L'avantage serait me semble-t-il, si cela était accepté, de retarder la procédure de saisie et de pouvoir procéder à la vente amiable.

Cdt.

 

[Elaphus]

Bon, l'essentiel en vitesse:

- les parties peuvent toujours placer un prêt pro sous la protection du droit consumériste, mais ici ce n'est manifestement pas le cas, à défaut d'offre préalable;

- le JEX peut régler une contestation portant sur le fond du droit, telle qu'une diminution de la créance de la banque;

- mais il ne saurait s'agir d'une déchéance (pas prêt à un consommateur): une nullité de la clause d'intérêts et passage au taux légal, ce qui revient presque au même actuellement du fait du bas taux en cause) mais si le TEG est erroné: est-ce bien le cas?

- en revanche si vous avez une vente certaine, le JEX autorisera la vente amiable sans aucun doute. C'est possible depuis la réforme.

 

[krups]

bonjour,

en fait le prêt a été conclu il y a plus de 5 ans, de par son caractère professionnel, malgré les anomalies constatées sur le calcul du TEG (non prise en compte assurances emprunteurs, ni du nantissement des parts de la SCI...) mon avocat me dit qu'on ne peut plus agir sur le TEG.

Il espérait trouver une jurisprudence précisant que c'est l'affectatoin réelle des sommes prêtées qui caractérise le caractère professionnel et non pas la simple indication dans le contrat de prêt (sachant que le contrat indique qu'il s'agit du financement de la résidence principale et que l'objet de la SCI est bien la détention et la gestion de la résidence principale sise à...).

Ensuite effectivement sur la question du JEX il m'a proposé la même solution que vous : j'ai un compromis sans clause suspensive de crédit et la vente est prévue pour mi-octobre.

Ma question était donc plutot orientée sur la possibilité de "requalifier" le contrat de prêt professionnel en prêt immobilier particuliers, sousmis à la protection des art. du code de la consommation.

Apparemment ce n'est pas si simple...

Bien à vous tous.

JP

 

[Elaphus]

Sur la prescription: l'erreur, s'il y a lieu, peut n'avoir été découverte qu'après la signature, donc le délai court encore dans ce cas: mais le TEG est-il erroné?

Sur la requalification: il faudrait alors que le prêt soit manifestement destiné à un consommateur. Et dans ce cas, la banque serait mal/déchéance.
Les SCI, c'est bien, parfois astucieux, mais dans certaines limites.

Vous pourriez tenter le dol, si on vous a soumis un prêt pro alors que...

 

[krups]

Vous pourriez tenter le dol, si on vous a soumis un prêt pro alors que...

Oui sur le principe, mais le problème reste le même : le délai de prescription de 5 ans.. or mon prêt a plus de 6 ans désormais... car il s'agit d'un prêt professionnel. Je viens de tomber sur un article de la revue banque, commentant un arrêt de cassation... J'ose espérer que cette évolution pourrait m'être appliquée !!!

Source RB juillet / aout 2011 - jurisprudence bancaire - découvert et compte-courant à vocation professionnelle.

Je tiens à votre disposition l'article en question.

Merci bien.

JP

 

[Elaphus]

Oui sur le principe, mais le problème reste le même : le délai de prescription de 5 ans..

Ben non!
La date de la découverte de l'erreur provoquée par le cocontractant fait seule partir le comput de la prescription. Ce pourquoi je vous en parle.

Article 1116 du code civil:




Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Article 1304

[lien réservé abonné]

Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

Je tiens à votre disposition l'article en question.

Merci, mettez le sur un hébergeur et passez-moi le lien en MP.
Référence de l'arrêt?

 

[krups]

merci bien, je peux vous l'envoyer par mai len pièce jointe si vous voulez.

Il s'agit d'une décision du 26/01/2011 - 2011 09 651

JP

 

[Elaphus]

Voir mon MP.

Je complète (voyez aussi le sujet: "quand la banque...")

- un prêt, destiné à financer l'acquisition d'un immeuble à usage professionnel, peut être soumis volontairement par les parties aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, il appartient alors à l’emprunteur de le prouver (impossible, là) ;

- mais un prêt n'est à usage professionnel que s'il est destiné à financer l'acquisition d'un immeuble à usage professionnel.

Ce qui ne serait pas le cas (pas de partie destinée à cet usage, genre bureau libéral?)?

 

[krups]

non résidence principale a 100 % !

 

[Elaphus]

Il s'agit de cet arrêt (erreur ci-dessus):
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 janvier 2011, 09-70.651, Publié au bulletin

Lien : [lien réservé abonné]

 

[Elaphus]

Ceci va contre vous dans l'arrêt:

Mais attendu que si la destination professionnelle d’un crédit doit résulter d’une stipulation expresse, les dispositions régissant le crédit à la consommation ne sont pas applicables à la convention de compte courant à vocation professionnelle,

car cette stipulation expresse...vous l'avez.

La cassation vient d'un autre motif.

 

[krups]

apparemment le commentaire de la RB précise qu'il s'agit d'une évolution de la jurisprudence, favorable à l'emprunteur. Je n'ai pas lu l'arrêt mais juste le commentaire associé par la revue.

 

[Elaphus]

Pas exactement favorable, car ce qui vous concerne est l'assouplissement des conditions requises pour qu'un prêt passe pour professionnel.

 

[krups]

ok merci en tout cas pour le temps consacré !

je me lance, je viens d'avoir mon avocat en ligne... il me dit que ca vaut le coup d'essayer.

Je vous tiendrai informé de la suite !

JP