Pret pour une construction : quelle tactique choisir ?

[stein42]

Bonsoir tout le monde

Comme c'est mon premier post sur ce forum, j'en profite pour féliciter les administrateurs de ce site très bien fait et très utile.

Nous allons bientot nous lancer dans une projet de construction et nous nous posons quelques questions sur la stratégie à adopter vis à vis du financement.

Le terrain que nous allons acheter (ou un terrain similaire si on arrive pas à avoir celui qu'on vise) coute environ 30 k€ avec les frais de notaire. Le budget de la maison n'est pas encore clairement défini mais ça pourrait tourner autour de 200 k€.

Actuellement nous avons environ 19 k€ d'épargne sur PEL/CEL et on devrait avoir un don familial de 20 k€, ce qui nous ferait 39 k€ d'apport.

Enfin, on a un crédit auto en cours avec des mensualités de 405 €, il s'arrete en octobre 2010 et le capital restant du aujourd'hui est de 9500 €. Je me suis renseigné, je peux le rembourser par anticipation sans frais.

Il est fort possible que l'on ait à débourser les sous du terrain d'ici quelques temps, en tous cas bien avant d'avoir des devis précis de constructeurs ou d'architectes. C'est pourquoi je pense à faire 2 prets différents, un pour le terrain et un pour la maison.

Qu'en pensez-vous ?

Faire 1 seul pret aujourd'hui pour la maison ça risque d'etre compliqué car nous n'avons pas encore de devis précis.

L'autre solution serait d'acheter le terrain avec nos sous de coté mais ne vaut-il pas mieux les garder pour un apport sur le pret maison ?

Enfin quid du pret auto ? Je pense qu'il vaut mieux le solder pour avoir une capacité de remboursement max, non ?

Beaucoup de questions donc...
J'espère que vous pourrez me conseillez.

Très bonne soirée à tous.

 

[creepy]

Bonjour,
Concernant le crédit Auto, vaut mieux le solder mais ne pas franchir la barre des 33 % afin de pouvoir souscrire à un nouveau pret auto d'ici quelques années.
C'est ce que nous a conseillé une banque.

Cela permet aussi en cas de pépin, de pouvoir revendre la voiture et avoir du cash rapidement.


bonne journée.

 

[Pierrealb]

Bonjour

Me semble avoir lu une demande similaire.

Puisque le projet "maison" reste encore flou, il est peut être plus interressant d'acheter à crédit le terrain, de profiter de votre période de recherche du constructeur pour "liquider le crédit auto et une fois le projet maison possible d'englober le financement du terrain dans celui de la maison.

De cette manière votre endettement reste plus que correct.

La seul chose à faire sera de solder le prêt voiture avant la mise en place du global.

 

[stunt38]

Bonjour,

il est tout a fait possible de faire 2 prêts distincts pour le terrain et la maison.
de nombreuses personnes sont en quelque sorte obligées de procéder de la sorte lorsqu'elles achètent en dehors de programmes.

concernant le prêt conso et votre projet en général il nous faudrait quelques éléments supplémentaires pour qu'on puisse vous répondre avec exactitude, à savoir vos revenus, le nombre d'enfants, situation pro (cdi, fonctionnaire, cdd...).

seuls les chiffres font foi

 

[stein42]

Merci à tous pour vos réponses.

Alors voilà quelques infos supplémentaires concernant notre situation : on a une petite fille de 5 mois, j'ai 29 ans et ma conjointe 27, on est tous les 2 ingés, elle à la DDE (donc fonctionnaire) et moi en CDI. Ramenés à 12 mois, on est 4300 € net mensuels.

J'en profite aussi pour rajouter que je peux bénéficier d'un crédit de 15k€ à 3,7% hors assurance sur 10 ans du fait d'un partenariat entre une banque et le CE de ma boite. La banquière m'a meme dit que si je faisais 2 emprunts pour terrain et maison, je pouvais avoir droit à ce pret préférentiel 2 fois.

Je fais pas mal de simu là en mettant grosso modo 35k€ pour le terrain (frais de notaire et de viablisation compris) et 200k€ pour la maison (par rapport à ce qu'on veut comme maison, j'ai bien peur qu'on n'arrive pas à descendre) en prenant en compte 2 prets préférentiels, 2 prets 1% logement. Je n'ai pas mis les prets PEL/CEL car je ne connais pas encore nos droits à pret.

Et le gros hic c'est que les mensualités sont trop grosses au début car les prets "aidés" sont sur 10 ou 15 ans. Je n'ai pas lissé car il parait que ça coute très, très cher...

 

[hargneux]

Si vous faites en 2 prêts, il faut bien voir avant, en effet, en théorie (pour les puristes) le financement de terrain ne peut se faire que sur du moyen terme, donc 7 ans maxi, mais face à la pression commerciale, reste t-il encore des puristes ?

Quant au coût du lissage, peut être, mais si ca fait passer un dossier, pourquoi pas ?

 

[stein42]

Oui c'est sur que si seul le lissage nous permet de financer le bien...

Mais ce que je cherche c'est les formules pour lisser les crédits histoire de comparer les couts de crédit. Parcque si le fait d'avoir un crédit préférentiel à 3,7% entraine un lissage du crédit principale important, je sais meme pas si ça vaut le coup tout ça...

 

[stein42]

Bonjour tout le monde

J'aimerai avoir votre avis sur la proposition que m'a fait le Credit Mutuel : que ce soit sur le pret terrain ou sur le pret maison, sur 20 ans, elle nous fait du 5.4%
Ca me semble élevé, non ?

Pour rappel, c'est chez cette banque que nous pouvons bénéficier du pret de 15k€ sur 10 ans à 3.7%

 

[stunt38]

a combien se monte vos revenus ?

selon tel ou tel profil le taux peut être bon ou moyen...

il faut voir aussi le coût des assurances.

 

[stein42]

Notre situation est détaillée quelques posts au dessus.

Pour ce qui est des assurances, voilà le détail d'une des études :
- financement de 214650€
- apport de 30000€
- pret de 161650 sur 20 ans à 5.4% et pret de 15000 sur 10 ans à 3.7%

Si je prends juste le gros pret, y'a 106.69€ d'assurance en 2*100% (pas d'assurance chomage), ce qui correspondrait à un taux de 0.79% si je ne m'abuse. C'est comme ça qu'on calcule le taux ?
Quand je lui ai parlé de délégation d'assurance, elle a dit "niet" mais elle m'a dit qu'il n'y aurait pas de problème pour une remise (elle a parlé de 30%).

Qu'en penses-tu ?

 

[stunt38]

exact je n'avais pas lu le post correspondant

le satut de Mme et les revenus du couple devrait te permettre de trouver une meilleure offre que celle ci.

sur 20 ans on peut obtenir du 5,15-5,20% pour le prêt principal sans parler des conditions appliquables aux fonctionnaires

je pense que tu devrais négocier avec la banquière avant de signer quoi que ce soit mais c'est vrai que ce prêt à 3,7% arrange bien les choses et elle doit le savour puisque si tu vas dans une enseigne quelquonque et qu'ils te proposent du 5,2% au lieu de 5,40% sur 176 650 € tu vas payer plus cher (1850 € d'intérêts supplémentaire).

par contre il me semble qu'il manque 8000 € dans les chiffres que tu viens de citer (peut être ai-je louper un épisode...)

 

[stein42]

Non tu as tout à fait raison, il manque les 8000€ du pret employeur !!!

Nous ne comptons rien signer pour le moment. Lundi prochain j'ai RDV dans ma banque, LCL, pour voir ce qu'ils proposent. J'y étais déjà allé fin juillet (à l'époque on était intéressé par un achat dans l'ancien) et elle m'avait proposé, avant toute négo, un 5.05% pour 200k€ sur 20 ans.

La banquière du Crédit Mutuel m'a bien dit qu'en un mois il y avait eu 2 augmentations successives des taux mais bon quand meme...

 

[kenko82]

5.40 % sur 20 ans ressemble quand même à un taux standard de chez standard de la grille de taux.

Le genre de taux que l'on propose sur une première proposition quand on à pas vraiment envie de faire le financement soit pour des raisons qu'on ne peut pas deviner ici. Tout est histoire de dosage et de négociation, mais quand même.

 

[stein42]

On est chez le notaire jeudi soir prochain pour la vente du terrain.
Ca se précise tout ça et je vais etre au taquet avec les banques !!!

Concernant le pret auto que l'on veut solder : mieux vaut le faire le plus tard possible ou pas ?

 

[stunt38]

On est chez le notaire jeudi soir prochain pour la vente du terrain.
Ca se précise tout ça et je vais etre au taquet avec les banques !!!

Concernant le pret auto que l'on veut solder : mieux vaut le faire le plus tard possible ou pas ?

ça ne changera pas grand chose mais autant le faire rapidement.
tu pourras consacrer cette mensualité à te reconstituer une épargne de précaution, car si j'ai bien compris vous comptez utiliser l'intégralité de votre épargne bancaire pour ce projet immo.
le problème étant que s'il arrive une tuile vous n'aurez plus rien pour y faire face, de même si tu as envie de te faire plaisir (vacance, autres achats...) tu n'en auras pas la possibilité donc autant prendre les devant.

 

[stein42]

Merci stunt38 pour ta réponse. On réfléchit à tout ça et je dois avouer qu'on a encore de gros doutes sur la stratégie à employer.
Aujourd'hui j'ai vu ma conseillère au LCL et elle a été infoutue de me conseiller...

On en sait un peu plus aujourd'hui sur la suite des évenements pour la construction. On devrait signer la promesse de vente pour le terrain jeudi soir et on aura 2 ou 3 mois pour trouver le financement (disons 35k€).

Pour le financement de la construction, il y aura un peu de différé car on va surement passer par un archi que l'on doit encore trouver, qui mettre du temps à faire l'étude, etc. Bref, je pense pas qu'on commencera vraiment la construction avant 1 an.

On a dans l'idée de faire un pret pour le terrain et un pret pour la construction.

Voilà les points sur lesquels on est un peu paumés :
1 - pouvons-nous commencer à négocier le pret construction afin de figer le taux et de débloquer les fonds qu'au début de la construction ?
2 - serait-il possible de faire le pret terrain avec des gros échelons tant qu'on a que le pret terrain pour rembourser un max de capital au début (une fois qu'on rembourserait le pret construction, on les réduirait bien évidemment)
3 - si on veut pouvoir rembourser de grosses mensualités au début du pret terrain, il faut qu'on rembourse le pret auto. Est-ce une bonne stratégie ?
4 - notre PEL n'a pas encore 4 ans (il les aura en mai 2009) et à son dernier anniv, nos droits à pret étaient de 200€. Est-ce que ça vaut le coup d'attendre qu'il ait 4 ans ? Ou devons-nous le fusionner avec notre CEL qui a légèrement plus de droits à pret ?

Si vous pouviez nous donner qq conseils, ça nous aiderait grandement...

D'avance merci.
Matthieu

 

[stein42]

Bonsoir tout le monde

Un peu de nouveau.
Ma femme est allée voir le notaire aujourd'hui avec qui on est censé signer la promesse de vente jeudi soir et il nous conseille fortement de faire qu'un seul pret, et de mettre dans la promesse des condtions suspensives sur le financement total (terrain + maison) et sur l'obtention du permis de construire.

Le truc c'est qu'on compte passer par un archi, l'étude risque de prendre du temps et on ne pourrait déposer le permis de construire que dans 1 an (je vois large).

En imaginant que le vendeur du terrain accepte ces conditions (ce qui m'étonnerait), pensez-vous que c'est une bonne stratégie ?

Car j'ai peur que les taux continuent à monter et qu'on soit perdants à ne faire un pret que dans plusieurs mois...

Qu'en pensez-vous ?

PS : si vous avez qq tuyaux sur les questions posées dans le post précédent, je suis preneur...