Prêt immobilier, CEL et PEL

[xaramelaz]

Bonjour

J'ai un projet de construction à très court terme (3 à 6 mois) et mon projet de financement pensé jusqu'ici n'est plus d'actualité.

Avant janvier 2011 :
- prêt unique de 150.000€ sur 20 ans

Depuis janvier 2011 :
- PTZ + : 16650€ sur 8 ans
- prêt EL : ? sur 3 ans à 2.75% (dernière simulation environ 10500€ sur le site LCL)
- prêt principal avec lissage : environ 120.000€ sur 20 ans

J'ai un PEL et un CEL tous les 2 ouverts en mai 2009.
- environ 12500€ sur le PEL
- environ 2000€ sur le CEL (montant des droits à prêts insuffisants pour être utilisés seuls)

Mon PEL ayant moins de 3 ans mais plus de 18 mois, il va être nécessaire de le transformer en CEL pour utiliser les droits à prêt.

Comment cette transformation s'opère-t-elle ?
- transfert des fonds sur le CEL déjà détenu avec recalcul des intérêts et des droits à prêt.
- ouverture d'un nouveau CEL. Dans ce cas, j'aurais 2 CEL.

Pour optimiser les dernières quinzaines, je pensais virer d'autres fonds constitutifs d'apport personnel dans ce projet sur mon PEL ou CEL.
Que se passe-t-il si lors de la transformation du PEL en CEL le plafond de 15300€ est dépassé ?


Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Impossible de détenir deux CEL

Votre CEL sera aussi plafonné à 15.300€

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Je sais qu'en principe je n'ai pas droit de détenir 2 CEL. Mais comment cela va-t-il se passer lors de la transformation du PEL en CEL :
- je dois tout d'abord fermer le CEL ouvert en mai 2009 et la transformation du PEL en CEL va en créer un nouveau ?
- les fonds du PEL vont être transférés sur le CEL existant ?

 

[Aristide]

Il me semble que les fonds vont être transférés sur le CEL existant.
A confirmer ou infirmer par le spécialistes.

Cdt

 

[xaramelaz]

Bonjour

Je reviens sur ce post suite à un petit désaccord avec ma banque au sujet du calcul des droits à prêt.

Petit rappel :
* CEL et PEL ouverts le 30 mai 2009
* transformation du PEL en CEL (sur le CEL exsitant) le 16/02/2011

Comment le calcul des droits à prêts se fait-il ?

J'avais compris que :
- les intérêts acquis sur le PEL étaient annulés
- chaque versement fait sur le PEL étaient repris sur le CEL avec la même date

Sur la feuille des droits à prêts remise par ma banque, il n'y a aucun montant de droits à prêts pour la période jusqu'au 31/07/2009.
Ce n'est pas logique puisque même si le dépôt n'était pas très important, des intérêts devraient apparaître.

Je peux fournie éventuellement un "journal" des versements effectués sur les 2 comptes.

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre PEL avait à peine 2 ans lorsque vous avez demandé sa transformation en CEL
Il était donc encore dans la période d'indisponibilité des fonds sur PEL qui est 3 ans.

Vous vous situez donc dans le cas prévu par l'article R.315-31 du code de la construction et de l'habitation:

"Article R*315-31
Modifié par Décret n°92-358 du 1 avril 1992 - art. 2 JORF 3 avril 1992
Lorsque le total des versements d'une année est inférieur au montant fixé par l'arrêté prévu au dernier alinéa de l'article R. 315-27, ou lorsque les sommes inscrites au crédit du compte d'un souscripteur font l'objet d'un retrait total ou partiel au cours de la période d'indisponibilité des fonds, le contrat d'épargne-logement est résilié de plein droit et le souscripteur perd le bénéfice des dispositions de la présente section."

Cette transformation du PEL a été faite par transfert sur un CEL existant

Vous vous situez donc dans le cas prévu par l'alinéa "b" de l'article R.315-32 du code de la construction et de l'habitation d'une part et R.315-33 d'autre part:

"Article R*315-32
Modifié par Décret 83-488 1983-06-11 ART. 2 JORF 15 JUIN 1983
Lorsque le contrat de souscription d'un plan d'épargne-logement est résilié en application de l'article R. 315-31, le souscripteur se voit offrir la possibilité :

a)

b) Soit de demander la transformation du plan d'épargne-logement en compte d'épargne-logement au sens de la section I, les intérêts acquis par le souscripteur faisant alors l'objet d'une nouvelle évaluation par application à l'ensemble de ses dépôts du taux en vigueur en matière de compte d'épargne-logement à la date de la transformation.

Cette transformation ne peut avoir pour effet de permettre un dépassement du montant maximum fixé par l'arrêté prévu à l'article R. 315-4.

Dans cette éventualité, seuls font l'objet d'un transfert au compte d'épargne-logement les intérêts calculés sur les dépôts effectués par le souscripteur dans la limite de ce montant ; le surplus en capital et intérêts est remis à la disposition du souscripteur."

"Article R*315-33
Lorsque la transformation ci-dessus entraîne le transfert des sommes déposées au titre du plan d'épargne-logement à un compte d'épargne-logement au sens de la section I dont le souscripteur est déjà titulaire, ce transfert ne peut avoir pour effet de permettre un dépassement du montant maximum fixé par l'arrêté prévu à l'article R. 315-4.

Dans cette éventualité, le transfert est limité à la différence entre le montant maximum des dépôts autorisé et le montant des sommes inscrites au compte d'épargne-logement.

Le surplus en capital et intérêts est remis à la disposition du souscripteur.

Une attestation d'intérêts acquis, calculés selon les modalités fixées à l'article R. 315-32 b, sur les sommes excédentaires est délivrée au souscripteur.

Ces intérêts acquis sont pris en considération pour la détermination du montant du prêt d'épargne-logement auquel il peut prétendre."

[lien réservé abonné]

Donc votre banque doit bien recalculer les intérêts (droits acquis)
+ Sur l'ensemble des dépôts (art R.315-32 alinéa "b")
+ Au taux en vigueur pour les CEL à la date de la transformation (art R.315-32 alinéa "b")
+ Sur le plafond maximum des dépôts autorisés en matière de CEL = 15.300€ (Art R.315-32)
+ Pour les autres éventuels intérêts/droits issus du PEL qui ne peuvent être pris en compte dans le CEL si dépassement de plafond, les intérêts/droits sont recalculés de la même façon et font l'objet d'une attestaion de droits acquis (désormais valable 5 ans).

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Merci Aristide pour cette réponse dont je prends connaissance en ce moment (pas de connexion depuis hier).

Que pensez-vous toutefois de ce fait ?
Sur la feuille des droits à prêts remise par ma banque, il n'y a aucun montant de droits à prêts pour la période jusqu'au 31/07/2009.
Ce n'est pas logique puisque même si le dépôt n'était pas très important, des intérêts devraient apparaître.

 

[Aristide]

Bonjour,

Généralement les intérêts des CEL sont fournis en début de chaque année d'une part cependant qu'une attestation de droits acquis détaillant l'ensemble des droits acquis, utilisés et disponibles est délivrée au moment de la demande de prêts.

Par exception, en cas de transformation d'un PEL en CEL, si le transfert des fonds du PEL génère un dépassement du plafond CEL, une attestation spécique est délvrée ainsi que précisé à l'article R.315-33 ci-dessus.

Je vous suggère de voir avec votre banque si la feuille remise que vous évoquez correspond à ce cas de figure.

Il se pourrait que les droits correspondant à la période citée soient pris en compte dans l'attestation "normale" car plafond non dépassé.
Dès lors, pour cette période, il n'y aurait pas lieu d'inscrire quelque droits que ce soit sur cette attestation spécique.

Pour la période considérée, il doit forcément y avoir des droits comptabilisés à un endroit ou à un autre.

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Les conseillers de ma banque sont largués sur ce cas.
J'ai déjà dû "batailler" il y a un mois en leur prouvant que l'attestation de droits à prêt qu'ils m'avaient fournie était erronée. Ils ont eu du mal à obtenir de nouvelles informations.

 

[xaramelaz]

Bonjour

Je n'arrive toujours pas à tomber sur les chiffres qu'ils ont indiqués sur mon attestation de droits à prêts.
Personne de l'agence (y compris la responsable) n'est capable :
- de me les expliquer
- de m'expliquer pourquoi ils sont différents de la 1ère attestation et de la simulation internet.

 

[Aristide]

Bonjour,

Désolé mais il n'y a pourtant que votre banque qui peut vous fournir ces informatios.

Cordialement,

 

[xaramelaz]

Je sais bien mais je n'arrive pas à les obtenir !

Si cette attestation est erronée, y-a-t-il un risque de se baser dessus pour un prêt EL ?

 

[Aristide]

Si les droits acquis figurant sur l'attestaion sont inexacts le montant des prêts consentis seront aussi inexacts.

Dès lors ce sera suivant le cas ou à votre avantage ou, au contraire, à votre désavantage.

Peu probable que quelq'un s'en aperçoive; de toute façon ce serait votre banque qui devrait, le cas échéant, en assumer les conséquences.

Cdt

 

[xaramelaz]

Quelle banque devrait en assumer les conséquences :
- celle qui a émis l'attestation de droits à prêt ?
- celle qui monte le dossier de prêt ?

Dans mon cas, ce n'est pas la même.

 

[Aristide]

C'est forcément celle qui fait l'erreur qui devrait en assumer les conséquences.
Mais c'est très théorique car, ainsi que déjà dit, la probabilité pour que personne ne s'en aperçoive est très forte.
Cdt

 

[alixor]

Bonjour,

Aristide votre poste #6 est très intéressant et correspond exactement aux types de question que je pose. Pourtant je ne suis pas sur d'en avoir saisi toute les implications.

Ma situation, je souhaite transférer le maximum de mes droits à prêt acquis sur mon PEL ouvert le 12/06 sur mon CEL ouvert en 87 qui a atteint son plafond.

• Afin d'éviter l'attestation de droit à prêt en cas de dépassement du montant maximum autorisé, peut on se contenter de retirer de son CEL le montant équivalent du futur transfert du PEL ? (Dans mon cas environ 3000€ suivant les recalcul des intérêts aux taux CEL au moment de la transformation)

Le point de l'article Article R*315-32 précise que "les intérêts acquis par le souscripteur faisant alors l'objet d'une nouvelle évaluation par application à l'ensemble de ses dépôts du taux en vigueur en matière de compte d'épargne-logement à la date de la transformation". Ainsi dans le cas d'un relèvement du taux du livret A au 1er Aout, ceci aurait pour conséquence une transformation des intérêts revu à la hausse ? (je trouve ce point étrange comparé à un recalcule des taux comme si les montant déposé sur le PEL l’avait été directement sur le CEL à chaque date de versement...)

Merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

A la lecture des articles R.315-32-B et R.315-33 il semblerait que ce soit possible.

Sur le CEL l'opération ne vous apportera pas de droits à prêts supplémentaires car que ce soit les 3.000€ qui y sont déjà ou bien les 3.000€ que vous tranféreriez du PEL sur le CEL ce sera exactement le même taux appliqué sur le même montant = mêmes intérêts servis.

Par contre en vertu de l'article R.315-33 une attestation de droits devrait vous être délivrée (Valable 5 ans) pour le surplus issu du PEL transformé en CEL et qui n'existera donc plus.

A noter que si le taux de rémunération de l'épargne augmente, le taux du prêt pour la génération concernée augmentera à due concurrence.

Je vous suggère de vous faire confirmer la pratique réelle de votre banque dans un tel cas de figure (?)

Cdt

 

[alixor]

Je vais faire confirmer la pratique par banque, cependant je ne comprends pas votre réponse, j'ai du louper quelque-chose.

Quand vous dites que "Sur le CEL l'opération ne vous apportera pas de droits à prêts supplémentaires ", je ne comprends pas du tout. Je replace le contexte, les taux du prêt desservie par le PEL sont de 4.2% et sur le CEL jusqu'à 3%. Le but est donc de débloquer le prêt CEL et pas le PEL. Le but secondaire est bien de profiter des droits à prêt du PEL (recalculé) en l'ajoutant au droit à prêt CEL existant. Ainsi je tranferts les 3000€ de capital du PEL ainsi que les quelques centaines d'euros qui seront à recalculer au taux de 1.5% (si j'ai bien compris).

Ayant retiré auparavant les 3000€ et quelques du plafond du CEL j'aurai bien mes droits à prêts augmentés ? (sans besoin d'attestation puisque ne dépassant pas le plafond du CEL) [Une attestation d'intérêts acquis, calculés selon les modalités fixées à l'article R. 315-32 b, sur les sommes excédentaires est délivrée au souscripteur.]

Concernant le taux du livret CEL effectivement vous avez raison de préciser que dans ce cas le taux du prêt augmenterait aussi (il faut que je fasse le calcul par rapport au gain en intérêts convertis ....)

Cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Essayons de raisonner sur un exemple.

Hypothèses:

=> Au 30 juin 2012 vous avez :
+ 15.300€ sur votre CEL
+ 1.000€ de droits acquis sur ce même CEL

Si vous laissez les choses en l'état, au 31 décembre 2012 vous percevrez sur le CEL :
+ 15.300€ x 1,50% / 2 = 114,75€ d'intérêts pour les 6 dernier mois de l'année.
=> Le total des droits acquis au 31 décembre 2012 serait donc de 1.000€ + 114,75€ = 1.114,75€.

Si maintenant, au 30/06/2012, vous retirez 3.000€ de ce CEL, le nouveau solde sera de 12.300€
Puis, simultanément, vous transformez votre PEL en CEL avec transfert de 3.000€ de ce PEL vers ce CEL pour atteindre de nouveau le plafond réglementaire de 15.300€.

Les intérêts sur le CEL au 31/12/2012 seront:
+ 15.300€ x 1,50% / 2 = 114,75€ d'intérêts pour les 6 dernier mois de l'année.
=> Le total des droits acquis au 31 décembre 2012 serait donc de 1.000€ + 114,75€ = 1.114,75€ soit strictement identiques à la première hypothèse.

Si vous sollicitez un crédit au titre de ce CEL, une attestaion de droits acquis sur ce CEL sera délivrée par votre banque cependant qu'une autre attestation devrait aussi être délivrée pour le surplus de droits acquis sur le PEL désormais transfomé en CEL et qui n'existera donc plus.

Cdt