Prêt immo résidence secondaire

[snoopy10800]

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis et vos conseils à propos de l'éventuel achat d'une petite résidence secondaire.

Au niveau de notre RP, il nous reste 50k€ à rembourser sur 36 mois. (taux de 2.5%)
La résidence secondaire couterait environ 170 k€ frais de notaire inclus.

A votre avis, serait il possible de regrouper les 2 prets (donc 220k€, sur 15 ans) ?

Evidemment, sur notre prêt RP, nous ne remboursons plus beaucoup d'intérêts, et le regroupement n'est pas intéressant si on ne prend en compte que cette partie. En revanche, pour la résidence secondaire, les prix de l'immo étant plutôt bas et les taux de prêts également, cela pourrait nous permettre de faire une "bonne affaire"...

En gros, à votre avis, vaut il mieux attendre 3 ans, pour solder la RP, au risque de voir les prix de l'immo et les taux remonter, ou bien pouvons nous nous lancer de suite ?

Merci à tous

 

[Aristide]

Bonjour,

Telle que vous l'envisagez cette opération ne me semble pas évidente à réaliser.

D'abord, au plan financier, outre le fait, ainsi que vous le soulignez, de repartir sur 15 ans pour amortir un solde de seulement trois ans et, donc, de repayer des intérêts maximum, il faut intégrer les frais liés au rachat/remboursement du prêt résidence principale à savoir:

+ Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Éventuellement, frais de mainlevée hypothécaire (notamment si autre banque concernée).

Au plan technique là encore à cause de l'éventuelle garantie réelle immobilière ce regroupement semble compliqué.

Si, en effet, votre banque exige une telle garantie réelle immobilière elle sera obligée d'inscrire un privilège de prêteur de deniers (PPD = moins cher qu'hypothèque) sur la résidence secondaire et une hypothèque sur la résidence principale ce qui augmentera le coût.

Si l'on se dirige cependant vers un rachat/remboursement anticipé je verrais plutôt deux opérations parallèles :

1) - Rachat/remboursement du crédit résidence principale sur une durée à déterminer/optimiser d'une part avec les coûts qui en résulteraient.
2) - Financement de la résidence secondaire d'autre part.

Mais, pour remédier au problème d'insuffisance de trésorerie/capacité de remboursement la solution serait peut-être :

1) - Prévoir un nouveau crédit "résidence secondaire" légèrement plus long mais avec possibilité de modulation des échéances qui, après solde de votre crédit actuel, vous permettrait d'augmenter les mensualités et, in fine, de revenir au 15 ans souhaités, voire moins.

2) - Éventuellement, solliciter une renégociation (et non pas rachat) pour l'actuel crédit résidence principale afin de profiter d'un meilleur taux, mais, compte tenu de la durée restante et des frais de dossier/renégociation à prévoir, le gain éventuel serait peu significatif.

Cdt

 

[cedricmr]

Bonjour,
La mise en place d'un prêt à paliers... pendant les 3 années qu'il vous reste de résidence principale, la mensualité du prêt "secondaire" est réduite.

 

[Aristide]

Oui; ce pourrait aussi être une solution si la banque utilise cette pratique

Mais à vérifier aussi si les montants d'échéances en cause sont compatibles sans recourir à l'amortissement négatif.

Cdt

 

[snoopy10800]

Merci à tous les deux pour les réponses détaillées et les précieux conseils.

Au niveau du prêt par paliers, ça se passe comment général ? Jusqu'à quel point peut-on réduire le premier palier par rapport aux échéances qui seront programmées dans un deuxième temps ?

Actuellement, nous remboursons pour la RP d'assez grosses grosses mensualités. (sans problème). Nous pourrions absorber un remboursement supplémentaire, mais d'un montant relativement faible (et donc sûrement incompatible avec le montant à emprunter pour la résidence secondaire...)

 

[cedricmr]

Bonjour,
Si on fait simple (avec un seul palier), il faut que sur le premier palier, le total des mensualités couvrent votre prêt principal + au moins les intérêts du prêt secondaire.
Il faut raisonner avec votre capacité de remboursement. Si vous pouvez rembourser, 1500€/mois que le principal est de 1200€, il faut voir si les 300€ permettent d'organiser ce premier palier. Et donc, si c'est bon, vous rembourserez 1500€/mois avec la répartition mentionnée puis à la fin du prêt principal, le second palier s'enclenche et vous remboursez 1500€ sur le prêt secondaire.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; c'est exactement ainsi.....sans oublier d'intégrer les primes d'assurances dans le raisonnement.

Cdt

 

[snoopy10800]

Si je résume, et pour être sûr d'avoir bien compris :

Si on estime que ma capacité de remboursement est de 1800 euros/mois.

-Je garde mon prêt RP pour lequel je rembourse 1440 euros par mois, et qui se termine dans 3 ans.
-Je souscris (si la banque accepte) à un prêt résidence secondaire avec, pendant les 3 premières années, le remboursement des intérêts mensuels uniquement, et après les 3 ans, le remboursement intérêts + capital.

Savez vous si, en général, cette solution de "palier" est souvent utilisée par les établissements bancaires, et si cette solution revient beaucoup plus chère qu'un crédit classique ?

 

[cedricmr]

Bonjour,
Oui, si votre capacité de remboursement est de 1800€/mois et votre crédit actuel de 1440€... le niveau de remboursement du nouveau prêt serait de 360€/mois pendant 36 mois, puis 1800€/mois au delà.
Je ne sais pas si les banques sont peu ou nombreuses à pratiquer. La banque au logo vert qui aime le tennis (histoire de ne pas faire de publicité) me l'avait proposé spontanément.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si je résume, et pour être sûr d'avoir bien compris :

Si on estime que ma capacité de remboursement est de 1800 euros/mois.

-Je garde mon prêt RP pour lequel je rembourse 1440 euros par mois, et qui se termine dans 3 ans.
-Je souscris (si la banque accepte) à un prêt résidence secondaire avec, pendant les 3 premières années, le remboursement des intérêts mensuels uniquement, et après les 3 ans, le remboursement intérêts + capital.

Vous avez bien compris le principe étant de nouveau rappelé qu'il convient d'intégrer les primes d'assurance dans votre raisonnement.

En fonction des montants et taux en cause il est aussi possible que, sur le premier palier, vous puissiez commencer à amortir ?

Prenez garde aux éventuels amortissements négatifs qui vous feraient "payer des intérêts sur les intérêts" (et, suivant le mode réel de capitalisation desdits intérêts, peuvent être juridiquement contestables - article 1154 du code civil).

Savez vous si, en général, cette solution de "palier" est souvent utilisée par les établissements bancaires, et si cette solution revient beaucoup plus chère qu'un crédit classique ?

Très variable selon les banques.

Certaines qui pratiquaient cette technique ne la propose plus; d'autres appliquent effectivement un taux plus élevé.

Cdt

 

[snoopy10800]

Encore une fois,merci à tous les deux pour les explications.

Pourriez vous, s'il vous plaît, détailler simplement le problème de l'amortissement négatif ?


Pour le moment, j'ai contacté mon agence (Caisse d'Epargne) pour leur exposer ma problématique. Ma conseillère doit faire le point de son côté et me re contacter en fin de semaine prochaine. J'ai tous mes comptes courants chez eux, mon prêt RP, mon prêt auto, mon prêt Immo locatif. Jamais aucun incident. J'espère que ça peut jouer en ma faveur... Wait and see.

 

[Aristide]

Il y a amortissement négatif quand l'échéance prélevée (limitée par votre capacité de remboursement) est insuffisante pour payer les intérêts dus sur les fonds mis à disposition.

Exemple
+ Prêt de 100.000€
+ Taux 3%
=> Intérêts dus = 100.000€ x 3% / 12 = 250€

Mais votre capacité de remboursement n'est que de 200€.

Dès lors le second mois les intérêts sont dus mais non payés sont capitalisés et votre capital restant dû progresse à 100.050€ au lieu de régresser.

Le second mois les intérêts sont alors calculés sur 100.050€ et ainsi de suite.

Cette capitalisation mensuelle est interdite par l'article 1154 du code civil.

D'où l'artifice de présenter le tableau d'amortissement non pas avec des intérêts qui se capitalisent mais avec un amortissement négatif
+ Capital initial 100.000€
+ Amortissement -50%
=> Capital restant dû = 100.000€ - (-50€) = 100.050€

Cdt

 

[snoopy10800]

Parfait ! J'ai compris merci !

 

[snoopy10800]

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j'ai pensé à une stratégie légèrement différente :

Actuellement, en plus de mon prêt immo RP (1440 euros mensuels), j'ai un crédit auto, pour lequel il reste 15k€ à rembourser en un peu moins de 30 mois. (et qui rentre bien évidemment dans le calcul de mon taux d'endettement)

Je pensais donc solder ce crédit auto totalement avec une partie de nos économies. --> plus de mensualités pour les voitures.

Vu que nos véhicules ont actuellement 2 ans 1/2, et qu'on roule peu, ils sont encore en parfait état, et leur remplacement peut attendre la fin de notre prêt RP (dans 3 ans)

En soldant le crédit auto, je diminue donc mon taux d'endettement, et je facilite l'obtention d'un nouveau prêt pour notre maison de vacances. (on peut passer par un prêt à palier comme prévu initialement, mais le 1er palier pourra être augmenté facilement puisque je n'aurai plus les mensualités auto)

Qu'en pensez vous ? Serait-ce à votre avis une bonne option ?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous ? Serait-ce à votre avis une bonne option ?

étant donné que les placements court-terme ne rapportent plus rien ,solder un crédit voiture me parait être une chose sensée .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; en partant du principe que le taux de votre crédit voiture est supérieur au taux de rémunération perçu sur votre épargne, ce serait une bonne solution.

Plus généralement, dans un projet, il faut rappeler que l'apport personnel puisé dans l'épargne est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de ladite épargne.

Il y a donc toujours une comparaison à faire entre ces différents taux.

Pour vous se pose alors la question du bon emploi de votre épargne à savoir :

+ La conserver si sa rémunération supérieure au taux du crédit conso et au taux du crédit immobilier (= apport personnel = 0€).

+ Si non il y a une comparaison et un choix à faire entre le crédit voiture existant et le projet de prêt immobilier.

=> Quatre cas de figure

+ Taux crédit conso supérieur au taux épargne mais taux épargne supérieur taux crédit immobilier:
=> Rembourser prêt conso et apport personnel nul dans projet immobilier.

+ Taux crédit immobilier supérieur au taux épargne mais taux épargne supérieur taux crédit conso:
=> Mettre le maximum d'apport dans le projet immobilier mais conserver le prêt conso.

+ Taux crédit conso supérieur au taux crédit immobilier et tous les deux supérieurs au taux de l'épargne
=> Rembourser le prêt conso en priorité et - après avoir conservé une épargne suffisante de sécurité - affecter le solde disponible au futur projet immobilier.

+ Taux crédit immobilier supérieur au taux crédit conso et tous les deux supérieurs au taux de l'épargne
=> Tout en conservant toujours une épargne suffisante de sécurité, affecter le maximum au futur projet immobilier et solder à concurrence du disponible le prêt conso.

Cdt

 

[snoopy10800]

Bonjour,

Oui; en partant du principe que le taux de votre crédit voiture est supérieur au taux de rémunération perçu sur votre épargne, ce serait une bonne solution.

Plus généralement, dans un projet, il faut rappeler que l'apport personnel puisé dans l'épargne est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de ladite épargne.

Il y a donc toujours une comparaison à faire entre ces différents taux.

Pour vous se pose alors la question du bon emploi de votre épargne à savoir :

+ La conserver si sa rémunération supérieure au taux du crédit conso et au taux du crédit immobilier (= apport personnel = 0€).

+ Si non il y a une comparaison et un choix à faire entre le crédit voiture existant et le projet de prêt immobilier.

=> Quatre cas de figure

+ Taux crédit conso supérieur au taux épargne mais taux épargne supérieur taux crédit immobilier:
=> Rembourser prêt conso et apport personnel nul dans projet immobilier.

+ Taux crédit immobilier supérieur au taux épargne mais taux épargne supérieur taux crédit conso:
=> Mettre le maximum d'apport dans le projet immobilier mais conserver le prêt conso.

+ Taux crédit conso supérieur au taux crédit immobilier et tous les deux supérieurs au taux de l'épargne
=> Rembourser le prêt conso en priorité et - après avoir conservé une épargne suffisante de sécurité - affecter le solde disponible au futur projet immobilier.

+ Taux crédit immobilier supérieur au taux crédit conso et tous les deux supérieurs au taux de l'épargne
=> Tout en conservant toujours une épargne suffisante de sécurité, affecter le maximum au futur projet immobilier et solder à concurrence du disponible le prêt conso.

Cdt

Je suis dans le premier cas de figure... et outre l'aspect financier, il y a aussi, chez moi, l'aspect psychologique : je préfère m'endetter pour de l'immobilier qui gardera plus ou moins une valeur et qui augmentera mon patrimoine, que pour une voiture, qui de toutes façons finira forcément un jour à la casse. Ca me "réconforte" donc un peu de rembourser un prêt auto pour pouvoir acheter de l'immo derrière.

Par contre, sur une résidence secondaire, les banques financent facilement un 110% (frais de notaires) ? je peux les financer via un apport, mais vu le taux des emprunts immo actuels, je préfèrerais emprunter...

Merci à tous pour vos conseils et vos explications...

 

[Aristide]

Je suis dans le premier cas de figure...

Donc celui-ci ?

+ Taux crédit conso supérieur au taux épargne mais taux épargne supérieur taux crédit immobilier:
=> Rembourser prêt conso et apport personnel nul dans projet immobilier.

Votre intérêt serait donc de rembourser votre prêt voiture mais de conserver le maximum du reste d'épargne c'est à dire - si possible (cf ci-dessous) - de minimiser votre apport personnel dans le projet résidence secondaire

et outre l'aspect financier, il y a aussi, chez moi, l'aspect psychologique : je préfère m'endetter pour de l'immobilier qui gardera plus ou moins une valeur et qui augmentera mon patrimoine, que pour une voiture, qui de toutes façons finira forcément un jour à la casse. Ca me "réconforte" donc un peu de rembourser un prêt auto pour pouvoir acheter de l'immo derrière.

Par contre, sur une résidence secondaire, les banques financent facilement un 110% (frais de notaires) ? je peux les financer via un apport, mais vu le taux des emprunts immo actuels, je préfèrerais emprunter...

Très variable suivant :
+ Les banques
+ L'antériorité et la qualité de leurs relations avec les clients emprunteurs
+ La qualité de ces derniers
+ La qualité intrinsèque du dossier.

=> Mais sans doute plus réticentes actuellement.

Cdt

 

[snoopy10800]

Donc celui-ci ?



Votre intérêt serait donc de rembourser votre prêt voiture mais de conserver le maximum du reste d'épargne c'est à dire - si possible (cf ci-dessous) - de minimiser votre apport personnel dans le projet résidence secondaire



Très variable suivant :
+ Les banques
+ L'antériorité et la qualité de leurs relations avec les clients emprunteurs
+ La qualité de ces derniers
+ La qualité intrinsèque du dossier.

=> Mais sans doute plus réticentes actuellement.

Cdt

Effectivement. Dans l'idéal, je souhaiterais rembourser mon crédit auto en utilisant mon épargne, et emprunter le reste (frais de notaire inclus si possible) ; le tout en faisant 2 paliers :

Un premier palier avec des mensualités de 600 euros sur 3 ans
Un second palier avec des mensualités de 1200-1300 euros pendant 12 ans.

Sur le papier, le total de mes remboursements sont identiques à ceux que j'ai actuellement pendant 3 ans, et sont inférieurs ensuite. Ça me paraît jouable... Mais je ne suis pas banquier...

 

[snoopy10800]

Bonjour à tous.

Je reviens sur ce fil de discussion, car je sors à l'instant de mon Rdv avec ma banque : la Caisse d'épargne. Et pour résumer rapidement : c'est mal barré, voire même enterré.

Voilà ce que j'ai exposé :
J'ai un crédit Immo chez eux pour ma RP, pour laquelle il me reste exactement 40 mensualités et 55k€ à rembourser. Ce crédit est en fait un lissage :
**credit 1 : 1220 euros de mensualités jusqu'en juillet 2018

**credit 2 : 220 euros de mensualités jusqu'en juillet 2018 puis 1440 euros de mensualités jusqu'en décembre 2019.

J' ai aussi un credit auto de 580 euros par mois, pour lequel il reste 28 mensualités.

Salaires net annuel du couple : 65000 euros qui va passer à 70000 euros (45000 + 25000) à partir de septembre. (Mais un cdi qui se transforme en cdd de 18 mois pour madame, qui change d'emploi afin d'intégrer la chambre d'agriculture et de pouvoir évoluer ensuite)


Dans mon esprit, je souhaitais solder immédiatement le credit auto avec nos économies. Cela nous dégageait donc une capacité d'endettement.

Toujours dans mon esprit, je souhaitais faire un emprunt pour la résidence secondaire de 187k€ (165k€ pour la maison + 10k€ pour les travaux de mise aux normes de l'assainissement + 12k€ de frais de notaire)
Je souhaitais rembourser ce prêt avec 2 paliers :

**1 palier de 36-40 mois de 500 à 600 euros.
**1 palier de 144-180 mois avec des mensualités plus élevées puisque mon prêt RP serait soldé.

Je ne sais pas si la conseillère à réellement compris mon raisonnement, mais elle a fait des simulations, et me répond que mon projet est impossible car la mensualité minimale (calculée par son ordinateur) serait de 1050 euros. Elle ne peut pas les réduire à 600 euros comme je le souhaitais.
Je me retrouverais donc avec des remboursements de 1440 (RP) + 1050 (RS) pendant 40 mois, puis des mensualités de 1150 euros

La solution qu'elle me propose est de solder intégralement le credit RP actuel pour pouvoir emprunter ensuite. Évidemment, je ne peux pas débloquer 55k€...

J'ai un Rdv chez un courtier demain. J'ai hésité à annuler ce Rdv car je n'ai pas envie de perdre mon temps et de lui faire perdre le sien. Mais j'ai un petit espoir qui me dit qu'il pourrait me proposer autre chose...



Bien évidemment, je ne veux pas me mettre dans le rouge, et je ne peux pas rembourser 2490 euros par mois.