Prêt immo Ordre de déblocage des fonds VEFA

[kris77]

Bonjour,

Mon premier post car j'ai jusqu'à aujourd'hui trouvé toutes les réponses à mes questions.
J'ai rencontré ma banque pour un prêt immo suite à une signature en VEFA.

Cependant la signature notaire n'aura lieu qu'en fin d'année Décembre 2010.

Il m'a été expliqué qu'une offre de prêt n'était valable que 8 mois.

J'ai un apport perso + le PTZ
Mon souhait était de débloquer dans l'ordre
1-Apport
2-PTZ
3-Prêt

Pour diminuer les intérêts intercalaires.

Cependant le conseiller m'explique que l'offre de prêt étant faite maintenant et la signature notaire dans 8 mois. Il faudrait débloquer une partie du prêt immo à la signature.

Soit
1-Apport
2-Pret immo (10%)
3-PTZ
4-Prêt immo (90%)

Cela afin de ne pas tomber dans la la "caducité" (offre caduque après 8 mois).

Je ne sais pas du tout si cela est une règle ou une technique pour me prendre des intérêts intercalaires?

Merci d'avance de votre aide.

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour,

vous pouvez très bien débloquer le PTZ avec votre apport, et donc éviter les intérêts intercalaires, dans un premier temps.

mais en décembre cela va faire 10 mois, et non 8...

quel sera le montant du premier déblocage en décembre?
quel est votre apport?

cdlt,

 

[kris77]

Bonsoir,

Effectivement, c'est pour cela que l'offre de prêt n'est prévue que pour fin Avril afin de permettre d'aller jusqu'à fin Décembre.

En débloquant mon apport et mon PTZ, selon le plan de déblocage je ne devrais pas débloquer le prêt principal avant Juin 2011.

Le problème évoqué par mon banquier est que justement le déblocage du prêt principale doit être effectué avant les 8 mois.

C'est pour cela qu'il veut débloquer le prêt principal en décembre 2010 au moment de la signature notaire (Dans les 8 mois) pour enclencher le prêt.
Ce qui me fait payer immédiatement des intérêts intercalaires

 

[Aristide]

Le problème évoqué par mon banquier est que justement le déblocage du prêt principale doit être effectué avant les 8 mois.

C'est pour cela qu'il veut débloquer le prêt principal en décembre 2010 au moment de la signature notaire (Dans les 8 mois) pour enclencher le prêt.
Ce qui me fait payer immédiatement des intérêts intercalaires

Bonjour,

Vérifiez votre contrat car souvent c'est un commencement de déblocage qui est exigé; il suffirait alors de débloquer une somme minime.

Si non vous auriez peut-être pu éviter le intérêts intercalaires en demandant un amortissement immédiat.... si votre trésorerie le permettait (???)

A ce sujet et à toutes fins utiles vous pouvez voir :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

Cordialement,

 

[kris77]

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Effectivement j'ai pensé à demander également un amortissement immédiat.
Ce que l'on m'a répondu c'est que cela n'allait pas changer grand chose.
Réponse que je n'ai pas comprise =/

Dans ma tête un amortissement immédiat correspond au remboursement de mini prêt. Dans le cadre du VEFA 20% puis 10% ...
Mais le banquier m'a expliqué qu'il s'agissait juste d'amortir une partie des intérêts intercalaires mais que cela allait jouer que sur quelque Euros.

Maintenant mon seul levier est d'augmenter mon apport afin de diminuer le déblocage initial.

Merci de votre aide. Je ne connais vraiment pas bien les lois

 

[Aristide]

Bonjour,
Lisez mon post dont lien ci-dessus.
Vous verrez que l'amortissement immédiat entaine forcément un réduction significative du cout du crédit.
C'est normal puisque vous amortissez votre dette plus vite et que les intérêts payés sont toujours calculés su le capital restant dû.

Quant à : "Mais le banquier m'a expliqué qu'il s'agissait juste d'amortir une partie des intérêts intercalaires mais que cela allait jouer que sur quelque Euros."

C'est n'importe quoi.
On paie des intérêts; on ne les amortit pas.
C'est le capital que l'on amortit.

Cordialement,

 

[kris77]

Merci pour ce post excellent
J'y au trouvé toutes mes réponses.
Maintenant il va me falloir expliquer son métier à mon propre banquier??

Haha

Sinon pour en revenir à ma question initiale concernant l'ordre.
Je voulais débloquer :
1/ PTZ
2/ Partie du prêt principal
3/ Apport
4/ Reste du prêt

Mon banquier me dit que c'est impossible... J'ai du mal à comprendre pourquoi.
D'après vous? est-ce réellement impossible de choisir ce montage?

Merci d'avance de votre aide

 

[Aristide]

Sinon pour en revenir à ma question initiale concernant l'ordre.
Je voulais débloquer :
1/ PTZ
2/ Partie du prêt principal
3/ Apport
4/ Reste du prêt

Mon banquier me dit que c'est impossible... J'ai du mal à comprendre pourquoi.
D'après vous? est-ce réellement impossible de choisir ce montage?

Bonjour,

Si votre banquier vous dit que c'est impossible, il faudrait qu'il vous dise pourquoi ?

Mais, votre intérêt étant de débloquer en priorité les ressources dev financement qui vous coûtent le moins cher, il me semble que votre apport serait à débloquer juste après le PTZ.
Je serais en effet étonné que la rémunération que vous percevez sur cet apport soit à un taux supérieur à celui que vous allez payer sur le prêt principal.

D'autre part, si vous devez avoir des intérêts intercalaires, plus tard vous ferez appel au prêt complémentaire, moins vous aurez de ces intérêts à payer.

Cordialement,

 

[kris77]

Bonjour Aristide

Tout d'abord, merci beaucoup pour vos conseils.
Je me sens un peu perdu dans tous ces chiffres. Et savoir ce qui est vrai ou non.


Effectivement mon souhait initial était de le faire dans l'ordre que vous avez cité.

Cependant mon cas, comme je l'avais expliqué est particulier.

Je dois signer mon prêt avant la fin mai afin de bénéficier du doublement du prêt à taux zéro.
Cependant la signature notaire n'aura lieu qu'en décembre 2010.
Le délai est tout juste concernant la durée max de validité d'une offre de prêt soit 8 mois (4+4) d'après mon banquier.

Donc d'après celui-ci je devrais débloquer mon prêt principal afin de ne pas rendre caduque l'offre de prêt.
Voici pourquoi j'avais posté sur ce forum. Est-ce vrai?

Merci d'avance de votre aide

 

[Aristide]

Cependant la signature notaire n'aura lieu qu'en décembre 2010.
Le délai est tout juste concernant la durée max de validité d'une offre de prêt soit 8 mois (4+4) d'après mon banquier.

Donc d'après celui-ci je devrais débloquer mon prêt principal afin de ne pas rendre caduque l'offre de prêt.
Voici pourquoi j'avais posté sur ce forum. Est-ce vrai?

Bonjour,

L'article L.312-12 du code de la consommation prévoit en effet :
"L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé"

Il faudrait donc que vous ayez signé votre acte d'achat dans les 4 mois de l'aceptation de l'offre.

Mais cet article précise ausi:
"Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent"

A la lecture de cet article vous remarquez :
1) - Il est question de signature du contrat pour lequel le prêt a été demandé; il n'est pas question de mise à dispositon des fonds issus du crédit.
En effet vous pourriez très bien disposer d'un apport personnel suffisant pour payer le premier appel de fonds ?

2) - Il est légalement possible d'allonger ce délai; c'est donc au bon vouloir de votre banque.

Mais, souvent, les banques prévoient, en plus, une clause dans leur contrat qui fixe - cette fois - un délai maxi pour le premier déblocage des fonds.

Ceci a pour objectif de préserver leur marge en cas d'évolution dse taux sur les marchés si elles avaient besoin de s'y refinancer.

Donc en pratique,

=> Si les taux de marché évoluent à la baisse, votre banque ne vous fera sans doute aucune difficulté pour proroger la durée de validité de votre offre de prêt.

=> Mais, inversement, si les taux évoluent à la hausse et que votre contrat principal ne soit pas régularisé dans les délais prévus, elle pourra rendre l'offre caduque.

Cordialement,

 

[kris77]

Merci infiniment!
Votre réponse est des plus clair!
Et il me semblait bien que ce délai pouvait être négociable.

Mais comme vous le dîtes très bien. Cela sera en fonction des taux du marchés qui ont tendance à remonter pour la fin de l'année.
Je ne suis donc pas en position de force =/

Mais crainte et vraiment de perdre le bénéfice du PTZ auquel je n'ai plus le droit si je monte mon dossier après le 31 mai 2010 (c'est bien ça?)

Sur ce coup la je suis un peu bloqué, donc il va bien falloir que j'accepte le montage incluant un premier déblocage =/

Merci pour votre aide qui est sans conteste l'une des meilleurs explications que j'ai pu recevoir

Cordialement

 

[voho]

permettez moi de rajouter un commentaire.

Il faut savoir une chose cest que si vous debloquere n 1er le PTZ pour l'appel de fond par exemple 30%
a la signature chez le notaire celui ci est immediatement ammortissable par consequent vous ne payerez
peut pas dinteret intercalaire tout de suite mais il faudra faire face immediatement au remboursement mensuel
du PTZ prevu dans votre offre de pret.

A voir votre loyer+ mensualité PTZ est ce que vous y arriverez financierement.

 

[Aristide]

Il faut savoir une chose cest que si vous debloquere n 1er le PTZ pour l'appel de fond par exemple 30%
a la signature chez le notaire celui ci est immediatement ammortissable ...

Bonjour,

Il y a déjà eu plusieurs échanges sur ce sujet et les retours d'expériences des uns et des autres montrent que les pratiques varient d'un Etablissement à l'autre.

En l'absence de différé total, certains pratiquent effectivement un amortissement dès le premier déblocage calculé sur la totalité du PTZ même si seulement une fraction a été mise à disposition.

D'autres attendent la dernière mise à diposition pour démarrer la phase d'amortissement.

Un forumeur a interrogé plusieurs administrartions afin de connaître la bonne règle.........il n'a - semble t-il - obtenu aucune réponse.

Cordialement,

 

[voho]

en fait je voulais debloquer dabord mon PTZ mais ma banque ma dit que si je le debloque en premier le PTZ il passe tout de suite en ammortissement et il faut que je paye les mensualités.

Du coup je suis obligé de debloquer soit le pret principal a 4% ou le pass foncier a 1.5%.
A la signature du notaire je dois avancer 30% du cout totale.La livraison est prevu 12mois plus tard
je vais devoir payer rapidement des interets intercalaires et pendant 12mois surement.

Le pret principal 52000euro à 4%, le pass foncier 45000euro à 1.5% , PTZ 60euro le reste apport perso.Pour un appart a 170000 euro en pass foncier taux pret principal 4% PTZ 60000euro soit 312e/mois apport 13000euro

MOIS---------APPEL DE FOND------- FOND DEBLOQUE--------INTERCALAIRE------CUMUL
octobre-------30%-------------------51000euro ---------------170euro --
novembre--------------------------------------------------------170euro---------------340euro
decembre--------------------------------------------------------170euro---------------510euro
janvier------------------------------------------------------------170euro--------------680euro
--> pret principale deja epuise passage au pret pass-foncier a 1.5%
fevrier--------5%--------------------8500euro------------------10.62euro------------690.62euro
mars--------------------------------------------------------------10.62euro------------701.24euro
avril---------------------------------------------------------------10.62euro------------711.86euro
mai----------20%--------------------34000euro----------------42.50euro------------754.36euro
juin---------------------------------------------------------------42.50euro-------------796.56euro
la va falloir que je debloque le PTZ puisque la banque a deja donne 51k+8.5k+34k=93500euro
Ouf plus d interet intercalaire mais attention le PTZ entre en.............................................ammortissement.
juillet--------10%--------------------17000euro-----------------------------------------------------------312.5euro
aout---------25%--------------------42500euro-----------------------------------------------------------312.5euro
septembre--10%--------------------17000euro-----------------------------------------------------------312.5euro
Enfin je rentre dans mon appart. J aurais payé 796.56euro d interet intercalaire.

Cet exemple se veut proche de la realité n'hésitez pas a le commenter et dis moi si je suis un as de la calculette. Cordialement

 

[ptimignon]

bonjour kris 77 ! avez - vous trouver une solution ? car je suis dans le même cas que vous je doit levé l'option d'achat début novembre 2010, donc il me faut une offre de prêt avant fin juin 2010 pour pouvoir bénéficié du ptz doublé ! de juin a novembre 2010 il y a 5 mois ! j'espère que je pourrait trouvé une banque qui pourra me proposer une offre de prêt avec une validité de plus de 4 mois ! je suis preneur pour tous conseils a ce sujet ! merci d'avance a vous tous

 

[Aristide]

Cet exemple se veut proche de la realité n'hésitez pas a le commenter

Ce n'est pas votre intérêt de débloquer en priorité votre prêt à 4% car vous allez pez plus longtemps des intérêts intercalaires à ce taux.

Pour réduire le coût du crédit il faut débloquer en priorité les resoources qui coutent le moins cher soit:
+ Prêt à taux zéro
+ Prêt Pass Foncier
+ Apport personnel
+ Prêt complémentaire

Mais ce n'est pas toujours possible de pratiquer ainsi notamment si vous devez amortir immédiatement le PTZ et que la charge globale soit trop lourde en trésorerie.

A cet égard, certains Etablissements ne commencent à amortir le PTZ que lorsqu'il est entièrement débloqué.

D'autres, au contraire, l'amortissent immédiatement et sur 100% de la partie amortissable même si seulement une petite fraction du PTZ est mise à disposition.
(Apparemment aucune réglementation n'impose une pratique plutôt qu'une autre)

Si votre banque utilise la premère formule votre intérêt serait de débloquer le PTZ en en gardant une fraction pour la fin de votre chantier.

Cdt

 

[voho]

ok je compris des que ta accepter offre de prêt de la banque
ta 4mois pour aller signer chez le notaire et donner le
1er appel de fond celui peut il être issu du PTZ ou on doit
obligatoirement débloquer une infime partie du prêt principal
dans la période des 4mois comme annoncer precedement

merci du coup j'ai
undoute

 

[Aristide]

Bonjour,

Le délai de 4 mois dont il est fait allusion est celui prévu par la code de la consommation pour faire jouer la clause résolutoire.
Autrement dit, quand vous avez accepté une offre de prêt, il vous reste 4 mois entre la date de cette acceptation et la date de signature du contrat principal objet du crédit (l'acte d'aquisition par exemple) sans quoi la banque peut rendre caduque l'offre de prêt acceptée.

Vous remarquerez que le code de la consommation mentionne "la signature du contrat principal"; il ne parle pas du tout de mise à disposition de fonds issus des crédits.

En effet les premiers appels de fonds pourraient très bien être financés par l'apport personnel des emprunteurs.

A noter que ce délai de 4 mois n'est pas impératif; il peut être allongé si les parties en sont d'accord.

Mais certaines banques ont ajouté d'autres clauses dans leurs contrats aux termes desquelles un délai maximum pour le déblocage des fonds est imposé.
Ceci est fait pour des raisons financières dans l'hypothèse de variations des taux sur les marchés financiers.
Ainsi, si les taux augmentaient, et que vous n'ayez pas demandé de déblocage de fonds dans le délai prévu au contrat, l'offre serait sans dout remise en cause car la banque devrait se refinancer à plus cher et réduirait donc sa marge.

Mais dans le cas contraire de baisse des taux il est plus que probable que la banque ne ferait rien car, dans ce cs de figure, sa marge se trouverait augmentée.

Donc, pour répondre à votre question il faut d'abord vérifier ce qui est mentionné dans votre contrat.

Si non, sur un strict plan financier, votre intérêt serait de débloquer en priorité les ressources qui vous coutent le moins cher (PTZ - Apport - Prêts complémentaires) sans qu'il soit forcément nécessaire de débloquer un peu sur chaque crédit.

Cordialement,

 

[kris77]

Bonjour,

J'ai lu les différents commentaires. Et ils vont tous dans le sens que j'ai pu rencontré face à mes différents banquiers.
Effectivement la durée de 4 mois peut être renouvellable sous l'accord de la banque.
J'ai toutefois rencontré des banques qui acceptent dés maintenant de fixer un délai plus long que les 4 mois. Cet accord devra figurer au contrat.
D'autres banques sont également d'accord mais impose une arnarque = la commission d'engagement!!!

En résumé, tout est négociable finalement.
Que ce soit l'ordre ou la durée de validité. Il faut juste jouer des coudes

Bon courage!

 

[lediel]

Si non, sur un strict plan financier, votre intérêt serait de débloquer en priorité les ressources qui vous coutent le moins cher (PTZ - Apport - Prêts complémentaires) sans qu'il soit forcément nécessaire de débloquer un peu sur chaque crédit.

Bonjour,
Quelqu'un pourrait-il m'expliquer pourquoi il faut débloquer les fonds dans l'ordre PTZ<Apport<Prêts complémentaires?
Mon raisonnement était inversé: commencer par le prêt de la banque car plus tôt je les rembourse moins ça me coûte en intérêts, et terminer par l'apport car plus longtemps je le garde plus il me rapporte en intérêts d'épargne.