Prêt Gigogne - fonctionnement - intérêts différés -

[Aristide]

pourquoi la banque ne fait-elle pas "moins cher" tout de suite ?

Pour vous prêter la banque doit elle même emprunter.

Or, tout simplement, généralement le coût de sa ressource est (sauf crises et inversion de la courbe des taux) moins cher en 10 ans qu'en 20 ans.

Pour conserver une marge ( financière brute de l'ordre de 0,30% au mieux) fonction des durées, elle calque donc le taux de ses prêts sur ceux de ses emprunts.

Cdt

 

[Friedrich]

Pour vous prêter la banque doit elle même emprunter.

Or, tout simplement, généralement le coût de sa ressource est (sauf crises et inversion de la courbe des taux) moins cher en 10 ans qu'en 20 ans.

Pour conserver une marge ( financière brute de l'ordre de 0,30% au mieux) fonction des durées, elle calque donc le taux de ses prêts sur ceux de ses emprunts.

Cdt

Ca, je vois bien mais justement, n'est - ce pas son métier que de fongibiliser ces durées pour n'en faire qu'une, celle dont à besoin le consommateur ?
Le métier d'une banque n'est - il pas de transformer l'argent dont elle peut disposer de différentes manières (dépôts, épargne, emprunts, ...) pour le mettre à dispositions de ses clients de manière adaptée à leurs besoins ?

 

[Aristide]

Oui; et c'est ce qu'elles font en tentant de minimiser les risques;
+ Sur les taux eux-mêmes ainsi qu'expliqué ci-dessus
+ Mais sur les crédits aussi; inutile de préciser qu'un prêt sur 10 ans présente potentiellmentmoins de risques de non remboursement qu'un prêt sur 20 ans.

Dans cette technique je ne pense pas qu'un procès d'intention soit opportun.

Fin d'échange sur ce sujet.

Cdt

 

[baboune]

Il faut aussi dire que la banque citée dans cet exemple à utilisé cette technique pour essayer de se positionner par rapport aux taux moyens constatés sur le marché.
je viens de ressortir mes grilles de début 2016
sur 20 ans le taux fixe allait de 1.85 à 1.65 % pour dossiers bons à très bons
sur 10 ans les taux vont de 1.20 à 1% sur ces mêmes critères de dossier.

on comprend alors pourquoi la banque à vendu un deux lignes alors même que la volonté du client était de procéder à des remboursements anticipés assez rapidement.

Produit non adapté aux besoins du client.
comme souvent dans cet établissement...........

Cdt

 

[Aristide]

Ceci étant, rembourser un crédit de 223.000€ à 2,10% en une seule ligne ou bien la même somme en deux lignes au taux d'ensemble de 2,02% - avec la même échéance globale - conduit inévitablement à un amortissement accéléré dans le second cas qui est favorable à l'emprunteur puisque:
+ A une date donnée = moins de capital restant dû
+ Indemnité de remboursement anticipé moins élevée.

Cdt

 

[nomoregift]

@Friedrich Justement je ne comprends pas la même chose concernant la win de la banque. Sur le gigone, la banque est gagnante que si le client ne sort pas avant la fin de l'échéance de la ligne1. Donc la, on peut pas généraliser tout depend de comment le prêt a été découpé. Mais je te laisse imaginer quand ta ligne 1 > 10 ans.

De mon point de vue, ils ciblent plutôt les primos qui veulent se metttent aux taquets en terme de taux d'endettement car ils ne pourront pas dans le même temps constituer une épargne pour payer par anticipation.
Si tu es au niveau d'endettement max, tu vas donc tout payer du début jusqu'à la fin.

De plus, je partage ce que dit @baboune, le gigogne qu'on nous a proposé n'était pas compétitif. Il ne peut être intéressant que si l'écart entre le pret classique et le pret gigogne est significatif. Je pense que tout le monde devrait bien réfléchir aux tenants/aboutissants quand ce sont des mini opti sur des prêts > 200 000€. Il faut donc une banque qui se place avec un crédit gigogne et des taux agressifs.

J'ai eu le banquier ce matin, qui était lui même surpris qu'on nous ai fait un gigogne à ce taux. Ils pensaient que c'était une contre proposition d'un prêt à 2.4-2.5%. Sachant que la meilleure offre qu'on a eu était Boursorama qui nous avait fait 1,7% en 1 ligne à l'époque(mais nous a pas envoyé l'offre dans les temps).

Aucune objection du banquier pour le rachat de la 1ère ligne, voir transformation en 1 ligne avec un meilleur taux sans doute (???) -> on en saura plus la semaine prochaine.

A minima, mon objectif est de liquider la 1er ligne (période 43) => pour déclencher l'amortissement de la deuxième.

Sauf erreur de ma part, notre gain serait:
- on arrête de payer les intérêts de la ligne1
- on arrête de payer l'assurance de la ligne1
+ on enclenche l'amortissement de la ligne 2
en contre partie le paiement de 6 mois d'intérêts sur la ligne 1 ce qui doit être pinuts vs 77 mois.

Après on verra pour la ligne 2 si c'est possible de négocier un nouveau taux , ou si la également on rembourse par anticipation et on augmente les mensualités. Qu'en pensez vous ?

 

[baboune]

Bonjour,

au vu des taux actuels on peut se poser la question s'il ne vaut pas étudier un rachat par une autre banque

sur 20 ans on est facile à 1% voir moins même pour des dossier classé "très bon" et non pas "excellent"

sur 7 ans on sort du 0.30%

Cdt

 

[nomoregift]

0.3% sur 7 ans ! connais-tu les banques qui proposent ça ?

Le contexte actuel est quand même extraordinaire. Une épargne qui ne rémunère plus et des taux qui tendent vers 0.

 

[nomoregift]

>> note le courtier de meillertaux m'a communiqué un taux à 0.9% (taeg) sur 8 ans hors assurance.

En regardant sur le site d'empruntis (je ne sais pas si les taux afficés de référence sont correctes ?), je me rends compte que c'est un taux plutot dans la fourchette des crédits sur15 ans.

 

[vivien]

Bonjour,

le courtier m'a communiqué un taux à 0.9% (taeg) sur 8 ans hors assurance.

Je pense qu'il n'est pas possible de comparer un TAEG de 0.90 % avec le taux communiqué par Baboune 0.30 % qui doit être un taux conventionnel.
Compte tenu des frais et coûts (dossier - courtier - garantie) à imputer pour déterminer le TAEG il se pourrait que le taux de 0.30 % atteigne 0.90 %.
Par ailleurs un taux cde 0.30 % doit être réservé à une clientèle très privilégiée et pourrait constituer une exception qui ne peut servir de référence.

 

[Aristide]

Bonjour,

il semble aussi utile de préciser qu'un taux de crédit "conventionnel" est exprimé en "nominal proportionnel" alors qu'un TAEG est exprimé en "effectif actuariel".

=> Donc des taux non comparables entre eux.

Cdt

 

[nomoregift]

En fait le taux qu'ils ont proposé est de 0.85% sur 96 mensualités sur un montant de 128000€ (car ils intègrent des frais ds le montant du prêt) ça revient à des mensualités de 1378€ (tout ça hors assurance)

 

[Anonyme]

Merci Aristide pour cet outil. Je crois que c'est justement parce que vous baignez dans ce travail que vous n'en voyez plus les irrégularités. C'est le principe des sociétés /corporations monopolistique qui font leur beurre sur le dos des gens et qui imposent des frais injustifiés pour x ou x raisons.

Mon objectif final était de réduire au maximun les couts de mon crédit en le soldant par anticipation, et non pas d'optimiser mon crédit de 2000€ sur la durée totale pour que la banque elle de son côté s'en remette 26 000€ dans la poche (..)

Si pour vous le calcul vous semble correct, personnellement il me choque. Il n'y a rien qui justifie dans ce montage que des intérêts différés soient prélevés. L’entièreté du prêt a été débloqué dès le jour 1, en conséquence le capital est censé entrer en amortissement. Ca n'est pas à nous mais bien à la banque de présenter un échéancier avec une répartition équilibrée de l'amortissement entre le prêt1 et le prêt2 sur la base des taux. De mon point de vue, seul les intérêts réel de la ligne2 aurait du être prélevé durant la période de 0 à 120, et de 120 à 240 : le capital mais en aucun cas des frais qui n'apparaissent pas dans les taux.

A ce sujet votre outil indique que le prêt long est amorti de 30€/mois pendant les dix premières années alors que ça n'est pas le cas! vous pouvez passer votre colonne à 0 sur 10 ans.

Nous sommes ici dans une niche législative qui profite bien aux établissement de financement, qui d'ailleurs s'en défendent devant la justice en indiquant qu'en l'absence de legislation, elles sont libres de fixer les conditions.

Pour nous le constat est sans appel, en cas de sortie du contrat par anticipation, le manque à gagner est de 9000€

Votre cas intéresse le juriste ; je crois comprendre qu'on vous a vendu deux crédits sans lissage ? Au lieu de 240 mensualités de 1130,25 € hors assurances (dont 120 mensualités de 890,80 € pour le prêt de 98000 €, et 120 mensualités de 239,45 € pour le prêt de 125000 €, suivies de 120 mensualités de 1130,51 €, selon les calculs de Baboune auxquels je me range), vous deviez payer 120 mensualités de 890,80 € pour le prêt de 98000 €, suivies de 120 mensualités de 1425,59 € pour le prêt de 125000 € (pour amortir à 2,1 % un total gonflé des intérêts passé à 154181,46 ?). Si tel est bien le cas, le remboursement anticipé est en effet beaucoup plus coûteux ; le tableau d'amortissement du prêt de 125000 € devait faire apparaître cette situation, faute de quoi la banque engage sa responsabilité (il faut toutefois agir dans les cinq ans du remboursement anticipé).

 

[nomoregift]

Hello Membre39498,

Notre prêt a bien été lissé comme décrit dans le cas de figure 1.

Pour plus de précisions:
Le tableau d'amortissement du prêt2 long pour la première période fait apparaitre qu'on paye des intérêts simple, la colonne des intérêts différés est à 0€, et le capital amorti est de 1€.

Au bout de 120 mois, la mensualité du prêt = capital amorti du prêt2 + interêt du pret 2, et on retombe sur des mensualités / mois équivalent au prêt1.

 

[Anonyme]

Hello Membre39498,

Notre prêt a bien été lissé comme décrit dans le cas de figure 1.

Pour plus de précisions:
Le tableau d'amortissement du prêt2 long pour la première période fait apparaitre qu'on paye des intérêts simple, la colonne des intérêts différés est à 0€, et le capital amorti est de 1€.

Au bout de 120 mois, la mensualité du prêt = capital amorti du prêt2 + interêt du pret 2, et on retombe sur des mensualités / mois équivalent au prêt1.

Donc durant les 120 premiers mois, vous deviez payer (hors assurance) : 890,80 € (remboursement mensuel du prêt de 98000 €) + 218,75 € (intérêts mensuels du prêt 2) = 1109,55 €, et sur les 120 mois suivants 1155,77 € (remboursement mensuel du prêt de 125000 € sur 10 ans) ?
Dans ce cas il n'y a pas capitalisation infra-annuelle et le tableau d'amortissement du prêt de 125.000 € n'a rien de dolosif ; en tant que juriste, je ne crois pas qu'une action en justice critiquant ce montage puisse prospérer ; toutefois, s'agissant d'une opération unique, il faut à mon avis, qu'un TEG englobant les deux prêts soit mentionné sur l'offre.

 

[vivien]

Bonjour,

toutefois, s'agissant d'une opération unique, il faut à mon avis, qu'un TEG englobant les deux prêts soit mentionné sur l'offre.

Non je ne crois pas.

Il faut un TEG par prêt même si les différents prêts portent sur la même opération. C'est le cas par exemple des opérations qui sont financées par un PTZ + un Prêt classique (ou autres). Il y a deux TEG et deux tableaux d'amortissements distincts.
Un TEG global n'aurait pas beaucoup de signification.

 

[Anonyme]

Bonjour,

Non je ne crois pas.

Il faut un TEG par prêt même si les différents prêts portent sur la même opération. C'est le cas par exemple des opérations qui sont financées par un PTZ + un Prêt classique (ou autres). Il y a deux TEG et deux tableaux d'amortissements distincts.
Un TEG global n'aurait pas beaucoup de signification.

Vous avez raison pour le PTZ, qui s'apparente à une aide publique. Mais pour les montages gigogne, il s'agit bien de saucissonner une opération unique de financement ; je fais faire une recherche juridique sur le sujet.

 

[baboune]

Bonjour,

Je pense qu'il n'est pas possible de comparer un TAEG de 0.90 % avec le taux communiqué par Baboune 0.30 % qui doit être un taux conventionnel.
Compte tenu des frais et coûts (dossier - courtier - garantie) à imputer pour déterminer le TAEG il se pourrait que le taux de 0.30 % atteigne 0.90 %.
Par ailleurs un taux cde 0.30 % doit être réservé à une clientèle très privilégiée et pourrait constituer une exception qui ne peut servir de référence.

Oui effectivement dans le cas du 0,30 % sur 7 ans, les clients paient plus d'assurance emprunteur que d'intérêts
et avec une délégation d'assurance ......
par contre pour le type de dossier éligible à ces taux il s'agit d'un couple avec 65000 € de revenus et 50% d'apport suite à vente de leur RP précédente
pour info j'ai raté le 0,20 % sur ce dossier, mon correspondant n'était pas dans un bon jour..............
mais c'est vrai que les taux sont de plus en plus tirés vers le bas

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

toutefois, s'agissant d'une opération unique, il faut à mon avis, qu'un TEG englobant les deux prêts soit mentionné sur l'offre.

Non je ne crois pas.

Il faut un TEG par prêt même si les différents prêts portent sur la même opération. C'est le cas par exemple des opérations qui sont financés par une PTZ + un Prêt classiques (ou autres). Il y a deux TEG et deux tableaux d'amortissements distincts.
Un TEG global n'aurait pas beaucoup de signification.

Vous avez raison pour le PTZ, qui s'apparente à une aide publique. Mais pour les montages gigogne, il s'agit bien de saucissonner une opération unique de financement ; je fais faire une recherche juridique sur le sujet.

Je suis en grande partie d'accord avec Vivien; mais pas complètement.

Explications:

D'une part il 'existe aucun texte qui oblige les banques a calculer et indiquer un TEG unique dans les montages à échéances lissées (depuis les années 1985 où cette technique a été mise en oeuvre (à l'poque pour optimiser les prêts épargne-logement donc bien avant le PTZ) cela se saurait,

Mais c'est oublier que la fonction première du TEG est le contrôle du taux usuraire.

Or un "TEG d'ensemble" pourrait très bien masquer un TEG dépassant le taux d'usure sur l'un des crédits du montage qui serait alors plus que compensé par un TEG beaucoup plus faible sur le ou les autres prêts.

Un TEG global n'aurait pas beaucoup de signification.

C'est là que je ne partage plus l'avis de Vivien car l'autre prétendue fonction du TEG serait de permettre la comparaison d'offres concurrentes et donc, financièrement parlant, un meilleur choix des emprunteurs.

Dans les financements immobiliers qui - le plus souvent - comprennent divers crédits avec des caractéristiques différentes, cette absence de "TEG d'ensemble" rend cette supposée comparaison impossible.

Dès lors, dans cette soi disant fonction comparative, le TEG prêt par prêt devient de la foutaise.
De plus ce sont des "TEG légaux" qui ne prennent pas en compte les assurances facultatives dont les primes sont cependant une composante significative du coût du crédit (coût financier =/= coût légal)

Je vous suggère de relire:

Oui, les uns et les autres l'avons déjà dit à maintes reprises; la fonction première du TEG est le contrôle de l'usure.

Quant à sa fonction concurrentielle comme vous l'appelez vous me donnez l'occasion de rappeler que cette fonction n'est fiable et pertinente que:

+ S'il n'y a qu'un seul crédit; en effet comme il n'existe pas de TEG pour l'ensemble du plan de financement comprenant plusieurs crédits, cet indicateur étant prévu prêt par prêt, comment un emprunteur insuffisamment averti peut-il choisir à bon escient ?

+ Si l'apport personnel est strictement identique; en effet l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

+ Si les durées sont strictement identiques; en effet si l'on compare deux crédits de même montant, au même taux avec les mêmes frais et charges obligatoires, mais sur des durées différentes, le TEG du prêt le plus court sera le plus élevé (mais le coût du crédit "simple"sera le plus faible).

+ Si les charges facultatives sont identiques; en effet le TEG "légal" ne prend en compte que les charges rendues obligatoires.
Or, très souvent, l'assurance décès-invalidité est obligatoire sur une tête mais facultative sur la seconde tête.
Cette seconde prime n'est donc pas prise en compte dans le calcul du TEG "légal" mais, pourtant, est cependant bien payée par lesdits emprunteurs.

Il se peut donc que le TEG "financier" (qui prend en compte toutes les charges, obligatoires et facultatives) soit plus élevé que le même indicateur concurrent à cause d'une prime ADI facultative majorée par exemple ou calculée différemment.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, dans ladite fonction concurrentielle, le TEG c'est de la foutaise.

Pour une comparaison de diverses offres les deux critères fiables et pertinents dans 100% des cas sont :

+ Le coût du crédit corrigé

Ou/Et

+ La valeur du patrimoine acquis au terme du prêt de durée la plus longue.

=> La somme de ces deux critères donnant une valeur constante toutes banques à comparer confondues.

Pour plus de détail voir le billet concerné de mon blog.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jurisprudence-annee-lombarde.35089/page-164#post-325905

Dans ce cas il n'y a pas capitalisation infra-annuelle et le tableau d'amortissement du prêt de 125.000 € n'a rien de dolosif

Dans les montages gigognes à échéances lissées, à fortiori s'ils sont optimisés, l'amortissement négatif réduit sensiblement le coût du crédit; le surcoût généré par cette technique étant plus que compensé par un amortissement plus rapide sur le prêt long lisseur.

Or, les conséquences et résultats d'un amortissement négatif sont strictement identiques à une capitalisation mensuelle des intérêts.

Cet aspect a été abordé par le rapport du député Frédéric Lefèbvre présenté en commission des finances de l’Assemblée Nationale le 26 mars 2008 :

Il y a eu d’autre part le rapport du député Frédéric Lefèbvre présenté en commission des finances de l’Assemblée Nationale le 26 mars 2008 avec, en particulier, la proposition N°11 :

« Proposition n° 11 – Définir les limites maximales des variables des prêts à taux maîtrisable (taux ou durée et mensualités) et proscrire toute possibilité d’amortissement négatif, appréciée au niveau de l’ensemble du projet immobilier lorsqu’il se compose de plusieurs prêts accordés par l’établissement p.95-97.

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Par ailleurs la cour de cassation a également eu a traiter d'un tel cas d'amortissement négatif:

Cour Cassation Chambre civile 1 Audience publique du mercredi 16 mars 1994 N° de pourvoi : 92-12239 Publié au bulletin

La banque a été déboutée mais non pas du fait de cette pratique en tant que telle mais parce que des tableaux d'amortissements insuffisamment détaillés avaient été fournis.
Ainsi, dit autrement, si des tableaux d'amortissement détaillés (= donc prêt par prêt) avaient été produit la banque n'aurait pas été déboutée à cause le sa pratique d'amortissement négatif.

Et si l'on raisonne comme pour le TEG et/ou les intérêts dont l'inexactitude n'est pas sanctionnable si l'erreur est favorable aux emprunteur, un amortissement négatif (= capitalisation infra annuelle) réduit bien le coût du crédit dans un montage à échéances lissées.

Or, à ma connaissance, ni le code civil ni le code de la consommation ne traitent de cette pratique de l’amortissement négatif.

Il y a bien eu un arrêt de la cour de cassation :

Cour Cassation Chambre civile 1 Audience publique du mercredi 16 mars 1994 N° de pourvoi : 92-12239 Publié au bulletin

« Qu’ils ont encore relevé que l' » échéancier des amortissements « , versé par la banque aux débats, n’avait pas été annexé à l’acte authentique de vente et qu’ainsi, seul figurait dans l’offre acceptée et annexée audit acte authentique un tableau des échéances avec leur date et leur montant global ; que, compte tenu du taux d’intérêt élevé, de la longue durée du prêt et de la minoration des premières échéances, le prêt proposé comportait au début un amortissement négatif, conduisait à une augmentation de fait du capital, que seul un échéancier des amortissements conforme aux exigences légales pouvait mettre en lumière cette particularité ;

qu’ainsi, la cour d’appel, qui a estimé, sans inverser la charge de la preuve, que la déclaration des époux X… ne suffisait pas à établir que cet échéancier des amortissements était joint à l’offre lorsqu’ils l’avaient acceptée, en a déduit, à bon droit, que le non-respect des exigences de l’article 5 (***) entraînait pour le prêteur, en application de l’article 31 de la même loi (***), la déchéance du droit aux intérêts ; »

(***) Loi n° 79-596 dite Scrivener 2 du 13 juillet 1979

https ://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do ?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007031888&fastReqId=874847958& [lien réservé abonné]

Dit autrement, si un tableau d’amortissement complet comprenant date, échéance totale, intérêts et capital amorti dans l’échéance, évolution du capital restant dû, avait été fourni, il semble que la pratique de l’amortissement négatif n’aurait pas été sanctionnée ( ?).

Et pourtant, ainsi que démontré ci-dessus, les résultats et conséquences de cette pratique sont exactement les mêmes que ceux qu’aurait généré une capitalisation mensuelle des intérêts proscrite par le code civil.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[nomoregift]

Je vais dans le sens du dernier post. Effectivement, je ne comprends pas pourquoi cette méthode de lissage n'est pas plus encadré. A ce titre, je ne pense pas qu'un simple tableau d'amortissement suffise.

On peut appeler ça amortissement négatif, ou autre, moi j'appelle ça des frais cachés. En l’occurrence, ici ces frais ne contribuent pas au remboursement du prêt ni des intérêts lié à ce prêt. Je ne vois pas comment dans ce cas là , l'erreur peut être favorable au consommateur. C'est un peu comme si on comparait deux marques auto, qu'une voiture roulait à moitié bien, et que finalement on concluait oui elle roule pas bien mais c'est mieux que l'autre donc il n'y a pas de préjudice.

Ex dans mon cas:

Si on m'avait expliqué simplement qu'il y a 2 prêts qui sont en fait de la même durée (10 ans) et qui se succèdent, et qu'en attendant que le remboursement du deuxième se déclenche, je paierais des frais additionnels à la banque + assurance pendant toute la durée du prêt 1, ça aurait été plus clair.

D'ailleurs, j'aurais eu du coup une question à poser à savoir pourquoi si les 2 prêts sont de la même durée, il y a deux taux différents et pourquoi c'est le plus "long" celui donc avec des frais ou le taux est le plus élevé (..)