Prêt Gigogne - fonctionnement - intérêts différés -

[Aristide]

Bonjour,

Après donc échange avec notre nouvel interlocuteur, j'ai finalement découvert que je n'avais pas contracté 1 prêt composé de deux lignes (1 ligne courte 10 ans et 1 ligne longue 20 ans).

Il s'agit en fait de deux prêts complètement séparés (..)

- 1 prêt classique sur 10 ans - 1.75%
- 1 prêt à palier sur 20 ans (1 er palier sur 10 ans, 2ème palier sur 10 ans) - 2.1%

????

Ben si; c'est un prêt gigogne tel que décrit antérieurement; en réalité un "montage gigogne à échéances lissées".

Cdt

 

[nomoregift]

Je n'avais pas compris qu'il y avait en réalité 3 lignes et non pas 2 (..)

Pour moi la première ligne c'était le prêt 1, deuxième le prêt 2.

En résumé,

Comme le pret1 et le pret2 sont séparés, rembourser le prêt1 ne raccourci pas le prêt2.

Ca me semblait logique qu'une fois le prêt1 remboursé, on commençait réellement à amortir le pret2: en gros on passait directement au remboursement de la deuxième ligne du prêt2 sur 10 ans.

Alors que ça n'est pas le cas, la banque compte nous faire rouler son prêt sur 20 ans au même taux (..) Ce qui est complètement incohérent étant donné que la seule façon de maintenir le même niveau de remboursement en terme de mensualité c'est de passer le prêt2 à 10 ans (..)

Il manquerait plus qu'ils nous laissent les intérêts lisseurs jusqu'à la fin de la première période et ça serait le summum. Aucun sens de payer 218€ pendant 10 ans, et au bout de 10 ans de commencer à amortir (..)

 

[Aristide]

Il y a deux prêts; donc deux lignes.

Le second prêt = seconde ligne est en deux paliers..........ainsi qu'expliqué antérieurement.

 

[nomoregift]

oui comme je l'indique au dessus ça montre d'autant plus l'incohérence de ce type de produit (..) et la nécessité d'encadrer ce type d'offre.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il n'y a aucune incohérence.

Désolé mais malgré toutes les explications/démonstrations fournies c'est vous qui ne compreniez rien à cette technique........qui réduit pourtant le coût du crédit pour les emprunteurs.

Ainsi que déjà dit, sur un plan de financement qui comprend deux prêts et dont le taux d'ensemble ressort à moins de 2,02% au lieu de 2,10% que - sans ce montage - vous auriez dû supporter sur la totalité, il semble pourtant facile de comprendre que - globalement - l'amortissement est plus rapide et donc le volume des intérêts moins élevé.

Et à cela il convient d'ajouter la réduction à 120 primes d'assurances - au lien de 240 - sur le prêt court emboîté.

Quant à rembourser par anticipation un prêt à 1,75% et conserver en l'état celui à 2,10%, personnellement, financièrement parlant, je trouve cela stupide.

Mais, je vous l'ai déjà dit, c'est votre argent; pas le mien.
Alors faites ce que vous voulez.

Cdt

 

[nomoregift]

Oui c'est simple je compare votre scénario par rapport au mien ..

Pour un remboursement de 66k anticipé

votre scénario

scenario2 (remboursement de la ligne 2 partiel)
nb periode restant sur pret1	78​
nb periode restante sur pret2	198​
frais de remboursement par anticipation prêt2	-1308​
gain assurance en moins prêt 2	4950​
gain interets sur le prêt 2 (deux paliers)	5222​
gain total	8864​

mon scénario dans la même banque (sans renegociation du tx 2,1%)

scenario1 (remboursement de la ligne 1 total, et reduction du prêt 2 à dix ans)
nb periode restante sur le pret1	78​
nb periode restante sur le pret2	198​
frais de remboursement par anticipation	-560​
gain interets en moins prêt1	2886​
gain assurance en moins pret1	3588​
gain interets sur le prêt 2	17004​
gain assurance en moins pret2	5640​
gain total	28558​

sachant que si nous n'avons pas de réponse de la banque, on passe par la concurrence pour racheter le prêt2 (..)



cout estimé du pret2 restant encore à payer (assurance + prêt) actuellement dans notre banque: 39K
cout du pret2 sur 10ans chez une banque concurrente intégrant les frais de rachat, l'assurance credit logement etc : 11K

 

[Aristide]

On ne peut comparer que des choses comparables.
Vous ne comparez pas à échéances égales.

Mais si vous êtes plus compétent que les professionnels l'on peut se demander pourquoi vous venez chercher des informations sur ce forum.

Mais, ce n'est pas mon argent; c'est le vôtre; alors faites comme vous l'entendez.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pret-gigogne-fonctionnement-interets-differes.37552/#post-329145

"Il n'y a pire sourd que celui qui ne veut pas entendre".

De même que :

"L'on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif".

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...nt-interets-differes.37552/page-5#post-329864

Mais, je vous l'ai déjà dit, c'est votre argent; pas le mien.

Alors faites ce que vous voulez.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...nt-interets-differes.37552/page-7#post-331195

Vous n'aurez plus aucune réponse de ma part.

 

[vivien]

Bonjour,

Pour un remboursement de 66k anticipé

votre scénario
Frais de remboursement par anticipation prêt2 -1.308

mon scénario
Frais de remboursement par anticipation -560

Pourriez vous nous donner les formules de calcul détaillées qui permettent d'obtenir ces résultats ?

Par formule de calcul j'entends : capital retenu - nombre de jours - taux et diviseur ou alors autre solution

Bonne journée.

 

[nomoregift]

Bonjour Vivien,

Je vous joins les informations dans la colonne de gauche

nb periode restante sur le pret1	78
nb periode restante sur le pret2 (montant 124 778 à 2,1%)	198
frais de remboursement par anticipation du prêt 1 (6 mois d'intérêt de la période 43 à 48)	-560,00
gain intérêts en moins prêt1 (somme de tous les intérêts de la période 43 à 120)	2886,00
gain assurance en moins pret1 (somme de tous les couts d'assurance de la période 43 à 120)	3588,00
gain intérêts sur le prêt 2 (78 mois * 218)	17004,00
gain assurance en moins pret2 (78 mois * 47€)	3666,00
gain total	26584,00
mensualité avant l'opération (HA) sur 198 mois	1150​
mensualité après l'opération (HA) sur 120 mois	1150​

 

[vivien]

Bonjour,
Vous écrivez :

frais de remboursement par anticipation du prêt 1
(6 mois d'intérêt de la période 43 à 48)

Ce n'est pas la formule utilisée pour calculer les indemnités de remboursement anticipé.

Vous trouverez la méthode de calcul sur le site OFFICIEL :[lien réservé abonné]

Quelle que soit la période de remboursement l'indemnité est déterminée en fonction du montant remboursé/amorti.

Bonne journée.

 

[nomoregift]

"ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt"

çà correspond bien à ce que j'ai indiqué 6 mois d'intérêts sur le max du capital restant du. La banque m'a donné approximativement le même montant (j'attends leur réponse écrite).

 

[vivien]

çà correspond bien à ce que j'ai indiqué 6 mois d'intérêts sur le max du capital restant du. La banque m'a donné approximativement le même montant (j'attends leur réponse écrite).

Non pas du tout.

Si pour vous "max du capital restant dû" = "capital remboursé par anticipation" il est évident que l'on va avoir des difficultés à se comprendre. Imaginez un remboursement anticipé partiel.

Par ailleurs vous indiquez que la banque vous a donné "approximativement" le même montant. Un calcul d'intérêts ou d'indemnité de remboursement anticipé donne un résultat précis et pas du tout approximatif. D'où l'intérêt de donner/produire les montants retenus dans votre formule de calcul.

Vous avez évoqué un remboursement anticipé de 66.000 Euros. Nous allons donc calculer les IRA dans les deux possibilités retenues dans vos tableaux ci-devant.

Sur le crédit à 1.75 % nous obtenons l'indemnité suivante :
(66.000 * 1.75 * 6) / (12*100) = 577,50 Euros et non pas 560 comme vous l'indiquez. Le résultat de la banque doit donc bien dans cette hypothèse être de 577,50

Sur le crédit à 2.10 % présenté comme l'option d'Aristide
(66.000 * 2.10 * 6) / (12 *100) = 693,00 Euros et non 1.308,00 comme chiffrés dans votre tableau.

Mais peut-être allez vous pouvoir nous communiquer le détail des chiffres qui permet de trouver 1.308,00 Euros d'IRA ?

Enfin vous indiquez "le max du capital restant du"
A ma connaissance ni sur le site officiel ni dans le code de la consommation ni dans les tarifs bancaires il n'est indiqué "le max" du capital restant dû.
Dans la phrase il est précisé au sujet de l'indemnité "ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement" . C'est l'indemnité qui est plafonnée à 3 % cela ne se rapporte pas au capital. Et l'IRA se calcule sur le capital remboursé par anticipation et uniquement ce montant.

Si vous avez des textes officiels qui contredisent mon propos, je suis preneur.

 

[nomoregift]

Oui la banque a fait une simulation rapidement au téléphone, et m'a dit il y en aura pour 500€ environ pour le prêt1.

Du fait que c'est un remboursement entier du prêt1
capital restant du = capital remboursé par anticipation

pour le prêt2 (en utilisant votre formule) pour un remboursement anticipé d'un montant de 124778€ (capital restant du)
=(124778*2,1*6)/(12*100)
vous trouvez le même résultat en faisant 6*218 ce qui est logique (..) vu que le capital restant du n'a pas été amorti.

pour les indémnités, vu les taux actuels, c'est forcément :
- 6 mois d'intérêts sur calculé sur le capital restant du

 

[nomoregift]

@vivien j'ai recherché le texte ou j'avais vu ce calcul mais effectivement sur les sites que je regarde ils indiquent que c'est sur le montant du capital remboursé

ça serait donc bien :
(66.000 * 2.10 * 6) / (12 *100) = 693,00 Euros

 

[nomoregift]

bonjour,

Je reviens pour partager finalement la conclusion de toutes mes opérations concernant la renégociation de ce prêt gigogne.

C'est une opération qui a pris beaucoup de temps (temps de conclure que notre banque ne ferait rien pour nous, temps de monter le dossier avec une autre banque).

1- Un crédit gigogne peut être racheter dans sa totalité comme un crédit normal. La banque qui rachète , somme tout le capital restant du + frais de sortie des crédits et vous fait une proposition de nouveau prêt sur cette base avec un taux plus avantageux
2- quand on a remboursé par anticipation le prêt 1, le prêt 2 ne s'est pas actualisé en conséquence. La banque nous a dit tant que vous ne demandez pas de lissage de ce prêt2, on maintient le même échéancier sur le prêt 2.

Donc en gros, notre échéance de prêt immobilier dans sa totalité est passé à 266€/mois composé à 100% d'intérêts et ça aurait pu durer 7 ans (..) Comme je l'ai dis dans mes messages précédents, je trouve ça scandaleux mais bon nous en sommes sorti rapidement.

Finalement, nous sommes donc passé de 17 ans restant à rembourser à 8 ans (..) Tx fixe moyen ~2% à 0,4%. J'ai pas encore le chiffre exact, mais on a économisé des dizaines de milliers d'euro (>40K).

3- On a bénéficié de plusieurs conditions qui rendaient l'opération financièrement intérressante. On était loin du plafond d'endettements, au début du remboursement du crédit, et les taux étaient favorables.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous êtes content, très bien; nous aussi.

Mais il n'empêche qu'avec un autre prêt gigogne à échéances lissées optimisé reprenant les nouvelles conditions que vous avez négociées vous auriez été encore plus gagnant.

Il faut comparer des choses comparables.

Cdt

 

[mchristine]

Bonjour,
J'ai une question concernant le prêt gigogne.
Si j'ai bien compris, l'acquereur est gagnant sur le montant total du crédit. Et si j-ai toujours bien compris, c'est le cas y compris en cas de remboursement anticipé c'est ça ? Les indemnités peuvent-elles être négociées à 0 ou les banques refusent ?
Je dois faire un prêt immo pour l'achat d'un appartement que je me louerais en usage professionnel. Il me semble alors que le prêt gigogne serait particulièrement bien adapté à mon cas puisque :
- coût total du crédit moindre, d'autant plus si prêt optimisé
- je ne pourrais pas me faire de location meublée donc la 2e ligne de prêt même si majoritairement en remboursements d'interets, viendra déduire mes loyers et donc mon imposition. J'ai donc plutôt intérêt à obtenir ce genre de prêt non ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si j'ai bien compris, l'acquereur est gagnant sur le montant total du crédit.

Gagnant sur le coût total du crédit tant du fait d'intérêts moindres (effet taux + effet durées réduites si optimisation) que sur les primes d'assurances payées (effet durées).

Et si j-ai toujours bien compris, c'est le cas y compris en cas de remboursement anticipé c'est ça ?

Oui

Les indemnités peuvent-elles être négociées à 0 ou les banques refusent ?

Il faut toujours tenter de les négocier

Je dois faire un prêt immo pour l'achat d'un appartement que je me louerais en usage professionnel. Il me semble alors que le prêt gigogne serait particulièrement bien adapté à mon cas puisque :
- coût total du crédit moindre, d'autant plus si prêt optimisé

Dans le principe cette technique peut être utilisée dans tous financements.
En pratique elle l'est pour les prêts immobiliers consentis aux particuliers; principalement en combinaison avec les prêts à taux zéro et/ou épargne-logement.

C'est très rare pour les prêts professionnels mais rien ne vous empêche d'essayer

- je ne pourrais pas me faire de location meublée donc la 2e ligne de prêt même si majoritairement en remboursements d'interets, viendra déduire mes loyers et donc mon imposition. J'ai donc plutôt intérêt à obtenir ce genre de prêt non ?

Les intérêts de tous les prêts du plan de financement sont concernés de la même façon.

Cdt

 

[nomoregift]

Bonjour,
J'ai une question concernant le prêt gigogne.
Si j'ai bien compris, l'acquereur est gagnant sur le montant total du crédit. Et si j-ai toujours bien compris, c'est le cas y compris en cas de remboursement anticipé c'est ça ? Les indemnités peuvent-elles être négociées à 0 ou les banques refusent ?
Je dois faire un prêt immo pour l'achat d'un appartement que je me louerais en usage professionnel. Il me semble alors que le prêt gigogne serait particulièrement bien adapté à mon cas puisque :
- coût total du crédit moindre, d'autant plus si prêt optimisé
- je ne pourrais pas me faire de location meublée donc la 2e ligne de prêt même si majoritairement en remboursements d'interets, viendra déduire mes loyers et donc mon imposition. J'ai donc plutôt intérêt à obtenir ce genre de prêt non ?

J'ai du mal à comprendre l'intérêt (..) Le gigogne est intéressant quand les taux sont élevés. Hors vu qu'il est très simple d'avoir un crédit <1% et qu'à ce niveau de tx bah le cout du crédit est ridicule.

est ce que vous avez des chiffres en tête ?

 

[mchristine]

Bonjour,

Gagnant sur le coût total du crédit tant du fait d'intérêts moindres (effet taux + effet durées réduites si optimisation) que sur les primes d'assurances payées (effet durées).


Oui


Il faut toujours tenter de les négocier



Dans le principe cette technique peut être utilisée dans tous financements.
En pratique elle l'est pour les prêts immobiliers consentis aux particuliers; principalement en combinaison avec les prêts à taux zéro et/ou épargne-logement.

C'est très rare pour les prêts professionnels mais rien ne vous empêche d'essayer


Les intérêts de tous les prêts du plan de financement sont concernés de la même façon.

Cdt

J'ai dû mal me faire comprendre : ce sera un prêt personnel, comme pour de l'investissement locatif, sauf que ce sera moi en pro le locataire.
Ce que je voulais savoir, c'est si le prêt gigogne, de part la déductions principalement d'interets sur la 2e ligne, be serait pas plus intéressante dans mon cas qu'un prêt en une ligne, malgré les taux bas ? Y-a-t-il un loup que je ne voie pas ?