Pistes d'investissement pour 150K

[Zizouu]

Bonjour à tous,

Tout d'abord un grand merci à tous ceux et celles qui contribuent à ce site et à la qualité des échanges. J'espère pouvoir apporter ma pierre à l'édifice en ajoutant mon étude de cas ! J'ai une connaissances plutôt correctes des types de support / investissement mais j'aimerais tout de même votre avis sur la suite à apporter à ma diversification.

J'ai 37 ans, marié (contrat de mariage), 1 enfant et le second prévu pour Septembre !

Mon patrimoine :

• 193 K en épargne bancaire (Livret A, LDD, PEL, CEL)
• 82 K en assurance vie chez Wesave (suravenir)
• 26 K en PEA (J'ai profité de la chute des marchés pour acheter des actions du CAC)
• 28 K sur un compte titre (tracker sur du pétrole suite à la chute de Mars dernier)
• Immobilier :
  • Résidence principale
  • 4 appartements dans l'ancien que je gère moi même : 3 en location nue (sur lesquels j'ai fait du déficit foncier) et 1 en LMNP réel
    >> La valeur totale de l'immobilier (RP + Appartements) est estimé à 1,5 millions mais j'ai encore 711K d'emprunt à rembourser (crédit classique)
• J'ai réussi à diminuer ma tranche marginale d'imposition grace aux déficits fonciers que j'ai pu réaliser les 3 dernières années mais d'ici un an, je devrais remonter à 30%.

Mon analyse :

Sur la partie liquidité d'un total de 330K, j'ai donc :

• 59% en risque nulle (épargne bancaire) --> C'est beaucoup trop...
• 25% en risque faible (assurance vie)
• 16% risque fort (marché financier)

Comme vous devez déjà vous en douter le sujet de mon post porte donc sur les 193K... J'ai estimé mon épargne de précaution à 40K ce qui me laisse donc 153K à investir.

Mon objectif :

Je ne souhaite pas forcément de générer du revenu supplémentaire (étant donné ma TMI) mais plutôt de me créer un patrimoine qui m'assurera des revenus pour mes vieux jours (Ma situation professionnelle fait que je cotise peu pour ma retraite).

Les pistes possibles :

Disposant déjà pas mal d'immobilier, j'aimerais me diversifier mais je ne trouve pas de support qui me convienne ce qui fait que je reviens toujours de près ou de loin à l'immobilier . C'est pourquoi j'ai besoins de vos regards extérieurs. Voici mes pistes classées par ordre de préférence :

1. Achat d'un local commercial à crédit: C'est le scénario qui me branche le plus mais il est difficile (à mon sens) de trouver une bonne affaire quand on est pas du métier...J'ai fait quelques recherches depuis 2 mois et j'ai du mal à cibler la localisation...J'ai besoin d'être accompagné davantage je pense.
   
   
2. Achat d'un pinel au deficit foncier
   
   
3. SCPI : L'intérêt de ce choix c'est de palier à la problématique du point 1. Je peux investir dans du tertiaire en minimisant les risques au détriment de la rentabilité...Je ne sais plus quoi en penser...J'ai toujours tendance à comparer avec la rentabilité de mes appartements donc j'ai tendance à écarter ce scénario mais je me trompe peut être ?...
   
   Vient ensuite le mode d'acquisition des SCPI qui rajoute de la complexité que je ne maitrise pas complètement :
   • en cash ou à crédit ?
   • en PP ou en démembrement ?
   • en nom propre ou en SCI ?
4. Ouvrir 2 autre assurances vie et y placer 70K chacun sur un profil équilibré (Fond / UC). Je pensais à Darjeeling ? En voyez vous d'autres ?

Voila vous savez tout

En tout cas un grand merci à ceux qui prendront le temps de lire et d'analyser mon cas.
A bientôt,
Zizou

 

[Buffeto]

Disposant déjà pas mal d'immobilier, j'aimerais me diversifier

et paf...... tu nous parles de Pinel, de SCPi etc.......

si tu veux te diversifier ce n’est pas pour refaire de l'immobilier , non?

une question : la fiscalité est elle un problème pour toi?

 

[Zizouu]

et paf...... tu nous parles de Pinel, de SCPi etc.......

si tu veux te diversifier ce n’est pas pour refaire de l'immobilier , non?

une question : la fiscalité est elle un problème pour toi?

Salut Buffeto !
La réponse est oui mais je ne cherche absolument pas à faire du zéro impôt. Sans faire de débat sur le "je paye ou pas trop d'impôt" la fiscalité est un des éléments important pour le choix de l'investissement dans la mesure ou il peut impacter lourdement la rentabilité.

 

[Buffeto]

La réponse est oui mais je ne cherche absolument pas à faire du zéro impôt.

moi non plus juste à en payer un peu moins en me servant du levier de la défisc pour augmenter mon patrimoine .

il faut donc regarder vers les produits de defiscs qui ne sont pas immobilier et se font en cash ....

ca donne donc quelques pistes : GFV , GFF pour commencer

 

[Tomas466]

Bonjour,

un calcul de coin de table avec une valeur de RP de 300 k€ par hypothèse (vous pourrez modifier) que je n'inclus pas dans le calcul :

- immo 1200 k€ = 78%
- monétaire 193 k€ = 13%
- obligations 82 k€ (majoritairement si c'est en fonds euros ?) = 5%
- actions 54 k€ = 4%

C'est tout sauf diversifié ! À 37 ans vous pouvez vous permettre de prendre davantage de risques : boostez notamment le PEA et le CTO.

Pour référence, ma stratégie personnelle est décrite ici

 

[Zizouu]

Merci pour vos retours Buffeto & Tomas466.

@Buffeto : Je vais me renseigner sur les GFV et GFF. Pourquoi je reviens finalement souvent à l'immo ? Tout simplement car je crois que c'est le levier d'investissement que je maitrise le mieux. Donc forcément le naturel a davantage tendance à s'orienter les affinités et ce qu'on connait...

@Tomas466 : En effet, je devrais davantage m'exposer au marché financier...D'ailleurs je m'étais dit qu'il fallait absolument je creuse les ETFs...J'avais déjà identifié des Xtrackers Monde, IT, Santé...Je te ferais un retour sur ma répartition.
En complément de ta remarque sur la répartition : Ma RP représente 50% et mes apparts invest immo : 50%

 

[Buffeto]

Tout simplement car je crois que c'est le levier d'investissement que je maitrise le mieux. Donc forcément le naturel a davantage tendance à s'orienter les affinités et ce qu'on connait...

oui bien sur . mais la limite c'est de ne pas mettre tous ses œufs dans le meme panier .
peut etre faut il apprendre à mieux connaitre les autres supports d'investissement , ce qui te donnera plus de possibilité de choix au fur et à mesure que ton patrimoine va augmenter et tes impôts avec .

à ce propos lorsque tes crédits vont aller vers la fin , il y aura de l'IFI à déclarer ...et ca ne fait jamais plaisir de payer cet impôt imbécile .

 

[moietmoi]

Je ne souhaite pas forcément de générer du revenu supplémentaire

mais plutôt de me créer un patrimoine qui m'assurera des revenus pour mes vieux jours

82 K en assurance vie chez Wesave (suravenir)

Bonjour,
Pourquoi pas un peu plus d'AV avec un peu de risque. sur 25 ou 30 ans cela te ferait une réserve pour tes vieux jours;
et en immobilier, pourquoi ne pas se tourner vers le démembrement temporaire
tu achètes la nue propriété d'un bien , en fait tu payes entre 50 et 65% de la valeur de l'immobilier, c'est comme si tu touchais les loyers(sans impots) sans bail ,sans entretien, à l'avance; Dans 20 ou 25 ans tu récupères la pleine propriété du bien, gratuitement et sans impot sur la plus value ;Pendant cette période l'usufruit est confié à un institutionnel qui fait de la location du bien( les loyers lui reviennent) et par ailleurs la valeur de la nue propriété n'est pas à inclure dans ton assiette de l'IFI....

 

[Buffeto]

tu achètes la nue propriété d'un bien ,

oui bien sur mais @Zizouu est déjà quasi 100% investi dans l'immo et voulait se ....diversifier

 

[Zizouu]

Salut !

Pourquoi pas un peu plus d'AV avec un peu de risque. sur 25 ou 30 ans cela te ferait une réserve pour tes vieux jours;

Pourquoi pas mettre une partie avec un profil plus risqué. Je pense que je vais avancer avec Darjeeling. A moins que vous ne recommandiez pas ?

et en immobilier, pourquoi ne pas se tourner vers le démembrement temporaire

Je m'y étais penché et j'avais trouvé cela intéressant. La contrainte que je vois c'est "l'engagement" dans la mesure où, de ce que j'ai pu voir, c'est souvent minimum 15 ans avant de récupérer la pleine propriété. Et si je compte vendre avant je ne suis pas certain de trouver facilement preneur...

 

[Buffeto]

Et si je compte vendre avant je ne suis pas certain de trouver facilement preneur...

si....moi ....j'ai fait cette opé une fois que j'ai trouvée ....intéressante

 

[Zizouu]

si....moi ....j'ai fait cette opé une fois que j'ai trouvée ....intéressante

hahaha J'imagine que dans ces cas t'es en position de force pour négocier donc tu as du l'avoir à un bon prix ! Quel type de résidence ?

 

[Zizouu]

Bonjour,

un calcul de coin de table avec une valeur de RP de 300 k€ par hypothèse (vous pourrez modifier) que je n'inclus pas dans le calcul :

- immo 1200 k€ = 78%
- monétaire 193 k€ = 13%
- obligations 82 k€ (majoritairement si c'est en fonds euros ?) = 5%
- actions 54 k€ = 4%

C'est tout sauf diversifié ! À 37 ans vous pouvez vous permettre de prendre davantage de risques : boostez notamment le PEA et le CTO.

Pour référence, ma stratégie personnelle est décrite ici

Je vais recalculer précisément la répartition actuelle de mon patrimoine et j'ai un doute sur le calcul de l'immo.
OK pour exclure la RP. Par contre quid de l'immo locatif sur lesquels j'ai des crédits qui tourne.
Exemple : Un appartement vaut 100K sur le marché mais j'ai 40K de crédit. Est ce que dans je comptabilise 100K ou 60K ?

 

[Buffeto]

hahaha J'imagine que dans ces cas t'es en position de force pour négocier donc tu as du l'avoir à un bon prix ! Quel type de résidence ?

un appart " normal " dans une résidence d'habitation classique .

 

[Zizouu]

un appart " normal " dans une résidence d'habitation classique .

Comment ça se trouve ce type d'affaire ? Car lorsque j'ai regardé c'est surtout sur plan, ephad, résidence étudiante...

 

[Buffeto]

Comment ça se trouve ce type d'affaire ? Car lorsque j'ai regardé c'est surtout sur plan, ephad, résidence étudiante...

sur le net [lien réservé abonné] ou via des CGPI

 

[Nefaste]

Bonjour, une petite piste qui peut être intéressante.

Nantir une partie du cash (sur AV, PEA, etc...), pour jouer sur 2 tableaux, la diversification et le levier de l'emprunt.

 

[Zizouu]

Bonjour, une petite piste qui peut être intéressante.

Nantir une partie du cash (sur AV, PEA, etc...), pour jouer sur 2 tableaux, la diversification et le levier de l'emprunt.

Hello ! De ce que j'avais compris (mais je suis novice sur le nantissement donc n'hésites pas à me reprendre) il me semblait que le nantissement était surtout proposé par les banques pour avoir une "garantie". Certes cet argent est placé sur une assurance vie qui devrait rapporter mais je suis dans une banque traditionnelle et l'AV chez eux c'est énormément de frais....Nantissement sur un PEA c'est possible ?

 

[Buffeto]

...Nantissement sur un PEA c'est possible ?

nantir un PEA c'est possible oui

 

[Nefaste]

Je ne suis pas du tout expert du Nantissement (malheureusement je n'ai pas de gros cash :/) , mais c'est une solution que j'ai vu apparaître au fil de mes lectures. Pour faire des doubles investissement.

En effet sur Banque tradi les AV sont moins bonnes (quoique tout les frais sont négociables généralement), l'occasion d'aller voir ce que propose les BEL ?

Spoiler: Sur le site de Bourso

Si vous disposez d'une épargne suffisante, votre prêt immobilier peut être garanti par le nantissement de votre contrat d'assurance-vie, de votre portefeuille d'actions, de votre plan d'épargne salariale... Toutefois, les titres concernés doivent être cotés et liquides.

La quotité de couverture est le pourcentage de la somme empruntée couverte par le nantissement. Plus le placement est risqué, plus la garantie demandée sera importante. Elle peut dépasser 100 % pour les placements risqués (unités de compte d'un contrat d'assurance-vie, titres vifs). La quotité de couverture est de 100 % ou moins s'il s'agit de placements sans risque (fonds en euros d'un contrat d'assurance-vie).

AV, PEA, PEE mais plus c'est risqué, plus il faudra nantir une somme plus importante (120 / 130 /140%)