petit capital a partir de combien ?

[simplicite]

Bonjour,

Nous somme un couple non marié avec deux situations différentes:

* une active jusque décembre avec 3200 de revenue, puis chômage avec 2800 de revenus pendant deux ans ou jusqu'a nouveau travail et 10330 euros d’impôts.(secteur luxe et marketing)

* Puis un actif gérant de société en difficulté avec 1200 euros de revenus par mois et non imposable. ( secteur architecture )

Patrimoine financier un PEA complet/un livet A complet / 4500 euros sur une assurance vie/ et 75 000 euros qui dorment sur un compte courant sans rien faire (suite a un chèque arrivé pour un départ volontaire).

Nous projetons d'investir dans de l’immobilier locatif meublé dans deux villes de provinces, dans les centre historique de ces ville.

Pensez vous que ce serait jouable d’emprunter avec ces situations précaires ? chaumage et gérant ?
Pensez vous que l épargne disponible qui est le fruit d'un départ volontaire pourrait être garant pour une banque pour nous prêter ?

Quelle stratégie prendriez vous pour emprunter ? petit apport puis maximum de placement dans des produits a rentabilité intéressante ( terme relatif...) ?
emprunt sur 20/25 ans ? pour essayer de baisser les mensualités ?

le locatif pourrait il nous aider a baisser les impôts de l une ?

je vous remercie de vos conseils

olivier

 

[moietmoi]

Bonjour,

Pensez vous que ce serait jouable d’emprunter avec ces situations précaires ? chaumage et gérant ?

non, d ailleurs que penseriez vous de la banque qui accepterait de prêter??? je veux dire en face à face, avec des copains, vous diriez bien que cette banque est un peu légère???

vous nous dites rien de votre logement,, locataire? comment gérer au mieux ces 75000? aider la société en difficulté? ne faut il pas mieux assurer l ensemble et revoir un investissement lorque les 2 revenus seront assurés?

 

[simplicite]

Le fait est que la situation va évoluer dans le sens ou le statut de chômeur ne sera que momentané.
en ce qui concerne la société, la situation évoluera aussi ( quitte a la clore si elle ne fonctionne pas).

je pensais qu avec une petite trésorerie les banques nous percevrai différemment.

En ce qui concerne notre logement, nous louons actuellement un 55 m2 a paris pour 500 euros par mois. notre conclusion a donc ete de dire que cela ne servait a rien d investir dans une résidence principale sur paris.

l'objectif est vraiment d investir dans deux apparts bien placés a 140000 max chacun, et les louer en meublé saisonnier tant que cela peut se faire sans trop de difficultés, puis après s'adapter.
la rente d amis qui font cela sur des bien similaire est de 16000 par an (sans compter les charges a déduires)
essayer d emprunter sur 20 et 25 ans suivant les apparts et leurs localisations et en fonction des taux préférentiels proposés par les de banques sur ces périodes.
au final ce pourrait ressembler a de l auto financement.

 

[gunday]

Généralement pour les indépendants, les banques demandent 2 ou 3 ans de résultats. (ça va faire de la paperasse).
Si votre moitié retrouve un travail, le plus simple me semble être d'attendre la fin de sa période d'essai. (histoire de rassurer les banques).

Néanmoins, selon le montant de votre investissement, je pense que des banques pourrait vous suivre, au vu de l'investissement initial. (environ 1 tiers, ce qui est plutôt pas mal).

Par contre, un petit problème : tout d'abord, location loin signifie problème de gestion. Qui va gérer? Vous, une agence, à quel prix?
En particulier pour du saisonnier. (est ce réellement le plus adapté.)
A voir aussi la réaction des banques avec la gestion saisonnière.
Ensuite au niveau du rendement.
Avec un bien à 140k€, avoir 16k€ de retour sur investissement brut en saisonnier me surprend un peu. Ça me parait un peu léger, au vu de la charge de travail et de l'usure accéléré du bien. e suppose qu'il y a beaucoup de vacances locatives.
Pourquoi ne pas faire de la location "classiques" en visant un bon rendement?
Par exemple avec un rendement de 7% brut (trouvable en classique, mais faut chercher un peu), vous êtes au alentour de 10k€. Si votre loyer est dans le marché, vous pourriez conserver votre locataire un moment, et donc vous exonérer de la gestion par une agence (jusqu'à 10% de frais en moins), en limitant le rôle de l'agence à la GRL et à la recherche de locataire, qui avec un peu de chance n'est pas trop récurrente.

Je vous conseille donc de bien creuser le sujet, et de ne pas vous limiter à faire comme les autres.

 

[simplicite]

en ce qui concerne la gestion de la location, j ai des personnes de confience qui sont sur place. dans les deux villes.
sinon il faudra effectivement ajouter une charge de gestion.
16000 euros de rendement en loc saisonnière est apparemment ce qui se fait dans les villes concernées. je m'explique.
140000 euros correspond a un investissement pour un appart de 40m² si je reussi a trouver une affaire. bien placé en coeur de ville.
une location normal de ce bien par mois me rapporterai 600 euros. sans vue sur les nouvelles réglementations et plafonds qui rentreront en vigueur d ici 2014.
600/mois*12= 7200. en faisant du saisonnier je double ce revenu.

le calcul d après vous serait de trouver un bien hors des quartiers historique, a un coup m² beaucoup moins élevé, faire le même travail en regardant un investissement moins important.
il me reste a vérifier si les loyer sont identique dans un quartier différent a superficie égale...

un rendement de 10k en province c'est compliqué.

 

[Turbo-057]

Faites le calcul avec les PS, TF et IRPP en tenant compte de votre situation.

 

[moietmoi]

je pensais qu avec une petite trésorerie les banques nous percevrai différemment.

vous pourriez avoir 600 000 euros en compte courant , vos situations actuelles ne dégèleraient pas les banques, profitez effectivement de quelques mois, de l'année qui vient pour peaufiner votre projet; et allez taquiner les banquier avec une situation nette

notre conclusion a donc été de dire que cela ne servait a rien d'investir dans une résidence principale sur paris.

entièrement d'accord; par rapport a votre situation le locatif(dans les 2 sens) me semble une excellente solution

oui la location saisonnière rapporte en brut beaucoup plus; mais il faut s'en occuper, pas seulement gérer et trouver les locataires, mais il faut préparer les lits, faire le ménage comme dans un hotel impeccable entre chaque location, cela coute du temps ou de l argent; un touriste qui arriva là , ou un cadre en mission, voudra avoir la même qualité qu'un hotel,

les frais de remise en état a chaque saison, ou a chaque location ne sont pas à négliger... alors qu'en location traditionnel c est plutôt tous les 5/7 ans

 

[gunday]

une location normal de ce bien par mois me rapporterai 600 euros. sans vue sur les nouvelles réglementations et plafonds qui rentreront en vigueur d ici 2014.
600/mois*12= 7200. en faisant du saisonnier je double ce revenu.

Peut être faire un simple calcul :
locatif classique environ 7200€/ans => rendement de 5,1%
En saisonnier avec 16.000€/ans => rendement de 11,4%

Conclusion : en classique le rendement locatif est bas. 5%, j'ai tendance à estimer que ce n'est pas rentable, une fois les frais enlevé.
En saisonnier, 11% me parait également un peu bas, en particulier au vu des tâches à effectuer, mais là je n'ai pas suffisamment d'élément de comparaison pour confirmer ce point.

Juste un point, pour du saisonnier, pourquoi ne pas viser paris? Le ticket d'entrée est peut être un peu plus cher, mais je pense que le rendement est bien meilleur.

les frais de remise en état a chaque saison, ou a chaque location ne sont pas à négliger... alors qu'en location traditionnel c est plutôt tous les 5/7 ans

C'est exactement le point que je soulevais.
Il est facile de regarder le rendement brut, mais comparer saisonnier et location classique sans prendre en compte les frais me semble un peu léger.
Au passage, il peux arriver qu'un locataire reste beaucoup plus longtemps en place, donc pas de vacance locative, ni de coût de recherche de locataire. Par contre il est vrai qu'ensuite le bien est en moins bonne état.

 

[moietmoi]

Peut être faire un simple calcul :
locatif classique environ 7200€/ans => rendement de 5,1%
En saisonnier avec 16.000€/ans => rendement de 11,4%

Conclusion : en classique le rendement locatif est bas. 5%, j'ai tendance à estimer que ce n'est pas rentable, une fois les frais enlevé.
En saisonnier, 11% me parait également un peu bas, en particulier au vu des tâches à effectuer, mais là je n'ai pas suffisamment d'élément de comparaison pour confirmer ce point.

Juste un point, pour du saisonnier, pourquoi ne pas viser paris? Le ticket d'entrée est peut être un peu plus cher, mais je pense que le rendement est bien meilleur.

C'est exactement le point que je soulevais.
Il est facile de regarder le rendement brut, mais comparer saisonnier et location classique sans prendre en compte les frais me semble un peu léger.
Au passage, il peux arriver qu'un locataire reste beaucoup plus longtemps en place, donc pas de vacance locative, ni de coût de recherche de locataire. Par contre il est vrai qu'ensuite le bien est en moins bonne état.

entièrement d'accord sauf

pour du saisonnier, pourquoi ne pas viser paris

car la location saisonnière est interdit... sauf paiement d'une compensation de 2000 euros par m²