Partage Usufruit vente RP

[SaurToul]

CGI Art 669
Pour moi si vente 330ke
mère 165ke pour sa part en PP
50% de 165ke pour son usufruit sur la part de bien en démenbrement

 

[Kizzo]

Je viens de comprendre là où il peut y avoir confusion
- le calcul et répartition des plus values
-le calcul en valeur de ce qui revient à chacun.

Oui Kizzo, je suis bien d'accord avec toi, le calcul en valeur de ce qui revient à chacun peut être fait au choix en fonction de l'usufruit fiscal ou économique.

Cela ne regarde en rien le Bofip.
C'est du civil

Puis vient le calcul des plus values

Je ne comprends pas comment tu calcules ta plus-value selon un "prix de vente fiscal" quand dans ton acte tu explicites que tu vends à un "prix économique".
Si tu as un article du bofip qui indique que la plus-value n'est pas calculée sur le prix de cession de tes droits je suis preneur. Je n'ai rien lu de tel.
Je souligne que la répartition du prix correspond uniquement à cesser une indivision/démembrement. C'est un partage. Chacun récupère ses droits
Si dans la vente je vends en fiscal 200 net de plus-value et que je récupère 300... y'a libéralité ou erreur de calcul. Or une vente n'est pas censée produire ces effets.

 

[SaurToul]

Mais mais (et je ne voudrais embrouiller l'affaire)
si l'usufruit de votre mère est considéré comme étant de 50% de 165ke
alors que à l'acquisition ( cf succession du père) il valait 60% de 150ke
cela voudrait dire que l'usufruit de votre mère a subi une moins-value ( du seul fait de son age) alors que le bien est vendu plus cher qu'à l' "achat".

C'est pour cela qu'il faut regarder si le prix de vente de la part démembrée du bien pourrait être ventilé avec comme usufruit = à 60%

 

[SaurToul]

Je souligne que la répartition du prix correspond uniquement à cesser une indivision/démembrement. C'est un partage. Chacun récupère ses droits

de quelle indivision parlez vous ?

 

[Kizzo]

de quelle indivision parlez vous ?

Les droits détenus par le conjoint survivant et l'enfant portent sur un même bien pour le tout : quand j'ai 1/4 en NP c'est pas la NP de la salle de bain et de la cuisine, c'est sur l'ensemble. Ce n'est pas divisible du reste.
De même la 1/2 en PP n'est pas divisible de la moitié démembrée, le bien n'est pas coupé en 2.

 

[Kizzo]

BOI-RFPI-PVI-20-10-10 paragraphe 300
Il est clairement explicité que l'application du barème fiscal est une tolérance mais que la règle est l'évaluation économique pour ventiler le prix de vente entre US et NP lorsque ces droits ont été acquis isolément.
Et le bofip, c'est fiscal

 

[SaurToul]

il y a indivision uniquement si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien. C'est le cas, par exemple, lorsque deux enfants sont les héritiers d’un bien immobilier."

Qui dans ce même bien a des droits de même nature ?
Nous avons
-une pleine propriétaire sur la moitié du bien
-un nu propriétaire et une usufruitière sur l'autre moitié du bien.

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Bon, à me relire, je m'aperçois que je me suis trompé de tranche fiscale.
Nelkka a raison:
age usufruitière 52 ans= 50%
age usufruitière 62 ans = 40%.
l'administration fiscale n'impose le barême du 669 que Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière

Le plus important à dire est que, lors d'une cession de bien démembré ( et là c'est le cas sur la moitié du bien), vous avez, en quelque sorte, la main sur le % d'usufruit à appliquer pour la répartition du prix de cession.
je m'expliquerai plus longuement si vous le voulez ce soir mais en gros
vous avez le choix entre économique ( que le notaire a obligation de vous calculer) ou fiscal ( et c'est bien souvent l'économique qui est le meilleur choix)
et même la possibilité de passer tout en usufruit (" quasi usufruit" mais avec des conséquences lors de la succession du quasi-usufruitier)
art 621 cc [lien réservé abonné]

 

[Kizzo]

Qui dans ce même bien a des droits de même nature ?

Quel article de loi définit ainsi l'indivision ?
Je dis bien article de loi, pas référence vulgarisant à but pédagogique...
Parce que quand je lis 1873-1 du code civil j'ai une compréhension différente de la vôtre.
1873-1 ne définit pas mais parle bien de droits à exercer sur des biens indivis pour des propriétaires/nu-propriétaires/usufruitiers

 

[SaurToul]

Bonsoir,

le 300 du BOFIP que vous mentionnez tout à l'heure:

A. Aliénation portant sur une partie d'un bien
300
Dans cette hypothèse, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction de la valeur vénale de l'ensemble du bien antérieurement acquis, afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l'annexe II au CGI ) [lien réservé abonné]

je ne ne vois pas de contradiction avec ce que je dis

Parce que quand je lis 1873-1 du code civil j'ai une compréhension différente de la vôtre.
1873-1 ne définit pas mais parle bien de droits à exercer sur des biens indivis pour des propriétaires/nu-propriétaires/usufruitiers

juste en dessous les autres paragraphes du chapitre III. Acquisition à titre gratuit
B. Démembrement de propriété [lien réservé abonné]
1. Acquisition en pleine propriété et cession d'un droit démembré [lien réservé abonné]
2. Cession d'un droit démembré acquis isolément [lien réservé abonné]
3. Cession après réunion de la propriété [lien réservé abonné]

C. Indivision [lien réservé abonné]
D. Dissolution de sociétés [lien réservé abonné] etc

deux cas distincts parce que indivision (casC) ne veut pas dire démembrement 'casB=

Kizzo: Quel article de loi définit ainsi l'indivision ?
Je dis bien article de loi, pas référence vulgarisant à but pédagogique

référence sites ministère de l'économie et service public.fr:

"Si un de vos proches décède et qu'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision. Cela signifie qu'ils appartiennent à l'ensemble des héritiers."

heureusement qu'ils ne se sont pas arrêté là, parce que sinon, on restait dans l'idée vulgarisée qui laisse croire que tous les héritiers d'une même succession sont en indivision les biens de la succession.

"L'indivision existe uniquement si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien. C'est le cas, par exemple, lorsque 2 enfants ont la nue-propriété d'une maison. La part de chaque héritier, aussi appelé indivisaire, est identifiée sous forme de quote-part.

Dans le cas de Nelkka, il n'y a qu'un plein propriétaire, qu'un nu-propriétaire et qu'un usufruitier.

le droit d'usufruit (Article 578 [lien réservé abonné]

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

et

les droits de propriété (Article 544

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

je ne crois pas que le code civil donne la définition de la nue propriété, il parle plutot de bien grévé d'usufruit c'est à dire un bien ou le propriétaire n'a plus son droit d'usufruit parce que une autre personne est usufruitière et dans ce cas là, le propriétaire est nommé "nu -propriétaire"

et quand la propriété est grevée d'usufruit, on parle de propriété démembrée

( quand la définition n'est pas donnée dans un article de loi, faut croiser les articles qui définissent avec ceux qui définissent pas et on arrive à la définition des sites officielles du ministere et service public

 

[Kizzo]

Bonsoir

le 300 du BOFIP que vous mentionnez tout à l'heure:

stee ne vois pas de contradiction avec ce que je dis



juste en dessous les autres paragraphes du chapitre III. Acquisition à titre gratuit
B. Démembrement de propriété [lien réservé abonné]
1. Acquisition en pleine propriété et cession d'un droit démembré [lien réservé abonné]
2. Cession d'un droit démembré acquis isolément [lien réservé abonné]
3. Cession après réunion de la propriété [lien réservé abonné]

C. Indivision [lien réservé abonné]
D. Dissolution de sociétés [lien réservé abonné]

Voici des éléments de réponses aux questions que je ne me posais pas.
Ma question reste entière quant à votre fondement juridique de l'indivision

Nous avons des points de vue différents et sans doute des pratiques professionnelles différentes. Les guerres de chapelles ne m'apportent rien, je vais arrêter là ma participation à cette file

 

[SaurToul]

Kizzo, mon message précédent est parti trop vite et donc j'ai du l'éditer pour écrire la suite.
peut-être, ne l'avez pas vous lu en entier.

on peut aussi tourner la question à l'envers :
quelle est votre définition de la propriété démembrée ?

 

[Kizzo]

quand la définition n'est pas donnée dans un article de loi, faut croiser les articles qui définissent avec ceux qui définissent pas et on arrive à la définition des sites officielles du ministere et service public

Je n'applique pas cette méthodologie dans ma pratique professionnelle au quotidien, je suis plus lecteur du code civil, du bofip, des jurisprudences etc. Ma pratique notariale m'invite à cette approche. Mais je conçois qu'il y en ait d'autres, et que cela puisse surprendre que l'on parle d'indivision successorale en présence de droits en PP et démembrés sur un même bien, cela m'a moi-même interpelé initialement.
Bonne soirée

 

[SaurToul]

Merci.
Cette différence d’interprétation entraîne un gros écart dans les pratiques tout de meme !
Mais bon ..
Bonne soirée a vous aussi

 

[Kizzo]

Dans la pratique j'en conviens : quand je lis que 2 enfants ont hérité de la NP et qu'il y a indivision car ce sont des droits de même nature, je m'interroge :
L'usufruit est bien passé quelque part... s'agissant d'une succession quelqu'un en a a priori hérité (conjoint ? Heritier non reservataire mais heritier quand même)... donc il y a sauf erreur de ma part un autre héritier, et il a des droits différents. Donc il y aurait indivision car des heritiers ont des droits de meme nature.... mais pas indivision car des héritiers n'ont pas des droits de même nature...
On tranche comment ?

 

[SaurToul]

Bonsoir,
Si il y a au moins 2 PP, il y a indivision entre ces 2 personnes sur leurs 2 quote- parts de la pp réunies.
Si il y a au moins 2 NP, il y a indivision entre ces 2 personnes sur la réunion de leur 2 quote parts de Np
et le nombre usufruitiers qui greve la nue propriété n’a pas d’importance car np et usu ne sont pas en indivision.
L’indivision, c’est partager les memes droits sur un bien a hauteur de sa quote part.
C’est pour cela que pour sortir d’une indivision, il y a forcement partage pour transformer les droits indivis en droits exclusifs....
Au fils des successions , si le partage du bien n’a jamais été fait, on peut se retrouver avec une répartition du bien , un exemple vu recemment, 11 indivisaires se partageant pp avec des parts differentes,
1 seul nu proprio et 1 seul usufruitier pour une quote part infime.
"2 enfants ont hérité de la NP et qu'il y a indivision car ce sont des droits de même nature, je m'interroge :
L'usufruit est bien passé quelque part..."
Oui puisque la nue propriété c’est la propriété grevée d’usufruit.

Je ne vois pas ce qui vous dérange..

 

[SaurToul]

Bonjour,
Pour revenir a Nelkka,
Il s’agit de voir comment le répartition du prix de vente de la partie démembré peut se faire.
C’est une répartition d’argent ( et non un partage d’indivision).
C’est regi par l’art
l’article 621 du Code civil ( lien donné hier) qui donne plusieurs options de choix.
il pose le principe de la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de ces droits ( selon bareme économique ou fiscal au choix des parties en fonction je vais dire de la motivation de cette vente parce soit ça avantage le NP soit l’usus)
mais il donne aussi la possibilité de reporter l’usufruit sur le prix de vente.
Nelkka, vous pouvez consulter un ( ou 2) notaire , en général 1er RV gratuit pour conseils. En fonction de ce qui a motivé cette vente, il vous aiderai a choisir la répartition de la moitié du prix de vente entre le NP et l’usufruitiere.
( étant bien entendu l’autre moitié du prix est entièrement a votre mère puisqu’elle en est PP.)
Bonne journée

 

[Nelkka]

Bonjour

Merci Kizzo et SaurToul pr vos échanges et implications à m'apporter les éléments de compréhension.

C'est devenu bcp plus clair maintenant et ça va me permettre de finaliser ma projection d'usage.