Oubli d'intégrer frais de garantie

[Gayta]

c'est ce que je vois.
mais je ne pensais pas "revoir" des intérêts aussi élever à notre époque.

Je viens de recevoir mon offre de prêt aujourd'hui-même et j'ai beau emprunter sur 23 ans (dont 2 de différé), je suis aussi surpris d'un tel coût des intérêts par rapport à la somme empruntée :-/

 

[Triaslau]

pourtant c'est pas élevé 2% ... la génération d'avant a emprunté à 5% .... quand c'était pas 9 %

la dernière moyenne observée est de 1,4%, on est encore très bas.

 

[baboune]

mais je ne pensais pas "revoir" des intérêts aussi élever à notre époque.

effectivement une époque où depuis 2018 la branche prêts immobiliers" des banques est en marge négative, où des banques vont se trouver d'ici quelques années en difficulté lors du refinancement de leurs lignes d'engagements qui sont à moyen terme et taux révisable.
sachez que j'ai vu dans le passé des taux à 16%, bon certes exceptionnels
mais du 10% dans les années 80 était courant
en 2019 j'affichais un taux à 5.20% sur 20 ans et j'avais 25 rendez-vous par semaine pour des prêts immo.
Les emprunteurs sont comme des enfants à qui l'on a pas expliqué que le sachet de bonbons n'était pas sans fonds.
retour à la réalité:

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

sachez que j'ai vu dans le passé des taux à 16%, bon certes exceptionnels
mais du 10% dans les années 80 était courant

Mais avec :
+ Une inflation ~/~12%
+ Quelques fois plusieurs paliers de taux progressifs pour atteindre le taux contractuel au terme du prêt
+ Des échéances progressives jusqu'à +8% par an pendant une certaine durée (10 ans sur un prêt de 20 ans par exemple)
+ En cas de remboursement anticipé, une indemnité compensatrice de taux moyen ("ITCM" non plafonnée) à cause des paliers de taux qui venait s'ajouter à l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Avec le retour à une inflation modérée, souvent les salaires n'ont pas suivi l'évolution des échéances d'où une envolée des situations de surendettement et le vague sans précédent des renégociations et rachats de crédits.

Cdt

 

[Damienn]

c'est ce que je vois.
mais je ne pensais pas "revoir" des intérêts aussi élever à notre époque.

A 1%, il y a pas longtemps, c'était 19919€

 

[DexterKK10]

Le tableau "montant total dû" indique :
Montant du crédit : 152 500€
Cout du crédit : 50 063.45€
Dont intérêt => 43 200.57€ à rembourser mois par mois
Dont assurance emprunteur => 3926,88€ à rembourser mois par mois ("renégociable" soit dit en passant, gratuitement, en faisant une délégation)
Dont frais de garantie et de dossier => 2 286+650 = 2936€ (à payer lors de la première mensualité)
Normalement, cela a dû vous être indiqué par le banquier et devrait être noté dans le document que vous nous avez scanné (dans l'une des 34 pages). De mémoire, sur le miens, ça apparait sur l'échéancier.

Quoiqu'il en soit, je ne vois pas rien d'anormal à première vue. Mais sans avoir les 34 pages, c'est difficile d'en être sûr.

Donc selon vous, le financement des frais de garantie et de dossier ne fait pas partie du montant indiqué pour l'apport ?

 

[DexterKK10]

Bonjour,

Le document que vous avez fourni n'est pas le bon.
Le décompte que vous fournissez correspond au détail réglementaire du "Coût total du crédit" et indication du TAEG.

Le "b.a. - b.a." de tout "crédit man" digne de ce nom est - en tout premier - de bâtir un plan de financement présentant deux qualités:
+ Être exhaustif
+ Être équilibré c'est à dire que le total "Besoins = Emplois = Dépenses" soit égal au total "Ressources = Recettes".
=> Ci_joint fichier Excel en exemple.

Maintenant, avant d'en arriver aux appels de fonds, trois étapes sont à franchir.

1) - La première est celle des simulations qui donnent leu à des "Propositions de financement" non signées; ni la banque ni les emprunteurs.
Sauf si votre banque travaille encore comme dans les années 1950, non seulement, dans ledit plan de financement, ces documents affichent d'office les frais de garanties et le frais de dossier mais; en plus, l'outil informatique les estiment (= frais de garanties) et les calculent (= frais de dossier à partir pourcentage, plancher et plafond décidés par la banque).

=> Déjà à ce stade vous auriez dû être en mesure de déceler un plan de financement certes "équilibré" mais pas exhaustif = incomplet.
Qu'en est-il ?

2) - Puis vient le stade du dossier de demande de prêt où l'une des propositions antérieures est reprise, actualisée et peaufinée.
Le nouveau plan de financement "exhaustif" et "équilibré" y est détaillé.
En signant ce dossier de demande de prêt les emprunteurs certifient :
"Complets, exacts, sincères et véritables les renseignement fournis concernant leur situation, patrimoine, ressources, revenus et plan de financement".

=> Le plan de financement que vous avez approuvé en signant votre dossier de demande de prêt était-il exhaustif; intégrait-il t-il les frais de garanties et de dossier ?

3) - Puis vient l'édition de l'offre de prêt qui, logiquement, reprend les données du dossier de demande de prêt de l'étape précédente.
Vous avez dû lire cette offre et y réfléchir au moins 10 jours francs avant de l'accepter.

Il semble indéniable que votre "conseiller" n'a pas bien fait son travail.
Mais il semble aussi que vous n'avez pas été assez vigilant.

Pour ma part je pense donc que la responsabilité est partagée mais que, en tant que professionnel, celle de votre banque est plus élevée.

Aussi je pense qu'il serait équitable que, au minimum, elle vous exonères des frais de dossier,
Mesure qui pourrait peut-être être complétée par une renégociation à la baisse du taux débiteur.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour et merci pour ces informations. Effectivement, je n'ai pas réussi à constater que les frais de garantie et de dossier n'étaient pas financés, je n'ai pas été assez vigilant. Maintenant, la banque a reconnu son erreur. Elle devait intégrer ses frais dans mon plan de financement. Je n'aurais pas choisi cette banque si j'avais décelé "ce piège".

 

[DexterKK10]

Ma question finalement c'est : est-ce que je peux espérer mieux qu'un prêt à la conso de 3000€ à 2.08% sur 10 ans?
En sachant que la banque a reconnu son erreur et la mauvaise information qu'elle m'a communiquée, je le répète.

 

[Aristide]

Bonjour,
Je vous ai déjà répondu page 18 ci-dessus.

Pour ma part je pense donc que la responsabilité est partagée mais que, en tant que professionnel, celle de votre banque est plus élevée.

Aussi je pense qu'il serait équitable que, au minimum, elle vous exonères des frais de dossier,
Mesure qui pourrait peut-être être complétée par une renégociation à la baisse du taux débiteur.

Mais il faut aussi comprendre que si votre "conseiller" ou/et vous-même aviez décelé cette omission (qui réduisait le besoin de financent) dès le départ :
+ Soit votre crédit aurait été accru de 3.000€
+ Soit vous auriez dû augmenter votre apport personnel de 3.000€.

Dans le premier cas vos 3.000€ de crédit supplémentaire vous auraient bien coûté 2,08%
Dans le second, comme l'apport personnel est en réalité un crédit que l'emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne, cet apport en plus vous aurait donc coûté le taux perçu en rémunération sur l'épargne utilisée.
=> Vous pourriez argumenter sur ce point pour que le taux du prêt à la consommation proposé soit voisin de ce taux.

Vous argumentez par ailleurs sur le fait que si vous vous étiez aperçu de cette insuffisance de financement vous auriez choisi l'offre d'un banque concurrente.
Là ça devient compliqué mais si cette dernière vous procurait un avantage financier il faudrait le chiffrer et faire en sorte que (par les divers moyens évoqués ci-dessus) votre banque le compense.

Mais il n'est pas impossible non plus que - toutes choses étant égales par ailleurs pour une comparaison pertinente - cette offre concurrente ait été plus coûteuse ???

Cdt

 

[DexterKK10]

Bonjour,
Je vous ai déjà répondu page 18 ci-dessus.

Mais il faut aussi comprendre que si votre "conseiller" ou/et vous-même aviez décelé cette omission (qui réduisait le besoin de financent) dès le départ :
+ Soit votre crédit aurait été accru de 3.000€
+ Soit vous auriez dû augmenter votre apport personnel de 3.000€.

Dans le premier cas vos 3.000€ de crédit supplémentaire vous auraient bien coûté 2,08%
Dans le second, comme l'apport personnel est en réalité un crédit que l'emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne, cet apport en plus vous aurait donc coûté le taux perçu en rémunération sur l'épargne utilisée.
=> Vous pourriez argumenter sur ce point pour que le taux du prêt à la consommation proposé soit voisin de ce taux.

Vous argumentez par ailleurs sur le fait que si vous vous étiez aperçu de cette insuffisance de financement vous auriez choisi l'offre d'un banque concurrente.
Là ça devient compliqué mais si cette dernière vous procurait un avantage financier il faudrait le chiffrer et faire en sorte que (par les divers moyens évoqués ci-dessus) votre banque le compense.

Mais il n'est pas impossible non plus que - toutes choses étant égales par ailleurs pour une comparaison pertinente - cette offre concurrente ait été plus coûteuse ???

Cdt

D'accord merci.

Effectivement je m'en étais aperçu je n'aurais pas choisi cette offre. Puisque la banque postale me proposait un taux moyen à 1.79 (j'étais passé par un courtier pour négocier avec cette banque) sauf qu'il y avait des frais de courtage donc au final le coût du crédit était quasiment identique (légèrement en faveur de la banque postale) mais j'ai préféré choisir l'autre banque car tout m'avait été expliqué clairement et je les avais rencontré en réel.
Donc il est facile de prouver qu'au moins une autre offre était égale à la leur et ils le savaient puisque je leur ai montré l'offre.