Optimisation répartition épargne pour achat immobilier

[alto122]

Bonjour,

Je souhaiterais acheter ma résidence principale d'ici 1 ou 2 ans (budget max estimé d'environ 360k€). J'ai actuellement 250k€ en épargne dont 50 sur un etf world dans un PEA et 200 entre LA/LDD, PEL de 2014, fond euro et monétaire.

Je pensais initialement viser un apport de 185k€, emprunter sur 20 ans et garder 15k€ sur de l'épargne de sécurité. D'ici 1 ou 2 ans il est fort probable que les taux soient stabilisés ou aient baissés. Je me demandais s'il ne valait pas mieux réduire mon apport en visant 170k€ voir moins même si cela augmente légèrement la durée d'emprunt mais avec la possibilité de mettre la différence dans le PEA ?

En parallèle de tout ça, mon PEL aura 11 ans en Janvier et je m'interroge s'il est toujours pertinent de le garder. J'ai l'impression que même sur du court terme cela pourra être plus performant sur un fond euros ou monétaire dans l'assurance vie car en retirant les prélèvements sociaux le rendement doit être de 0,83*2,5 = 2,1%

Merci d'avance pour vos conseils.

 

[Kizzo]

Bonsoir,

D'une manière générale moins vous mettez d'apport mieux c'est pour vous mais ça reste le banquier qui fixe la jauge.

D'ici 1 ou 2 ans il est fort probable que les taux soient stabilisés ou aient baissés.

Ça... personne ne peut l'affirmer. Si un contexte géopolitique se dégrade, une nouvelle épidémie mondiale, une crise économique... tout peut toujours arriver donc de mon expérience il vaut mieux affiner ce point le moment venu. En matière de taux il y a plus de certitudes à horizon 2-3 mois que 1-2 ans.
De plus, le taux n'est qu'une variable d'ajustement du projet, il faut déjà trouver le bien qui vous convient.

 

[Al56]

En parallèle de tout ça, mon PEL aura 11 ans en Janvier et je m'interroge s'il est toujours pertinent de le garder.

Votre PEL deviendra un simple livret au bout de 15 ans car ouvert après 2011. En plus intérêts qui rentre dans l'impôt sur le revenu après 12 ans. S'il avait été ouvert avant 2011, ça aurait pu se discuter mais là en l'occurrence il n'y a pas d'enjeu à le garder.

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir,

Concernant votre apport:
Sur le plan purement financier, il faut comparer le cout du crédit vs le rendement de vos placements. Si vos placements vous rapportent 5% et que vous empruntez à 2.5, alors il vaut mieux emprunter au maximum. Et inversement.
Après il y a votre situation personnelle et votre ressenti vis à vis de la dette. Certains n'aiment pas en avoir et préfèrent apporter le maximum, d'autres souhaitent faire fonctionner l'effet de levier au maximum et empruntent tout ce qu'ils peuvent.

En parallèle de tout ça, mon PEL aura 11 ans en Janvier et je m'interroge s'il est toujours pertinent de le garder. J'ai l'impression que même sur du court terme cela pourra être plus performant sur un fond euros ou monétaire dans l'assurance vie car en retirant les prélèvements sociaux le rendement doit être de 0,83*2,5 = 2,1%

Le taux d'un PEL n'est pas intéressant, mais vous avez normalement droit à la prime d'état (sous certaines conditions).
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[Aristide]

Bonjour,

Concernant votre apport:
Sur le plan purement financier, il faut comparer le cout du crédit vs le rendement de vos placements. Si vos placements vous rapportent 5% et que vous empruntez à 2.5, alors il vaut mieux emprunter au maximum. Et inversement.

Oui; étant par ailleurs rappelé que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne.
Mais les échéances payées à la banque au mois le mois génèrent aussi, en plus, un manque à gagner en intérêts car elles auraient pu, elles aussi, être rentabilisées au même taux

Pour une bonne comparaison il faudrait donc tenir compte du manque à gagner en intérêts tant sur l'un que sur les autres.

=> C'est la notion de "Coût du Crédit Corrigé" (Cf billets dont liens ci-dessous avec applicatif de simulation joint)

Mais, dans la réflexion, il conviendrait aussi d'intégrer les notions de "Prévoyance/Sécurité".
En effet dans l'hypothèse d'un crédit il y a toujours une assurance décès-invalidité.

En cas de sinistre les ayants droit de l'emprunteur/acquéreur :
+ Conservent le bien
+ Conservent l'épargne (puisque non investie)
=> Mais n'ont plus le solde du crédit à rembourser puisqu'il est pris en charge par l'assureur.

Alors que, inversement, en cas d'épargne investie (= immobilisée) dans le même cas de figure les ayants droit de l'acquéreur :
+ Conservent le bien
+ Mais ne disposent plus de son épargne puisque investie
=> Seul l'éventuel complément de ressources de financement emprunté serait pris en charge par l'assureur.
(Cf second billet dont lien ci-dessous)

A toutes fins utiles :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
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Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[alto122]

Merci à tous pour vos réponses. Je pense que dans un premier temps je vais clôturer sur le court terme mon PEL afin de placer les sommes sur une enveloppe plus rémunératrice. En parallèle il faut que je joue avec le fichier excel partagé dans le lien afin de faire mes propres simulations.

 

[Al56]

Merci à tous pour vos réponses. Je pense que dans un premier temps je vais clôturer sur le court terme mon PEL afin de placer les sommes sur une enveloppe plus rémunératrice. En parallèle il faut que je joue avec le fichier excel partagé dans le lien afin de faire mes propres simulations.

Bonjour,

Il y a la prime d'état qui peut être intéressante si vous achetez dans un court terme. Il peut être stratégique du coup de conserver votre PEL jusqu'à l'achat. Globalement pas trop de raison de le fermer avant les 12 ans sinon.

 

[Aristide]

Bonjour,

L'attestation de droits acquis ( = droits à prêt) est valable 1 an après la date de fermeture du PEL.
Le prêt minimum à ce titre pour obtenir la prime d’État est donc possible dans ce délai.

Cdt

 

[alto122]

Bonjour,

Il y a la prime d'état qui peut être intéressante si vous achetez dans un court terme. Il peut être stratégique du coup de conserver votre PEL jusqu'à l'achat. Globalement pas trop de raison de le fermer avant les 12 ans sinon.

Sauf erreur de ma part le droit à prêt avec mon PEL est au taux de 4,2% et la prime serait de 1000€ max. Vu les taux actuels, cela ne me parait pas intéressant.

 

[Kizzo]

Sauf erreur de ma part le droit à prêt avec mon PEL est au taux de 4,2% et la prime serait de 1000€ max. Vu les taux actuels, cela ne me parait pas intéressant.

Il ne faut pas regarder le taux mais le coût global.
Et intégrer que vous recuperez potentiellement 1000€, et je crois qu'il n'y a pas de frais de dossier sur un prêt EL.
Donc c'est loin d'être inintéressant même pour une partie du financement

 

[Aristide]

Bonjour,

Sauf erreur de ma part le droit à prêt avec mon PEL est au taux de 4,2%

Le taux est de 4,,20% actuariel c'est à dire que les échéances - si elle sont mensuelles - sont calculées au taux proportionnel de 4,1213%.

et la prime serait de 1000€ max. Vu les taux actuels, cela ne me parait pas intéressant.

Pour cette génération de PEL 2014 le montant de la prime maximale représente les 2/5 (soit 40%) des intérêts acquis.

Mais elle est plafonnée à 1.000€ dans le cas général et à 1.525€ si le prêt PEL est destiné au financement d’opérations qui respectent les normes de développement durable.

Dans cette dernière hypothèse, pour obtenir la prime maximale, il est donc nécessaire que les intérêts acquis pendant la phase d’épargne soient égaux à 3 812,50€ :

=> 3812,50€*2/5 = 1.525€

et je crois qu'il n'y a pas de frais de dossier sur un prêt EL.

Je confirme qu'il est interdit à la banque de prendre des de frais de dossier.

Par ailleurs, à tout moment, il est tout à fait possible de procéder à un remboursement anticipé moyennant une indemnité de remboursement anticipé (IRA) de 6 mois d'intérêts (= au taux de 4,1213%.).

Cdt

 

[alto122]

Merci pour ces précisions. A priori je penche vers une fermeture du pel.

 

[Aristide]

Si vous le souhaitez vous aurez toujours la possibilité de déposer une demande de prêt PEL au titre des droits acquis pendant 1 an après sa fermeture.

L'attestation de droits acquis ( = droits à prêt) est valable 1 an après la date de fermeture du PEL.
Le prêt minimum à ce titre pour obtenir la prime d’État est donc possible dans ce délai.

Cdt