On me propose des SCPI...

[seamus]

Bonjour.
En faisant des recherches, je suis tombé sur cette discussion, qui parle d'immobilier et de helvet immo.
J'ai été contacté il y a qq mois par un cabinet de conseil en placement/patrimoine/immo je ne sais plus trop, mais après étude de mon "dossier", on m'a proposé d'acheter des parts de SCPI.

Je me suis renseigné un peu, mais je trouve peu de gens connaissant les SCPI. Pour les financer, on me propose donc le HELVET IMMO de la BNP.
La personne a l'air compétente et honnête, mais j'ai appris à me méfier des choses qui vont trop bien. D'autant qu'on s'est vu pour signer le prêt, je n'ai pas pu l'emmener chez moi pour le lire ("faut faire vite, les taux peuvent changer"). Et ça, je n'aime pas du tout. j'ai donc signé avec 14 jours pour me rétracter, mais je voudrais avoir des avis sur cet investissement et ce prêt.

Pour info, j'ai un peu moins de 30 ans, cadre, sans patrimoine immobilier avec un salaire brut d'environ 45k€.
Que pensez vous de ce genre de proposition ? (scpi + helvet immo)
Merci d'avance pour vos réponses...


je devrais peut être lancer un autre sujet, mais je ne sais pas comment faire....

 

[hayabusa33]

Bonjour seamus, effectivement je comprends qu'il ne t'ai pas vraiment laisser le tps de lire en détails et de toute façon c'est une usine à gaz ce prêt sachant que ça reste un prêt révisable mais si il est quand même ficellé période fixe sur 5ans etc.. mais bon ça n'est pas ce qui me dérange le plus, ce qui me gêne , c'est de te faire acheter des parts de scpi qui se résume à un investissement locatif en simplifiant à l'extrême alors que tu n'es pas propriétaire de ta Résidence principal.. je pense qu'il ne faut pas mettre la charrue avant les boeufs.. car si tu empruntes pour tes parts tu ne pourras plus acquérir ta résidence principale, ce qu'il est assez embetant car une RP c'est quand même la base d'un patrimoine, imagine un jour tu as des problèmes d'argent, tu as tjs la possibilité de demander un prêt en mettant ta maison en garantie.. alors que personne ne prendra de garanti sur des parts scpi même si tu as remboursé les prêts qui ton permis de les acquérir.

 

[seamus]

Merci pour ta prompte réponse Hayabusa.

Au sujet de la RP, j'habite actuellement à paris avec ma conjointe et compte tenu de nos projets, nous ne sommes pas partant pour acheter aujourd'hui, on verra dans qq années.

Mon projet à moi était de faire fructifier mon argent un peu mieux que sur un compte à 4%. L'avantage que me procurent ces parts de SCPI, c'est que j'y mets le montant que je veux (en l'occurence, dans les 100K€), qui financés par les loyers vont me permettre de ne faire qu'un petit effort d'épargne (150€/mois)

D'après ce que j'ai compris, je ne suis pas lié par un contrat avec la SCPI, et je pourrais revendre éventuellement mes parts dans 4, 5, 8 , 10 ans si le coeur m'en dit, et si la conjoncture le "permet".

De plus, il semblerait (je parle au conditionnel..) que pour tout besoin de prêt (pour l'achat d'une RP) mon taux d'endettement ne soit pas augmenté de 600 euros (mes mensualités à la banque) mais de 150 (mon Effort d'épargne qui est donc 600-450 de loyers).
Tout en me laissant la possibilité de me séparer de mes parts en cas de besoin.

J'ai aussi une autre question : le conseiller du cabinet m'a construit mon montage en m'intimant qu'il était dur d'avoir des parts d'une bonne SCPI et que mon prêt était dur à avoir. sans quoi bien sur, il ne m'aurait rien proposé. finalement, coup de chance, tout s'est bien passé... (c'est bien ma veine!)
la SCPI en question est Périal et le prêt est donc helvet immo.

Je suis un peu en quête de "confiance" en espérant ne pas avoir fait de ******** (et en espérant pouvoir m'en sortir vite si c'est le cas)

De votre avis expert (je flatte aussi), c'est cohérent ? ou vraiment, compte tenu de mon raisonnement, la RP reste une véritable priorité avant tout investissement ?
(d'autant que ce projet m'est présenté + comme une "épargne" qu'un "placement immo").

 

[hayabusa33]

Alors.. que vous dire. sur la difficultée d'avoir des parts de scpi faut qu'il reprenne ses cours de théâtre et pour le prêt aussi.. mais c le jeu du commerce il valorise client et augmente le sentiment d'exclusivité et de sur mesure.. maintenant il ont plusieurs scpi donc tout dépend, c'est vrai que le risque est peu élevé enfin tout dépend du type d'investissement mais n'oubliez pas que vous n'êtes pas à l'abri que la scpi perde de la valeur.. chose assez rare je vous l'accorde mais ça reste un investissement dans un bien immobilier et il peut y avoir des ratés, on le résume souvent à une épargne mais ça n'est pas réellement le cas.. je ne vous dis pas de renoncer à cet investissement mais pensez y.

 

[seamus]

oui, je pense effectivement qu'il y a des risques mais qu'ils sont faibles (mais en même temps... je n'y connais rien...)
Quant au coté sur mesure et exclusivité de l'offre (l'occasion à ne pas rater), je ne me fais plus avoir à ce jeu là, mais mine de rien, ça met tjs un peu le doute..

Quant à la perte de valeur de la SCPI, il me matraque le très bon bilan des 10 dernières années pour me montrer qu'ils sont solides et très bons. et puis le bon classement de la SCPI. ça ne me convainc malheureusement pas pour l'avenir, mais c'est qd même bon signe.

Sinon je cherchais à découvrir d'éventuels pièges sur les scpi (conditions d'achat, de revente, taxes, imposition bonus ou risques cachés) et la même chose sur le prêt helvet immo, mais j'ai l'impression qu'il n'y a pas trop de vice cachés (au moins au niveau scpi)
pour le prêt, je n'aime pas trop le coté réévaluation au bout de 5 ans, dépendant du taux de change CHF, avec les options (irreversibles?) de passage en euros et cie...
mais là encore, je n'y connais pas grand chose..

 

[stunt38]

De plus, il semblerait (je parle au conditionnel..) que pour tout besoin de prêt (pour l'achat d'une RP) mon taux d'endettement ne soit pas augmenté de 600 euros (mes mensualités à la banque) mais de 150 (mon Effort d'épargne qui est donc 600-450 de loyers).

c'est la qu'est le soucis.
on s'imagine qu'un loyer peut couvrir un crédit, c'est totalement faux, et votre "CGP" le sait parfaitement.
lorsque vous voudrait faire votre emprunt résidence principale on va se baser sur vos revenus salarié + un pourcentage des loyers (environ 80%).
a cela on prendra 33% pour calculer la mensualité max.

cela donne donc 450 X 80% = 360 € effectif de revenu.
ensuite ce sera 33% de ces 360 € qui seront retenus pour la mensualité, soit 120 € à l'arrondi qui s'ajouteront aux 33% de vos revenus salariés.

mettons que vous gagnez 3000 €/mois cela fera 990 € + les 120 € des loyers soit 1110 €.

mais comme vous aurez un crédit de 600 €/mois pour les SCPI vous serez déja endetté à 18% ce qui vous laissera une marge de seulement 15%.

si on se base sur le principe du conseiller vous ne seriez endetté qu'à 4%, ça fait tout de même une sacré différence...

J'ai aussi une autre question : le conseiller du cabinet m'a construit mon montage en m'intimant qu'il était dur d'avoir des parts d'une bonne SCPI et que mon prêt était dur à avoir. sans quoi bien sur, il ne m'aurait rien proposé. finalement, coup de chance, tout s'est bien passé... (c'est bien ma veine!)

technique commerciale classique, c'est ce qu'on apprend tous à l'école :

"faites croire au client que vous galérez pour lui obtenir un bon placement, que ce ne sera vraiment pas facile, que vous avez de gros doutes...puis rappelez le une semaine après pour lui dire que vous vous êtes battu pour que son projet aboutisse et que c'est ok..."

honnêtement, les "pros" qui travaillent de cette façon ne méritent pas que l'on s'intéresse à eux

Cdt

 

[seamus]

Autre chose qui m'étonne :
- J'ai 600 euros de frais de dossier pour mon prêt HELVET IMMO, pour "financement de la commission d'ouverture" (pour un montant de prêt de 100 000 euros). ne serait-ce pas élevé ? un moyen pour le cabinet intermédiaire de récupérer une petite manne ?

- le montant en francs suisse de mon crédit contient 1501.27 euros de "frais de change correspondant à l'opération". 1.5% ok, mais 1500 euros, ça fait beaucoup quand même. un effet pervers du prêt, du cabinet ou un effet "normal" qui ne donne pas lieu de s'inquiéter ?

- dernière chose, avec ce prêt, je risque de non pas rembourser sur 25 ans comme prévu, mais peut être 30.. pareil, j'ai raison d'être inquiet ?

- vous pensez qu'un prêt helvet immo est adapté à mon investissement en SCPI, ou alors c'est un prêt qu'ont tous les cabinets et qu'ils refilent à tout le monde ?

désolé, les questions sont pas forcément très subtiles, mais j'aimerais connaitre au mieux les cartes que j'ai en main..
Merci d'avance.

 

[hayabusa33]

Alors si ça peut vous rassurer les frais de change son normaux, du moins c'est bnp invest qui les décide au départ et qui les inscrits dans les offres de prêt donc après a vous de voir si effectivement ça vaut le coup mais le cabinet qui vous a démarché n'interfert en rien là dedans, en faite tout dépend du taux de base qu'il vous propose sur la première période, les frais de 600€ sont certe un peu élevé mais dans la moyenne de ce type d'établissement car bnp invest immo dans son entité n'est pas une banque de dêpots,même si elle appartient à la bnp, on retrouve la même chose chez Crédit foncier qui facture en moyenne 750€ /dossier et qui appartient à la caisse d'ep. et rassurez vous pour le cabinet il touche 1% de com sur votre prêt plus un pourcentage assez variable sur la scpi. pour en revenir au prêt car je m'éparpille un peu effectivement il y a de grandes chances qu'au file du tps vous passiez une durée de 30ans.. même si cela va se faire de manière progressive.Helvet immo est un prêt immo a la mode, il permet d'avoir un taux afficher très bas,par rapport aux autres mais de là a dire que c'est une bonne affaire........., je dirais que les risques sont contenu, mais je suis presque sûr que la durée augementera au delà de la première période.. en ce qui concerne le financement vous êtes vous adressé à votre banque.. ..? honnetement je ne preche pas pour ma paroisse, je suis courtier en prêt et je pense qu'étant donné vos revenus vous êtes en mesure d'avoir une bonne proposition de leur part.(tout depend de la banque bien sûr).

 

[seamus]

c'est le cabinet qui a tout géré, de la recherche de la scpi à mon prêt.
ils m'ont sorti un TEG à 5.15%.
j'ai effectivement peur que mon pret se prolonge, mais l'idée de base (j'espère qu'il n'y a pas de mauvais coup...) c'est d'investir et de voir dans 5-7 ans voire comment les parts ont été réévaluées. Compte tenu des taxes qui vont grimper (les intérêts déductibles diminuant), il apparait que ça devient moins rentable au bout de ces années. A ce moment-là, je revendrai pour rembourser mon prêt.
Une part du remboursement s'effectuant par les loyers, j'aurais une plus value en sortie.

Enfin, c'est la théorie....
Et à priori, j'espère pouvoir m'y tenir !

 

[stunt38]

et qui rachètera vos parts au bout de 7 ans ?

si vous ne pouvez les revendre votre endettement ne vous permettra pas d'acquérir un bien immobilier, sans compter le fait que "les performances passées ne prjugent en rien des peformances futures", l'une des règles de base.

personnellement je reste sur les positions de mon dernier message...

 

[seamus]

en clair selon vous, la scpi, c'est pas forcément une bonne option pour moi...

c'est difficile à revendre les parts de SCPI ? je n'ai pas trouvé de sites ou d'experts pouvant m'en parler...

évidemment le mec m'a dit que ces parts étaient dures à avoir et que les gens se les arrachaient (c'était pas exactement ça, mais c'était le message)
évidemment, c'est faux, mais il semblerait que les bonnes scpi (la mienne est dans les top5 top10 de france) ne vendent pas leurs parts car n'ont pas besoin d'investisseurs extérieurs (ce qui voudrait dire que ça tourne bien pour eux, à priori)

vous vous y connaissez en SCPI, fonctionnement, achat/revente, etc .. ?

 

[Anonyme]

Bonjour.
En faisant des recherches, je suis tombé sur cette discussion, qui parle d'immobilier et de helvet immo.
J'ai été contacté il y a qq mois par un cabinet de conseil en placement/patrimoine/immo je ne sais plus trop, mais après étude de mon "dossier", on m'a proposé d'acheter des parts de SCPI.

Je me suis renseigné un peu, mais je trouve peu de gens connaissant les SCPI. Pour les financer, on me propose donc le HELVET IMMO de la BNP.
La personne a l'air compétente et honnête, mais j'ai appris à me méfier des choses qui vont trop bien. D'autant qu'on s'est vu pour signer le prêt, je n'ai pas pu l'emmener chez moi pour le lire ("faut faire vite, les taux peuvent changer"). Et ça, je n'aime pas du tout. j'ai donc signé avec 14 jours pour me rétracter, mais je voudrais avoir des avis sur cet investissement et ce prêt.

Pour info, j'ai un peu moins de 30 ans, cadre, sans patrimoine immobilier avec un salaire brut d'environ 45k€.
Que pensez vous de ce genre de proposition ? (scpi + helvet immo)
Merci d'avance pour vos réponses...


je devrais peut être lancer un autre sujet, mais je ne sais pas comment faire....

Nous sommes nombreux à vouloir connaître l'épilogue de votre prêt en francs suisse HELVET IMMO DE BNP PF et recherchons tous les forums qui traitent de ce sujet.
Car manifestement, ce contrat comportait un risque réel qui ne nous a pas été présenté sur le taux de change.

 

[zigxag]

bonjour,

Je suis propriétaire de parts SCPI achetées dans le cadre d'un investissement similaire au votre.
Mon avis est partagé : pour un placement, c'est génial : très bonne rentabilité (> 5%), pas de soucis particulier de gestion, bref, nickel. Un petit risque quand même : comme tout achat dans l'immobilier, l'évolution du prix des parts peut être à la hausse, ou à la baisse, et il y a des frais d'achat et de vente (mais que l'on peut assimiler au frais de notaire dans le cadre d'un achat immobilier)

Bref, tout va bien....si vous n'avez pas besoin de l'argent investi.

En effet, pour les revendre, c'est plus galère (je suis actuellement dans ce cas là).

Impossible de les vendre car l'établissement prêteur de l'argent qui m'a permis d'acquérir ces SCPI a nanti mes parts, comme garantie de remboursement du prêt. Tant que le crédit n'est pas totalement remboursé, pas de main levée et donc impossible de vendre les scpi, donc impossible de récupérer l'argent. Ou bien, pour récupérer l'argent de la vente des SCPI, il faut que j'arrive à emprunter pour rembourser le crédit avant. Bref, c'est la galère.

Autre chose : les SCPI, moi je trouve ca génial, mais les banques ne le voient pas du même oeil. Pour elles (et Dieu sait si j'en est vues beaucoup !), c'est un investissement trop peu connu et trop "jeune" pour qu'elles puissent avoir confiance. Résultat : le rachat de prêt est impossible (mon dossier n'est jamais passé), et, dans votre cas où vous pourrez avoir besoin d'emprunter une grosse somme pour votre RP, les SCPI risquent d'être un point négatif.

En conclusion, moi qui est 30 ans, 45 Ke, pacsé bref... même profil que vous, je ne vous conseille pas de vous lancer dans les SCPI à crédit.

Voilà pour le premier point.

Ensuite, pour le deuxième point, c'est à dire le crédit suisse : STTTOOOOPPPP !!! Il suffit de faire un tour sur les forums pour voir les particuliers qui ont souscrit à ce type de crédit paniquer à n'en plus dormir la nuit à cause de la baisse constante de l'euro par rapport au franc suisse ! Des personnes ayant emprunter 100 000 euros doivent maintenant, 3 ans après, encore rembourser 140 000 euros ! Et oui, le solde à rembourser à augmenté !
Si vous voulez dormir tranquille, prenez un bon crédit en euros, c'est plus simple !! Sans compter que les banques vont vous fuir à votre prochaine demande de prêt, car ce type de crédit est incontrôlable (c'est ce qui m'est arrivé...)

 

[gunday]

Bonjour,
Les SCPI sont de l'immobilier, il vaut mieux avant des les acquérir possédé déjà sa RP.
Sinon vous grignoter votre ratio d'endettement.

Pour les banques effectivement les SCPI c'est "trop peu connu et trop jeune", sauf leurs SCPI qui réuni tout les critères (mais qui en général est peu avantageuse).

Néanmoins, certains conseillers, voir certains organismes sont plus dégourdi que d'autre (je suis en cours de prêt et le dernier RDV avec un autre organisme de prêt semble bien parti)

 

[ZRR_pigeon]

le credit en franc suisse est une tres bonne idee si vous avez des revenus en franc suisse avec une certaine securité de l'emploi. a défaut, c'est donner le baton pour se faire battre...

 

[Anonyme]

le credit en franc suisse est une tres bonne idee si vous avez des revenus en franc suisse avec une certaine securité de l'emploi. a défaut, c'est donner le baton pour se faire battre...

Je confirme...nous sommes très nombreux à comprendre ce qu'est le Baton...avec une parité de 1,09 CHF en Août pour 1 € contre 1,5 il y a moins de 2 ans. Je pense que très peu de souscripteurs étaient informés des risques sur ce type de prêt.
Surtout que tous les conseillers, graphiques à l'appui, indiquaient qu'il n'y avait aucun risque.
Mais ce n'était pas leur patrimoine...

Passez donc votre chemin sur ce type de prêt si on vous le propose et que vous n'avez aucun revenu en CHF.
Et revenez vers la Banque qui vous a conseillé autrement si vous avez déjà signé.
Le défaut de conseil serait caractérisé selon de nombreux spécialistes (offre inadaptée pour un salarié n'ayant aucun revenu en CHF...)

Il apparaît même selon des forums que le taux serait > taux fixe du marché. On imagine la marge sur ce type de contrat dès lors.
Surtout si la banque s'est elle-même couverte par un swap sur la dette contractée pour fournir ce prêt en francs suisse au particulier final. dès lors, le particulier aurait à rembourser une dette (non capée) alors que la banque aurait une créance sur celui-ci qui augmenterait avec la parité défavorable. Bref, gagnante à tous les coups ? Comment vérifier une telle hypothèse ? Des idées ?

Bien sur c'est un scénario car difficile d'imaginer qu'une banque jouerait contre son client...

 

[gm43]

Il y a quelques annees, j'avais remarque que les taux de credit en CHF proposes par des succursales de banques françaises situees en Suisse, etaient plus eleves (à durees egales bien sûr) que ces memes taux en CHF proposes par des banques suisses.

Je ne savais pas qu'une banque acceptait de preter à un emprunteur dans une devise differente des revenus de l'emprunteur. Il y a effectivement un risque.

 

[ZRR_pigeon]

souvent les pret CHF se font (pour un bien en France) dans un banque francaise. Cette derniere ne veut vraiment pas accorder le credit si les revenus ne sont pas en CHF.

par contre un CH§F fort est tres bon pour ceux qui achetent aujourd'hui. Si je pouvais je le ferais.

tu achete une enorme villa a credit 500 K€, donc la semaine derniere 500K CHF.
tu la gardes 5 ans, et tu la revends 500K€. Entre temps la Suisse a réussit a reprendre les rennes et reviens a un niveau qui n'etrangle pas son economie (1.4-1.5).

500K€ -500K€ = 0 pas de plus value, ni d'impot sur la plus value donc.

cote bancaire : les 500K€ (a 1.5) valent 750K CHF. capital restant du : un peu moins que 500K CHF
plus value bancaire de >250K CHF, nette d'impot, a rapatrier tout de suite ou lors de la prochaine crise, c'est selon la gourmandise !

sympa, non ?

 

[Buffeto]

sympa, non ?

pourquoi tout le monde ne fait pas ca si c'est si sympa ?

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi tout le monde ne fait pas ca si c'est si sympa ?

parce que c'est pas souvent que le franc suisse fait une telle percée, et que pour emprunter en CHF il faut gagner des CHF. Cela ne concerne que 50 000 personnes en France dont 46000 en region genevoise...ou le foncier est rare et donc l'immo est hors de prix.