On me propose des SCPI...

[GoodbyLenine]

souvent les pret CHF se font (pour un bien en France) dans un banque francaise. Cette derniere ne veut vraiment pas accorder le credit si les revenus ne sont pas en CHF.

par contre un CH§F fort est tres bon pour ceux qui achetent aujourd'hui. Si je pouvais je le ferais.

tu achete une enorme villa a credit 500 K€, donc la semaine derniere 500K CHF.
tu la gardes 5 ans, et tu la revends 500K€. Entre temps la Suisse a réussit a reprendre les rennes et reviens a un niveau qui n'etrangle pas son economie (1.4-1.5).

500K€ -500K€ = 0 pas de plus value, ni d'impot sur la plus value donc.

cote bancaire : les 500K€ (a 1.5) valent 750K CHF. capital restant du : un peu moins que 500K CHF
plus value bancaire de >250K CHF, nette d'impot, a rapatrier tout de suite ou lors de la prochaine crise, c'est selon la gourmandise !

sympa, non ?

Pour faire le même genre d'opération, il est quand même plus simple de juste prendre une position de 500k€ -500CHF sur le FOREX... on assume le même risque de change, sans les risques des SCPI, les 10% e frais à l'achat des SCPI, les frais associés au pret, à l'assurance, etc. Mais anticiper une forte baisse du CHF comporte aussi de sérieux risques....

 

[ZRR_pigeon]

comment peut-on prendre une telle position sur le FOREX ? 500K c'est une sacrée somme ...quelle est la garantie de la banque ?

l'avantage de la maison, c'est que tant que la baisse n'est pas avérée, on vit dans la maison, c'est pas désagréable ni stressant. au pire (si ca ne baisse pas) on ne fait pas d eplus value, au mieux on fait une enorme plus value.

 

[Anonyme]

comment peut-on prendre une telle position sur le FOREX ? 500K c'est une sacrée somme ...quelle est la garantie de la banque ?

l'avantage de la maison, c'est que tant que la baisse n'est pas avérée, on vit dans la maison, c'est pas désagréable ni stressant. au pire (si ca ne baisse pas) on ne fait pas d eplus value, au mieux on fait une enorme plus value.

Tous les exemples cités semblent montrer que l'opération d'achat de parts Scpi financés par un emprunt en francs suisse s'apparentait à de la spéculation sur des devises; ce qui n'était nullement l'objectif des emprunteurs.

Par contre, la banque reste gagnante avec 0,5% de frais de change sur chaque remboursement en euros du prêt, des frais de dossiers et se retrouve avec une créance sur son client qui se revalorise (quid de la dette en amont de la banque : protégée par un swap?) ...
Elle peut royalement rémunérer son intermédiaire Cgpi qui se dédouanera de toute responsabilité ?(pas vu, pas pris ?)

A quand un contrôle externe de cette profession ? Car il y a vraiment des Cgpi peu scrupuleux et aucune publicité sur leurs pratiques.

Ou était l'avantage à passer par eux pour se voir embarquer dans une telle opération ?

 

[GoodbyLenine]

comment peut-on prendre une telle position sur le FOREX ? 500K c'est une sacrée somme ...quelle est la garantie de la banque ?

l'avantage de la maison, c'est que tant que la baisse n'est pas avérée, on vit dans la maison, c'est pas désagréable ni stressant. au pire (si ca ne baisse pas) on ne fait pas d eplus value, au mieux on fait une enorme plus value.

Désolé, mais vous avez tout faux ici : au pire, on fait une énorme moins-value, en remboursant son emprunt en CHF avec des €uros qui valent 2x moins (ou même encore moins) qu'au moment de l'emprunt, ce qui revient à payer sa maison 2x plus (ou encore plus) que le prix initialement envisagé. Vous pouvez consulter les messages de ceux qui ont empruntés en CHF pour acheter des biens en €uros quand on était vers "1.50 € = 1 CHF", allèchés par les taux bas en Suisse (ou plus ou moins trompés par un intermédiaire qui leur a dit "sans risque", et par leur bêtise à ne pas lire ce qu'ils signaient), qui aujourd'hui doivent 50% de plus (en €, avec 1 CHF = 1 € environ). La même chose est arrivé à des Hongrois (et à bien d'autres je suppose) empruntant en €uros, pour avoir un taux plus bas que celui alors en vigueur en Forints.

Je n'ai jamais dit que prendre une telle position n'était pas sans risque... (bien au contraire, c'est un risque significatif !). Mais l'opération que font ceux qui achètent une maison en France avec un emprunt en CHF est exactement l'équivalent, avec en plus un achat d'une maison. Il n'y a que les travailleurs frontaliers, dont les revenus sont en CHF, qui ne prennent pas un tel risque (ils achètent la maison avec un emprunt qui sera remboursé par leur flux de revenus futurs, renonçant à une éventuelle plus-value -ou moins-value- de change sur cette partie de leurs revenus futurs).

Pour prendre une telle position sur le FOREX, il faudra faire un dépôt (modeste : la plupart des intermédiaires se contenteront de 5k au minimum) et rajouter des fonds si la position évolue dans le mauvais sens pour faire face aux appels de marge (sous peine de voir sa position liquidée d'office et son compte valoir 0).

 

[ZRR_pigeon]

vous vous méprenez : relisez mes messages #15, #20, #22.

et donc dans ce contexte, ce plan permet de faire une plus value comprise entre 0 et 250K CHF. Mais pas de moins value.

 

[Aristide]

Bonjour,

@ ZRR_Pigeon et @ GoodbyLenine,

Excusez moi de m'immiscer dans votre échange mais il me semble que vous n'êtes pas d'accord car vous ne raisonnez pas sur la mêmes bases ?

GoodbyLenine part d'une position initiale où le CHF est peu cher => 1€ = 1,5CHF ce qui amène à débourser 0,67€ pour obtenir 1 CHF
Quelqu'un qui aurait donc emprunté 500.000CHF à cette époque aurait donc obtenu une contrevaleur de 335.000€.

En supposant - pour simplifier - qu'il n'y ait eu aucun amortissement pendant 5 ans mais qu'à ce terme le CHF se soit réévalué soit 1€ = 1CHF ce qui - en corollaire - amène donc à débourser 1€ pour obtenir 1CHF il faudrait donc acheter 500.000CHF au prix de 500.000€ pour rembourser le solde du crédit.

Dans cette hypothèse à cause de la seule rééavaluation du CHF par rapport à l'euro il y aurait bien une moins value de 500.000€ - 335.000€ = 165.000€

Mais ZRR_Pigeon se positionne dans la situtation inverse qui correspond à l'actuel contexte où le CHF est cher soit 1CHF = 1€ et avec l'hypothèse que dans cinq ans ce cours soit revenu à un niveau jugé normal de 1€ = 1,5CHF soit 1CHF = 0,67€.

En reprenant les données ci-dessus quelqu'un qui emprunterait donc 500.000€ CHF obtiendrait une contrevaleur de 500.000€

Toujours en supposant qu'il n'y ait pas eu d'amortissement, si, au bout de 5 ans le cours constaté est effectivement de 1€ = 1,5CHF soit 1CHF = 0,67€ alors le solde du prêt amènerait à acquérir 500.000€ CHF au prix de 500.000 x 0,67 = 335.000€

Il aura emprunté la contrevaleur de 500.000CHF au prix de 500.000€ mais, pour rembourser ces 500.000CHF il ne devra plus débourser que 335.000€ et fera ainsi une plus value de 500.000€ - 335.000€ = 165.000€.

En fait vous avez tous les deux raison mais vous basez vos raisonnements sur des sitautions/hypothèses inverses.

Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

il n'y a moins value que si l'on rembourse en euros ET que le CHF monte entre-temps.
en cas de hausse du CHF en cours de pret, on continue a rembourser le pret CHF ==> aucune plus value ni moins value
en cas de baiise du CHF en cours de pret, on solde le pret avec des euros ==> plus value non imposable.

jamais perdant donc.

 

[Aristide]

il n'y a moins value que si l'on rembourse en euros

Pas possible; vous avez emprunté des CHF vous devez donc rembourser des CHF, et pour cela, les acquérir au cours du moment.

ET que le CHF monte entre-temps.

Oui

en cas de hausse du CHF en cours de pret, on continue a rembourser le pret CHF ==> aucune plus value ni moins value

Oui....si revenus supposés suffisants en CHF; non dans le cas contraire.

en cas de baiise du CHF en cours de pret, on solde le pret avec des euros

Non; avec des CHF achetés au prix du moment

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

j'ai pas détaillé les étapes parce qu'il me semblait que c'etait trivial. j'ai rajouté cette étape en souligné.

on reprend donc:
on emprunte 500K CHF pour une maison a 500K euros.

5 ans plus tard on vend la maison (en euros on a pas le choix), on transforme donc ces euros en CHF a ce moment la (car le CHF a baissé). et on solde le pret. plus-value

si le franc suisse n'a pas baissé, on continue a rembourser le pret avec le salaire en CHF (qui est suffisant sinon on n'aurait jamais obtenu le pret). si besoin, jusqu'a la fin du pret. pas de moins value.

 

[Aristide]

Sur le raisonnement, nous sommes d'accord.

Une réserve cependant :
Si au moment où le crédit en CHF a été contracté l'on peut effectivement supposer que les revenus dans cette devise sont suffisants, au fil du temps la situation de l'emprunteur, le niveau de ses revenus et la devise de ces mêmes revenus peuvent changer.

Ce raisonnement théorique n'est donc valable que "toutes choses restant égales par ailleurs"

A mon sens c'est donc optimiste d'affirmer que l'emprunteur "est toujours gagnant".

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

exact.....

 

[GoodbyLenine]

j'ai pas détaillé les étapes parce qu'il me semblait que c'etait trivial. j'ai rajouté cette étape en souligné.

on reprend donc:
on emprunte 500K CHF pour une maison a 500K euros.

5 ans plus tard on vend la maison (en euros on a pas le choix), on transforme donc ces euros en CHF a ce moment la (car le CHF a baissé). et on solde le pret. plus-value

si le franc suisse n'a pas baissé, on continue a rembourser le pret avec le salaire en CHF (qui est suffisant sinon on n'aurait jamais obtenu le pret). si besoin, jusqu'a la fin du pret. pas de moins value.

J'ai tout à fait compris ce qui vous voulez dire. Je suis d'accord avec une partie de votre raisonnement ("si on a des revenus en CHF, emprunter en CHF pour acheter un bien, même situé en France, permet de diminuer ses risques"), mais pas avec le fait que ce soit gagnant à tous les coups.

Cependant, ceci ne change rien : acheter une maison en France (en €uros) au moyen d'un emprunt en CHF revient en gros au même que prendre une position sur le FOREX (+500k€ -500kCHF au taux actuel de change) et acheter la même maison avec un emprunt en €uros (et à ajuster sa position FOREX à chaque remboursement de capital).
On fera au terme de l'opération une plus-value ou une moins-value sur la maison, et une plus-value ou une moins-value sur le change. Cette opération ne peut pas être gagnante dans tous les cas.

Pour quelqu'un qui a des revenus en CHF (et une certaine sécurité de l'emploi), ceci revient à acheter la maison avec ses futurs revenus. S'il ne devrait pas perdre en nominal quel que soit l'évolution du change CHF/€uro, avec cet emprunt il renonce à tout gain (et évite toute perte) sur le change pour la partie de son flux futur de revenu servant à rembourser l'emprunt, ce qui diminue quelque-part ses risques (y compris ceux qu'il prend en ayant des revenus dans une devise qui n'est pas celle dans laquelle il dépense pour vivre).... Il pourrait d'ailleurs faire exactement la même chose (sans acheter de maison) en prenant une position similaire sur le FOREX ! S'il devait perdre son emploi et sa source de revenus en CHF, son profil de risque augmenterait alors beaucoup (et il serait alors avisé de prendre une position inverse sur le FOREX, pour se couvrir, par ex s'il reste alors 300 kCHF à rembourser et que le taux de change est toujours le même : -300 k€ + 300CHF).

J'ajoute que croire qu'il est certain que "d'ici 5 ans le CHF aura baissé", ou qu'un taux de change quelconque serait "normal" (par ex 1.50 CHF = 1 €uro) me semble assez naïf. Il est très possible que dans 5 ans on ait 0.7 CHF = 1 €uro, ou 1.40 CHF = 1 €uro, ou un autre taux, et nul n'a de certitude la-dessus.

 

[ZRR_pigeon]

on est d'accord, sauf qu'un placement forex n'est pas indispensable. on fait ce placement ou un autre, suivant l'analyse.

alors qu'il faut bien vivre quelque part. d'ou la maison, qui elle, est indispensable.
c'est juste qu'en ce moemnt, au lieu d'acheter une cage a lapin (car je ne peux absolument pas emprunter en euros, ce serait beaucoup trop risqué a caue du risque de change), on achete une villa de grand standing.