Nouvelle résidence principale / louer l'ancienne ??

[paal]

là c'est un peu se compliquer la tache , non?

Oui, mais cela présente quelques avantages :
- l'éventuelle plus-value sur la RP actuelle ne sera pas imposée
- le solde du prêt sur la RP se trouve prélevé par le notaire et donc remboursé ...
- il dispose d'un apport net produit de la vente pour acheter sa nouvelle RP (nouveau prêt complémentaire à prévoir ....) à taux favorable
- selon sa capacité d'endettement et son reste à vivre, il peut envisager l'achat à crédit d'un petit bien pour du locatif ...

 

[Buffeto]

Oui, mais cela présente quelques avantages :...

je ne dis pas le contraire mais pour qui investit régulièrement dans l'immo locatif , rechercher un bien , l'acheter ( et donc repayer des frais de notaires ) puis le louer représentent parfois un travail assez lourd et peu simple.
là, Burnard à déjà un bien qu'il connaît parfaitement ....

bon sauf évidement s'il peut en tirer une belle PV , dans ce cas il faut peut etre prendre la PV ...

 

[dodo1]

rechercher un bien , l'acheter ( et donc repayer des frais de notaires ) puis le louer représentent parfois un travail assez lourd et peu simple.
là, Burnard à déjà un bien qu'il connaît parfaitement ....

C'est sûr mais là il va avoir un crédit sur sa nouvelle RP, et devoir payer des PS+IR.

 

[paal]

C'est sûr mais là il va avoir un crédit sur sa nouvelle RP, et devoir payer des PS+IR.

Oui, et de plus sur le plan fiscal, il va régler des intérêts (non déductibles de revenus), alors qu'il va transformer un bien acheté à crédit (en voie d'extinction dans 3 ans) et pour lequel les premiers intérêts auront déjà été aussi consommés à titre de résidence principale ...

Le processus proposé aurait été jouable, mais à condition qu'il se produise durant les toutes premières années d'occupation du premier bien comme résidence principale ....

Mais il est que j'ai une approche différente d'acquisition de biens immobiliers ....

 

[Buffeto]

et devoir payer des PS+IR.

bien que je sois un adepte de la défisc tous azimuths , le fait de devoir payer PS et IR n'est pas forcément rédhibitoire . ce qui compte pour moi ce sont les flux de trésorerie , ma capacité à les assumer et l'accroissement global du patrimoine .

si j'avais à faire le choix de Burnard entre vendre ma RP au lieu de la louer et racheter un autre bien locatif mes critères seraient :
1) le niveau de PV que je peux espérer sur la vente de la RP
2°) l'état du marché locatif
3°) ma capacité à etre un propriétaire-bailleur .

 

[moietmoi]

si j'avais à faire le choix de Burnard entre vendre ma RP au lieu de la louer et racheter un autre bien locatif mes critères seraient :
1) le niveau de PV que je peux espérer sur la vente de la RP
2°) l'état du marché locatif
3°) ma capacité à etre un propriétaire-bailleur .

+1 en n'oubliant pas ce que tu as dis plus haut: ne pas perdre de vue son objectif, les calculs et optimisations en finance n'étant qu 'un aspect de la vie

 

[dodo1]

1) le niveau de PV que je peux espérer sur la vente de la RP

D'après tes critères il te faut quel % PV pour vendre.

 

[Buffeto]

D'après tes critères il te faut quel % PV pour vendre.

difficile à dire . tout dépend de la durée de détention et donc de la date d'achat .

si tu as acheté alors que le marché était haut tu peux te contenter d'une PV modeste . mais si tu as acheté dans une période de creux alors il faut maximiser la PV .
perso sur mon avant dernière RP achetée en 1996 et revendue en 2001 j'ai fait 50K de PV .....( c'était la bonne époque comme on dit ) .
depuis 2001 je suis toujours dans la même RP .

 

[Burnard]

Ouaw que de lecture ! merci à tous !

Effectivement le début est interessant car même si je n'ai pas de possibilité de déduire les interets de mes loyers futurs, le fait que je connaisse le bien rentre en jeu (plutot qu'un appart ou il y aura des imprevus de syndic ou voisinage ici j'ai parfaitement la main sur les dépenses de cette maison).

Je réflechis selon 2 axes : 1. Mon niveau de vie va t il changer si je garde ce bien pour location : réponse non c'est identique (biensur si je trouve un locataire). 2. Mon patrimoine va t il augmenter ? : oui et mon locataire va m'aider à m'acheter un bien (même si ce n'est pas celui de location l'objectif est atteint).

Pour finir et répondre aux questions :
1) le niveau de PV que je peux espérer sur la vente de la RP : Achetée 190 000 + 10ke de travaux, elle doit valoir 200/210 donc pas de vraie PV ...
2°) l'état du marché locatif : très bon, un gros employeur à proximité, sur mes 6 voisins tous sont locataires
3°) ma capacité à etre un propriétaire-bailleur : inconnue mais si médiocre on passera par une agence

Au final, si mon niveau de vie ne bouge pas (ok je vais payer 80ke d'interets à la banque mais je peux me dire que c'est mon locataire qui va en payer une bonne partie ou peut être que je rembourserai en anticipé et que cette location me permet d'augmenter mon patrimoine tout en habitant une maison plus grande que je ne pourrais pas acheter sans locataire (on est donc bien dans de l'investissement locatif) ... tout me semble réuni ...

 

[Banker2201]

Sauf erreur de ma part, vous n'abordez pas vraiment la notion de rentabilité locative.

Il peut être plus judicieux de revendre votre résidence principale pour acheter un bien (voire plusieurs) présentant un rendement locatif plus élevé. Ainsi, la revente vous donnera l'apport pour votre prochaine résidence principale et vous pourrez emprunter pour acheter votre (vos) biens(s) locatif(s) et déduire les intérêts de vos revenus fonciers.

Personnellement, je privilégie plutôt ce schéma qui offre selon moi des perspectives plus prometteuses. Faites le tour de 2 ou 3 agences pour sonder les biens intéressants d'un point de vue locatif, cela vous aidera à évaluer la pertinence de ce placement en comparaison avec la location de votre résidence principale actuelle. Il est impératif dans ce scénario d'acheter dans un endroit que vous connaissez bien et d'avoir aussi une logique financière et non pas à l'affect.

Par ailleurs, avoir deux biens en location au lieu d'un permet aussi de diminuer le risque de vacance de locataire voire d'impayés par rapport à un seul bien. Vous pouvez aussi vous orienter vers de la location meublée qui présente des caractéristiques fiscales intéressantes. Vous pouvez au besoin en revendre un seul des deux par la suite, etc. Enfin, si vous avez des enfants mineurs, peut être que ces investissements pourront être utiles pour leurs études/leur installation future.

Bien que vous n'ayez visiblement pas envie d'acheter un appartement, il me semble que ce scénario n'est pas à exclure pour les raisons que vous avancez. Acheter un deux pièces dans une résidence près d'une université peut être un bon placement, notamment si la copropriété concerne de nombreux lots. cela permet d'avoir des charges et des frais d'entretien plus réduit que pour une maison pour laquelle vous êtes certes le seul à décider, mais aussi le seul à payer.

 

[gimli]

une question et une réflexion …

-question à vous poser pour décider : si vous n'avez pas de locataire pendant 6 mois, votre budget sera-t-il toujours géré en toute sérénité ?
- réflexion personnelle : quitte à avoir un emprunt, il vaut mieux l'avoir sur l'investissement locatif … partant de ce principe, je n'hésiterai pas une seule seconde … je vendrai votre maison pour faire un apport conséquent sur la 2e maison… le prêt sera peu important et vous pourrez donc baisser vos mensualités par rapport à vos mensualités actuelles très probablement (nous n'avons pas tous les détails) … et par la suite, vous pourrez toujours faire un autre prêt pour un investissement locatif, sans doute plus rentable que votre maison actuelle (4% brut seulement donc pas terrible en net)