Négociation du taux d'emprunt ou rachat de prêt : un cas atypique?

[Manu215]

Bonjour,

L'année dernière, j'ai signé une offre de prêt dans le cadre d'une acquisition en VEFA.
Jusqu'à aujourd'hui, j'ai payé le jour de l'acte authentique + le premiers appel avec mon apport personnel.
Mon prêt est donc encore "intact".

J'ai pris rendez-vous avec mon conseiller pour voir s'il était possible de négocier le taux. Or, comme je n'ai fait aucun décaissement, mon conseiller me dit qu'il ne voit pas comment faire pour négocier le taux. Il va demander à sa hiérarchie si techniquement c'est possible.

Il m'a donc proposé une autre option : racheter mon crédit en restant dans la même banque.

Mais les conditions ont changé, puisque le taux d'assurance sera augmenté : j'ai signé la 1ère offre de prêt avant 50 ans, avec un taux de 0,23%. Si je signe aujourd'hui une nouvelle offre de prêt alors que j'ai 50 ans révolus, ce taux sera de 0,37%.
En attendant le 1er décaissement du prêt, je paye juste l'assurance.

Par ailleurs :
- je vais devoir payer de nouveaux frais de dossiers, même si le premier prêt est intact (ai-je une marge de négociation possible ici?)
- je peux faire appel à ma mutuelle pour qu'elle se porte caution à la place de Crédit Logement. Je n'ai pas pu le faire l'année dernière pour des raisons de timing.

Au final, est-ce un bon calcul si je compare juste le coût des 2 crédits, en tenant compte également du paiement de l'assurance avant le 1er décaissement?

Je suis surpris de ce calcul, car le rachat de prêt est plus avantageux que la négociation du taux seul (si cette négociation s'avère possible) malgré l'assurance qui augmente, et les frais de dossiers que j'aurais payé 2 fois.

D'un autre côté, je ne paye plus les frais de garanties. Mais le taux hors assurance est quasiment divisé par deux en cas de rachat de prêt : de 1,5% initialement, je passerais à 0,8% en rachat, mais à 1,1% en négociation.

Qu'en pensez-vous?

 

[Aristide]

L'absence de mise à disposition de fonds n'empêche pas une renégociation.

En cas de rachat sur la caution Crédit Logement vous perdez la commission de caution et environ 25% du dépôt de garantie.

Puisque vous n'avez pas de fonds mis à disposition il ne devrait pas y avoir de remboursement anticipé stricto sensu mais un "abandon de solde".
Dans ce cas vous n'aurez pas d'indemnité de remboursement anticipé à payer (IRA).

Mais certaines banques refusent les abandons de soldes et procèdent par une mise à disposition des fonds (ce qui n'est pas normal puisqu'il n'y a pas de factures ou appel de fonds fournis) puis remboursement anticipé au moyen du nouveau crédit..........ce qui leur permet de prélever les IRA ???

Maintenant il ne faudrait pas comparer le coût du crédit simple - qui est le critère le moins pertinent de comparaison - mais le coût du crédit corrigé (voir mon blog).

C'est le résultat de cette comparaison qui vous orientera sur la bonne façon de faire.

Cdt

 

[Manu215]

Je viens de renseigner l'applicatif disponible sur votre blog.

Je ne suis pas sûr du résultat car :

- j'ai dû trafiquer les dates car si je rentre les dates réelles, il y a un message "incohérence de dates".
- il n'y a pas possibilité d'intégrer le paiement de l'assurance seule dans l'attente du 1er décaissement (ou je n'ai pas trouvé comment faire).
- je ne sais pas comment est pris en compte la caution de garantie du 1er prêt (que je n'ai pas payée encore puisqu'il n'y a pas eu de décaissement).

Les résultats du taux de crédit corrigé :
- si je rachète le crédit, le taux corrigé est de 1,14%
- si je renégocie le prêt, le taux corrigé est de 0,93%

C'est tout le contraire de mes calculs....

 

[Aristide]

Cet applicatif est prévu pour traiter les cas standards = les plus fréquents; tous les cas particuliers ne pouvaient pas être pris en compte.

Je suppose que les résultats que vous annoncez sont les taux "d'équivalence" qu'il faudrait pouvoir obtenir dans l'une et l'autre des options pour arriver à un coût du crédit identique ?

Mais avec un tableur, si vous avez compris le principe du coût du crédit corrigé, vous pouvez bâtir une feuille de calcul qui colle parfaitement à votre cas.

Cdt

 

[Manu215]

Oui, je comprends, c'est pourquoi mon cas est un peu atypique...

Je ne crois pas être capable de reproduire correctement le calcul de votre applicatif, cela dépasse mes compétences...

Mon calcul n'est pas un pourcentage, mais une valeur absolue.

Pour le prêt renégocié (à 1,1% au lieu de 1,5%), j'ai additionné :
- les intérêts
- l'assurance seule jusqu'au 1er décaissement et pendant toute la durée du prêt (0,23%)
- les frais de dossiers
- la caution Crédit Logement

Résultats : par rapport au prêt initial, je gagne 4500 €

Pour le prêt racheté, j'ai additionné :
- les intérêts
- l'assurance seule jusqu'au 1er décaissement et pendant toute la durée du prêt (0,37%)
- les frais de dossiers x 2

Résultats :
Par rapport au prêt initial, je gagne 6544 €
Par rapport au prêt renégocié, je gagne 2042 €

Ce calcul est-il complètement faux?

PS : je n'ai pas pris en compte les intérêts intercalaires, car il s'écoulera au maximum 1 mois entre le 1er décaissement et la remise des clés. Cela aura donc peu d'impact (et en faveur du crédit racheté).

 

[Aristide]

Bonjour,

Stricto sensu, les calculs en tant que tels sont justes..........mais c'est le raisonnement qui ne l'est pas.

Il faut comparer des choses comparables.

Or vous avez deux projets dont les totaux sont différents avec peut-être un apport personnel différent (= prêt à vous même au taux de votre épargne), des durées différentes et des échéances différentes.

Outre les intérêts, assurances et frais divers (= le coût du crédit simple que vous calculez) il faut aussi - SUR UNE DUREE IDENTIQUE - tenir copte du manque à gagner en intérêts (au taux de votre épargne) sur tous vos débours; y compris apport personnel et échéances.

Je vous suggère de voir :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[Manu215]

Merci de cette réponse Aristide.

Je lirai les liens indiqués plus tard.

Mais pour mon calcul, je suis bien entendu parti avec les exactes mêmes conditions en terme d'apport personnel, de durée supposée des travaux et de durée d'amortissement.

Pour l'épargne personnelle, j'avais déjà fait le calcul avec le prêt initial et j'avais ajusté mon apport en conséquence, le principal objectif étant de ne quasiment pas payer d'intérêts intercalaires (c'est complètement psychologique je l'avoue!).
J'imagine qu'avec un "gain" sur l'emprunt lié à la baisse du taux, ce gain étant placé au fur et à mesure des échéances, ne peut aller que dans un sens positif pour mon épargne.

 

[Manu215]

En cas de rachat sur la caution Crédit Logement vous perdez la commission de caution et environ 25% du dépôt de garantie.

Bonjour Aristide,

Je viens de vérifier sur le site de Crédit Logement : il semblerait que la commission de caution soit définitivement acquise à Crédit Logement dès que le prêt est débloqué.
En revanche, je n'ai pas trouvé l'information concernant un quelconque remboursement de 25% du dépôt de garantie en cas de rachat de prêt. De plus, la FAQ prend l'exemple d'un rachat par une autre banque, ce qui ne sera pas mon cas.

Comme mon prêt n'est pas débloqué du tout, il n'y a pas de réponse claire à ce sujet...

Et les choses se compliquent un peu, car ma banque impose que les prêts cautionnés par une mutuelle soient assortis d'une assurance perte d'emploi. Ma mutuelle me l'a confirmé de son côté. Donc, je ne passerai pas par ma mutuelle pour cautionner le prêt, car l'assurance perte d'emploi sera au minimum de 0,09% l'an sur le montant emprunté, ce qui me fait un taux d'assurance total de 0,46% (qui est exactement le double de ce que j'ai aujourd'hui).
Donc je ferai appel à nouveau à Crédit Logement en cas de rachat de prêt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je viens de vérifier sur le site de Crédit Logement : il semblerait que la commission de caution soit définitivement acquise à Crédit Logement dès que le prêt est débloqué.

Dans le cas général la commission de caution est effectivement définitivement acquise à Crédit Logement.

Mais dans votre cas si elle n'est pas encore payée et qu'elle ne le soit pas du fait de l'abandon de solde le problème ne se pose pas.

En revanche, je n'ai pas trouvé l'information concernant un quelconque remboursement de 25% du dépôt de garantie en cas de rachat de prêt. De plus, la FAQ prend l'exemple d'un rachat par une autre banque, ce qui ne sera pas mon cas.

Quand le prêt est totalement remboursé (= arrivée à son terme ou remboursement anticipé) le dépôt de garantie fait l'objet d'une restitution partielle en fonction des sinistres subis par la génération de prêts concernée (Une génération rassemble tous les prêts cautionnés dans un même trimestre).

Et il se trouve qu'en moyenne les restitutions de dépôts de garanties sont de l'ordre de 75% du dépôt d'origine.

Comme mon prêt n'est pas débloqué du tout, il n'y a pas de réponse claire à ce sujet...:confus

Si vous n'avez pas payé ce dépôt de garantie le problème de restitution ne se pose pas.

Donc je ferai appel à nouveau à Crédit Logement en cas de rachat de prêt.

En cas de rachat externe Crédit Logement peut éventuellement intervenir mais les procédures est les frais sont les mêmes que pour un nouveau projet.


Par contre en rachat interne le transfert de la caution initiale est possible (question traité dans la FAQ CL)

Cdt

 

[Manu215]

Ah oui, vous parliez de la restitution, je n'avais pas compris.
Vous voulez dire qu'en cas de rachat alors que l'amortissement a commencé, on se trouve comme si le prêt était terminé, c'est-à-dire qu'on récupère 75% des frais de garantie?

 

[Aristide]

Bonjour,

En fonction des sinistres subis dans la génération des crédits cautionnés il y une restitution partielle mais qui ne porte pas sur la totalité des frais de garantie.

La commission de caution est complètement acquise à Crédit Logement et une restitution de l'ordre de 70% à 75% porte uniquement sur le dépôt de garantie.

Cette restitution intervient quand le prêt est complètement remboursé, qu'il s'agisse de la fin du crédit du fait des amortissements à son terme contractuel ou qu'il s'agisse d'un remboursement anticipé quelle qu'en soit l'origine.

Cdt

 

[Manu215]

Je remonte ce post car j'ai revu ma banque cette semaine.

Pour mémoire, j'ai cherché à renégocier le taux de mon crédit immobilier alors qu'aucun décaissement n'a encore été effectué.

Mon conseiller m'a informé que sa hiérarchie ne l'autorise pas à procéder à une négociation du prêt. En d'autres termes, si je veux faire baisser mon taux, je dois racheter mon crédit.

La négociation me faisait passer de 1,5% à 1,1%, tout en gardant l'assurance à 0,23%.
Le rachat me faisait passer de 1,5% à 0,8% avec une assurance à 0,37% car entretemps j'ai eu 50 ans...
Mais j'ai tout de même racheté mon crédit finalement. Le taux a été fixé à 0,7%.
J'ai informé mon banquier que je ferai une délégation d'assurance, ce qu'il a parfaitement compris,. J'en ai trouvé une en ligne (SURAVENIR) où le taux moyen est de 0,275%.

Néanmoins, comme le taux à 0,7% qui m'est proposé est un prêt SG/BFM, il ne pouvait pas me garantir que la BFM maintiendrait ce taux, car s'il est si bas, c'est parce que justement c'est un prêt dans le cadre de l'offre BFM.
Donc sur son conseil, j'ai pris l'assurance CNP et dès que j'ai l'offre de prêt, je lance la délégation.

J'ai deux questions :
- est-ce que la délégation d'assurance prend effet dès que les deux assurances et la banque sont d'accord, ou faut-il attendre 1 an?
- dans la simulation de ma "nouvelle" assurance, je ne comprends pas très bien les cotisations mensuelles moyennes. Elles sont dégressives mais ne semblent pas être calculées sur le capital restant dû. (cf. image jointe).

Merci de m'éclairer...

 

[Aristide]

Bonjour,

Je remonte ce post car j'ai revu ma banque cette semaine.

Pour mémoire, j'ai cherché à renégocier le taux de mon crédit immobilier alors qu'aucun décaissement n'a encore été effectué.

Mon conseiller m'a informé que sa hiérarchie ne l'autorise pas à procéder à une négociation du prêt. En d'autres termes, si je veux faire baisser mon taux, je dois racheter mon crédit.

Sil n'y a eu aucune mise à disposition de fonds, il n'y a rien à racheter.

Vous faites simplement un abandon de solde et constituez directement un autre dossier.

- est-ce que la délégation d'assurance prend effet dès que les deux assurances et la banque sont d'accord, ou faut-il attendre 1 an?

Non; si la banque prêteuse accepte le contrat délégué la prise d'effet est immédiate.

- dans la simulation de ma "nouvelle" assurance, je ne comprends pas très bien les cotisations mensuelles moyennes. Elles sont dégressives mais ne semblent pas être calculées sur le capital restant dû. (cf. image jointe)

Elles sont probablement calculées sur le capital restant dû au début de chaque année.

Il semble que vous ayez un différé total (= franchise) ce qui génère une capitalisation des intérêts (vous payez donc des intérêts sur les intérêts) puisque en année 2 le capital dû augmente au lieu de régresser ?

Cdt

 

[Manu215]

Merci Aristide.

La simulation ne correspond pas tout à fait à la réalité : dans les faits, je ne paierai que 1 ou 2 mois d'intérêts intercalaires.
Je ne suis pas arrivé à paramétrer la simulation pour que pendant l'année 1 je ne paye que l'assurance sans aucun intérêt. D'ailleurs, je ne sais pas comment on appelle cette période qui s'écoule entre la signature de l'offre de prêt et le 1er décaissement (où seule l'assurance est payée) et qui dans mon cas durera presque 1 an.

 

[Aristide]

La simulation ne correspond pas tout à fait à la réalité : dans les faits, je ne paierai que 1 ou 2 mois d'intérêts intercalaires.

Je ne suis pas arrivé à paramétrer la simulation pour que pendant l'année 1 je ne paye que l'assurance sans aucun intérêt.

Ben.........apparemment vous ne les payez pas immédiatement ces intérêts intercalaires.............puisqu'ils semblent être capitalisés ?

Ce différé total (= franchise) est-il un différé interne (durée du différé comprise dans durée totale => durée d'amortissement réduite) ou bien un différé externe (= anticipation => durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement prévue) ?

D'ailleurs, je ne sais pas comment on appelle cette période qui s'écoule entre la signature de l'offre de prêt et le 1er décaissement (où seule l'assurance est payée) et qui dans mon cas durera presque 1 an.

Cette période ne porte pas de nom particulier; votre crédit est simplement en attente d'un premier appel de fonds.

Attention:Vous dites que le 1er appel de fonds interviendra un an après l'acceptation de l'offre.
Je vous suggère de vérifier si votre banque n'a pas prévu une clause qui limite à un délai plus court la date de mise à disposition de ce 1er appel de fonds (Vérifier aussi si une date limite pour la mis à disposition de la totalité des fonds n'est pas également prévue).

Cdt

 

[Manu215]

Ben.........apparemment vous ne les payez pas immédiatement ces intérêts intercalaires.............puisqu'ils semblent être capitalisés ?

Oui, ils semblent être capitalisés dans la simulation de l'assurance. Mais en réalité, les intérêts seront payés dès le premier décaissement. Il faut juste que je téléphone à l'assurance pour leur expliquer exactement ce qu'il en sera, et je pense que tout cela se règlera quand tout le monde aura les documents.

Ce différé total (= franchise) est-il un différé interne (durée du différé comprise dans durée totale => durée d'amortissement réduite) ou bien un différé externe (= anticipation => durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement prévue) ?

Il semble qu'il s'agisse d'un différé externe. Autrement dit, la période de remboursement sera sur 10 ans. Un an a été rajouté en cas de retard des travaux, mais comme le premier décaissement aura lieu après l'achèvement jusqu'à la remise des clés, ce différé ne sera que de 2 mois (voire 3). Très souvent, ces deux appels sont très proches car une fois l'achèvement prononcé, il n'y a que de la paperasse à faire de la part du promoteur.

Cette période ne porte pas de nom particulier; votre crédit est simplement en attente d'un premier appel de fonds.

Attention:Vous dites que le 1er appel de fonds interviendra un an après l'acceptation de l'offre.
Je vous suggère de vérifier si votre banque n'a pas prévu une clause qui limite à un délai plus court la date de mise à disposition de ce 1er appel de fonds (Vérifier aussi si une date limite pour la mis à disposition de la totalité des fonds n'est pas également prévue.

Cdt

Vous avez raison de souligner ce point et j'en avais déjà parlé à ma banque lors du premier prêt : cette période est de 6 mois dans les CG. Au-delà de ce délai, la banque "n'est plus tenue de mettre les fonds à disposition de l'emprunteur, sauf décision de sa part, laissée à sa seule appréciation".
Mais dans ces mêmes CG, il est précisé que l'apport personnel doit être versé en totalité avant la mise à disposition des fonds. Et vu mon apport, et l'échéancier prévisionnel, cette période va durer 1 an environ.

Rien n'avait été écrit à l'époque, je n'avais eu qu'une réponse orale comme quoi qu'il n'y aurait pas de problème.
Pensez-vous qu'il soit utile de le mettre par écrit?

 

[Aristide]

Oui, ils semblent être capitalisés dans la simulation de l'assurance. Mais en réalité, les intérêts seront payés dès le premier décaissement. Il faut juste que je téléphone à l'assurance pour leur expliquer exactement ce qu'il en sera, et je pense que tout cela se règlera quand tout le monde aura les documents.

Sauf si vous anticipez des problèmes de trésorerie pendant la phase de construction, votre intérêt aurait été de demander un différé externe de capital (= partiel) et de payer les intérêts au mois le mois.

Pensez-vous qu'il soit utile de le mettre par écrit?

Plus qu'utile; nécessaire.

Cdt

 

[Manu215]

Sauf si vous anticipez des problèmes de trésorerie pendant la phase de construction, votre intérêt aurait été de demander un différé externe de capital (= partiel) et de payer les intérêts au mois le mois.

D'après ce que j'ai compris, dès le 1er décaissement, je payerai les intérêts sur la somme décaissée de manière mensuelle jusqu'au 2ème, etc... N'est-ce pas cela payer les intérêts au mois le mois?

Plus qu'utile; nécessaire.

Cdt

Oui, je vais le demander. Mais je crois que l'offre de prêt a déjà été lancée, je ne devrais pas tarder à la recevoir.

Merci Aristide.

 

[Aristide]

Bonjour,

D'après ce que j'ai compris, dès le 1er décaissement, je payerai les intérêts sur la somme décaissée de manière mensuelle jusqu'au 2ème, etc... N'est-ce pas cela payer les intérêts au mois le mois?

Tel que je le vois sur le tableau d'amortissement que vous avez joint, il y a des intérêts capitalisés au bout de la première année puisque le capital restant dû augmente au lieu de régresser.

Ceci signifie que vous ne payez pas d'intérêts au mois le mois mais qu'ils sont calculés et capitalisés et que vous les paierez dans les échéances à venir sur la durée d'amortissement du prêt.

Ceci m'amène à vous indiquer autre chose.

Vous dites que ce différé total/franchise ne durera que quelques mois et non pas un an comme prévu sur cet échéancier.

S'il en est ainsi l'article 1154 du code civil ne permet la capitalisation des intérêts que :

1) - Si cette capitalisation est prévue dans le contrat
2) - Si ces intérêts sont échus
3) - ET s'il sont dus pour une année entière (c'est bien "POUR" et non pas "DEPUIS").

Donc si ce différé/franchise dure moins d'un an, au regard du code civil, votre banque ne peut les capitaliser; elle peut les calculer et les stocker dans un compteur pour - ensuite - commencer à d'abord "vider ce compteur" desdits intérêts cumulés avant de réellement amortir votre crédit.

N'étant pas capitalisés vous ne paierez donc pas "d'intérêts sur les intérêts" mais le fait de retartder l'entrée en amortissement peut :

+ A échéance égales = légèrement augmenter la durée.
+ A durée égale = légèrement augmenter les échéances.

Cdt

 

[Manu215]

Merci pour ces précisions.

Concernant le prêt et ses modalités, il ne faut pas tenir compte du tableau que j'ai joint. Ce tableau est issu d'une simulation faite sur le site de l'assurance que je compte prendre en délégation (SURAVENIR).
J'y ai indiqué un an de différé total, car je voulais voir combien me coûtait l'assurance sur 11 ans (10 ans d'amortissement + 1 an où les fonds sont en attente de mise à disposition). Si dans cette simulation les intérêts sont capitalisés, le calcul de l'assurance n'est pas tout à fait exact, mais ce n'est pas grave, cela me donne un ordre de grandeur.
Le calcul qui est fait sur le prêt en lui-même n'est donc pas exact ou du moins ne correspond pas avec ce qui va se passer avec ma banque prêteuse (la SG).
Cela n' aucune importance, puisque le but de cette simulation (obligatoire pour établir un devis et souscrire à cette assurance) était d'estimer le coût de l'assurance seulement.