Montage financier complexe

[Kevinho]

Bonjour à tous,

Merci d'abord à tous ces intervenants participant à ce forum qui est pour moi toujours aussi agréable à suivre depuis maintenant quelques années !


J'aurai besoin de quelques éclaircissements et conseils avisés concernant un projet qui démarre....

Nous avons idée de faire construire une maison individuelle sur la même commune où nous habitons actuellement; le délai annoncé est d'un an.

Propriétaires d'un appartement que nous avons fait estimé, il faudra vendre ce bien.

Nous avons renégocié notre prêt principal au plus bas, demander au banquier un transfert de ce prêt sur notre nouvelle résidence principale est-il faisable ?

Nous bénéficions d'un PTZ avec différé que nous n'avons pas encore remboursé, nous aimerions aussi demander le transfert de celui-ci. Sachant qu'il est dans une banque différente que Prêt principal (rachat externe), est-ce possible?

Les deux biens se situant sur la même commune, quartier avoisinant, et la maison sera notre nouvelle résidence principale.

Ma question est: quel est le montage financier le plus simple pour arriver à faire aboutir ce projet ?

Je ne maîtrise pas trop le crédit relais.

Est-il mieux de vendre notre appartement, et louer quelques mois avant d'enménager dans la maison?
Est-il mieux de souscrire un prêt relais?
Est-il mieux de vendre l'appartement en donnant une date de dispo à M+6?

J'ai relu mes conditions de prêt pour leur transfert, rien ne s'y oppose. Mais " la demande doit être faite dans un délai de 6 mois après la vente de l'appartement, sous les conditions que sa nouvelle résidence ait la même destination et présente des caractéristiques identiques à celles pour lesquelles il a obtenu son prêt, et que son prêt se soit déroulé sans incident de paiement ".

Je suis un peu perdu avec ce délai de 6 mois, ne concerne-t-il que la demande, l'acceptation, l'amortissement ??


Un grand merci de m'avoir lu, et merci d'avance pour votre aide.

Cordialement

Kevinho

 

[Elaphus]

Juste ceci:

- dans le contexte prévisible de crise pour l'immo, si vous vendez de suite, ce sera mieux que dans 1 an.
- crédit relais à éviter, et à tout prix si la vente risque d'être difficile localement.
- de toute façon délai pour trouver acquéreur + notaire, vous en avez déjà pour 6 mois au moins.

- si ce n'est pas trop tard, prévoyez une clause pénale de retard de votre constructeur bien bétonnée (la clause).

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous bénéficions d'un PTZ avec différé que nous n'avons pas encore remboursé, nous aimerions aussi demander le transfert de celui-ci. Sachant qu'il est dans une banque différente que Prêt principal (rachat externe), est-ce possible?

Un transfert (***) du PTZ est possible.

(***) Plus exactement "maintien au même débiteur - changement d'immeuble financé" - Le terme "transfert" concerne la garantie reportée sur le nouvel immeuble.
Ce terme est encore employé lorsque la banque consent à "transférer" votre dette à votre acquéreur (Changement de débiteur - Même immeuble financé)

Un rachat par votre nouvelle est banque également possible mais ce ne sera plus avec un taux 0%; ce sera un taux normal.

Je ne maîtrise pas trop le crédit relais.

Les conditions, caractéristiques et techniques des prêts relais varient suivant les banques.
D'autre part, la technique la mieux appropriée dépend aussi de vos charges actuelles et capacités de remboursement

A toutes fins utiles voir :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...d-comment-faire.16947/post-131368#post-131368

"J'ai relu mes conditions de prêt pour leur transfert, rien ne s'y oppose. Mais " la demande doit être faite dans un délai de 6 mois après la vente de l'appartement,"

Je suis un peu perdu avec ce délai de 6 mois, ne concerne-t-il que la demande, l'acceptation, l'amortissement ??

Ce que demande votre banque est clair; votre demande de transfert doit être faite dans un délai maximum de 6 mois à compter de la vente du logement initialement financé.

Mais il me semble préférable de faire cette demande le plus vite possible et même avant la vente.
Il vous faut en effet être certain de ce qui sera possible ou non pour bâtir correctement votre nouveau plan de financement et calculer au mieux les charges qui en résulteront.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

j'ai l'impression dans certaines des precisions ("nouvelle maison dans la meme commune, quartier avoisinant") que vous confondez la "destination" du bien avec "sa localisation géographique". Destination ici veut dire "usage", donc residence principale, ou alors locatif, etc.....
la localisation du nouveau bien n'a donc pas d'incidence si ce n'est la facilité de suivre le chantier et, le cas écheant gérant la mise en vente/les visites de l'ancien bien.

 

[Aristide]

j'ai l'impression dans certaines des precisions ("nouvelle maison dans la meme commune, quartier avoisinant") que vous confondez la "destination" du bien avec "sa localisation géographique". Destination ici veut dire "usage", donc residence principale, ou alors locatif, etc.....

Il ne me semble pas pas qu'il y ait d'ambiguité sur ce point ?

Nous avons renégocié notre prêt principal au plus bas, demander au banquier un transfert de ce prêt sur notre nouvelle résidence principale est-il faisable ?

Les deux biens se situant sur la même commune, quartier avoisinant, et la maison sera notre nouvelle résidence principale.

Cdt

 

[Kevinho]

Merci pour vos conseils.

Non, il n' y a pas d'ambiguité, l'usage reste le même. Mais je sais que pour le PTZ, selon certaines zones, le montant est différent, et s'il y a changement de zone, accepteraient-ils un transfert ? Enfin, là n'est pas la question.

Je suis OK avec vous qu'il y en a au moins pour 6 mois de transaction. A ce jour, il n'y a aucun contrat de signé avec le constructeur.

Nous avons RDV avec le banquier la semaine prochaine pour savoir si la rallonge est possible (la maison est plus chère que l'appartement).

En l'état actuel des choses, quel est pour vous le moyen le plus simple ? Vendre et prendre une location le temps de?

Bien cordialement

Kevinho

 

[Vanille95]

Bonsoir,

En l'état actuel des choses, quel est pour vous le moyen le plus simple ? Vendre et prendre une location le temps de?

Il est difficile de répondre à cette question sans connaître votre région / ville / quartier / appartement.
Il y a des endroits où l’offre est faible et où les ventes sont vite conclues au prix demandé… mais ce n’est pas le cas partout. Vous ne disposez pas d’éléments sur votre marché local ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, il n' y a pas d'ambiguité, l'usage reste le même. Mais je sais que pour le PTZ, selon certaines zones, le montant est différent, et s'il y a changement de zone, accepteraient-ils un transfert ? Enfin, là n'est pas la question.

Quand il y a maintien des encours de PTZ à un même débiteur qui vend le logement initialement financé et en acquiert un autre, quelle que soit la zone où est situé le nouvel immeuble, ce sont les caractéristiques du PTZ initial qui sont maintenues.

Je suis OK avec vous qu'il y en a au moins pour 6 mois de transaction. A ce jour, il n'y a aucun contrat de signé avec le constructeur.

Pour votre info, c'est le "contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plans" qui est le plus protecteur pour le maître d'ouvrage.

En l'état actuel des choses, quel est pour vous le moyen le plus simple ? Vendre et prendre une location le temps de?

Il est difficile de répondre à cette question sans connaître votre région / ville / quartier / appartement.
Il y a des endroits où l’offre est faible et où les ventes sont vite conclues au prix demandé... mais ce n’est pas le cas partout. Vous ne disposez pas d’éléments sur votre marché local ?

Outre les aspects évoqués par Vanille, tout dépend aussi de :

=> Vos possibilités personnelles.

+ Par exemple votre capacité de remboursement permettrait-elle de supporter en même temps les mensualités actuelles et celles d'un prêt relais ?

+ Généralement le prêt relais ne couvre pas l'intégralité du besoin.
Dès lors il vous faut soit un apport suffisant soit une capacité de remboursement qui permette un montant de crédit long terme plus élevé

=> Des pratiques de votre banque.

+ Méthode pour calculer le montant du prêt relais (Trois techniques (***) et pratiquement autant de quotités de financement que de banques)
(***) Dont "Crédit Achat/Revente",

+ Si capacité de remboursement insuffisante pour pouvoir couvrir les charges du prêt relais ajoutées aux mensualités antérieures, pratique de la technique "Crédit Achat/Revente", ou non, par votre banque ?

Si vous optiez pour la solution "mettre en vente + devenir locataire" la même question de capacité de remboursement se pose.
Pouvez vous assurer le paiement des charges actuelles du prêt initial plus les loyers.
(NB - Intégrer dans votre budget les frais liés aux deux déménagements)

Par contre, au plan sérénité/sécurité, vendre d'abord et construire ensuite me semble donner plus de certitudes (vous connaîtrez exactement le produit net issu de votre vente) et ainsi votre plan de financement et les charges induites seront parfaitement cernés.

Cordialement,