Mon Projet

[JoukJouk]

Bonjour à tous,

J'aimerais vos avis et surtout vos critiques et conseils pour le projet ci dessous.

Ma femme et moi (25 ans) nous envisageons l'achat en VEFA d'un bien immobilier avec location par mes parents. Nous aurions donc du pinel avec location par ascendant. le pinel se fera sur les 12 ans

Nos revenus salariale sont de 52500 euros net.
Nous avons un apport de 100k euros.

J'ai le choix entre deux lots.
-324k euros loyer de 816 euros. (65m²)
-316k euros loyer de 764 euros. (61m²)

Nous n'avons pour le moment vu qu'une banque qui nous propose un taux fixe Hors assurance de 2.7% je pense pouvoir trouver moins... Est ce un taux correct en ce moment? Si non auriez vous un ordre d'idée?
Le taux moyen du loyer et de 15 euros par m² dans la ville en question.

Pensez vous que ce projet soit rentable pour nous?

Merci pour le temps que vous prendrez pour moi

 

[Doolittle]

Bonjour à tous,

J'aimerais vos avis et surtout vos critiques et conseils pour le projet ci dessous.

Ma femme et moi (25 ans) nous envisageons l'achat en VEFA d'un bien immobilier avec location par mes parents. Nous aurions donc du pinel avec location par ascendant. le pinel se fera sur les 12 ans
[...]

Pensez vous que ce projet soit rentable pour nous?

Il y a une meilleure question à se poser, c'est de savoir si ce projet est le plus rentable. A comparer en particulier avec un investissement dans de l'ancien (donc hors dispositif Pinel, sans les contraintes associées, plafonnement du loyer etc.).

52500€ c'est le revenu net de chacun ou le revenu total de votre foyer fiscal ?

 

[JoukJouk]

Revenu Net. Tous nos placement sont sur des livrets ou AV non fiscalisé.
Oui c'est pour cela que je donne aussi le prix moyen du loyer au m². Mais l'avantage du Pinel cest qu'il exonere quasiment les revenus foncier de mon impot no?

 

[Doolittle]

Revenu Net. Tous nos placement sont sur des livrets ou AV non fiscalisé.
Oui c'est pour cela que je donne aussi le prix moyen du loyer au m². Mais l'avantage du Pinel cest qu'il exonere quasiment les revenus foncier de mon impot no?

L'avantage du Pinel c'est qu'il vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ok. En contrepartie,
- vous devez acheter un bien neuf. Vous revendrez donc un bien ancien, ou en tout cas qui ne sera plus du neuf : à combien se vend aujourd'hui un appartement comparable de 12 ans ? Dites-vous que le prix de revente à terme sera sans doute plus proche de ce prix là que du prix auquel vous achetez aujourd'hui.
- le loyer est plafonné. Quel est le manque à gagner par rapport à un loyer normal hors Pinel ? A prendre en compte dans vos calculs.

De plus, les produits Pinel sont très souvent surcotés, les promoteurs incluant l'économie fiscale dans le prix (vaut-il mieux acheter 100 quelque chose qui vaut 100, ou l'acheter 130 et récupérer 20 sous forme d'économie d'impôt ?)

Pour vous constituer un patrimoine et réduire vos impôts, la technique du déficit foncier me semble plus appropriée que le Pinel.

 

[paal]

L'avantage du Pinel c'est qu'il vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ok..

C'est bien là son seul ou principal avantage ...

En contrepartie,
- vous devez acheter un bien neuf et vous revendrez donc un bien ancien,
.....
- le loyer est plafonné.
.....
- de plus, les produits Pinel sont très souvent surcotés,

Pour vous constituer un patrimoine et réduire vos impôts, la technique du déficit foncier me semble plus appropriée que le Pinel.

Je suis bien d'accord avec cette conclusion ; d'ailleurs l'un des seuls qui ait utilisé ce dispositif avec avantage que je connaisse, se sera mis à faire par lui-même l'ensemble du processus ; mais il ne faut rien oublier, et disposer du temps et des connaissances nécessaires pour se retrouver dans les clous ....

 

[JoukJouk]

Merci pour vos réponses. La ville est en développement du coup je pense que le bien peux prendre de la valeur.
Avec le déficit foncier au vu de ma situation comment evoluerait mon impot et comment fonctionne le déficit foncier ?

 

[Doolittle]

Merci pour vos réponses. La ville est en développement du coup je pense que le bien peux prendre de la valeur.
Avec le déficit foncier au vu de ma situation comment evoluerait mon impot et comment fonctionne le déficit foncier ?

[lien réservé abonné]

 

[g.b]

Merci pour vos réponses. La ville est en développement du coup je pense que le bien peux prendre de la valeur.

Ça dépend où se trouve la ville en question. Il a existé jadis des villes en bord de cote qui se sont développées et puis quelques vagues submersion sont passées par là...

 

[JoukJouk]

Bonjour

Le problème du déficit foncier c'est qu'il faudrait que je réalise des travaux non?
Les résidences d'environ 10 ans sont à plus de 4000 euros le m².
Concernant le taux du banquier un avis?

 

[Buffeto]

Bonjour

Le problème du déficit foncier c'est qu'il faudrait que je réalise des travaux non?

pas forcément toi meme .....j'en parle dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

Pensez vous que ce projet soit rentable pour nous?

deja n'utilisez pas votre apport.
ensuite ca fait un rentabilité brute de 3%. Rentabilité nette faut voir plus en détail (car fort au debut et faible ensuite quand le pinel disparait), imaginons 2.3%. cet invest vous rapporte 2.3%, et il vous en coute 2.7% pour l'acquérir.

acheter a 4000€/m2 dans une ville en developpement ? bon j'espere que ca va bien se developper...

quand comptez vous vous en séparer ? (ne répondez pas 12 ans....).

pourquoi pas un appart de 5 ans sans contraintes de loyer ni de revenus, l'avantage fiscal pinel en moins, mais toutes les charges et interets restent deductibles. pas sur que ce soit moins rentable, ca peut etre plus perenne.

quel est le loyer dans les apparts a 4000€/m2 ? (ne répondez pas 15€/m2).

quand prevoyez vous d'acheter une RP et a combien ? serez vous bloqué par ce pinel ? (à cause du niveau d'endettement).

pour le taux, un taux n'a de sens que pour une durée...

 

[Doolittle]

Bonjour

Le problème du déficit foncier c'est qu'il faudrait que je réalise des travaux non?
Les résidences d'environ 10 ans sont à plus de 4000 euros le m².

Soit une décote de 20% par rapport au prix que vous payez votre logement Pinel.
Et quelle est la différence de loyer ? (combien pouvez-vous louer en Pinel vs combien pouvez-vous dans l'ancien ?)

 

[JoukJouk]

deja n'utilisez pas votre apport.
ensuite ca fait un rentabilité brute de 3%. Rentabilité nette faut voir plus en détail (car fort au debut et faible ensuite quand le pinel disparait), imaginons 2.3%. cet invest vous rapporte 2.3%, et il vous en coute 2.7% pour l'acquérir.

acheter a 4000€/m2 dans une ville en developpement ? bon j'espere que ca va bien se developper...

quand comptez vous vous en séparer ? (ne répondez pas 12 ans....).

pourquoi pas un appart de 5 ans sans contraintes de loyer ni de revenus, l'avantage fiscal pinel en moins, mais toutes les charges et interets restent deductibles. pas sur que ce soit moins rentable, ca peut etre plus perenne.

quel est le loyer dans les apparts a 4000€/m2 ? (ne répondez pas 15€/m2).

quand prevoyez vous d'acheter une RP et a combien ? serez vous bloqué par ce pinel ? (à cause du niveau d'endettement).

pour le taux, un taux n'a de sens que pour une durée...

Tout d'abord merci pour vos précieux conseils. J'ai lu votre blog buffeto riche en information je comprends le mécanisme du déficit foncier.

Je voulais plutôt dire ville dynamique c'est une ville assez riche de banlieue dans les Yvelines Poissy.
Je pense m'en séparer soit à la fin de mon crédit immobilier (sur 20 ans) ou tout bonnement continuer de le louer si nos revenus n'ont pas trop évolués et si les impôts ne nous saigne pas...

Si je ne mets pas d'apport le taux du crédit sera assez important non? Mais je comprends le fait que l'appartement doit s'autofinancer au maximum.

J'ai fait une petite recherche et je vois beaucoup d'appartement entre 15 et 17 euros m² (bien supérieur au pinel du coup...)
Difficile de trancher pour des jeunes comme nous :s.

Après vos réflexions il est vrai qu'acheter du récent (-10 ans) m'offre la possibilité d'avoir plus grand pour le même prix et des loyers plus chers...

Pour ma RP d'ici 2-3 ans je penses pour environ 180K. Le banquier que nous avons vu nous a dit qu'il n'y aurait aucun soucis pour avoir un autre prêt si nos ascendants loués le premier appartement.

Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

ou tout bonnement continuer de le louer si nos revenus n'ont pas trop évolués et si les impôts ne nous saigne pas...

au contraire continuer a le louer si vos revenus ont bien evolue et vous pouvez tenir le choc de le garder en parallele de votre RP et des charges de famille qui s'alourdisse...

Si je ne mets pas d'apport le taux du crédit sera assez important non? Mais je comprends le fait que l'appartement doit s'autofinancer au maximum.

non, il faut que le bien "s'autofinance SEUL au maximum". si vous l'aidez ca ne compte pas.
pas vraiment de difference de taux que vous empruntiez 200K ou 300K...
n'utilisez pas d'apport. l'effort d'epargne n'est pas une bonne metrique d'enrichissement, c'est comme un cout total du credit, tout le monde ne regarde que cela mais ils ont tort.

Après vos réflexions il est vrai qu'acheter du récent (-10 ans) m'offre la possibilité d'avoir plus grand pour le même prix et des loyers plus chers...

donc rentabilite bien meilleure (pour ces 2 raisons).

Pour ma RP d'ici 2-3 ans je penses pour environ 180K. Le banquier que nous avons vu nous a dit qu'il n'y aurait aucun soucis pour avoir un autre prêt si nos ascendants loués le premier appartement.

2 fois moins cher que le locatif ? une RP de 30m2 ??? vous etes sur que cette RP pourra vous tenir 12-15 ans ? meme en cas d'agrandissement de votre famille ?

 

[JoukJouk]

Merci pour votre temps ZRR_pigeon

Le bien ne s'autofinance pas... J'arrive à 812 euros de loyer. Mais une mensualité sur 25 ans de 1650 euros sans apport ou de 988 avec apport sur 25 ans taux 2.81% avec assurance 0.36 (calcul sur meilleurs taux).

Ma RP se situera sur Rouen c'est bien moins cher pour le coup

 

[JoukJouk]

Ce qui est dommage c'est que je suis sûr d'avoir un locataire sur 15 ans minimum vu que ce sont mes parents...
Et avec 4000 euros d'impots à deux je pensais que l'on pouvait bien defiscaliser.

 

[ZRR_pigeon]

Le bien ne s'autofinance pas...

ce n'est pas grave, l'important c'est de le savoir.

J'arrive à 812 euros de loyer. Mais une mensualité sur 25 ans de 1650 euros sans apport

donc un effort d'epargne moyen de 838 euros.
et un affaiblissement de votre capacite d'endettement:
vos revenus augmentent de 812*0.7=568.4 (les banques comptent 70% des revenus locatifs)
vos charges augmentent de 1650 euros.

calculez avec vos revenus (somme charges) / (somme revenus), ca va vous dire de combien vous etes endetté AVANT meme de prendre votre credit RP.

Ma RP se situera sur Rouen c'est bien moins cher pour le coup

ca explique tout. OK.

peut etre un locatif ailleurs (tant pis pour les ascendants), moins chers (dans les 150K) vous plomberait moins.
le seul avantage des ascendants c'est que vous pratiquez un loyer modéré, le benefice foncier est faible, le benefice foncier est faible, l'impot est doux, et le fisc vous tombe sur la tronche car il pense que les ascendants vous donnent un "complement de loyer" sous la table...so classic...

apres la garantie du locataire, si c'est un bon coin, c'est pas compliqué, y'a pas que les parents dans la vie.

ou alors si vous les logez, qu'ils vous fassent une donation anticipee pour que vous puissiez choper une RP quasi cash, et vous vosu engagez a leur louer a loyer modéré pendant longtemps...

sweet...

 

[Doolittle]

Ce qui est dommage c'est que je suis sûr d'avoir un locataire sur 15 ans minimum vu que ce sont mes parents...

Désolé de l'écrire, mais on n'est jamais sûr de rien.

 

[Seb_77]

c'est comme un cout total du credit, tout le monde ne regarde que cela mais ils ont tort.

Bonsoir ZRR_pigeon, tu peux développer stp le "ils ont tort" ??

 

[Doolittle]

Bonsoir ZRR_pigeon, tu peux développer stp le "ils ont tort" ??

Je rejoins ZRR_pigeon sur ce point. Ce que les organismes prêteurs appellent "coût total du crédit" c'est la somme des intérêts payés durant la vie du prêt, ce qui est une aberration en soi puisqu'on somme des euros d'aujourd'hui avec des euros de "dans 10 ans" ou "dans 20 ans". C'est comme ajouter des choux et des carottes.
Ce qui compte c'est le taux de rendement de l'opération (posifif pour le prêteur, négatif pour l'emprunteur), pas le montant des intérêts. L'emprunteur aura généralement intérêt à choisir le prêt avec un taux de rendement le plus faible possible.