Louer ou acheter à Paris ?

[lebadeil]

Bonjour @agra07 ,
un article des Echos du 17 Juin, mettant en évidence les nouveaux écueils pour les emprunteurs, en regard de la montée des taux, le couperet du taux d'usure, la frilosité des banques.
Autant de paramètres qui peuvent casser les primo-accédants, et donc rééquilibrer un peu le marché de l'offre et la demande

 

[Buffeto]

Autant de paramètres qui peuvent casser les primo-accédants, et donc rééquilibrer un peu le marché de l'offre et la demande

pas sur qu'il y ait bcp de cas de ce genre sur Paris intra muros

 

[Blister]

Le contexte:
Célibataire endurci, moins de 40 ans, vous êtes locataire d'un petit studio meublé à Paris et vous souhaitez changer pour vivre dans un deux (ou trois) pièces plus confortable et bien situé.
Les questions:
1) Vaut-il mieux louer ou acheter un tel appartement ?
2) Dans l'hypothèse d'un achat, est-il préférable d'emprunter ou bien de payer comptant.
Merci pour vos contributions.
[Nota: je n'ai peut-être pas posté au bon endroit ?]

Il y a un élément décisif dans votre réflexion qui n'a pas encore été évoqué: c'est le montant du loyer qui serait payé.
Il faut ensuite comparer le montant de ce loyer au prix (incluant les dépenses et frais accessoires liés à la propriété) que représenterait une acquisition.

 

[kaziklu]

Il y a un élément décisif dans votre réflexion qui n'a pas encore été évoqué: c'est le montant du loyer qui serait payé.
Il faut ensuite comparer le montant de ce loyer au prix (incluant les dépenses et frais accessoires liés à la propriété) que représenterait une acquisition.

Les ratios loyer/prix sont assez connus sur Paris et c'est la ville de France où la durée de rentabilité est la plus longue.
Il faut donc conserver longtemps ou parier sur une hausse de la valeur intrinsèque (le covid a plutôt amorcé le mouvement inverse).

 

[agra07]

Bonjour @agra07 ,
un article des Echos du 17 Juin, mettant en évidence les nouveaux écueils pour les emprunteurs, en regard de la montée des taux, le couperet du taux d'usure, la frilosité des banques.
Autant de paramètres qui peuvent casser les primo-accédants, et donc rééquilibrer un peu le marché de l'offre et la demande

La remontée des taux n'est pas un réel problème dans mon cas, plutôt atypique, puisque je dispose du cash nécessaire pour acheter sans crédit le cas échéant. Si je devais choisir cette option, la tendance à la baisse ne m'inciterait pas à la précipitation.
A noter que cette tendance à la baisse est confirmée par l'article des ECHOS.

 

[agra07]

Bonsoir Agra 07
Je vous conseillerais surtout de bien vous informer sur la copropriété, le DPe , l'audit énergétique du bien que vs envisagerez d'acheter.

Vous avez tout à fait raison. Pour ma part je viserais plutôt un appartement de moins de 20 ans, voire 30 ans, ce qui devrait régler en principe la question devenue majeure du DPE.

Lisez attentivement les PV d'Ag : parfois un ravalement ne fait pas l'objet de résolutions mais est cité ds les questions diverses.

C'est toujours bon à savoir mais pas primordial pour moi. En général un simple coup d'oeil à la façade permet de se faire une idée sur la question.

Je vous conseillerais donc d'etre extrêmement sélectif, de ne pas hésiter à aller consulter le Plu.
Le paysage urbain de Paris change bcp en ce moment avec les Jeux Olympiques, le Grand Paris et l'extension de lignes de métro. Bcp de travaux en cours.

C'est un conseil très judicieux, même sile PLU n'est pas un document gravé dans le marbre.

Personnellement j'ai un studio neuf avec de multiples malfaçons en petite couronne de l'Ouest Parisien vide depuis 4 ans et c'est l'enfer pour obtenir gain de cause.

Je vois!..

Donc oui , l'immobilier peut peut être un investissement déficitaire. Il faut consacrer du temps à choisir le bien et demander les relevés de charges Trimestriels sur 3 ans avec les relevés annuels .
Sinon à votre place je profiterai de l'effet de levier de l'emprunt pour ensuite le louer.
N'achetez pas à Porte de Clignancourt ou Porte de la Chapelle sans vouloir stigmatiser personne.
Bonne soirée

Comme je compte acheter pour occuper moi-même, l'emplacement est d'autant plus important pour moi.

 

[agra07]

Le louer en cas de mobilité professionnelle.
Et l'acheter pour R.P.

Je travaille en indépendant et je ne suis pas obligé de rester à PARIS pour mon activité.
Si j'achete c'est pour en faire ma RP.

 

[agra07]

Il y a un élément décisif dans votre réflexion qui n'a pas encore été évoqué: c'est le montant du loyer qui serait payé.
Il faut ensuite comparer le montant de ce loyer au prix (incluant les dépenses et frais accessoires liés à la propriété) que représenterait une acquisition.

A votre avis un deux pièces intra muros qui se loue 1600€ hors charges vaut combien à l'achat?

 

[agra07]

Les ratios loyer/prix sont assez connus sur Paris et c'est la ville de France où la durée de rentabilité est la plus longue.

A votre avis combien vaut ce ratio pour un deux pièces à PARIS?

 

[lebadeil]

A votre avis combien vaut ce ratio pour un deux pièces à PARIS?

Bonjour @agra07

à Paris, le prix de location (en moy.) en sachant qu'il y a plusieurs criteres en prendre en compte (y compris l'emplacement/ l'arondissement) est de l'ordre de 28 - 38 € /m2 , ref site SeLoger [lien réservé abonné]

à Paris, le prix de vente (en moy.) avec la meme prudence sur les criteres et l'emplacement / arrondissement est de l'ordre de 9.700 à 12.500 € / m2 , ref site SeLoger [lien réservé abonné]

difficile d'etre precis, en regard de la diversité du marché , mais ca donne des ordres de grandeur. En ligne avec ce que vous connaissez deja j'imagine ?

Cdlmt

 

[agra07]

Humm. C'est tout de même un point essentiel au sens strict du terme.

Bien evidemment "l'argent est le nerf de la guerre". Dans mon cas mes revenus pourraient diminuer de facon significative à court ou moyen terme mais je ne pense pas me trouver démuni.

Si l'énergie première , le revenu, risque de disparaitre ou de s'amoindrir, je prendrais ce paramètre comme boussole.

Cf réponse ci-dessus.

A Paris, les loyers sont " encadrés" , alors que les prix de vente sont libres.
En comparaison , on pourrait prendre à Montreuil, juste à côté où, jusqu'à 2022, les loyers étaient libres et les prix de ventes encadrés, la mairie pré emptant dès qu'un prix de vente supérieur à ce qu'elle considérait comme cher était proposé.
Je pense qu'en premier lieu, je visiterais en prenant du temps des locations et des achats correspondant à mon souhait de vie.
Cela fixe une idée de budget et de l'offre.

Je ne suis pas sûr de disposer du temps et de la patience nécessaire pour faire cette recherche qui me semble pourtant indispensable.
Existe-t-il un site internet d'offre d'appartements à la vente fiable pour dégrossir le problème?

En second , je profiterais des taux encore bas pour emprunter, sans prendre de risque par rapport à l'hypothèse de baisse des revenus. Par exemple un emprunt du montant de 50%de ta cagnotte.
Cet emprunt étant soit pour la RP soit pour du locatif , en région rentable, par une agence se chargeant de tout .

Je n'exclu pas de faire appel à une agence pour effectuer cette recherche mais n'en connais pas particulièrement et je suppose que toutes ne se valent pas en tarif et qualité?

Je vois ton aversion envers le locatif, mais en groupant tes paramètres ,et les taux bas et l'inflation haute, j'y vois une protection du capital et du revenu à venir.

Je n'ai pas d'aversion pour le locatif puisque je suis actuellement locataire en meublé. Je souhaite simplement un appartement mieux situé et plus grand.

Souhaites tu rester à Paris pour ta RP..?

Ce n'est pas une obligation mais j'ai toujours habité à PARIS depuis que je travaille et je me dis que si je vais habiter ailleurs un jour, le fait d'être propriétaire d'un appartement à PARIS ne serait pas un mauvais investissement patrimonial.

 

[Blister]

A votre avis un deux pièces intra muros qui se loue 1600€ hors charges vaut combien à l'achat?

Vous ciblez quel arrondissement et plus précisément quel quartier de Paris ?

 

[agra07]

Bonjour @agra07

à Paris, le prix de location (en moy.) en sachant qu'il y a plusieurs criteres en prendre en compte (y compris l'emplacement/ l'arondissement) est de l'ordre de 28 - 38 € /m2 , ref site SeLoger [lien réservé abonné]

à Paris, le prix de vente (en moy.) avec la meme prudence sur les criteres et l'emplacement / arrondissement est de l'ordre de 9.700 à 12.500 € / m2 , ref site SeLoger [lien réservé abonné]

difficile d'etre precis, en regard de la diversité du marché , mais ca donne des ordres de grandeur. En ligne avec ce que vous connaissez deja j'imagine ?

Cdlmt

Donc en moyenne un deux pièces de 48 m2 se louerait 1600€ hors charges et vaudrait 530 000€, soit un loyer annuel de 3.6% pour fixer les idées.
Au prix de 530 000€ il faudrait ajouter les "frais de notaire" et éventuellement d'agence: on arriverait à combien au total?

 

[lebadeil]

Donc en moyenne un deux pièces de 48 m2 se louerait 1600€ hors charges et vaudrait 530 000€, soit un loyer annuel de 3.6% pour fixer les idées.
Au prix de 530 000€ il faudrait ajouter les "frais de notaire" et éventuellement d'agence: on arriverait à combien en total?

les frais de Notaire dans l'ancien sont autour de 8.5% -9% , et frais d'agence 5% -6%.
Comme mentionné par @Blister , l'arrondissement va beaucoup jouer ....

 

[Blister]

Vous avez tout à fait raison. Pour ma part je viserais plutôt un appartement de moins de 20 ans, voire 30 ans, ce qui devrait régler en principe la question devenue majeure du DPE.

C'est toujours bon à savoir mais pas primordial pour moi. En général un simple coup d'oeil à la façade permet de se faire une idée sur la question.

C'est un conseil très judicieux, même sile PLU n'est pas un document gravé dans le marbre.

Je vois!..

Comme je compte acheter pour occuper moi-même, l'emplacement est d'autant plus important pour moi.

Si vous visez un appartement de moins de 20 ou 30 ans vous aurez très très peu de choix car le parc immobilier datant de cette époque dans Paris intra muros est très réduit.
Très peu de constructions datent de ces années et elles sont concentrées dans des arrondissements non centraux.

 

[agra07]

Vous ciblez quel arrondissement et plus précisément quel quartier de Paris ?

Je n'ai pas d'idée préconçue mais souhaiterez un endroit agréable et non susceptible de se dévaloriser dans le temps plutôt dans la moitié sud.

 

[lebadeil]

Prix par arrondissement, source SeLoger 01 Fev 2022, et leur évolution sur 1 an
En tout cas ca donne des gammes de prix "moyen" par arrondissement ......
je vois quand meme beaucoup de hausse, et à 2 chiffres dans le Sud de Paris .... contrairement à l'article des Echos

 

[Blister]

Je n'ai pas d'idée préconçue mais souhaiterez un endroit agréable et non susceptible de se dévaloriser dans le temps plutôt dans la moitié sud.

Les quartiers qui se dévalorisent le moins sont historiquement les quartiers centraux (donc pas de constructions de moins de 20 ou 30 ans dans ces quartiers).
Je pense que vous devez cibler précisément le quartier qui vous intéresse pour creuser votre réflexion car sinon aucun conseil pertinent ne pourra vous être donné.
Votre approche est beaucoup trop vaste à ce stade.
Enfin, à Paris on distingue le plus souvent Rive Droite et Rive Gauche plutôt que Nord et Sud.

 

[Damienn]

Au prix de 530 000€ il faudrait ajouter les "frais de notaire" et éventuellement d'agence: on arriverait à combien au total?

Bonjour

"FN" + taxes : environ 38400
[lien réservé abonné]
Agence : je suis vendeur, je n'accepte pas plus de 3% sur un bien à ce prix.

 

[attente92]

Donc en moyenne un deux pièces de 48 m2 se louerait 1600€ hors charges et vaudrait 530 000€, soit un loyer annuel de 3.6% pour fixer les idées.
Au prix de 530 000€ il faudrait ajouter les "frais de notaire" et éventuellement d'agence: on arriverait à combien au total?

Bonsoir ,
Chaque quartier de chaque arrondissement a son prix .Utilsez Meilleurs Agents qui à la fois propose une estimation du bien avec indice de fiabilité, en fonction des caractéristiques préalablement saisies par vos soins notamment l'etat du bien , la date de construction, l'ancienneté du ravalement et une estimation du loyer hors charges avec indices de fiabilité.
Mais avant il faut circonscrire géographiquement votre recherche. Ensuite regarder le montant des loyers encadrés . Bien que vs ayez du cash pour autofinancer l'acquisition, vs pouvez utiliser l'emprunt toujours favorable en periode d'inflation. Rechercher 1 appartement est effectivement si chronophage qu'il est souvent préférable de déléguer cela à une agence sérieuse. Et attention aux charges de copropriété comme évoqué plus haut.
Trouver 1 appartement est difficile mais accessible.
Pour la location, vs trouverez facilement une agence spécialisée ds la gestion locative.
Bonnes recherches !