Loi scellier et prêt immobilier

[Anonyme]

Bonjour,
J'ai investi dans un logement locatif dans le but de bénéficier de la loi scellier.
J'ai mis un apport conséquent et ai emprunté le reste sur 12 ans à un taux correct.
Après une discussion avec un conseiller en patrimoine, il s'avérerait qu'il n'est pas du tout judicieux d'emprunter sur aussi peu de temps et surtout de mettre autant d'apport. Le mieux d'après cette personne serait d'emprunter sur du long terme et ainsi mettre moins d'apport pour placer son pécule ailleurs, exemple sur une assurance vie qui doublerait l'argent déposé en 10 ans.
Est-ce vrai? Si oui, il y a t-il un moyen de "réparer" cette erreur?
Merci pour vos conseils.

 

[Buffeto]

il n'est pas impossible qu'il ait raison .....sur certains points....

cependant chaque cas est particuliers.

concernant l’investissement locatif , il est communément admis qu'il vaut mieux emprunter plutôt que de financer par de l'apport.

concernant le doublement du capital en 10 ans sur une assurance vie je suis plus que sceptique .

concernant la réparation de cette "erreur" ca ne me parait plus possible , par contre il faudra mieux préparer ton investissement locatif la prochaine fois

 

[moietmoi]

bonsoir,

celui qui prétend pouvoir doubler en 10 ans.... je lui demande de s 'engager par contrat notarié sur ces deniers et biens personnels, ca refroidit en général l'ardeur du "conseiller"

ceux qui , il y a 8/10 ans ont cédé au chant des conseillers avides de toucher triple commission(vente d'immobilier, crédit et assurance vie) avec un contrat d'assurance vie qui devait rapporter 5% se trouve bien embêtés aujourd'hui car le contrat d'assurance vie n'est pas au montant attendu et demandé par la banque...et il doivent soit apporter de l'argent sur le contrat d' assurance vie, soit vendre le bien contraints et forcés

Pour savoir en effet si il est plus interessant pour du locatif d'avoir un crédit amortissable ou un apport+crédit amortissable ou alors un crédit in fine avec adossement sur un contrat d'assurance vie nanti au profit de la banque, il faut faire de nombreuses simulations en tenant compte entre autre de votre TMI et de vos objectifs;

En amortissable sans apport ou en fine avec placement sur AV, vous avez chaque mois un effort de trésorerie à fournir, alors que si vous avez fait un apport , l'opération peut se faire sans effort mensuel... donc cela dépend aussi de votre capacité chaque mois a sortir de l'argent;
votre choix de 12 ans de crédit et un apport me parait raisonnable car au bout du dispositif scellier vous serez vraiment libre de garder ou de vendre, sans avoir un CRD trop important qui rend la banque maître du jeu

 

[matmige2]

Bonjour,
Merci à vous 2 pour vos réponses.
Le conseiller m'a parlé de faire racheter le crédit par une autre banque ou de le renégocier auprès de ma banque actuelle pour une durée de prêt à la hausse (25 ans au lieu de 12) pour donc une plus petite mensualité. Ce but est de gagner en confort de vie, etc... et/ou placer ce reliquat ailleurs. Que pensez vous de ceci?

 

[moietmoi]

bonjour, si le conseiller vous aproposer cela, sans du tout vous proposer de le faire lui, alors vous pouvez écouter(non pas appliquer) mais étudier son conseil, si il vous a proposé de la faire lui meme, alors c est un vendeur et non pas un conseiller;
il faut étudier toute la simulation de votre sceliier avec votre TMI, et par ailleurs voir si effectivement ce que vous proposerai votre banque...mais le confort de vie... c'est vous qui pouvez juger..avez vous besion de trésoreie? peut être si vous donniez quelques chiffres date et tx du credit montant total , montant restant du...

 

[ZRR_pigeon]

Le conseiller m'a parlé de faire racheter le crédit par une autre banque ou de le renégocier auprès de ma banque actuelle pour une durée de prêt à la hausse (25 ans au lieu de 12) pour donc une plus petite mensualité. Ce but est de gagner en confort de vie, etc... et/ou placer ce reliquat ailleurs. Que pensez vous de ceci?

ce n'est pas un conseiller mais un charlatan!

1/ deja une banque ne va pas vous rallonger un pret comme cela pour le plaisir. J'aivu ce cas quand la banque etait motivée par le fait que simultanément il y avait un pret RP et qu'allonger le pret locatif permettait de rentrer dans les clous et avoir un accord sur le pret RP.

2/ les interets de pret en surplus du pret pour le bien en Scellier ne seraient pas deductibles des loyers !!! cf notice formulaire 2044, rubrique "interets d'emprunt" section "prets substitutifs".

3/ cela pourrait se concevoir si le taux du pret etait plus faible que votre taux d'epargne net d'impot, mais c'est loin d'etre le cas, ou alors montrez moi quel produit.

par contre il a raison sur une chose faire un apport pour du locatif n'est pas judicieux (et c'est trop tard). On peut le faire si la capacité d'endettement est trop faible pour faire baisser artificiellement la mensualité et rentrer dans les clous niveau l'endettement. mais en réduisant le pret, on réduit l'effet de levier du crédit, donc bof.

Changez vite de "conseiller" !!!!

 

[matmige2]

Bonjour,
Voilà j'ai emprunté 93000 Euros sur 12 ans à un taux de 2,95%. L'immeuble est encore en construction donc je commence juste à rembourser le crédit au prorata à chaque déblocage.
En effet, je me rends compte que ce n'était pas du tout judicieux de procéder ainsi pour du locatif. Un prêt sur du long terme aurait été beaucoup plus intelligent (mais c'est trop tard!).
Je souhaite encore investir, d'une part parce que financièrement, je peux... et aussi pour essayer de minimiser les dégâts de ce premier investissement.
Quels seraient selon vous, les possibilités qui s'offrent à moi?

Par ailleurs, si quelqu'un pouvait me recommander (en MP) un conseiller en gestion de patrimoine sur paris, je suis preneuse.
Merci.

 

[ZRR_pigeon]

si j'etais vous, j'essaierais d'equilibrer mon patrimoine (immobilier / financier). donc d'accumuler des placements financiers d'environ 80K euros. histoire aussi d'etre plus flexible (j'entends par la plus liquide) en cas de coup dur.

 

[moietmoi]

Voilà j'ai emprunté 93000 Euros sur 12 ans à un taux de 2,95%. L'immeuble est encore en construction donc je commence juste à rembourser le crédit au prorata à chaque déblocage

Puisque vous avez un apport, avez vous épuisé votre apport? en général il est plus avantageux de répondre aux appels de fonds par son apport;et de ne déclencher le crédit que lorsqu 'on a épuisé l apport;

 

[virginiiee]

Je me permets d'intervenir dans cette discussion à mon tour.
Loi Scellier ? Ton conseiller en patrimoine t'invite à tirer bénéfice d'un dispositif de défiscalisation rendu obsolète par la loi Duflot ? Enfin il me semble non, les professionnels du métier sauront mieux que moi. Un des mes amis avait vu en ce février un belle opportunité d'achat neuf sur un site internet et c'était alors renseigné pour en faire un investissement locatif. Je l'avais suivi dans ces démarches. L'investissement était finalement trop contraignant pour lui, devant alors remettre cela à quelques années. Mais il s'agissait bel est bien de la loi Duflot, remplaçant Scellier. Le principe reste à peu prêt le même, notamment sur le fait d'être obligé de louer minimum 9ans, mais différents points changent.
Quant à emprunter sur 12 ans ca me parait juste, à moins d'avoir un gros apport et/ou des facilité à rembourser les mensualités.
Et pour terminer moi aussi j'ai comme un doute sur le fait de doubler sa mise en 10ans, ca me parait un peu providentiel et miraculeux comme gain.

 

[ZRR_pigeon]

Quant à emprunter sur 12 ans ca me parait juste, à moins d'avoir un gros apport et/ou des facilité à rembourser les mensualités.

la duree se calcule; si il a pris 12 ans c'est que sa mensualite cible et le taux permettait de le faire. il maximise l'effet de levier s'il fait un pret court, a condition bien sur de faire un emprunt total.