Locatif Ancien traditionnel ou LMNP

[Ldr]

Bonjour à tous

Je sollicite votre aide pour me conseiller sur les avantages inconvénients des 2 formules.

Je souhaite acquérir un ou deux 2 pieces dans des centres villes de province.
(60-75k€ chacun) avec un credit de 50 à 100% (en fonction du regime de location)

Pour vous permettre de m'éclairer je vais vous parler un peu de moi (Désolé)

Je suis marié 2 enfants, bientot un 3°
Concernant les impôts, mon revenu imposable est de 47k€ et celui de mon épouse de 12k€ (risque de disparaitre avec le 3° enfant).
J'ai une réduction d'impots de 2k€ pour l'emploi d'une femme de ménage.
Ce qui me laisse un impot de 1k€

J'ai un crédit immobilier (Mensualité 850€ /mois ) pour l'acquisition de ma résidence principale.

L'achat dans le neuf n'est pas totalement exclu, mais je trouve que c'est bcp plus cher que de l'ancien.

Dans l'ancien, d'après ce que j'ai lu je peux louer l'appartement nu et inclure les loyers dans mon revenu global ou bien meubler l'appartement et louer en LMNP.

En revanche j'ai un peu de mal a statuer entre les 2 ne voyant pas bien les avantages inconvénients de chacun.

Pouvez vous m'aider dans mon choix ?

Merci d'avance.

ldr

 

[yannou79]

Alors pour avoir failli me lancer dans l'expérience, voici ce que j'avais en tête :

Avantages du meublé :

- Revenu tiré de la location en BIC, ce qui permet avec l'amortissement des murs + les interets d'emprunt d'avoir des revenus défiscalisés sur une longue péridode ( la fiscalité dans le nue c'est TMI + 12,1 % de cotisations sociales qui sont vouées à augmenter)

- Baux d'1 an voir de 9 mois dans l'étudiant (idéal pour certains endroits, j'ai par exemple un oncle qui loue son studio sur st jean de Luz 9 mois pendant la saison morte septembre-mai et qui le loue à la semaine entre juin et aout). On peut aussi demander à un mauvais locataire de partir plus vite si on a des problèmes avec.

- Le bail est en général plus souple, on peut y faire figurer plus de chose tant qu'on reste dans la légalité (closes discriminatoires interdites notamment)

Inconvénients du meublé :

-Il faut se faire suer à meubler correctement le bien, cela à un coût et l'administration fiscal devient de plus en plus tatillon sur ce qu'il convient d'appeler un appartement meubler (lingerie, vaisselle, meuble ...). De plus il faut compter renouveler le mobilier assez régulièrement (tous les 10 ans environ).

- La location en meublée se destine aux petites surfaces (qui prendra un F3/F4 avec des meubles dedans, dans ces surfaces la on à généralement les siens). Il faut donc s'accommoder d'un studio, déja dans les F2, les avis sont controversés quant à la pertinence du meublé, dans certaines villes, un F2 de 45 m² trouvera difficilement preneur en meublé. Or, de ce que j'ai entendu, l'un des meilleurs compromis rentabilité/sécurité des paiements de part la présence d'un couple / turn over est souvent un F2 assez grand. A voir donc en fonction de l'emplacement et de la taille de l'appartement si le fait de meubler ne sera pas un inconvénient pour trouver des locataires.

- Le turn over d'un meublé est légèrement plus élevé qu'un appartement nue, de part le fait du déménagement réduit qu'il impose au locataire. Celui-ci hésite moins à quitter l'appartement.

 

[Ldr]

Merci de ta réponse Yannou79.

Au niveau imposition comment ca se passe pour le LMNP ? est-ce inclus dans les impots sur le revenus ou bien est-ce une declaration a part ? Y a-t-il des taxes a payer comme la taxe professionnelle ?

Merci d'avance

Ldr

 

[yannou79]

Pour n'avoir jamais eu à le faire moi même, j'ai peur de répondre des bêtises, mais de ce que j'ai pu comprendre : cela s'ajoute au revenu dans une petite case (d'ou application de la TMI + 12,1% de cotisations sociales), mais on déduit des revenu de même nature (BIC) les interets d'emprunt et l'amortissement des murs généralement sur 25 ans (environ 90% de la valeur du bien) plus éventuellement un amortissement des meubles sur 7 ans.Il faut donc tenir une petite comptabilité. Pas de taxes professionnelles.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Au niveau imposition comment ca se passe pour le LMNP ?

Cette page https://www.moneyvox.fr/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php n'a pas répondu à vos questions ?

 

[Ldr]

Bonjour et Merci a tout les deux.

Ouh la, je ne l'avais pas vu ce post. En fait mon idée ne fonctionne pas !
Je ne peux pas acheter un appartement ancien et le mettre en location meublée.

Il ne me reste que la location standard ou bien alors me rabattre sur un achat neuf. Pouvez vous me confirmer que dans ce cas la je peux acheter n'importe quel appartement, pas forcément dans une résidence avec service ?

Merci de votre aide

Ldr

 

[babas]

ouh la vous confondez tout...vous pouvez très bien acheté un appart dans l'ancien et le meubler pour le déclarer en lmnp !!! fiscalement c'est bien plus intéréssant

 

[Ldr]

Bonjour Babas
Tu as raison je suis completement paumé.
D'apres le lien fournit par Camille j'avais cru que l'ancien était exclu de ce dispositif :

Les achats concernés :
* Les logements neuf à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
* Les logements en état futur d’achèvement sans condition de délai d’achèvement pour l’obtention de la réduction d’impôt.
* Les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, la réhabilitation ou la rénovation s’entendant des travaux qui permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
* Les logements achevés depuis au moins 15 ans qui feront l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués plus haut,
* aucune condition de délai de réalisation des travaux n’étant exigée.​

Crdlt

Ldr

 

[babas]

c'est normal, c'est tellement compliqué et ça change tous les ans en plus...mais vous pouvez le faire sans soucis

 

[Buffeto]

ça change tous les ans en plus...

c'est bien ca le problème

 

[lui67]

Bonjour a tous
J'ai la possibilitée d'acheter 4 studios meublés louable a l'année a des étudiants pour un chiffre d'affaire de 17000 euros par an et j'aimerai savoir si je suis en LMNP avec le statut AE de quel organisme je vais dépendre pour les charges sociales,RSI ou CIPAV? 21,3% ou 18,3?
A savoir que j'ai 53ans sans activitée et je cherche surtout a payer des charges pour obtenir le nombre de trimestres manquant jusqu'a la retraite.
Merci d'avance pour vos réponses

 

[Buffeto]

perso en LMNP je suis au RSI .( mais suis pas AE)

 

[Vanille95]

de quel organisme je vais dépendre pour les charges sociales,RSI ou CIPAV? 21,3% ou 18,3?

Le RSI est le régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.
La CIPAV est le régime de retraite de certains travailleurs indépendants.

Si vous êtes AE, je vous conseille d'aller sur le site officiel de l'autoentrepreneur pour connaître le pourcentage de charges sociales que vous deverez payer sur votre CA.

 

[lui67]

Merci a tous les 2 pour vos réponses,
hélas meme sur le site officiel,personne n'a l'air vraiment au courant
Je vais continuer mes recherches

 

[Vanille95]

Je ne suis pas étonnée que vous ne trouviez rien sur cette question car exercer une activité de LMNP avec un statut d’auto-entrepreneur, c’est un peu… le mariage de la carpe et du lapin.

Sur le LMNP voir là : https://www.moneyvox.fr/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php

Avec le statut fiscal d’auto-entrepreneur, vous ne pouvez déduire aucune charge de votre CA hormis les charges sociales. Sans être une experte de l’investissement locatif, j’imagine que vous aurez nécessairement d’autres charges liées à la gestion de votre immeuble.

 

[lui67]

Merci vanille95 pour le lien mais cela concerne surtout les LMNP qui investissent dans les résidences avec services ce qui n'est pas mon cas.
En effet avec le statut auto-entrepreneur je ne peux quasi rien deduire mais mon probleme est avant tout de cotiser pour accumuler des trimestres
de retraite et si je me met au réel il me semble que je n'arriverai jamais au chiffre d'affaire minimun pour valider 4 trimestres par an? ou alors
j'ai zapper un truc?

 

[Vanille95]

si je me met au réel il me semble que je n'arriverai jamais au chiffre d'affaire minimun pour valider 4 trimestres par an?

Si vous choisissez le régime du réel, vos cotisations retraite ne seront pas calculées à partir de votre CA mais à partir de votre résultat net (CA – charges).

Pour vérifier quel est ce résultat minimum, il faut aller vérifier sur le site de la CIPAV (ce que je m’apprêtais à faire… sauf que, depuis la rénovation du site, celui-ci est souvent indisponible).

En ce qui concerne le régime de l’AE et les trimestres de cotisations de retraite, le régime qui permet à l’AE de cotiser en faisant un CA dérisoire ne va pas durer très longtemps. Les caisses de retraites des indépendants ont déjà tiré le signal d’alarme auprès des ministres.

Comme vous êtes encore très jeune (et qu’il vous manque peut-être encore une dizaine d’années de cotisations), il ne faut pas compter sur ce dispositif qui ne pourra pas perdurer.

Je ne pense pas qu’il soit judicieux de choisir un régime fiscal seulement en fonction des trimestres de retraite cotisés, il faut aussi évaluer, ce que vous allez réellement gagner et ce que vous aller payer en IRPP.

Les travailleurs indépendants ont 3 régimes fiscaux :

• Auto-entrepreneur
• Micro (forfait)
• Réel

Faites des simulations dans chacun des régimes en fonction du CA et des charges escomptés ; vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause.

 

[lui67]

Merci vanille 95 pour vos conseils
Je vais etudier tout cela

 

[Vanille95]

J’attire également votre attention sur le fait que le régime fiscal de l’AE pourrait être limité à 3 ans pour les personnes qui exercent leur activité à titre principal.

Jean Arhtuis, président de la commission des Finances du Sénat, a déposé un amendement dans ce sens qui sera débattu le 8 avril prochain dans le cadre de l'examen du projet de loi sur l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL).

Je confirme donc ce que je disais précédemment : établir des documents comptables prévisionnels pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation et surtout, ne pas faire de plans sur la comète (ne pas tabler sur le fait que la législation fiscale/sociale d’aujourd’hui sera encore en vigueur dans 10 ans).

NB- Pour des raisons personnelles, je suis très intéressée par les débats parlementaires relatifs à l’EIRL. Je suivrai donc avec attention ceux de jeudi prochain… et je vous ferai un retour dès que possible.

 

[lui67]

Merci Vanille95 tres sympa