Local professionnel utilisé par propriétaire et revenus fonciers

[David19761]

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un local professionnel (qui ne fait pas partie de ma résidence principale) que je souhaite utiliser pour mon activité en libéral. J'ai vu que ce type de mise à disposition de local (sans contrat de bail vu que je me le réserve) ne faisait pas partie des cas où on serait exonéré de déclaration de revenus fonciers. Je souhaiterais savoir comment je dois procéder pour déclarer des revenus fonciers sur ce bien (local nu):
- est-ce que je prends la valeur locative? Y a-t-il un taux de rentabilité "normal" sur lequel je pourrais me baser concernant un local à usage de bureau pour une activité libérale? Sinon, comment puis-je déterminer le montant du "loyer"?
- si je déclare ces revenus, puis-je imputer les charges (intérêts d'emprunt, travaux....) sans qu'il y ait de problème avec l'administration fiscale?

Trouvant assez peu d'exemples similaires sur internet, merci par avance à tous ceux qui pourront me donner leur avis ou me faire part de leur expérience.

Cdlt

 

[Buffeto]

même si tu te loues à toi même je te conseille de te faire un bail (qui sera opposable si un jour tu dois prendre un associé )

pour le loyer tout dépend où tu exerces mais en province on considère que 12 à 15€ /mcarrés est correct.

en clair tu te payes un loyer en tant que professionnel , ca constitue tes revenus foncier .

par contre tu déduis les loyers de tes revenus professionnels .

 

[David19761]

Merci pour la réponse.

Le loyer concerne un local en idf (hors Paris). J'imagine que la fourchette de prix pour le loyer doit être un peu supérieure. Est-ce qu'il existe sur un site internet des données statistiques sur le prix au m² de la location de bureaux?
Sinon, par souci de simplicité, je ne souhaite pas établir de contrat de bail. Je souhaite par contre éviter une remise en cause du loyer "théorique" par l'administration fiscale, loyer qui me servira à déclarer les revenus fonciers.

Cdlt

même si tu te loues à toi même je te conseille de te faire un bail (qui sera opposable si un jour tu dois prendre un associé )

pour le loyer tout dépend où tu exerces mais en province on considère que 12 à 15€ /mcarrés est correct.

en clair tu te payes un loyer en tant que professionnel , ca constitue tes revenus foncier .

par contre tu déduis les loyers de tes revenus professionnels .

 

[Buffeto]

Sinon, par souci de simplicité, je ne souhaite pas établir de contrat de bail.

simplicité ?
un bail est assez simple à rédiger

Je souhaite par contre éviter une remise en cause du loyer "théorique" par l'administration fiscale, loyer qui me servira à déclarer les revenus fonciers.

justement ! un bail permet au moins d'avoir un écrit qui stipule le loyer ainsi que la revalorisation annuelle prévisible .

 

[Anonyme]

Le loyer concerne un local en idf (hors Paris). J'imagine que la fourchette de prix pour le loyer doit être un peu supérieure. Est-ce qu'il existe sur un site internet des données statistiques sur le prix au m² de la location de bureaux?

Bonjour,

Le site seloger.com par exemple a une rubrique 'locaux professionnels'.
Sinon vous pouvez tout simplement contacter une agence de location de bureaux ou locaux professionnels pour leur demander le prix moyen constaté.

Sinon, par souci de simplicité, je ne souhaite pas établir de contrat de bail. Je souhaite par contre éviter une remise en cause du loyer "théorique" par l'administration fiscale, loyer qui me servira à déclarer les revenus fonciers.

Vous avez 2 solutions :
1/ soit vous réservez ce local pour votre activité professionnelle à titre gracieux : dans ce cas, pas de revenus à déclarer de votre côté, mais pas de charges à déduire non plus du côté de votre société.
2/ soit vous louez ce local à votre société : dans ce cas il faut (i) que le loyer soit cohérent avec les prix de marché et (ii) qu'il y ait un contrat de bail (*) qui vous permettra d'une part de justifier vos revenus fonciers et (surtout) d'autre part, de déduire ces loyers de votre chiffre d'affaires.
Au global, la solution 2 est plus intéressante, car l'économie de charges sociales et d'impôt société compensera largement le surplus d'impôt sur votre revenu personnel.

 

[David19761]

Malgré tout, même si on rédige un contrat de bail, je ne pense pas que ça constitue un élément incontestable par rapport à l'administration fiscale. Le fait que le propriétaire et le locataire soient les mêmes (même si on parle de personne physique et de personne morale) attire forcément l'attention. D'où l'intérêt d'établir le loyer au plus juste du prix du marché, sans sous-évaluer ni surévaluer.
Personne n'aurait d'idée sur une base de référence qui permettrait de voir les prix moyens du marché ou une moyenne de taux de rentabilité "normal" pour un bien de type bureau?

simplicité ?
un bail est assez simple à rédiger



justement ! un bail permet au moins d'avoir un écrit qui stipule le loyer ainsi que la revalorisation annuelle prévisible .

 

[Anonyme]

Malgré tout, même si on rédige un contrat de bail, je ne pense pas que ça constitue un élément incontestable par rapport à l'administration fiscale. Le fait que le propriétaire et le locataire soient les mêmes (même si on parle de personne physique et de personne morale) attire forcément l'attention.

Le propriétaire et le locataire ne sont pas les mêmes ! Vous le dites vous-même, d'un côté il y a vous, personne physique, de l'autre la société ABC, personne morale. Le fait que vous soyez le gérant unique de la société ABC est sans objet ici.

D'où l'intérêt d'établir le loyer au plus juste du prix du marché, sans sous-évaluer ni surévaluer.

Au point de vue strictement financier, l'intérêt serait d'établir un loyer très élevé, pour pouvoir déduire cette charge du chiffre d'affaires. Mais en cas de contrôle, cela risque d'être requalifié en rémunération déguisée. Il faut donc effectivement s'assurer qu'on est dans les prix du marché.

 

[Buffeto]

Malgré tout, même si on rédige un contrat de bail, je ne pense pas que ça constitue un élément incontestable par rapport à l'administration fiscale. Le fait que le propriétaire et le locataire soient les mêmes (même si on parle de personne physique et de personne morale) attire forcément l'attention.

j'ai fonctionné ainsi pendant des années sans aucun problème ( avec cabinet comptable et AGA)

D'où l'intérêt d'établir le loyer au plus juste du prix du marché, sans sous-évaluer ni surévaluer.

ceci reste vrai avec ou sans bail

 

[Anonyme]

ceci reste vrai avec ou sans bail

En toute rigueur : pas de bail => pas de loyer. Qu'il soit au prix du marché ou pas !

 

[David19761]

Certes, pas de bail, pas de loyer...mais on doit a priori quand même déclarer un loyer sur la déclaration de revenus fonciers...

En toute rigueur : pas de bail => pas de loyer. Qu'il soit au prix du marché ou pas !

 

[Anonyme]

Certes, pas de bail, pas de loyer...mais on doit a priori quand même déclarer un loyer sur la déclaration de revenus fonciers...

Je vous invite à relire mon message #5 :

Vous avez tout à fait le droit de domicilier votre société chez vous à titre gracieux.

Dans le cas contraire, vous devez établir un bail dans lequel vous spécifiez un loyer, que votre société (locataire) passera en charge et que vous (propriétaire) déclarerez en revenu foncier.

 

[moietmoi]

bonjour, il y a quelques années ceci était interdit, c'est pourquoi on a vu fleurir les sci; aujourd'hui aucun souci, cependant il faut veiller a ce que les opérations de banque aient vraiment lieu; paiement en vrai du loyer; et je ne vois pas ce qui peut vous gèner a faire un bail,? quel serait l'argument pour ne pas écrire et signer le bail?
pour le montant du loyer, un équilibre judicieux, entre le prix du marché (voisinage à caractéristique équivalent)et les charges que vous avez le droit et la possibilité d'imputer (eau, chauffage, edf, éventuellement interets d'emprunt, taxe foncière.....) équilibre faisant que le revenu foncier net n'est pas trop important ( tranche marginale IR+15,5% de csg..)

 

[Anonyme]

pour le montant du loyer, un équilibre judicieux, entre le prix du marché (voisinage à caractéristique équivalent)et les charges que vous avez le droit et la possibilité d'imputer (eau, chauffage, edf, éventuellement interets d'emprunt, taxe foncière.....) équilibre faisant que le revenu foncier net n'est pas trop important ( tranche marginale IR+15,5% de csg..)

Et établir un bail pour location meublée : abattement de 50% sur le revenu foncier

 

[Buffeto]

Et établir un bail pour location meublée :

impossible dans le cadre professionnel................

 

[Anonyme]

impossible dans le cadre professionnel................

Il me semble pourtant que la location meublée est bien possible également à titre professionnel (régime "BIC" ou "micro-BIC").
Avez-vous une source précisant qu'un bail meublé ne peut être conclu avec un locataire personne morale ?

 

[vivien]

Bonjour,

Avez-vous une source précisant qu'un bail meublé ne peut être conclu avec un locataire personne morale ?

L'article 206-2 du Code Général des Impots apporte des précisions sur ce thème et il semblerait que la doctrine ait évolué notamment si les "loyers meublés" à des professionnels restent accesssoires, dans ce cas la location dans ces conditions resterait possible.

D'après ce que j'ai lu les loyers encaissés doivent être voisins de 10 % des loyers encaissés. A défaut de quoi, l'administration pourrait requalifer l'actuvité de la société civile en "commerciale".

Cdt.

 

[Buffeto]

tous les sites que j'ai consulté ne parlent que de location meublée à usage d'habitation ( soit habitation principale , soit location saisonnière ou étudiante ) .

ceci dit ce qui n'est pas interdit peut être autorisé mais je ne suis pas juriste ................

 

[Anonyme]

Bonjour,

L'article 206-2 du Code Général des Impots

... traite de l'impôt sur les bénéfices des sociétés et autres personnes morales, en particulier de leurs revenus fonciers issus d'une location meublée.

Exemple : cas d'une société (une SCI par exemple) propriétaire d'un bien meublé, qu'elle loue en tant que tel à une autre société (SARL ou autre).


Nous ne sommes pas dans ce cas ici : nous sommes dans le cas d'une personne physique propriétaire d'un bien meublé, qu'elle loue à une société (et dont elle est le gérant unique, accessoirement).

Edit : montage parfaitement possible et légal, tant sur le plan fiscal (déclaration du loyer en revenus fonciers BIC ou micro-BIC pour le propriétaire) que social (loyer en compte de charges pour la société locataire), confirmé à l'instant par mon expert comptable.

 

[moietmoi]

Edit : montage parfaitement possible et légal, tant sur le plan fiscal (déclaration du loyer en revenus fonciers BIC ou micro-BIC pour le propriétaire) que social (loyer en compte de charges pour la société locataire), confirmé à l'instant par mon expert comptable.

bonjour oulala .... des revenus fonciers en bic!! non je ne pense pas;

concernant une location meublée d'une personne physique a une personne morale, c est tout a fait faisable. c 'est même courant avec un bail commercial; toujours la compta et la fiscalité bic ; attention si c est pour des bureaux dans ce cas c est soumis a tva; si c est pour de l habitation ( principale, tourisme ...) pas de tva sauf si il ya des services;

donc dans le cas de location de "bureaux meublés" il faudrait que la persoenne physique meuble les bureaux passe un bail commercial avec la personne morale(prof libérale) et voilà ... mais les loyers seront soumis à tva (sauf franchise de base)

 

[Buffeto]

au final pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

alors qu'avec un simple bail de location nue , les choses sont simples , transparentes et légales !!!!!