LMNP Questions diverses

[Marine30520]

@moietmoi

J'ai trouvé un site qui référence les ventes immobilières passées.
Centré a 1km autour du bien toutes les ventes depuis 01/01/2022.
Filtré aux terrains uniquement.
Exclus les résultats incohérents a 1€m2 par exemple
Filtré au terrains de minimum 50m2
J'ai fais la moyenne €/m2 des 28 terrains ressortant.
Nombre m2 du bien immobilier * moyenne €/m2 terrain constaté.
Ça me donne une part du terrain à 8,5% du prix du bien immobilier.
J'ai tout noté sur word/excel pour justif.

Ça paraît cohérent ou trop faible ?
(Je précise que c'est pas le quartier le plus réputé de la ville on fait avec nos moyens ).

 

[cmdurand]

Un petit comparatif
* Location en nue avec convention LOC AVANTAGE et location meublé

Les charges déductibles sont les mêmes.
En meublé se rajoute les frais du comptable, CFE et GFA.

Dans mon cas j'arrive à une taxation de 800 € avec LOC AVANTAGE
en meublé c'est compliqué mais en prenant l'estimation pour l'amortissement du prix - 20% (grande ville) / 25 ans
J'obtiens un déficit de 1000 €

à 30 + 17,2% presque 50% le différentiel est de 1300 € mais il faut déduire les frais de comptable, CFE, GFA presque 1000€ et acheter les meubles qui sont amortissable. Les 1000€ étant déductible, ils ne reviennent uniquement à 500€

Du coup les 2 dispositifs sont toutefois proche au final. Petit avantage au meublé mais il faut 2 mois de caution. Plus de changement. Avantage contrat d'un an au lieu de 3.

Merci en tout cas pour l'ensemble des informations que j'ai pu obtenir sur le meublé au réel

 

[moietmoi]

J'ai trouvé un site qui référence les ventes immobilières passées.
Centré a 1km autour du bien toutes les ventes depuis 01/01/2022.
Filtré aux terrains uniquement.
Exclus les résultats incohérents a 1€m2 par exemple
Filtré au terrains de minimum 50m2
J'ai fais la moyenne €/m2 des 28 terrains ressortant.
Nombre m2 du bien immobilier * moyenne €/m2 terrain constaté.
Ça me donne une part du terrain à 8,5% du prix du bien immobilier.
J'ai tout noté sur word/excel pour justif.

Ça paraît cohérent ou trop faible ?

Bonjour
c'est une ville moyenne?
cela me parait faible
Beaucoup ne se soucient pas comme toi; et mettent du 15% ou 20%
un point faible c'est qu'on ne connait pas le nombre de m² constructibles sur chaque terrain, car entre un terrain de 500m² où on peut construire un immeuble de 4 étages et le même terrain où l'on peut construire qu'une maison il y a pas mal de différence qui ne se retrouvent pas dans les proportions du nombre de m² construits;
mais c'est une méthode donc défendable;
Le prix moyen de construction(hors terrain) est de l'ordre de 1800/2600 euros du m² suivant les finitions; ceci est complètement contradictoire avec la plupart des % utilisés par les possesseurs de lmnp;

C'est pour ces détails que je pense que l'avis d'un expert comptable et la validation par un centre de gestion agrée est importante, car même si in fine c'est de la responsabilité du contribuable, il y a une évaluation "indépendante"

 

[moietmoi]

Les charges déductibles sont les mêmes.

pas tout à fait, il y a plus de charges déductibles en meublé qu'en nue, mais ce n'est cela qui fera la différence;

Du coup les 2 dispositifs sont toutefois proche au final

effectivement, dans pas mal de cas; moi pour une de mes colocations meublées, j'ai récemment fait le bilan , vu l'encadrement des loyers , Loc avantage nu est plus avantageux.......

 

[cmdurand]

pas tout à fait, il y a plus de charges déductibles en meublé qu'en nue, mais ce n'est cela qui fera la différence;


effectivement, dans pas mal de cas; moi pour une de mes colocations meublées, j'ai récemment fait le bilan , vu l'encadrement des loyers , Loc avantage nu est plus avantageux.......

oui tout dépend de la valeur de l'amortissement annuel. C'est une grande ville Toulouse. 69m2 + 10m² de terrasse 100 lots principaux et sur un terrain de 2500 m² avec 7 étages. C'est mon inconnue l'amortissement d'ou mon estimation à 20% mais c'est peut être 30% ce qui change le calcul

 

[Marine30520]

Bonjour
c'est une ville moyenne?
cela me parait faible
Beaucoup ne se soucient pas comme toi; et mettent du 15% ou 20%
un point faible c'est qu'on ne connait pas le nombre de m² constructibles sur chaque terrain, car entre un terrain de 500m² où on peut construire un immeuble de 4 étages et le même terrain où l'on peut construire qu'une maison il y a pas mal de différence qui ne se retrouvent pas dans les proportions du nombre de m² construits;
mais c'est une méthode donc défendable;
Le prix moyen de construction(hors terrain) est de l'ordre de 1800/2600 euros du m² suivant les finitions; ceci est complètement contradictoire avec la plupart des % utilisés par les possesseurs de lmnp;

C'est pour ces détails que je pense que l'avis d'un expert comptable et la validation par un centre de gestion agrée est importante, car même si in fine c'est de la responsabilité du contribuable, il y a une évaluation "indépendante"

Bonjour @moietmoi

Merci pour votre réponse.

Ville d'Alès. C'est une ville moyenne, oui. 44000 habitants. Siège d'une agglomération.

Si je fais le prix moyen de construction cité ci dessus le plus bas x m2 = 47,5 M2 (hors balcon) *1800€=85 500 c'est déjà au dessus de mon prix d'achat qui est de 65000.
Après je suis pas sûre de pouvoir prendre ce chiffre vu que la construction a 16-17 ans.

Quand est ce que la loi va poser les choses de manière très claire ? Ils sont pourtant souvent très fort pour nous pondre des barèmes de toute sorte.

 

[moietmoi]

Quand est ce que la loi va poser les choses de manière très claire ? Ils sont pourtant souvent très fort pour nous pondre des barèmes de toute sorte.

cela supprimerait du travail aux contrôleurs, avocats, juges, cours d'appel, de cassation , conseil d'état....
donc cela ferait baisser le PIB, on n'a pas besoin de cela en ce moment;
[lien réservé abonné]

vu le prix et les chiffres que tu as détaillés dans un tableur, je prendrais 10%... ce n'est pas un conseil; juste un avis au vu de ce j'en vois...

 

[cmdurand]

Bonjour, j'ai trouvé ceci et cela change tout: Trop risqué de basculé en LMNP

Avec le PLF 2024, le principe des amortissements est toujours prévu pour le régime réel. Mais ils seront réintégrés au calcul de la plus-value. Et cela peut avoir de lourdes conséquences sur votre niveau d’imposition.

 

[Marine30520]

Bonjour @cmdurand ,

Vous avez un texte officiel ? Ou extrait de projet de Loi ?

Moi je me demande si ça va pas plutôt être applicable pour les Locations de courte durée seulement. Car en plus de l'aspect fiscal, c'est surtout ça que le gouvernement veut tacler. Du a la pénurie de logement.

 

[cmdurand]

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Vous pouvez lire notre article sur le LMNP réel et l’amortissement [lien réservé abonné], mais cette réintégration annule clairement la majeure partie du bénéfice à passer en LMNP réel. Cette disposition, si elle est définitivement adoptée, entrera probablement en vigueur en 2025 lors de la déclaration des revenus 2024.

 

[Rewolution]

Aujourd'hui, ça n'est que pour les locations courte duré, rien n'a changé en location longue durée traditionnelle.

 

[cmdurand]

Effectivement c'est noté pour les locations courte durée

 

[Marine30520]

@cmdurand @Rewolution

Et bien Tant mieux puisse ce que mon projet n'est pas du tout de faire de la courte durée.

LMNP longue durée en attendant de voir si l'un de mes ascendant a besoin de mon aide pour l'héberger.
Mon projet n'est pas du tout de me faire de l'argent directement sur ça.
Après tant que je peux essayer de faire en sorte que cela ne m'en coûte pas , tant mieux.
Seul objectif est de placer mon petit capital dans la pierre, voir aider un proche, et léguer quelque chose a mes enfants plus tard.

La seule question serait de voir l'impacte d'un arrêt LMNP au bout de 1 an, 2 ans, 3 ans... Si initialement ont avait amortis le bien sur 20 ans comptablement par exemple.
Là c'est flou pour moi...
Je ne voudrait pas que ça créé un couperet...

 

[moietmoi]

Là c'est flou pour moi...
Je ne voudrait pas que ça créé un couperet...

Un nouveau statut de bailleur privé en immobilier est à l'étude pour remplacer la fiscalité du nu et du meublé.
Qu'en sera t il des locations actuelles...?
Mystère.
Tant en 2009, lorsque le gouvernement en changeant un mot dans la loi ,a fait basculer des dizaines de milliers de LMP en LMNP, l'administration avait prévu une mesure de tempérament sur 10 ans de transition,tant en 2018 quand des dizaines de milliers de LMNP sont passés LMP l'administration n'a pas prévu de mesure de transition..
À voir...

 

[Anonyme]

Un nouveau statut de bailleur privé en immobilier est à l'étude pour remplacer la fiscalité du nu et du meublé.

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AN
Date : 11 avril 2024