LMNP Questions diverses

[cmdurand]

Bonjour, Je ne connais pas du tout le dispositif car je loue actuellement en non meublé.

J'ai un logement en défiscalisation scellier depuis 12 ans (2° prorogation cette année). J'ai un abattement de 30 % + au réel.
Un deuxième logement sous convention Anah qui arrive à échéance (6 ans). Abattement de 30% + au réel.

Déjà est-il possible de passer le deuxième logement en location meublé sachant que je suis au réel je pense que si la réponse est oui ce sera uniquement en réel. Je ne peux pas beneficier du micro bic (50%).
Au réel si c'est possible cela représente qu'elle déduction possible ? (hors ce que je fais actuellement, TF, charge Prop, intérêt de crédit et assurance, 20€) ? Mon logement a déjà une cuisine équipée sauf Réfrigérateur (Four, LV, Plaque, plan de travail et pour les repas ...).

Merci

 

[Rewolution]

Convention Anah = location nue
Scellier, en fin de défisc, tu peux le passer en LMNP.

Tu déduiras toutes tes charges (un peu plus qu'en loc nue) et surtout tu amortiras la valeur de marché de ton bien, et ça, ça change tout.
il faut par contre que tu achètes meubles et équipements et que tu prennes un comptable pour la décla fiscale (compte 250 balles)

 

[cmdurand]

Convention Anah = location nue
Scellier, en fin de défisc, tu peux le passer en LMNP.

Tu déduiras toutes tes charges (un peu plus qu'en loc nue) et surtout tu amortiras la valeur de marché de ton bien, et ça, ça change tout.
il faut par contre que tu achètes meubles et équipements et que tu prennes un comptable pour la décla fiscale (compte 250 balles)

Il me reste 3 ans sur mon appartement en nue (défiscalisation Scellier). Celui ci me permet 37% de réduction d'impot + 30 % d'abattement + déduction au réel. Tout ceci durant 15 ans.

En revanche j'arrive en fin de convention anah (cosse ancien), l'appartement est loué vide aussi avec un abattement de 30% sur les loyer + déduction au réel.

Ma première question est de savoir si je peux passer en meublé sur le deuxième logement. Le premier je ne peux rien faire pour le moment donc il reste en location nue.

Je sais par exemple de le micro foncier en nue n'est pas possible donc certainement que le micro bic non plus

 

[Rewolution]

Le conventionné peut être passé en meublé. C'est toujours plus intéressant de le mettre au BIC Réel, grâce à l'amortissement et la déduction des travaux et du mobilier que tu devras acheter.

 

[moietmoi]

En revanche j'arrive en fin de convention anah (cosse ancien), l'appartement est loué vide aussi avec un abattement de 30% sur les loyer + déduction au réel.

Le passage du nu au meublé ne peut se faire habituellement qu'au changement de locataire.
Par ailleurs si tu es zone tendue, tu ne peux pas changer le loyer, sauf conditions particulières.

 

[seb1980]

Le conventionné peut être passé en meublé. C'est toujours plus intéressant de le mettre au BIC Réel, grâce à l'amortissement et la déduction des travaux et du mobilier que tu devras acheter.

Bonjour,
Pour le moment ce bien est loué, il va falloir attendre que le locataire décide de mettre fin à la location avant de le louer en meublé....

 

[cmdurand]

Le conventionné peut être passé en meublé. C'est toujours plus intéressant de le mettre au BIC Réel, grâce à l'amortissement et la déduction des travaux et du mobilier que tu devras acheter.

oui je suis en zone tendue, et bien sur le changement serait fait au départ du locataire qui correspond à l'arrêt de ma convention cosse (6 ans).

Mon premier logement serait encore en location nu et je passerai en meublé sur mon appartement de 2013. Ma question est de comprendre le bic au réel sachant que mes intérêts de crédit que je déduis actuellement sont de plus en plus faible (taux emprunt < 1%). Les déductions au réel semble les mêmes (interêt , PNO , TF ...). Reste si j'ai bien compris l'amortissement du bien ??? ça se calcule comment ?

 

[moietmoi]

oui je suis en zone tendue, et bien sur le changement serait fait au départ du locataire qui correspond à l'arrêt de ma convention cosse (6 ans).

Le locataire peut tres bien rester. Cela dépend de sa volonté.
Zone tendue , le loyer restera donc le même.

Les déductions au réel semble les mêmes (interêt , PNO , TF ...). Reste si j'ai bien compris l'amortissement du bien ??? ça se calcule comment ?

El meublée quasi tout est déductible.
Les amortissements ?
Lors du passage en meublé, tu fais évaluer l'appartement par 2 ou 3 agences ou un notaire, et c'est cette valeur là, moins la valeur du foncier, ( entre 10 et 40%) qui servira de base aux amortissements.
( Comme si le bien était neuf...)

 

[cmdurand]

Merci je ne mets pas mon locataire dehors il part suite à une mutation, j'ai alors 3 possibilités
* vendre le bien
* souscrire en nue avec le dispositif loc avantage (15% de réduction d'impôt sur le total des loyers / Taxe à 100% des loyers - déclaration au réel)
* souscrire en meublé en LMNP en BIC réel

Le logement vaut dans les 175000 € loyer 740 HC

Merci pour vos réponses

 

[charleshubert]

Bonjour Cmdurand
Vous pouvez expliquer : "souscrire en nue avec le dispositif loc avantage (15% de réduction d'impôt sur le total des loyers / Taxe à 100% des loyers - déclaration au réel)"
Merci

 

[cmdurand]

oui loué en non meublé avec le dispositif "LOC Avantage"
Celui ci avec un engagement de 6 ans (des loyers plafonds ainsi que des RFR à ne pas des dépasser pour les locataires mais les plafonds sont haut).
Les revenues foncier par exemple 10000 € annuel brut sont taxé à l'impôt + prélèvement sociaux (exemple 30% + 17.2%) doit 47.2% En réel on déduit les charge des 10000 € admettons qu'il reste 7000 € la taxe est de 47.2% de 7000€ soit 3304 €
A cela LOC AVANTAGE procure une réduction d'impôt de 15% de 10000 € soit 1500€

La taxe annuelle est donc de 1804 € sur les 10000 €

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En LMNP cela semble + intéressant si je peux déduire l'amortissement du bien: J'ai cru comprendre qu'il fallait retenir le bien en HT soit 145000 € puis diviser par 25 cela donne 5800 €. A cela je peux déduire les charges réelles et l'amortissement des meubles (<600€).
Je dois être proche d'aucun impôt

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La différence est de 1800 € par an (+ de rotation locative cependant et mobilier à remplacer)

 

[charleshubert]

Ok, merci bien, j'avais oublié ce dispositif.

 

[moietmoi]

En LMNP cela semble + intéressant si je peux déduire l'amortissement du bien: J'ai cru comprendre qu'il fallait retenir le bien en HT soit 145000 € puis diviser par 25 cela donne 5800 €. A cela je peux déduire les charges réelles et l'amortissement des meubles (<600€).
Je dois être proche d'aucun impôt

Tu mélanges beaucoup de choses.
Aucune TVA en jeu
La TVA c'est pour les meublés gèrés style EHPAD, ou résidence étudiantes.avec services.
Je t'ai indiqué plus haut comment faire pour les amortissements.

 

[cmdurand]

Tu mélanges beaucoup de choses.
Aucune TVA en jeu
La TVA c'est pour les meublés gèrés style EHPAD, ou résidence étudiantes.avec services.
Je t'ai indiqué plus haut comment faire pour les amortissements.

Je ne connais pas donc j'essaye de comprendre. Donc pas de TVA à enlever.
L'estimation je l'ai 175000 €
A laquelle vous indiquez déduire le foncier ? C'est à dire ?
Puis normalement j'ai pu voir un exemple ou ils divisent par 25 ans. Cela parait plus qu'aléatoire comme fonctionnement. Je suis habitué au loi de défiscalisation plus carré avec loyer à respecter et revenu des locataire à contrôler en fonction de leur situation.

L'amortissement se base sur plusieurs estimations ... puis un valeur foncière ? et ensuite une division avec une fourchette de 20 à 40 ans. Cela m'étonne car normalement c'est beaucoup plus cadré que cela. Il n'y a pas une remise en cause de ce dispositif ?

 

[moietmoi]

Il n'y a pas une remise en cause de ce dispositif ?

Bonne question, depuis 20 ans ,chaque année, il est question de remettre en cause les avantages fiscaux du meublé.
Pour l'instant l'avantage que représente l'amortissement est maintenu pour le meublé à l'année classique.

Cela m'étonne car normalement c'est beaucoup plus cadré que cela

C'est très cadré, mais pour chaque point abordé, le bulletin des impôts consacre entre 5 et 20 pages.

ne connais pas donc j'essaye de comprendre

Je vais essayer de te donner quelques explications.

L'estimation je l'ai 175000 €
A laquelle vous indiquez déduire le foncier ? C'est à dire ?

L'amortissement représente l'usure dans le temps d'un bien.
Dans les 175000 €, il y a la propriété du sol dont tu es propriétaire jusqu'au centre de la terre, et ce sol ne s'use pas, donc ne s'amortit pas.
Mais la valeur du sol n'est pas la même partout.
Une maison de 175000 € à la campagne, aura un pourcentage de foncier très faible, exemple 5 ou 10 %
Mais un appartement à Paris dans un immeuble de 10 étages dans un beau quartier aura une valeur de foncier de l'ordre de 40 %.
Pour un bien neuf, le code des impôts dit de se référer aux actes des ventes qui donne le prix du terrain.
Un comptable pourra t'aider à définir pour ton bien la valeur du foncier

Puis normalement j'ai pu voir un exemple ou ils divisent par 25 ans. Cela parait plus qu'aléatoire comme fonctionnement

Le code des impôts précise que les amortissements se font par composant.
Les gros œuvres, les murs, on le comprend, durent 50 ans par exemple,et représentent 30 à 40 % de l'appartement. Alors que les cloisons et les peintures ne durent que de 7 à 10 ans et représentent 20 % de l'appartement.... Le comptable fait cette décomposition pour calculer les amortissements.
Mais en première approximation il n'est pas faux de simuler un calcul sur par exemple une durée de 25 ans sur la totalité.
Donc en gros, pour se faire une idée
175ke- 15% /25ans

 

[cmdurand]

Merci beaucoup

 

[Marine30520]

Bonjour,

Est il obligatoire de défalquer d'abord "une valeur terrain" de la valeur d'un appartement ancien pour obtenir la valeur à amortir?

Cas d'un T2 de 47m2 en cours d'achat.
Au 1er étage.
Immeuble de 4 étages.
Construit en 2007.

Si oui quelle est la méthodo ?

Je n'ai pas de comptable mais envisage de souscrire aux services Qlower.
Pour ceux qui ont pris ces services : Se chargent ils de calculer les amortissements ou c'est a nous de le déterminer et eux se chargent juste de la comptabilisation ?

Merci d'avance pour le partage de vos connaissances.

Cordialement

 

[moietmoi]

Bonjour,

Est il obligatoire de défalquer d'abord "une valeur terrain" de la valeur d'un appartement ancien pour obtenir la valeur à amortir?

Oui
Que dit le bofip, bulletin officiel des impôts ?
Je cite :
"58
En application de l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à un amortissement (BOI-BIC-AMT-10-10 au III § 180 et suivants). Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette."
Puis suivent 5 paragraphes, où le code des impôts indique que l'administration se réserve le droit de contester la valeur choisie.
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Je n'ai pas de comptable mais envisage de souscrire aux services Qlower.

Pour ma part je pense le service d'un comptable indispensable
Surtout la première année,
Par exemple,

Cas d'un T2 de 47m2 en cours d'achat.
Au 1er étage.
Immeuble de 4 étages.
Construit en 2007.

Les frais d'acquisition, autrement dit les frais de notaire, ainsi que les honoraires d'agence, sont au choix ,amortissables ou déductibles entièrement la première année.
Pour faire ce choix il vaut mieux savoir si tu envisages d'avoir d'autres locations meublées par la suite, et faire des projections à plus de 10 ans de la comptabilité.

 

[Marine30520]

Merci @moietmoi

Encore pas mal de choses à lire et étudier

Notre objectif d'investissement n'est pas de se dégager de bénéfice chaque année.
Juste investir dans la pierre sans en ressentir de coût financier direct.
Et ainsi plus tard pouvoir leguer a nos enfants // eventuellement leur permettre d'en être locataires dans 10-15 ans si besoin.
Donc si notre objectif n'est pas d'en degager de resultat net net positif, j'imagine que le fait d'avoir un deficit sur les simulateurs n'a pas réellement d'importance ?

Pas de plan sur la comète , ont va considerer que ce sera notre seul investissement locatif.

Cordialement,

 

[moietmoi]

j'imagine que le fait d'avoir un deficit sur les simulateurs n'a pas réellement d'importance ?

C'est bien.
Cela veut juste dire que tu n'auras pas d'impôts à payer..

Notre objectif d'investissement n'est pas de se dégager de bénéfice chaque année.

Tant mieux, il ne faut pas confondre bénéfice, qui est un terme comptable et est imposable ,et la trésorerie qui elle peut avec plaisir devenir positive.